Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-GRAVENHAGE
Nevenzittingsplaats ’s-Hertogenbosch
Sector civiel recht
zaaknummer MHD 200.085.755
arrest van de tweede kamer van 3 april 2012
in de zaak van
[A.],
wonende te [woonplaats],
appellante,
advocaat: mr. K. van Overloop,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [B.] MAKELAARDIJ B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. G.S. de Haas,
op het bij exploot van dagvaarding van 13 april 2011 ingeleide hoger beroep van het door de recht-bank Middelburg, sector kanton, locatie Middelburg, gewezen vonnis van 31 januari 2011 tussen appellante - [appellante] - als gedaagde en geïntimeerde - [geintimeerde] - als eiseres.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 207991/10-3771)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [appellante] onder overlegging van twee producties zeven grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en tot niet-ontvankelijkverklaring van [geintimeerde] in haar vordering, althans tot afwijzing daarvan, met ver-oordeling van [geintimeerde] in de proceskosten van beide instanties en met veroordeling van [gein-timeerde] om hetgeen [appellante] ter uitvoering van het bestreden vonnis reeds aan [geintimeerde] heeft voldaan aan [appellante] terug te betalen, zulks vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van uitbrengen van de appeldagvaarding, 13 april 2011, tot de voldoening.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [geintimeerde] de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
4.1.1.[appellante] heeft [geintimeerde] opdracht gegeven te bemiddelen bij de verkoop van haar woning aan de [perceel] te [plaatsnaam]. In de door partijen op 13 mei 2008 schriftelijk gesloten overeenkomst van opdracht is onder meer het volgende bepaald:
"(…)
5)De opdrachtgever is courtage en overige vergoedingen verschuldigd, indien tijdens de loop-tijd van deze opdracht een overeenkomst tot stand komt, ongeacht het feit of deze het ge-volg is van de bemiddeling van [geintimeerde] Makelaardij. (…)
7)De courtage bedraagt 1,4% van de overeen te komen koopprijs, met een minimum van € 500,- vermeerderd met de verschuldigde omzetbelasting. (…)
12)Zowel bij intrekking als beëindiging van de opdracht door de opdrachtgever of [geintimeer-de] Makelaardij is de opdrachtgever te allen tijde een vergoeding van € 750,- basiskosten verschuldigd aan [geintimeerde] Makelaardij, vermeerderd met de verschuldigde omzetbelasting. (…)"
Met pen is bijgeschreven: "Indien de woning langer dan 1 jaar te koop staat en zij [[appel-lante]] besluit om dit huis aan te houden en het huis van haar vriend te verkopen, of indien ze tòch in huidige woning wilt blijven wonen, als de relatie met haar vriend verbroken wordt, zijn deze kosten niet voor verkoper, deze kosten komen dan te vervallen. (…)
14)De kosten vermeld in punt 7, 8, 9 en 10 zullen door de opdrachtgever uiterlijk worden vol-daan bij de notariële overeenkomst.
15)[geintimeerde] Makelaardij stelt nadrukkelijk dat haar bemiddeling zicht beperkt uitsluitend tot het vervullen van een bemiddelende rol bij het tot stand komen van een koopovereen-komst. Derhalve eindigen haar daaruit voortvloeiende bevoegdheden en verantwoordelijkhe-den op het moment van juridische eigendomsoverdracht van de desbetreffende onroerende zaak."
4.1.2.Op 27 juni 2008 is door bemiddeling van [geintimeerde] een overeenkomst van koop en verkoop tot stand gekomen tussen [appellante] en een derde voor een koopprijs van € 244.000,-.
4.1.3.Op de voor de notariële overdracht bepaalde datum, 19 augustus 2008, heeft de koper de woning niet afgenomen omdat daarvoor door hem geen financiering kon worden verkregen. [appel-lante] heeft zich vervolgens genoodzaakt gezien de overeenkomst van koop en verkoop te ontbinden. Zij heeft de woning opnieuw via [geintimeerde] te koop aangeboden.
4.1.4.Bij brief van 29 september 2009 heeft [appellante] de met [geintimeerde] gesloten over-eenkomst van opdracht beëindigd. Op 16 oktober 2009 heeft [geintimeerde] (onder meer) een bedrag van € 4.065,04 (1,4% van € 244.000,- vermeerderd met BTW) in rekening gebracht ter zake van courtage.
4.2.1.[geintimeerde] heeft veroordeling van [appellante] gevorderd tot betaling van € 4.065,04, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 22 april 2010 tot de dag van voldoening en met € 714,- ter zake van buitengerechtelijke incassokosten. [geintimeerde] heeft kort gezegd aan haar vordering ten grondslag gelegd dat [appellante] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de tus-sen partijen gesloten overeenkomst van opdracht door de op grond van die overeenkomst verschul-digde courtage onbetaald te laten.
4.2.2.[appellante] heeft zich verweerd tegen de vordering en daartoe het volgende aangevoerd:
?[geintimeerde] werkt nauw samen met [C.] Hypotheken, welk bedrijf in hetzelfde (bedrijfsver-zamel)gebouw is gevestigd en wordt geleid door de broer van de directeur-eigenaar van [geinti-meerde], [D.]. Ook in het onderhavige geval heeft [geintimeerde] de koper van de woning van [appellante] voor de benodigde hypothecaire geldlening doorverwezen naar [C.] Hypotheken. [C.] Hypotheken, en daarmee volgens [appellante] ook [geintimeerde], wist reeds vóór het slui-ten van de koopovereenkomst dat de koper niet kredietwaardig was. [appellante] is daarvan echter niet in kennis gesteld.
?[geintimeerde] heeft bij de uitvoering van de overeenkomst van opdracht onzorgvuldig gehan-deld door geen onderzoek te verrichten naar de solvabiliteit van de koper, zulks mede gelet op het feit dat een nauwe samenwerking bestaat met [C.] Hypotheken.
?In artikel 14 van Pro de overeenkomst van opdracht is bepaald dat de courtage eerst bij de notariële overdracht verschuldigd is. Nu die overdracht nooit heeft plaatsgevonden is de courtage niet op-eisbaar en is [appellante] die niet verschuldigd.
4.2.3.Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de verweren van [appellante] verworpen en de vordering in hoofdsom, vermeerderd met wettelijke rente, toegewezen. De buitengerechtelijke incassokosten heeft de kantonrechter afgewezen om de reden dat onvoldoende was gebleken dat de buitengerechtelijke werkzaamheden méér hebben omvat dan de gebruikelijke werkzaamheden ter voorbereiding van een procedure. [appellante] is als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.
4.3.1.Grief 4 strekt ertoe te betogen dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat door het sluiten van de koopovereenkomst tussen [appellante] en de koper de met [geintimeerde] over-eengekomen courtage verschuldigd is geworden en dat artikel 14 van Pro de overeenkomst van op-dracht, waarin is bepaald dat de courtage en de kosten uiterlijk ter gelegenheid van het notariële transport moeten worden voldaan, slechts ziet op de in acht te nemen betalingstermijn en niet op de verschuldigdheid van de courtage als zodanig. Het hof zal in het hiernavolgende eerst op deze grief ingaan.
4.3.2.Als uitgangspunt geldt dat een tussenpersoon als [geintimeerde] op grond van artikel 7:426 lid 1 BW Pro recht op loon heeft zodra door zijn bemiddeling een overeenkomst tussen de opdrachtgever en een derde tot stand is gekomen. De vraag of er ook uitvoering aan die overeenkomst is gegeven is voor het recht op loon op grond van dat artikellid in beginsel niet van belang. Partijen kunnen evenwel anders overeenkomen. Zo bepaalt het tweede lid van genoemd artikel dat, indien het recht op loon afhankelijk is gesteld van de uitvoering van de bemiddelde overeenkomst en deze overeen-komst niet wordt uitgevoerd, de opdrachtgever het loon niet verschuldigd is indien de niet-uitvoering niet aan hem kan worden toegerekend.
4.3.3.Partijen verschillen van mening over hetgeen in de overeenkomst van opdracht is bepaald omtrent de verschuldigdheid van de courtage. Volgens [geintimeerde] is de courtage op grond van die overeenkomst verschuldigd geworden op het moment dat tussen [appellante] en de derde een overeenkomst van koop en verkoop tot stand is gekomen. [appellante] stelt zich op het standpunt dat op grond van de overeenkomst van opdracht eerst courtage verschuldigd zou zijn geworden indien het na de ondertekening van de overeenkomst van koop en verkoop ook tot levering van de woning aan de derde was gekomen. Tot levering van de woning aan de derde is het echter nooit gekomen, aldus [appellante], zodat ook de courtage niet verschuldigd is geworden.
Bij de uitleg van hetgeen partijen ingevolge de overeenkomst van opdracht over en weer aan elkaar verschuldigd zijn dient mede in aanmerking te worden genomen de zin die partijen aan de bepalin-gen van die overeenkomst redelijkerwijs mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien mochten verwachten.
4.3.4.De strekking van de overeenkomst van opdracht was om de woning door de bemiddelings-activiteiten van [geintimeerde] te doen verkopen. Het kennelijke belang van [appellante] daarbij was niet alleen om een koopovereenkomst met een koper te sluiten, maar ook om die verkoop te laten volgen door levering van de woning aan een derde.
Tussen partijen staat vast dat de koper van de woning deze niet van [appellante] heeft afgenomen en dat daarom geen uitvoering is gegeven aan de overeenkomst van koop en verkoop. Tevens staat vast dat dit niet aan [appellante] kan worden toegerekend.
4.3.5.In dit licht bezien heeft [appellante] naar het oordeel van het hof artikel 14 van Pro de overeen-komst van opdracht redelijkerwijs aldus mogen opvatten en heeft zij op grond van die bepaling de verwachting mogen hebben dat zij geen courtage verschuldigd zou zijn nu het wegens haar niet toerekenbare omstandigheden niet tot notariële overdracht van de woning is gekomen. Met name pleit voor deze uitleg dat in de overeenkomst van opdracht alleen is bepaald dat de courtage uiterlijk ter gelegenheid van het notarieel transport betaald moest zijn. In de overeenkomst van opdracht wordt er derhalve van uitgegaan dat het zonder meer tot een notarieel transport komt. In de over-eenkomst van opdracht is geen regeling getroffen voor de betaling van de courtage voor het geval dat de ondertekening van de overeenkomst van koop en verkoop niet wordt gevolgd door een notari-eel transport aan de koper. Het had voor de hand gelegen dat [geintimeerde] als opsteller van de overeenkomst van opdracht, indien het daadwerkelijk de bedoeling was geweest om de courtage ook verschuldigd te doen zijn in het geval dat de overeenkomst van koop en verkoop niet zou worden gevolgd door een notarieel transport, daarin een bepaling had opgenomen waarin de uiterste termijn van betaling voor dat geval wordt geregeld. Bij gebreke daarvan heeft [appellante] artikel 14 aldus Pro redelijkerwijs kunnen opvatten dat geen courtage zou zijn verschuldigd indien het niet tot een notari-eel transport zou komen en dient artikel 14 van Pro de overeenkomst van opdracht in het voordeel van [appellante] te worden uitgelegd.
4.3.6.Het voorgaande wordt naar het oordeel van het hof bevestigd door het bepaalde in artikel 15 van Pro de overeenkomst van opdracht. In dat artikel wordt weliswaar enerzijds bepaald dat de be-middeling zich beperkt tot de totstandkoming van een koopovereenkomst, maar anderzijds dat de verplichtingen van [geintimeerde] "derhalve" eerst eindigen op het moment van transport. Ook uit deze laatste zinsnede van artikel 15, die niet te verenigen lijkt te zijn met de eerste zinsnede daar-van, heeft [appellante] kunnen opmaken dat de taak van [geintimeerde] er eerst opzat, en dat eerst courtage verschuldigd zou zijn, indien het notariële transport zou zijn voltooid, zoals [appellante] ten verwere heeft aangevoerd. Ook uit artikel 15 van Pro de overeenkomst van opdracht valt op te maken dat deze overeenkomst mede ziet op de levering van de woning aan de koper en niet slechts betrek-king heeft op de totstandkoming van een overeenkomst van koop en verkoop.
4.3.8.Voorgaande feiten en omstandigheden pleiten voor de uitleg die [appellante] aan de over-eenkomst van opdracht geeft. [geintimeerde] heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd die tot een andere uitleg nopen. De stelling van [geintimeerde], dat artikel 14 van Pro de overeenkomst van opdracht slechts een betalingstermijn inhoudt en niets zegt over de verschuldigdheid van de courtage als zodanig is naar het oordeel van het hof in het licht van het voorgaande onvoldoende.
4.3.10.Gelet op het hiervoor overwogene slaagt grief 4, zodat het bestreden vonnis dient te worden vernietigd. Naar het oordeel van het hof dient de overeenkomst van opdracht zodanig - ten voordele van [appellante] - te worden uitgelegd dat eerst courtage verschuldigd zou zijn indien de kooptrans-actie geheel was afgerond en het sluiten van de koopovereenkomst was gevolgd door notariële leve-ring.
4.4.Tussen partijen is niet in geschil dat [geintimeerde] door ondertekening van de bij artikel 12 van Pro de overeenkomst van opdracht met pen geschreven passage afstand heeft gedaan van de ver-goeding van € 750,- basiskosten nu zich het daarin beschreven geval heeft voorgedaan. De vordering moet daarom geheel worden afgewezen.
[appellante] heeft terugbetaling gevorderd van al wat zij reeds ter voldoening aan het bestreden vonnis aan [geintimeerde] heeft voldaan. Deze vordering is toewijsbaar, nu het een vordering betreft die er slechts toe strekt de gevolgen van de - thans onjuist bevonden - veroordeling die bij het vonnis werd uitgesproken, aanstonds ongedaan te maken.
4.5.De overige grieven behoeven geen bespreking meer.
4.6.Als de in het ongelijk gestelde partij zal [geintimeerde] in de proceskosten van beide instan-ties worden veroordeeld.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
opnieuw rechtdoende:
wijst de vordering af;
veroordeelt [geintimeerde] in de proceskosten van de eerste aanleg en het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van [appellante] worden begroot op € 400,- aan salaris advocaat in eerste aanleg en op € 96,76 aan explootkosten, € 284,- aan griffierecht en € 632,- aan salaris advocaat voor het hoger beroep;
veroordeelt [geintimeerde] tot terugbetaling aan [appellante] van al hetgeen [appellante] reeds ingevolge het bestreden vonnis aan [geintimeerde] heeft betaald, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 13 april 2011 tot de dag van voldoening;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.A.G. Fikkers, S.M.A.M. Venhuizen en C.W.T. Vriezen en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 3 april 2012.