Uitspraak
GERECHTSHOF 's-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer : 200.077.007/01
Zaaknummer rechtbank : 312579
Arrest van 23 oktober 2012
inzake
1. [Naam] en [Naam],
beide wonende te [Woonplaats], gemeente […],
2. [Naam],
wonende te [Woonplaats], gemeente […],
3. [Naam],
wonende te [Woonplaats], gemeente […],
4. [Naam],
wonende te [Woonplaats], gemeente […],
5. [Naam],
wonende te [Woonplaats], gemeente […],
6. DE STICHTING BELANGENBEHARTIGING OPSTALHOUDERS HAARLEMMERMEER,
gevestigd te Hoofddorp, gemeente Haarlemmermeer,
appellanten,
hierna te noemen: gezamenlijk, waaronder, voor zover dat uit de context blijkt, niet begrepen appellanten onder 1 tot en met 6: [appellanten], en appellante onder 6: SBOH,
advocaat: mr. L.E. de Geer te Amsterdam,
tegen
HET HOOGHEEMRAADSCHAP VAN RIJNLAND,
zetelend te Leiden,
geïntimeerde,
hierna te noemen: het Hoogheemraadschap,
advocaat: mr. W. Lever te Leiden.
Het geding
Bij exploot van 5 november 2010 zijn [appellanten] in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank 's-Gravenhage tussen partijen gewezen vonnis van 18 augustus 2010. Bij memorie van grieven hebben [appellanten] vier grieven aangevoerd, die door het Hoogheemraadschap bij memorie van antwoord zijn bestreden. Vervolgens hebben partijen op 2 april 2012 de zaak door hun advocaten doen bepleiten, beide aan de hand van overgelegde pleitnotities. Van het pleidooi is proces-verbaal opgemaakt. Ten slotte hebben partijen stukken overgelegd en is arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
1.1 Na de drooglegging van de Haarlemmermeer zijn de eigendom en het beheer van de rond de nieuwe polder gelegen ringdijk (verder: de dijk) in 1859 in handen gegeven van een nieuw opgericht waterschap, De Haarlemmermeerpolder (verder: DHP). In 1979 is DHP met een aantal polderwaterschappen rond Aalsmeer en Spaarndam samengevoegd tot het waterschap Groot-Haarlemmermeer (verder: WGH). Op WGH zijn toen de eigendom en het beheer van de dijk overgegaan. In het kader van een verder gaande waterschapsconcentratie is WGH op 1 januari 2005 met andere waterschappen opgegaan in het Hoogheemraadschap, dat daardoor op zijn beurt de eigendom en het beheer van de dijk verkreeg.
1.2 DHP en zijn rechtsopvolgers hebben voor dijkpercelen aan particulieren een opstalrecht gegeven. DHP heeft in verband daarmee in 1970 algemene voorwaarden en bepalingen vastgesteld, waaronder gedeelten van de dijk in recht van opstal zullen worden uitgegeven (verder: de AV70). Daarin zijn onder meer bepalingen opgenomen betreffende de termijn van uitgifte, het daarna opnieuw in erfpacht uitgeven (de verlenging) en de vaststelling en tienjaarlijkse herziening van de opstalcanon per perceel, met een verwijzing naar besluiten tot vaststelling van maximumtarieven, welke besluiten worden genomen door de hoofdingelanden met goedkeuring ervandoor gedeputeerde staten van de provincie Noord-Holland.
1.3 WGH heeft in 1999 algemene opstalvoorwaarden voor het hele waterschap vastgesteld, die ook van toepassing zijn op opstalrechten op de dijk (verder: de AV2000). Daarin is onder meer bepaald dat de opstalvoorwaarden te allen tijde door het algemeen bestuur kunnen worden herzien en dat de wijzigingen telkens bij uitgifte of heruitgifte van het opstalrecht in werking treden (artikel 1, tweede lid) .Voorts zijn bepalingen opgenomen over de uitgifteduur van het opstalrecht en het recht op heruitgifte, alsmede de opstalvergoeding en de indexatie en de vijfjaarlijkse aanpassing daarvan (artikel 6). Tevens is bepaald dat de AV2000 in werking treden na inschrijving in register 4 betreffende onroerende zaken bij het Kadaster en dat eerder vastgestelde algemene voorwaarden onverkort van toepassing blijven op de voor dat tijdstip gesloten overeenkomsten, zolang deze door tijdsverloop niet zijn verstreken, tenzij de opstaller tussentijdse beëindiging en nieuwe uitgifte van het recht van opstal onder de AV2000 wenst (artikel 29).
1.4 De verenigde vergadering van het Hoogheemraadschap heeft op 12 april 2006 besloten de retributiesystematiek voor de opstalrechten in die zin te wijzigen dat een uniform eigendommenbeleid voor uitgiften, verlengingen en heruitgiften wordt ingevoerd met marktconformiteit als uitgangspunt en daarbij passende nieuwe vergoedingen, en dat daarbij overgangstermijnen zullen worden gehanteerd van maximaal 3 maal 3 jaren, afhankelijk van de situatie en de stijging (verder: het besluit van 2006). Het college van dijkgraaf en hoogheemraden (verder: het College) is daarbij gemachtigd het besluit nader uit te werken. Het College heeft op 18 april 2006 in het kader van die uitvoering de "Vergoedingentabel Gebruik Rijnlands Vastgoed" vastgesteld, die geldt vanaf 12 april 2006. Deze tabel is bij brief van het Hoogheemraadschap van 18 mei 2006 aan de houders van een opstalrecht op een dijkperceel toegezonden.
1.5 Naar aanleiding van reacties van de opstalhouders heeft de verenigde vergadering van het Hoogheemraadschap op 31 januari 2007 een nieuw besluit genomen over de te hanteren systematiek bij de (her)uitgifte en verlengingen van opstalrechten en de bepaling van de vergoedingen daarvoor (verder: het besluit van 2007). Dat besluit houdt onder meer in dat voor de bepaling van de opstalvergoeding zal worden uitgegaan van de waarde van de grond en van een rentepercentage, dat bij de bepaling van de waarde van de grond zal worden uitgegaan van de WOZ-waarde en van de zgn. grondquote (het percentage van de WOZ-waarde dat de waarde van de grond vertegenwoordigt), verminderd met 40% omdat de kavel niet vrij in te richten is. Voorts houdt het besluit in dat gedurende een overgangsperiode van 20 jaar het de opstalvergoeding per jaar stapsgewijze oploopt van het huidige peil naar het van de grondwaarde afgeleide peil, zodanig dat voor alle opstalrechten de nieuwe systematiek vanaf 2026 volledig van toepassing zal zijn. In het besluit is het College gemachtigd de datum van invoering van het in het besluit vastgelegde beleid te bepalen. Het College heeft op 15 mei 2007 de invoeringsdatum vastgesteld op 1 juni 2007.
1.6 Zowel het besluit van 2006 als het besluit van 2007 heeft tot gevolg dat de opstalvergoedingen substantieel worden verhoogd.
1.7 [appellanten] zijn elk houder van een opstalrecht op een dijkperceel. Op die opstalrechten zijn de AV70 van toepassing. SBOH behartigt ingevolge haar statuten de belangen van houders van opstalrechten op dijkpercelen, waaronder andere houders van opstalrechten waarop de AV70 van toepassing zijn.
1.8 [appellanten] hebben bij brieven, gedateerd in de periode tussen 19 en 26 april 2007, aan het Hoogheemraadschap meegedeeld dat zij het aanbod zoals verwoord in de laatste zinsnede van artikel 29 van de AV2000 aanvaarden om hun opstalrecht tussentijds te beëindigen en een nieuw opstalrecht uit te geven voor de duur van 50 jaar onder toepassing van de AV2000. Zij hebben daarbij om medewerking van het Hoogheemraadschap verzocht om daartoe een notariële akte te laten opstellen. Meer dan 500 andere opstalhouders die in een gelijke situatie verkeren, hebben eveneens het aanbod aanvaard. Het Hoogheemraadschap heeft aan [appellanten] bij brieven van 15 juni 2007 laten weten dat het algemeen bestuur van het Hoogheemraadschap op 12 april nieuwe financiële voorwaarden heeft gesteld, dat bij beëindiging van lopende opstalrechten tussen 12 april en 1 juni 2007 die bij dat besluit vastgestelde financiële voorwaarden, zoals die bij besluit van het College van 18 april 2006 zijn uitgewerkt, van toepassing zijn, dat het uitvoeringsbeleid met betrekking tot de opstalvergoedingen in het besluit van de verenigde vergadering van het Hoogheemraadschap van 31 januari 2007 wederom is gewijzigd en dat dat besluit op 1 juni 2007 in werking is getreden. Het Hoogheemraadschap heeft in die brieven aan [appellanten], indien zij nog tot tussentijdse beëindiging van hun opstalrecht wensen over te gaan, de keuze gegeven tussen de financiële voorwaarden ingevolge het besluit van 2006 en die ingevolge het besluit van 2007.
2. [appellanten] hebben bij de rechtbank (kort samengevat) gevorderd dat deze het Hoogheemraadschap zal veroordelen medewerking te verlenen aan de heruitgifte van opstalrechten onder de AV 2000. SBOH heeft gevorderd dat de rechtbank voor recht zal verklaren primair dat het aanbod van artikel 29 AV2000 een onherroepelijk aanbod is, subsidiair dat het Hoogheemraadschap het aanbod niet heeft herroepen en dat het Hoogheemraadschap bij herroeping vanaf het moment waarop de opstalhouder van het voornemen tot herroeping in kennis is gesteld, een termijn van één jaar in acht dient te nemen waarbinnen het aanbod kan worden aanvaard, alsmede het Hoogheemraadschap zal veroordelen medewerking te verlenen aan de heruitgifte van opstalrechten onder de AV2000 voor alle betreffende opstalhouders. De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen.
3. De eerste grief klaagt erover dat de rechtbank niet heeft geoordeeld dat artikel 29 AV2000 een onherroepelijk aanbod inhoudt, dat door [appellanten] tijdig en rechtsgeldig is aanvaard. [appellanten] brengen naar voren dat de wil van de aanbieder bij het doen van het aanbod (WGH) doorslaggevend is, dat uit de in de memorie van grieven geciteerde antwoorden van een oud-bestuurder van WGH blijkt dat het de bedoeling was dat het aanbod permanent zou zijn en dat het Hoogheemraadschap daarop niet kon terugkomen. Zij wijzen er voorts op dat het bij het Hoogheemraadschap voor 12 april 2006 gebruik was dat te allen tijde het aanbod op grond van artikel 29 AV2000 kon worden aanvaard.
4. De grief faalt. Ingevolge artikel 6:219, eerste lid, BW kan een aanbod worden herroepen, tenzij het een termijn voor de aanvaarding inhoudt of de onherroepelijkheid ervan op andere wijze uit het aanbod volgt. Ervan uitgaande dat de in artikel 29 AV2000 gegeven optie als aanbod moet worden gezien, heeft te gelden dat nergens uit de tekst daarvan blijkt dat het niet kan worden herroepen. Daarbij komt dat in artikel 1, tweede lid, AV2000 is bepaald dat de algemene opstalvoorwaarden te allen tijde door het algemeen bestuur kunnen worden herzien. Van enige beperking van die bevoegdheid in de algemene voorwaarden is geen sprake. Uit de AV 2000, als geheel bezien, volgt dat WGH zich uitdrukkelijk de bevoegdheid tot wijziging van alle voorwaarden heeft voorbehouden, waaronder het in artikel 29 opgenomen aanbod aan opstalhouders op wier contracten de AV2000 nog niet van toepassing was. Daaraan kunnen eventuele al dan niet uitdrukkelijk door bestuursleden of medewerkers van WGH gedane uitspraken over de strekking van de bepaling niet afdoen, reeds omdat de AV2000 zijn vastgesteld door het algemeen bestuur van WGH en niet is gesteld of gebleken dat het algemeen bestuur van WGH heeft beoogd, in weerwil van de tekst van de AV2000, met artikel 29 een aanbod te doen waarop artikel 1, tweede lid, niet van toepassing was. Het bewijsaanbod van [appellanten] op dit punt zal worden gepasseerd omdat dat bewijs niet tot een andere conclusie kan leiden. Uit de omstandigheid dat WGH tot zijn samenvoeging met andere waterschappen op 1 januari 2005 toepassing heeft gegeven aan artikel 29 AV2000 en dat het Hoogheemraadschap daarmee is doorgegaan zolang er nog geen besluit was tot wijziging van de algemene voorwaarden, kan niet worden afgeleid dat een gewoonte is ontstaan die ertoe leidt dat artikel 6:219, eerste lid, BW niet van toepassing is. Dat zou pas het geval kunnen zijn indien WGH na wijziging van de AV2000 op het punt van artikel 29 was doorgegaan met toepassing van die bepaling in weerwil van die wijziging. De slotsom is dat het algemeen bestuur van WGH de bevoegdheid had het in artikel 29 AV2000 vervatte aanbod in te trekken. Na de samenvoeging van waterschappen per 1 januari 2005 is die bevoegdheid overgegaan op het algemeen bestuur van het Hoogheemraadschap (de verenigde vergadering).
5. De tweede grief valt de overweging van de rechtbank aan, dat de redelijke termijn, bedoeld in artikel 6:221, eerste lid, BW, om het aanbod van artikel 29 AV2000 te aanvaarden in elk geval was verlopen op 18 mei 2006, de datum waarop het vanaf april 2006 geldende beleid aan de individuele opstalhouder per brief bekend is gemaakt. [appellanten] voeren aan dat het Hoogheemraadschap er zelf van uitgaat dat het aanbod nog gold op 11 april 2006 en dat zelfs een aanvaarding op 19 april 2006 nog als rechtsgeldig is erkend. Volgens hen blijkt uit niets waarop de conclusie van de rechtbank is gebaseerd dat de termijn voor aanvaarding op 12 april 2006, althans 18 mei 2006 opeens is verlopen. Zij wijzen erop dat de eenzijdige handeling van het Hoogheemraadschap, gelegen in het vaststellen van nieuw beleid, geen invloed kan hebben op de ingevolge artikel 6:221, eerste lid, BW geldende redelijke termijn waarbinnen een aanbod moet worden aanvaard.
6. Het hof stelt het volgende voorop. Uit de besluiten van de verenigde vergadering van het Hoogheemraadschap van 12 april 2006 en 31 januari 2007, in hun onderling verband bezien, blijkt dat de verenigde vergadering op 16 april 2006 het in artikel 29 AV2000 vervatte aanbod als zodanig heeft gehandhaafd, maar dat zij de financiële condities die bij dat aanbod gelden, heeft gewijzigd. Gelet op hetgeen in rechtsoverweging 4 is overwogen, was de verenigde vergadering daartoe bevoegd. De precieze financiële condities zijn door het College op 18 april 2006 vastgesteld en op 18 mei 2006 aan belanghebbenden bekend gemaakt. De verenigde vergadering heeft vervolgens op 31 januari 2007 (eveneens bevoegdelijk) besloten de financiële condities nogmaals te wijzigen en tevens de AV2000 in te trekken, een en ander op een door het College te bepalen tijdstip. Dat tijdstip is door het College bepaald op 1 juni 2007.
7. De vordering van [appellanten] is erop gericht te bereiken dat zij het in artikel 29 AV2000 vervatte aanbod mogen aanvaarden onder de door WGH in 2000 vastgestelde financiële condities. Die condities waren evenwel ingevolge het besluit van de verenigde vergadering vanaf 12 april 2006 niet meer van toepassing, zodat die aanvaarding slechts mogelijk was onder de nieuwe financiële condities. Desniettemin zou het onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kunnen zijn dat het Hoogheemraadschap zich erop beroept dat het aanbod niet is aanvaard vóór de wijziging van de financiële condities. Dat geldt echter in elk geval niet, indien degene die het aanbod wenst te aanvaarden, zich nog op de oude financiële condities wenst te beroepen meer dan elf maanden nadat hun de nieuwe financiële condities waaronder het aanbod kan worden aanvaard, bekend zijn gemaakt. Het bovenstaande leidt tot de slotsom dat de grief, ook als deze gegrond zou zijn, niet tot toewijzing van de vordering van [appellanten] kan leiden. Voor zover de vordering van SBOH erop is gericht dat het hof in goede justitie een termijn zal bepalen waarbinnen het aanbod (onder de door WGH vastgestelde financiële condities) alsnog door andere opstalhouders die in dezelfde omstandigheden verkeren, kan worden aanvaard, kan het eventuele slagen van de grief evenmin tot resultaat leiden, aangezien de vraag of het beroep van het Hoogheemraadschap op niet tijdige aanvaarding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, slechts kan worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden van het concrete geval.
8. De derde grief keert zich tegen het oordeel van de rechtbank dat geen sprake is van strijd met het vertrouwensbeginsel. [appellanten] wijzen erop dat jegens de opstalhouders in het algemeen en ook jegens hen in persoon het vertrouwen is gewekt dat zij gedurende de tijd dat hun oude opstalrecht onder de AV70 zou blijven lopen, op elk gewenst moment het aanbod op grond van artikel 29 AV2000 zouden kunnen aanvaarden. Zij hebben hiervan bewijs aangeboden en menen dat zij ten onrechte niet tot bewijs zijn toegelaten.
9. Ook het hof zal [appellanten] niet tot bewijs op dit punt toelaten. Uit het bovenstaande volgt dat uit de tekst van AV2000 duidelijk is dat zowel artikel 29 AV2000 als de in AV2000 opgenomen financiële condities waaronder het opstalrecht wordt verleend, vatbaar zijn voor wijziging. Ook als zou komen vast te staan dat in weerwil van die tekst tussen de inwerkingtreding van AV2000 en 12 april 2006 bij hen door daartoe bevoegde personen het vertrouwen is gewekt dat van de mogelijkheid tot wijziging geen gebruik zou worden gemaakt, dan nog geldt dat zij uiterlijk op 18 mei 2006 hadden moeten begrijpen dat de financiële condities waaronder het aanbod werd gedaan, waren gewijzigd. [appellanten] hebben niet gesteld dat hun ook na 12 april 2006, de datum waarop het Hoogheemraadschap de financiële condities voor de aanvaarding van het aanbod van artikel 29 AV2000 had gewijzigd, door bevoegde personen is verzekerd dat zij nog steeds een beroep op de oude financiële condities zouden kunnen doen. Op een vóór 12 april 2006 gewekt vertrouwen konden zij zich in elk geval op het tijdstip van hun aanvaarding van het aanbod (meer dan elf maanden nadat de nieuwe financiële condities hun bekend zijn geworden) niet meer beroepen. De grief leidt niet tot resultaat.
10. De vierde grief bouwt op de eerdere grieven voort en moet daarom het lot daarvan delen. Aangezien alle grieven falen, zal het hof het vonnis waarvan beroep bekrachtigen. Daarbij past een veroordeling van [appellanten] in de kosten van het hoger beroep. Tot die kosten behoren de nakosten. Ingevolge artikel 237, derde lid, Rv blijft de vaststelling van de proceskosten door het hof in dit arrest beperkt tot de vóór de uitspraak gemaakte kosten.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage van 18 augustus 2010, voor zover tussen partijen gewezen (rolnr 08-1855);
- veroordeelt [appellanten] hoofdelijk (des dat één betalende de anderen zullen zijn gekweten) in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van het Hoogheemraadschap tot op heden vastgesteld op € 640,- aan griffierecht en € 2.682,- aan salaris advocaat;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.V. van den Berg, S.A. Boele en J. Kramer en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 oktober 2012 in aanwezigheid van de griffier.