Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-11/00506
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer d.d. 27 juni 2012
in het geding tussen
[X] te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vlaardingen, hierna: de Inspecteur
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de van de rechtbank Rotterdam van 30 juni 2011, nummer AWB 10/2840, betreffende de na te noemen beschikking en aanslag.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 13 juni 2012, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar is belanghebbende verschenen, alsmede [A] namens de Inspecteur. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Gronden
1. Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) heeft de Inspecteur, de heffingsambtenaar van de gemeente Vlaardingen, de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1], te [Z] (hierna: de woning) vastgesteld op € 380.000. De waarde is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum) en de beschikking geldt voor het kalenderjaar 2010. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2010.
2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
3. De Inspecteur heeft ter ondersteuning van de door hem voorgestane waarde van de woning op de waardepeildatum een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 12 augustus 2010 door [B], beëdigd makelaar en WOZ-taxateur. Die taxateur heeft de waarde van de woning op de waardepeildatum getaxeerd op € 380.000. De waarde van de woning is vastgesteld met toepassing van de vergelijkings-methode. Volgens deze methode wordt de waarde onderbouwd met de prijzen die behaald zijn bij de verkoop van de daarin vermelde vergelijkingspanden, rekening houdend met verschillen in onder meer grootte, onderhoudstoestand en ligging.
4. De door de Inspecteur bij de waardebepaling betrokken panden [a-straat 2], [a-straat 3], [b-straat 1] en [c-straat 1] kunnen niet dienen als vergelijkingspanden, omdat hun verkoopdatum te ver verwijderd ligt van de waardepeil-datum. Het Hof is van oordeel dat de overige vier vergelijkingspanden wel als zodanig kunnen dienen en dat de verkoopprijzen van deze panden de door de Inspecteur gestelde waarde onderbouwen.
5. Belanghebbende heeft gesteld dat de inhoudsmaten van de garage en de uitbouw niet juist zijn. Hij heeft deze stelling echter op geen enkele wijze onderbouwd. De Inspecteur heeft de inhoudsmaten opnieuw berekend aan de hand van de bij de bouwvergunning behorende tekening en de inhoud van de garage bepaald op 34 kubieke meter in plaats van de oorspronkelijke inhoud van 40 kubieke meter. De inhoud van de uitbouw heeft hij bepaald op 66 kubieke meter in plaats van de oorspronkelijke 69 kubieke meter. De Inspecteur heeft hiermee aannemelijk gemaakt dat de inhoudsmaten slechts kleine afwijkingen vertonen, die niet van invloed zijn op de waarde van de woning. Aan de stelling van belanghebbende dat de woning bouwgebreken heeft, wordt voorbij gegaan aangezien belanghebbende deze stelling niet feitelijk heeft onderbouwd. Ten aanzien van het achterstallig onderhoud heeft de Inspecteur gesteld dat hiermee voldoende rekening is gehouden omdat daarvoor standaard een aftrekpost van € 10.000 wordt toegepast en dat dit bedrag tot uitdrukking is gebracht in de kubieke meterprijs. Belanghebbende heeft daartegenover niet gesteld dat dit bedrag ontoereikend zou zijn. Gelet op het vorenstaande acht het Hof aannemelijk dat met dit aspect in voldoende mate rekening is gehouden.
6. Ten aanzien van de stelling van belanghebbende dat geen rekening is gehouden met de nabij gelegen zendmast geldt dat mogelijke waardedrukkende effecten hiervan ook gelden voor de vergelijkingspanden en verdisconteerd zijn in de verkoopprijzen van deze panden. De Inspecteur heeft onvoldoende weersproken gesteld dat [a-straat 4] bouwkundig identiek is en op dezelfde afstand van de zendmast ligt en dat dit pand in maart van het jaar 2011, in een dalende markt, voor € 400.000 is verkocht.
7. Het vorenstaande voert tot de slotsom dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
8. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep ongegrond.
9 Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, in tegenwoordigheid van de griffier mr. D.J. Jansen. De beslissing is op 27 juni 2012 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof de mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog te verstrekken of aan te vullen. De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.