Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-11/00269
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 7 maart 2012
in het geding tussen:
[X] te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ’s-Gravenhage van 9 mei 2011, nr. AWB 10/7187 WOZ, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
Aanslag, beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft aan belanghebbende voor het jaar 2010 wegens het genot krachtens eigendom van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z] (hierna: de woning), met dagtekening 28 februari 2010 een aanslag in de onroerende-zaakbelasting opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 785.000 per de waardepeildatum
1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum). De heffingsmaatstaf is gebaseerd op een gelijktijdig genomen beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), geldend voor het jaar 2010.
1.2. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking en de aanslag afgewezen.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 112. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. Belanghebbende heeft bij brief van 2 januari 2012, bij het Hof ingekomen op 4 januari 2012, een nader stuk ingediend, waarvan door tussenkomst van de griffier een afschrift is gezonden aan de Inspecteur.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van
25 januari 2012, gehouden te ’s-Gravenhage. Beide partijen zijn ter zitting verschenen. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3. Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde gaat het Hof in hoger beroep uit van de door de rechtbank onder 2.1 van haar uitspraak vermelde feiten, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiser en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid.
“2.1 Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenherenhuis met schuur en kelder. De bruto vloeroppervlakte van de woning en van de kelder tezamen is ongeveer 279 m² en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 335 m².”
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4.2. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Hij voert daartoe aan dat de verkopen van de door de Inspecteur in eerste aanleg ter vergelijking bijgebrachte woningen minder goed kunnen dienen ter bepaling van de waarde van zijn woning dan de verkopen van de woningen [a-straat 2], [a-straat 3a] en [a-straat 4].
Voorts voert belanghebbende aan dat het taxatierapport dat van de zijde van de Inspecteur is uitgebracht in het kader van de waardevaststelling van de woning [a-straat 5] erop wijst dat de waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld.
4.3. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en in goede verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de ter referentie aangevoerde woningen.
4.4. Voor een nadere uiteenzetting van de gronden waarop partijen hun standpunten doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1 Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde wordt vastgesteld op € 650.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
5.2 De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daartoe het volgende overwogen, waarbij voor eiser respectievelijk verweerder dient te worden gelezen belanghebbende onderscheidenlijk de Inspecteur:
“2.4 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
2.5 Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatieverslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in het taxatieverslag vermelde vergelijkingsobjecten, tussenherenhuizen die gelegen zijn in [wijk Q] (waar ook de woning van eiser is gesitueerd), respectievelijk [wijk R], zijn goed vergelijkbaar met de woning en zijn in 2008 voor een aanzienlijk hogere prijs dan de in geschil zijnde WOZ-waarde verkocht, ondanks dat deze een (veel) kleiner perceelsoppervlak hebben en een bruto vloeroppervlak dat ongeveer gelijk, respectievelijk iets groter is. Met het taxatieverslag maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer bruto vloeroppervlak en kaveloppervlakte. Vergelijking met de eind 2010 gerealiseerde verkoop van buurwoning [a-straat 4] (verkoopprijs € 770.000) wijst er evenmin op dat de WOZ-waarde van eisers woning, die onweersproken in een beduidend betere onderhoudstoestand verkeerde, te hoog zou zijn vastgesteld.
2.6 Ook een bijkomende omstandigheid wekt deze indruk allerminst. Verweerder heeft er op gewezen dat de woning van eiser vanaf april 2006 op Funda te koop werd aangeboden voor een vraagprijs van € 1.400.000 en dat deze vanaf medio 2008 tot begin 2011 te koop stond voor € 1.450.000. De toelichting van eiser ter zitting dat dit slechts “schertsprijzen” waren, die hij had bedacht om zijn buurman in staat te stellen diens woning tegen een daardoor naar verhouding goedkoop lijkende prijs te verkopen, is door verweerder beredeneerd en terecht in twijfel getrokken. De gestelde beweegreden, tot effect hebbend dat eiser onder het mom van een “vriendendienst” jarenlang mogelijke koopgegadigden van de buurwoning op bedrieglijke wijze misleidde, is even onfatsoenlijk als onaannemelijk.
2.7 Overweging verdient verder dat de verkoopdatum van het object [a-straat 2] zodanig ver van de in dit geschil van toepassing zijnde waardepeildatum verwijderd ligt, dat de geschiktheid om als vergelijkingsobject te dienen, daaronder lijdt.
De vergelijking met de dubbele bovenwoning van [a-straat 3] kan eiser niet baten. Verweerder heeft er op gewezen dat dit object voor een ton meer is verkocht dan kennelijk door eiser aangenomen, en dat – wanneer bovendien rekening wordt gehouden met het feit dat [a-straat 1] in een betere staat van onderhoud verkeert en ook een parterre en een eigen voortuin alsmede een zeer diepe achtertuin heeft – het verkoopcijfer van [a-straat 3] geen basis biedt om te kunnen betogen dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Deze benadering van verweerder komt juist voor.
Dat geldt ook voor verweerders conclusie dat de door eiser genoemde objecten [b-straat 1] en [2] zodanige verschillen ten opzichte van de woning vertonen, dat deze minder dan verweerders referentieobjecten geschikt zijn als onderbouwing van de WOZ-waarde te fungeren. Ook anderszins ontbreekt een aanknopingspunt voor de veronderstelling dat de WOZ-waarde in het concrete geval op een te hoog niveau is vastgesteld.
2.8 De conclusie kan dan ook geen andere zijn dan dat het beroep ongegrond is.”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
7.2.1. Op de Inspecteur rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De Inspecteur heeft daartoe overgelegd een taxatieverslag waarin de waarde van de woning in het economische verkeer is geschat op € 785.000. Ter ondersteuning van die waarde heeft de Inspecteur de verkopen van de volgende drie woningen in aanmerking genomen.
Woning Brutovloeropper-vlakte/m² perceeloppervlakte/m² Verkoop-datum Verkoop- prijs
[c-straat 1] 272 148 28 juli 2008 € 937.000
[d-straat 1] 306 283 29 april 2008 € 1.020.000
[e-straat 1] 286 206 2 juni 2008 € 922.500
Belanghebbende 279 335
7.2.2. De waarde van de woning is vastgesteld met toepassing van de vergelijkingsmethode. Volgens deze methode wordt de waarde onderbouwd met de prijzen die behaald zijn bij de verkoop van de vergelijkingspanden, rekening houdend met verschillen in onder meer grootte, onderhoudstoestand en ligging.
7.2.3. Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur met het taxatieverslag en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat met de verschillen in aard en ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
7.2.4. Belanghebbende wijst erop dat de referentieobjecten gelegen zijn in een andere wijk en/of aan een plein. Wat het eerste betreft alleen het pand in de [c-straat] is gelegen in een andere wijk ([wijk R]); de beide andere panden zijn gelegen in [wijk Q] dat blijkens de kaart mede de straat van belanghebbende omvat. Wel is waar dat de laatstbedoelde panden gelegen zijn aan een plein; het waardeverhogend effect dat hier van uit zou kunnen gaan wordt al dan niet voor het geheel opgeheven door het feit dat beide pleinen een grotere verkeersintensiteit kennen zoals door de Inspecteur gesteld en door belanghebbende niet is weersproken. Al met al zijn de referentieobjecten – anders dan belanghebbende betoogt - een goede graadmeter voor de vaststelling van de waarde van de woning van belanghebbende.
7.3.1. Ter ondersteuning van zijn standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld heeft belanghebbende onder meer gewezen op de verkoop van de woning gelegen aan de [f-straat 1] met een brutovloeroppervlakte van 254 m2 dat op 1 maart 2010 is verkocht voor een bedrag van € 850.000. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan het Hof niet inzien op grond waarvan hieraan steun kan worden ontleend voor de stelling van belanghebbende. De woning is kleiner en in een dalende markt verkocht voor een hoger bedrag dan de vastgestelde waarde. Voorts heeft belanghebbende gewezen op de verkopen van de nieuwgebouwde woningen [b-straat 1] en [2] op onderscheidenlijk 27 augustus 2009 en 1 februari 2010. Deze woningen hebben een brutovloeroppervlakte van 232 m2 en twee eigen parkeerterreinen en zijn verkocht voor € 720.000 respectievelijk € 735.000 vrij op naam. Het Hof kan zich verenigen met hetgeen de Inspecteur hier onweersproken tegenover heeft gesteld, namelijk dat het voordeel van leeftijd en parkeerruimte niet opweegt tegen de aanmerkelijk betere uitstraling die het pand van belanghebbende heeft.
7.3.2. Belanghebbende vindt voorts steun voor zijn stelling dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld in de omstandigheid dat de Inspecteur bij uitspraak op bezwaar de waarde van de wat betreft ligging, bouw, stijl en oppervlakte soortgelijke woning als die van belanghebbende met het adres [a-straat 5] heeft verminderd van € 775.000 naar € 730.000. Naar het oordeel van het Hof kan hem dit niet baten omdat, zoals door de Inspecteur is gesteld en het Hof geloofwaardig acht, deze woning in een mindere staat van onderhoud verkeerde. Dat belanghebbende, zoals hij ter zitting heeft gesteld, in de periode 2010-2011 nog verbouwingskosten heeft gemaakt, laat zulks onverlet. De in dit verband gemaakte opmerking van belanghebbende dat de waarde is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2009 en dat sindsdien de prijzen met 5% zijn gedaald, kan het Hof niet plaatsen. De waardepeildatum van 1 januari 2009 geldt immers evenzeer in het onderhavige geval.
Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de staat van onderhoud van zijn pand vergelijkbaar is met dat van [a-straat 5].
7.3.3. Ten slotte heeft belanghebbende nog opgemerkt dat de opbrengst ad € 770.000 van de verkoop op 8 maart 2011 van de naastgelegen en soortgelijke woning [a-straat 4] niet indicatief kan zijn voor de vastgestelde waarde omdat sprake zou zijn van een dwangsituatie van de koper waardoor deze bereid zou zijn geweest een uitzonderlijk hoge prijs te betalen voor die woning. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. Ook al zou de koper haast hebben gehad met het kopen van een woning, niet aannemelijk is dat hij - gelet op het ruime aanbod van woningen in gunstige buurten in [Z] - zich al dan niet met behulp van een of meerdere ter zake bekende makelaars niet zou hebben georiënteerd op het geldende prijspeil in de markt.
7.3.4. Hetgeen belanghebbende nog heeft aangevoerd met betrekking tot de verkopen [a-straat 2], [a-straat 6] en [a-straat 3a] geeft het Hof – gelet op hetgeen de Inspecteur daar onweersproken tegenover heeft gesteld – evenmin aanleiding tot een ander oordeel te komen dan is vermeld onder 7.2.3.
7.4 Het vorenstaande brengt het Hof tot de conclusie dat het hoger beroep ongegrond is. Beslist dient te worden als volgt.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. J.J.J. Engel, B. van Walderveen en J.V. van Noorle Jansen, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 7 maart 2012 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.