Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-11/00274
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 30 november 2011
in het geding tussen:
de erven van [X] te [Z], hierna: belanghebbenden,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Leidschendam-Voorburg, hierna: de Inspecteur,
tegen de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage van 12 april 2011, nr. AWB 10/8059 WOZ, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
Aanslag, beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg
1. 1. De Inspecteur heeft met toepassing van artikel 26 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) bij beschikking van 22 oktober 2010 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [P] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet WOZ op waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 403.000. Op één biljet verenigd met de beschikking is aan belanghebbende een aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het belastingjaar 2010 opgelegd naar de in de beschikking vastgestelde waarde.
1.2. Belanghebbenden hebben tegen de beschikking bezwaar gemaakt.
1.3. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur het bezwaar van belanghebbenden ongegrond verklaard
1.4. Belanghebbenden hebben beroep bij de rechtbank ingesteld. Deze heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband hiermee is van belanghebbenden een griffierecht geheven van € 112. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. Belanghebbenden hebben met dagtekening 17 september 2011 een nader stuk aan het Hof gezonden. De griffier heeft een afschrift aan de Inspecteur gezonden.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van
19 oktober 2011, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staan in hoger beroep, als door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet dan wel onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast.
3.1. De woning is een tussenwoning met dakkapel en berging. Het bruto vloeroppervlak van de woning is ongeveer 147 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 168 m². De woning was bij leven eigendom van mevrouw [X], die op [dag en maand] 2010 is overleden.
3.2. De woning is bij voorlopige koopovereenkomst van 15 september 2011 verkocht voor een bedrag van € 325.000.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4.2. Belanghebbenden bepleiten, naar het Hof begrijpt en verstaat, uiteindelijk een waarde van € 325.000. Ze hebben daartoe – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. De woning is in de periode juni - augustus 2010 getaxeerd door drie makelaars. Uit deze taxaties is een gemiddelde verkoopwaarde van € 355.000 naar voren gekomen. Gelet op de WOZ-waarden van de nabij gelegen panden [a-straat 2] en [3] en tevens rekening houdend met onder meer het achterstallig onderhoud en een kleiner perceelsoppervlak van de woning ten opzichte van [a-straat 3], komen belanghebbenden tot de door hen bepleite waarde.
4.3. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft hij bij het verweerschrift een matrix overgelegd waarin waardegegevens van de woning en van een aantal vergelijkingsobjecten zijn opgenomen. De waarde van de woning is in de matrix gesteld op € 403.598.
4.4. Voor een nadere uiteenzetting van de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Belanghebbenden concluderen tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, tot vernietiging van de beschikking en vaststelling van de waarde van de woning op de waardepeildatum op € 325.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
“7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem bij het verweerschrift gevoegde waardematrix, hierin geslaagd. De waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer kaveloppervlakte, bouwjaar, ligging en het al dan niet beschikken over één of meerdere dakkapellen. In het bijzonder heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij door een lagere prijs per m² aan de woning toe te kennen voldoende rekening heeft gehouden met de in vergelijking met de andere woningen mindere staat van onderhoud. Derhalve kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde van de woning in een onjuist verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af.
De drie taxaties die in opdracht van eisers hebben plaatsgehad, zijn geen taxaties in het kader van de Wet WOZ maar zijn slechts taxaties die tot doel hadden een indicatie te geven van de te verwachten opbrengst op de woningmarkt in de periode juni - augustus 2010.
Nu voor de waardevaststelling van de woning per de waardepeildatum moet worden vergeleken met rond de van toepassing zijnde waardepeildatum daadwerkelijk gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten, kan aan de door eisers ingebrachte taxaties niet de betekenis worden toegekend die eisers daaraan gehecht zouden willen zien.
10. De rechtbank begrijpt de verwijzing van eisers naar de vastgestelde WOZ waarden van de objecten [a-straat 2] en [3] als een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Daarover oordeelt de rechtbank als volgt. Uit hetgeen partijen over en weer hebben gesteld is niet aannemelijk geworden dat verweerder met de vaststelling van de (lagere) waarde jegens één of meer andere belanghebbenden toepassing heeft gegeven aan een door hem gevoerd (begunstigend) beleid, zodat verweerder ook niet gehouden kan zijn jegens eisers een zelfde lijn te volgen. Daarnaast is niet aannemelijk geworden dat verweerder in een meerderheid van de met het onderhavige geval vergelijkbare gevallen tot een (lagere) waarde is gekomen op grond van een onjuiste waardering. Nu aan die meerderheidsregel niet is voldaan, kunnen eisers geen aanspraak maken op een zelfde (onjuiste) waardering. Dit beroep op het gelijkheidbeginsel faalt dan ook.
11. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
7.2. Op de Inspecteur rust de bewijslast aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De Inspecteur heeft daartoe bij de waardebepaling van de woning de volgende verkopen betrokken:
Woning Oppervlakte/m2 Oppervlakte/m² Verkoopdatum Verkoopprijs
[a-straat 4] 122 206 02-07-2008 € 490.011
[b-straat 1] 134 174 28-03-2008 € 437.500
[c-straat 1] 156 152 29-04-2008 € 525.000
7.3. De waarde van de woning is vastgesteld door, rekening houdend met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten en het tijdsbestek dat is gelegen tussen de transactiedata van de vergelijkingsobjecten en de waardepeildatum, de behaalde verkoopprijzen te herleiden tot die waarde. Het Hof is van oordeel dat de door de Inspecteur ter vergelijking aangevoerde panden als zodanig kunnen dienen, ook in aanmerking genomen de tussen die panden en het pand van belanghebbenden bestaande verschillen.
Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur op voormelde wijze voorshands aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.
7.4.1. Belanghebbenden hebben zich op het standpunt gesteld dat met de “originele” staat waarin de woning verkeerde onvoldoende rekening is gehouden. De moeder van belanghebbenden heeft de woning langdurig netjes bewoond, maar zij heeft die niet aangepast aan de eisen van de tijd. Zij hebben aangevoerd dat een bedrag in de orde van grootte van € 70.000 tot € 100.000 aan kosten van achterstallig onderhoud bij het bepalen van de waarde van de woning in aanmerking moet worden genomen.
7.4.2. De Inspecteur heeft weersproken dat de vastgestelde waarde van de woning met het door belanghebbenden gestelde bedrag dient te worden verminderd. Hij heeft naar zijn mening met het aanwezige achterstallig onderhoud van de woning in voldoende mate rekening gehouden door een lage m² prijs te hanteren, zulks gerelateerd aan de vergelijkingsobjecten. Voorts heeft hij er op gewezen dat het vergelijkingsobject [a-straat 4] bij verkoop ook een aantal “originele” elementen bevatte zoals loden leidingen en een gedateerde keuken; bovendien had het pand houtworm. Ten slotte heeft de Inspecteur opgemerkt dat de ervaring leert dat het bedrag dat nodig is om aanwezig achterstallig onderhoud op te heffen zich doorgaans niet één op één vertaalt in een stijging van de waarde van een pand.
7.4.3. Nu belanghebbenden de schatting van de kosten van achterstallig onderhoud niet nader hebben onderbouwd, bijvoorbeeld met een prijsopgave van een aannemer, en gelet op hetgeen de Inspecteur heeft aangevoerd is het Hof van oordeel dat de Inspecteur aannemelijk heeft gemaakt dat met de staat waarin de woning op de waardepeildatum verkeerde in voldoende mate rekening is gehouden via de relatief lage prijs per m2 die aan de woning is toegekend.
7.5.1. Voorts hebben belanghebbenden een beroep gedaan op de redelijkheid en billijkheid die de Inspecteur niet dan wel in onvoldoende mate bij de waardebepaling in acht zou hebben genomen. Daarbij hebben zij in het bijzonder gewezen op de prijsdaling, die inzette in september 2008 en tot op heden voortduurt. Voorts wijzen zij op de verkoop van de woning op 15 september 2011 voor € 325.000. Zulks leidt tot een voor hen aanmerkelijk negatieve uitkomst in het kader van de te betalen successierechten (na 1 januari 2011: erfbelasting).
7.5.2. Het Hof verwerpt het gestelde als voormeld. In zoverre belanghebbenden betogen dat de waarde op de waardepeildatum lager is dan de door de Inspecteur vastgestelde, faalt het betoog omdat de Inspecteur aannemelijk heeft gemaakt dat hij die waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De Inspecteur heeft daarbij uitdrukkelijk gesteld dat uit de rond de waardepeildatum in [P] gerealiseerde verkoopprijzen nog niet bleek van een dalende onroerend goedmarkt. Het Hof acht het gestelde als voormeld aannemelijk.
Mochten belanghebbenden (mede) betogen dat het onbillijk is dat voor de heffing van het successierecht wordt aangesloten bij de waarde op 1 januari 2009, vastgesteld volgens hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (vgl. artikel 21, vijfde lid van de Successiewet 1956, tekst geldend voor het jaar 2010), dan faalt dit betoog. Mocht de wettelijke koppeling aan de waardepeildatum geldend voor het jaar van erfrechtelijke verkrijging ongunstig zijn voor belanghebbenden, zulks als gevolg van een waardedaling na die datum en voorafgaande aan de verkrijging, heeft te gelden dat het de rechter niet vrijstaat de innerlijke waarde en billijkheid van de wet te beoordelen.
7.5.3. Aan het eigen verkoopcijfer per 15 september 2011 kan in het onderhavige geval geen waarde worden toegekend nu deze transactiedatum ruim twee jaar na de waardepeildatum is gelegen.
7.5.4. Indien het beroep op de redelijkheid en billijkheid moet worden verstaan als een beroep op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, faalt het evenzeer. Met al hetgeen belanghebbenden hebben aangevoerd hebben zij niet aannemelijk gemaakt dat de Inspecteur voormelde beginselen heeft geschonden.
7.6. Mochten belanghebbenden een beroep hebben willen doen op schending van het gelijkheidsbeginsel, dan faalt dat eveneens. Het Hof verwijst op dit punt naar rechtsoverweging 10 van de rechtbank, neemt die overweging over en maakt het daarin vervatte oordeel tot het zijne.
7.7. Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist zoals hierna vermeld.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. B. van Walderveen, Th. Groeneveld en J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier drs. F. van Veen. De beslissing is op 30 november 2011 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.