Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer : 200.094.693/01
Zaaknummer rechtbank : 1203978 \ CVEXPL 11-5253
arrest van 9 oktober 2012
inzake
[Naam],
wonende te [Woonplaats],
appellante,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. A. den Arend-de Winter te Rotterdam,
tegen
[Naam] B.V.,
gevestigd te Gouda,
geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
advocaat: mr. Y.H. van Ballegooijen te Breda.
Het geding
Bij exploot van 20 september 2011 is [appellante] in hoger beroep gekomen van het door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam (hierna: de kantonrechter) tussen partijen gewezen vonnis van 8 juli 2011. Bij memorie van grieven met producties heeft [appellante] zes grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden.
Vervolgens zijn de stukken overgelegd en is arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. De door de rechtbank in het vonnis van 8 juli 2011 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan.
2. Het gaat in deze zaak om het volgende:
Op 3 oktober 2006 heeft de voormalige eigenaresse van de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning) met [appellante] een huurovereenkomst met betrekking tot die woning gesloten. Daarbij is een huurprijs van € 300,- per maand, exclusief Enecokosten en een waarborgsom van € 900,- overeengekomen.
3. Op 17 januari 2007 heeft [geïntimeerde] de woning op een veiling gekocht. Op 15 februari 2007 is de woning aan [geïntimeerde] geleverd.
4. De voorzieningenrechter heeft bij vonnis van 19 oktober 2007, op een vordering van [geïntimeerde] tot (onder meer) ontruiming, geoordeeld dat [geïntimeerde] geen beroep op een huurbeding als bedoeld in artikel 3:264 BW Pro toekomt en de vordering van [geïntimeerde] afgewezen.
5. Bij vonnis van 28 oktober 2008 heeft de kantonrechter te Schiedam, naar aanleiding van een vordering van [geïntimeerde] tot ontbinding en ontruiming, geoordeeld dat [appellante] de woning mag blijven huren en [appellante] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 788,04 aan restant waarborgsom en buitengerechtelijke kosten.
6. Op 30 november en 23 december 2009 is telkens een bedrag van € 187,50 aan huur aan [geïntimeerde] voldaan. Met ingang van januari 2010 is een bedrag van € 300,- aan huur aan [geïntimeerde] voldaan en in januari 2010 is een aanvullend bedrag van € 227,- betaald.
7. Vanaf 1 april 2010 heeft [appellante] geen huur betaald. Bij brieven van 9 augustus en 2 september 2010 is [appellante] tot betaling van de achterstand van vijf respectievelijk zes maanden gemaand.
8. Op 19 oktober 2010 heeft [geïntimeerde] een bedrag van € 2.100,- aan achterstallige huur van de heer [X] ontvangen.
9. Eind september, begin oktober 2010 heeft de politie op verzoek van Jeugdzorg Rotterdam, hierna: bureau jeugdzorg, een inval gedaan in de woning. [appellante] en haar gezin werden toen niet aangetroffen. De politie heeft de woning van een slot voorzien en de sleutel vervolgens aan [geïntimeerde] overhandigd. Vanaf oktober 2010 is maandelijks € 300,- aan huur betaald.
10. [geïntimeerde] heeft in conventie (kort gezegd) gevorderd om, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. primair voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd; subsidiair voor zover zou komen vast te staan dat de huurovereenkomst nog niet zou zijn beëindigd, de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning te ontbinden en [appellante] te veroordelen de woning te ontruimen;
b. [appellante] te veroordelen aan haar te betalen € 1.149,43, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 23 oktober 2010 tot de dag der algehele voldoening;
met veroordeling van [appellante] in de proceskosten.
11. [appellante] heeft (samengevat) in reconventie gevorderd bij vonnis te bepalen, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, dat:
- de huurovereenkomst met betrekking tot de woning ongewijzigd in stand blijft, zolang de woning niet aan haar is verkocht voor de vastgestelde prijs;
- [geïntimeerde] terstond de sleutels van de woning afgeeft;
- [geïntimeerde] binnen een redelijke termijn zijn wettelijke verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst en de opnamestaat onderhoud nakomt;
- [geïntimeerde] terstond wordt verplicht de woning uit de verkoop te halen;
- mocht [geïntimeerde] de woning inmiddels hebben verkocht, de verkoop nietig wordt verklaard en [appellante] en/of haar echtgenoot volledig schadeloos worden/wordt gesteld;
met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten en de noodzakelijke reis- en verblijfkosten.
12. De kantonrechter heeft in conventie het primair sub a. gevorderde afgewezen en, uitvoerbaar bij voorraad, het subsidiair sub a. alsmede het sub b. gevorderde toegewezen, in die zin dat hij de huurovereenkomst heeft ontbonden en [appellante] heeft veroordeeld om binnen veertien dagen na de uitspraak de woning te ontruimen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten en buitengerechtelijke kosten. De vordering in reconventie heeft hij afgewezen, met veroordeling van [appellante] in de proceskosten. De kantonrechter heeft aan zijn beslissing ten grondslag gelegd dat er stelselmatig sprake is (geweest) van een huurachterstand, dat [appellante] in het buitenland verblijft en de woning heeft verlaten met het oogmerk de woning aan derden te verhuren.
13. Met haar eerste en de vierde grief komt [appellante] op tegen de overweging van de kantonrechter dat er blijkens het kort geding vonnis van 19 oktober 2007 en het vonnis van 28 oktober 2008 in het verleden sprake was van een huurachterstand en tegen de conclusie van de kantonrechter dat vaststaat dat [appellante] regelmatig een huurachterstand heeft laten ontstaan en dat de betalingen stelselmatig te laat zijn verricht.
14. Deze grieven falen. Uit beide vonnissen volgt dat sprake is geweest van een huurachterstand, ook al was die achterstand naar het oordeel van de betreffende rechters op dat moment geen reden om tot ontbinding over te gaan. In eerstgenoemd vonnis van 2007 is (onder 4.5) overwogen dat [appellante] heeft erkend dat zij vanaf april 2007 geen huur meer heeft betaald. Mede op basis van de mededeling van [appellante] op zitting dat zij bereid was om alsnog tot betaling van (achterstallige en toekomstige) huur over te gaan, heeft de voorzieningenrechter toen de ontruiming niet gerechtvaardigd geacht. Vervolgens is in het vonnis van 2008 (onder 5.2.3) overwogen dat [appellante] na de mondelinge behandeling van voormeld kort geding op 11 oktober 2007 nog drie maanden heeft gewacht alvorens enige betaling te doen en ook dat zij de lopende huur niet tijdig betaalt noch het restant aan waarborgsom heeft betaald. Vervolgens stelt de kantonrechter vast dat dit tekortschieten op dat moment de ontbinding niet kan rechtvaardigen, gezien de depressie van [appellante], de uithuisplaatsing van de kinderen en de omstandigheid dat de huurachterstand inmiddels volledig is ingelopen en de lopende huur wordt betaald. Tevens heeft [geïntimeerde] onbetwist gesteld dat na 2008 een huurachterstand is ontstaan, doordat i.) in november en december 2009 slechts € 187,50 is voldaan, waarna eerst in januari 2010 een aanvulling van € 227,- is betaald en ii.) na 1 april 2010 de huur van € 300,- maandelijks niet is betaald, totdat in oktober 2010 € 2.100,- is betaald. Uit het gedurende in totaal vier periodes niet tijdig betalen van huur, volgt dat [appellante] geregeld een huurachterstand heeft laten ontstaan en dat de betalingen stelselmatig te laat zijn verricht.
15. Uit het bepaalde in artikel 6:265, lid 1 BW volgt, dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming.
16. [appellante] heeft aangevoerd dat haar nalaten zodanig gering was dat het niet de ontbinding kan rechtvaardigen. Tevens heeft zij er op gewezen dat zij psychische klachten heeft en problemen met de opvoeding van de kinderen waardoor een rustige en stabiele woonsituatie heel belangrijk zijn.
17. Het hof is echter van oordeel dat de (omvang van de) huurachterstand van zes maanden in 2010, gezien in het licht van de eerdere betalingsproblemen, dusdanig is dat zij de ontbinding wel rechtvaardigt. [appellante] moet op basis van de vonnissen van 2007 en 2008 worden beschouwd als een gewaarschuwd mens, zodat zij sindsdien eens te meer had moeten zorgen voor een tijdige betaling van alle huurtermijnen.
In 2007 heeft de kantonrechter mede op basis van de mededeling van [appellante] op zitting dat zij bereid was om alsnog tot betaling van (achterstallige en toekomstige) huur over te gaan, ontruiming niet gerechtvaardigd geacht. In 2008 heeft de kantonrechter overwogen dat het tekortschieten op dat moment de ontbinding niet kon rechtvaardigen, gezien de depressie van [appellante], de uithuisplaatsing van de kinderen en de omstandigheid dat de huurachterstand inmiddels volledig is ingelopen en de lopende huur wordt betaald. Het gaat te ver om de niet tijdige betaling van huurtermijnen in 2010 nogmaals door de vingers te zien om vergelijkbare redenen als in 2008.
[appellante] heeft nog aangevoerd dat in april 2010 haar uitkering was geschorst in verband met een onderzoek door de sociale recherche Schiedam (punt 10 memorie van grieven). Dit dient in relatie tot de verhuurder echter voor haar rekening en risico te komen. Het was, zeker gezien voormelde eerdere waarschuwingen, aan [appellante] om tijdig de huur te betalen.
18. Nu de betalingsproblemen de ontbinding rechtvaardigen, is er geen aanleiding om nader in te gaan op de andere door [geïntimeerde] aangevoerde omstandigheden. Evenmin behoeven de tweede en derde grief bespreking.
19. Met de vijfde grief wordt opgekomen tegen de toewijzing van de buitengerechtelijke kosten en, naar het hof begrijpt, de rente daarover. Daaraan legt [appellante] ten grondslag dat er op het moment van dagvaarding geen huurachterstand bestond en dat er slechts twee aanmaningen zijn gestuurd.
20. Naar het oordeel van het hof is deze grief terecht voorgesteld. [geïntimeerde] heeft ter onderbouwing van de kosten verwezen naar bijlage 3 bij de inleidende dagvaarding, welke bijlage twee aanmaningsbrieven (d.d. 9 augustus 2010 en 2 september 2010) bevat. De kosten van deze brieven behoren echter tot de kosten die zijn begrepen in de vergoeding ex artikel 251 Rv Pro. Het bewijsaanbod wordt als niet ter zake doend gepasseerd.
21. Bij haar zesde grief voert [appellante] aan dat de rechtbank ten onrechte de vordering in reconventie tot terbeschikkingstelling van de woning en een schadevergoeding heeft afgewezen. In hoger beroep vordert [appellante] in reconventie [geïntimeerde] te veroordelen tot het ter beschikking stellen van de woning aan haar door afgifte van de sleutels onder toekenning van een schadevergoeding. Naar het hof begrijpt, wordt tegen de afwijzing van de overige onderdelen van de vordering in reconventie niet opgekomen.
22. Het hof overweegt dat de gevraagde voortzetting van huur niet aan de orde kan zijn, nu hiervoor is geoordeeld dat de omstandigheden van het geval de ontbinding daarvan rechtvaardigen.
23. Met betrekking tot de gevorderde vervangende schadevergoeding heeft [geïntimeerde] zich op het standpunt gesteld dat, naar het hof begrijpt, terugbetaling van huur in eerste aanleg niet is gevorderd en niet in hoger beroep alsnog kan worden gevorderd. In eerste aanleg was reeds een vordering in reconventie ingediend. Op de voet van artikel 130 Rv Pro is wijziging van een dergelijke eis in hoger beroep toegestaan, tenzij de wijziging in strijd is met de goede procesorde. Van een dergelijke strijdigheid is geen sprake, zodat op de gewijzigde eis zal worden beslist.
24. In hoger beroep vordert [appellante] de terugbetaling van betaalde huur over de periode dat zij (vanaf 1 oktober 2010) geen toegang had tot de woning. Met [appellante] is het hof van oordeel dat [geïntimeerde], door de partner van [appellante] in oktober 2010 en [appellante] in januari 2011 de toegang tot de woning te ontzeggen, heeft gehandeld in strijd met de (krachtens artikel 7:203 BW Pro) op hem rustende verplichting om de woning ter beschikking te stellen en te laten. Daaruit volgt echter nog niet dat de over die periode betaalde huur als schade is aan te merken. Nu [appellante] niet heeft gesteld dat zij ten gevolge van het handelen van [geïntimeerde] kosten (bijvoorbeeld voor vervangende woonruimte) heeft moeten maken of bepaalde inkomsten is misgelopen, is onvoldoende gebleken dat schade is geleden en zal dit deel van de vordering worden afgewezen. Overigens is van ten onrechte betaalde huur, zoals [appellante] lijkt te veronderstellen, geen sprake. Tot het moment van ontbinding liep de huurovereenkomst door en was [appellante] in beginsel gehouden huur te betalen.
25. In hoger beroep heeft [appellante] tevens gesteld dat zij wegens vernietigde inboedel € 700,- schade heeft geleden. [geïntimeerde] heeft aangevoerd dat in de woning slechts een oude bank (die zich in slechte staat bevond) was achtergebleven. [geïntimeerde] heeft in dat kader verwezen naar verklaringen van haar directeur en de bovenbuurman. [appellante] heeft in reactie op deze gemotiveerde betwisting onvoldoende gemotiveerd gesteld welke inboedelgoederen nog meer in de woning waren achtergebleven en waarom de in het geding gebrachte verklaringen op dit punt onjuist zijn. Uit de overgelegde lijst met goederen, volgt niet dat deze goederen zich (nog) daadwerkelijk in de woning bevonden en nadere verklaringen omtrent de aanwezigheid van deze goederen in de woning ontbreken. Voor de in de woning achtergebleven bank bepaalt het hof de te betalen vergoeding (schattenderwijs) op € 150,-. Dit bedrag zal worden toegewezen.
26. Uit het voorgaande volgt dat het bestreden vonnis in conventie zal worden vernietigd voor zover [appellante] is veroordeeld tot betaling van buitengerechtelijke kosten met rente en voor het overige zal worden bekrachtigd. In reconventie zal het bestreden vonnis worden vernietigd voor zover daarbij schadevergoeding is afgewezen. De vordering tot betaling van schadevergoeding zal alsnog tot een bedrag van € 150,- worden toegewezen en voor het overige worden afgewezen. Nu de ontbinding in stand blijft, wordt de proceskostenveroordeling van [appellante] in conventie in eerste aanleg in stand gelaten. In reconventie en in hoger beroep worden partijen over en weer deels in de ongelijk gesteld. Derhalve worden die proceskosten gecompenseerd, zoals hierna bepaald.
Beslissing
Het hof:
- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam van 8 juli 2011, doch uitsluitend
a. in conventie voor zover [appellante] is veroordeeld tot betaling van buitengerechtelijke kosten en rente daarover;
b. in reconventie;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
in conventie
- wijst af de vordering tot betaling van buitengerechtelijke kosten en rente;
- bekrachtigt het vonnis voor het overige;
in reconventie
- veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van een bedrag van € 150,- uit hoofde van schadevergoeding;
- verklaart dit arrest tot dusver uitvoerbaar bij voorraad;
- compenseert de proceskosten, in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt;
- wijst af het meer of anders gevorderde;
en voorts:
- compenseert de proceskosten in hoger beroep in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.
Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, H.J.H. van Meegen en M.J. van der Ven en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 oktober 2012 in aanwezigheid van de griffier.