Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer: 200.071.487/01
Zaak- en rolnummer rechtbank: 256879 / HA ZA 06-685
Arrest van 31 januari 2012
inzake
[X],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in eerste aanleg,
hierna afzonderlijk te noemen: [X],
en
MAASSTEDE BLEISWIJK B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
tussengekomen partij in eerste aanleg,
hierna afzonderlijk te noemen: Maasstede BV,
hierna te zamen met [X] te noemen: Maasstede,
advocaat: mr. J.A.M.A. Sluysmans te 's-Gravenhage
tegen
PROVINCIE ZUID-HOLLAND,
gevestigd te 's-Gravenhage,
eiseres in eerste aanleg,
hierna te noemen: de Provincie,
advocaat: mr. E.J. Snijders-Storm te 's-Gravenhage.
Het geding
Bij exploot van 2 augustus 2010 heeft Maasstede de Provincie opgeroepen voor het hof om voort te procederen in de zaak, waarin de Hoge Raad op 9 juli 2010 tussen partijen arrest heeft gewezen. In dit arrest is de zaak ter verdere behandeling en beslissing naar het hof verwezen. Maasstede heeft een memorie na verwijzing genomen, waarop de Provincie bij memorie van antwoord na verwijzing heeft gereageerd. Daarna heeft elk van partijen nog een akteverzoek gedaan. Bij brief van 19 september 2011 heeft Maasstede een groot aantal stukken in het geding gebracht. Vervolgens is de zaak namens partijen bepleit, en wel door mr. R.J.G. Bäcker, advocaat te Rotterdam, voor Maasstede en door mr. J.S. Procee, advocaat te 's-Gravenhage, voor de Provincie. Tot slot is door Maasstede het procesdossier overgelegd en hebben partijen arrest gevraagd.
Beoordeling na verwijzing
1 Het gaat in dit geding in hoofdzaak om het volgende.
1.1 Voor het verloop van het geding tot het arrest van de Hoge Raad wordt verwezen naar dat arrest (LJN: BL1634).
1.2 Thans is nog aan de orde de bepaling van de schadeloosstelling ter zake van de onteigening van enige perceelsgedeelten, die is uitgesproken door de rechtbank te Rotterdam bij vonnis van 22 november 2006, verbeterd bij een vonnis van 8 augustus 2007. [X] was als eigenaar van deze perceelsgedeelten aangewezen maar heeft deze na de tervisielegging van de onteigeningsstukken aan Maasstede BV overgedragen.
Het onteigeningsvonnis is in de openbare registers ingeschreven op 1 februari 2007. Deze datum geldt dan ook als peildatum.
Na een tussenvonnis van 14 november 2007 (hierna: het tussenvonnis) heeft de rechtbank bij eindvonnis van 18 juni 2008 (hierna: het eindvonnis) de aan Maasstede BV toekomende schadeloosstelling vastgesteld.
1.3 De onteigening is uitgesproken ten behoeve van een door de Provincie inmiddels uitgevoerd werk, dat kort gezegd kan worden aangeduid als de reconstructie van een deel van de provinciale weg N209, ter plaatse bekend als Nieuwe Hoefweg, in de voormalige gemeente Bleiswijk (thans: Lansingerland). Het door de raad van deze gemeente op 9 september 2004 vastgestelde bestemmingsplan 'Nieuwe Hoefweg (N209)' (hierna: het bestemmingsplan N209) bevat de juridisch-planologische onderbouwing en regeling om de beoogde reconstructie van de N209 mogelijk te maken. Het is na goedkeuring door Gedeputeerde Staten van de Provincie en procedures bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State inmiddels onherroepelijk geworden.
1.4 Bij de vaststelling van de schadeloosstelling heeft de rechtbank in navolging van de door haar benoemde deskundigen als uitgangspunt genomen dat de bestemming 'verkeersdoeleinden' die aan het onteigende is gegeven in het bestemmingsplan N209, niet op de voet van artikel 40c Ow moet worden geëlimineerd. Het waardedrukkende effect van die onrendabele bestemming is dan ook bij de bepaling van de werkelijke waarde verdisconteerd.
1.5 Hiertegen is in cassatie opgekomen. Het hierop betrekking hebbende onderdeel A.3 van het cassatiemiddel is naar het oordeel van de Hoge Raad terecht voorgesteld, in verband waarmee het volgende is overwogen:
(…) De klacht dat de rechtbank aldus een onjuiste maatstaf heeft gehanteerd bij de verwerping van het standpunt van [X] c.s. dat de invloed van het op de peildatum nog in procedure zijnde bestemmingsplan "Nieuwe Hoefweg (N209)" moet worden geëlimineerd, slaagt.
De hiervoor geciteerde door de rechtbank in aanmerking genomen omstandigheden laten onverlet de - in het licht van de nrs. 4.13.1 en 4.13.2 van de conclusie van de Advocaat-Generaal allerminst denkbeeldige - mogelijkheid dat de in het bestemmingsplan aan het onteigende gegeven verkeersbestemming bepaald is door een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand (concreet) plan voor de reconstructie van de N209 ter plaatse van onder meer het onteigende en dat het bestemmingsplan in zoverre dan ook slechts is vastgesteld teneinde daarmee de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven die de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt mogelijk moet maken. Als dat het geval is, moet het op de peildatum in procedure zijnde bestemmingsplan "Nieuwe Hoefweg (N209)" in zoverre worden aangemerkt als behorende tot de in art. 40c, aanhef en onder 3º, bedoelde plannen zodat de waardeverminderende invloed daarvan bij de vaststelling van de werkelijke waarde van het onteigende buiten beschouwing zal moeten blijven. (…)
2 Het hof zal daarom nu in de eerste plaats moeten onderzoeken of ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan N209 al een (concreet) plan bestond voor de reconstructie van de N209 ter plaatse van onder meer het onteigende.
2.1 Bij het debat dat partijen ten overstaan van het hof hebben gevoerd is door Maasstede de nadruk gelegd op de rol van vooral de Provincie en in mindere mate het Rijk bij de plan- en besluitvorming die aan de vaststelling van het bestemmingsplan N209 vooraf is gegaan. Het hof gaat hieraan voorbij. In de door de Hoge Raad geformuleerde maatstaf wordt namelijk in het midden gelaten van welke overheid of overheden het al bestaande (concrete) plan afkomstig is. Het hof leidt hieruit af dat dat aspect niet van belang is.
2.2 Namens de Provincie is aangevoerd dat de Hoge Raad het oog heeft gehad op het plan voor het werk waarvoor onteigend wordt als bedoeld in artikel 40c onder 3º Ow. Het hof kan ook dit betoog niet volgen. Wanneer de Hoge Raad dat bedoeld zou hebben had hij eenvoudig daarnaar kunnen verwijzen en niet een terminologie gebruikt over de uitleg waarvan de verwijzingsrechter zich – met partijen – het hoofd moet breken.
2.3 Het hof volgt de Provincie wel in de gedachte dat de Hoge Raad niet het oog heeft gehad op een al bestaand (concreet) plan met een planologisch karakter. In relatie tot artikel 40c Ow pleegt immers onderscheid gemaakt te worden tussen het bestemmingsplan, al of niet in wording, en het plan voor het werk. Wanneer de Hoge Raad een (voor)ontwerp van het bestemmingsplan N209 of een in verband daarmee uitgevoerde studie als de milieueffectrapportage bedoeld zou hebben, had het tegen deze achtergrond in de rede gelegen om dat in de formulering van de maatstaf tot uitdrukking te brengen. Het hof gaat dan ook voorbij aan de argumenten die in dit verband door Maasstede nog aangevoerd zijn. De Hoge Raad heeft klaarblijkelijk het oog gehad op een planvorming-spoor dat voorafgaand aan (of ten hoogste naast) het planologische traject is gevolgd.
2.4 De Provincie heeft er bij pleidooi verder nog op gewezen dat de bestemming 'verkeersdoeleinden' in het bestemmingsplan N209 op een globale wijze vorm is gegeven. Zij knoopt hieraan de stelling vast dat hiermee ruimte werd gegeven voor een concretisering van de feitelijke invulling en dat dan ook pas het plan voor het werk dat, zo begrijpt het hof, gestalte is gegeven in de ter visie gelegde onteigeningsstukken, het concrete plan is geweest waarop de Hoge Raad gedoeld heeft. Het hof kan ook hierin niet meegaan.
2.4.1 De bestemming verkeersdoeleinden is in de kaart van het bestemmingsplan N209 tot uitdrukking gebracht door aanwijzing van een ruimtelijk vlak, dat niet is gedetailleerd (behoudens waterpartijen en stroken groenvoorzieningen). Aan de hand van die kaart is dan ook niet goed vast te stellen hoe de reconstructie van de N209 uitgevoerd mag/zal worden. Het kan echter geen toeval zijn dat de contour van het vlak met de bestemming verkeersdoeleinden nauwkeurig overeenkomt met de contour van het werk dat de Provincie volgens de onteigeningsstukken voornemens was uit te voeren. Het is ondenkbaar dat de gemeente bij het vaststellen van het bestemmingsplan een willekeurig ruimtelijk vlak heeft bepaald waarbinnen de Provincie het voorgenomen werk maar moest zien uit te voeren. Het zou ook in strijd met een behoorlijke ruimtelijke ordening zijn geweest om aan percelen een verkeersbestemming te geven die daarop wellicht nimmer zou worden gerealiseerd.
2.4.2 Het kan dan ook niet anders dan dat de gemeenteraad, in dit geval, een bestemmingsplan heeft vastgesteld waaraan een gedetailleerd en concreet plan voor het uit te voeren werk, de reconstructie van de N209, ten grondslag heeft gelegen. Dit valt ook af te leiden uit het feit dat het bestemmingsplan N209 door de raad is vastgesteld op 9 september 2004 terwijl de onteigeningsstukken kort daarna, op 10 februari 2005, ter visie zijn gelegd. Aan die tervisielegging moeten tevens serieuze onderhandelingen, strekkende tot minnelijke verwerving, met alle relevante grondeigenaren vooraf zijn gegaan. Gesprekken daarover zijn niet mogelijk geweest zonder dat het voorwerp van de onderhandelingen, te weten het grondbeslag voor het voorgenomen werk, voldoende geconcretiseerd was.
2.4.3 Het hof verbindt hieraan de conclusie dat het bestemmingsplan N209 logischerwijze moet zijn voorafgegaan door een uitkristallisering van de voor de beoogde reconstructie beschikbaar zijnde (ruimtelijke) modaliteiten en een toetsing van de juridische, planologische en maatschappelijke haalbaarheid van de gemaakte keuzes. Kortom, de vaststelling van een bestemmingsplan in een geval als het onderhavige, dat erdoor gekenmerkt wordt dat het gaat om een veel omvattend werk en dat de betrokken overheden nauw willen en moeten samenwerken, laat zich niet denken zonder een daaraan voorafgegaan concreet plan, dat de instemming heeft van al die overheden. Als dat plan er ligt, vormt het bestemmingsplan het noodzakelijke sluitstuk van juridisch-planologische aard en kan daarbij, zonder afbreuk te doen aan de wettelijke beslissingsvrijheid van de gemeenteraad, volstaan worden met de aanwijzing van een ruimtelijk vlak waarbinnen alle denkbare vormen van de bestemming 'verkeersdoeleinden' tot uitvoering gebracht kunnen worden.
2.5 Met deze overwegingen wordt tevens aangesloten bij het feit dat de Hoge Raad in de motivering van zijn oordeel de aandacht heeft gevestigd op de onderdelen 4.13.1 en 4.13.2 van de conclusie van de advocaat-generaal mr. Wuisman. Deze wijst op passages in de toelichting op het bestemmingsplan N209, waaruit blijkt dat de betrokken overheden al ruimschoots voor de vaststelling van dit plan feitelijk zijn gaan samenwerken, en op de uitvoeringsovereenkomst van december 2003, waarin deze ontwikkelingen zijn uitgemond. Ook Maasstede heeft aan deze overeenkomst gerefereerd. In de considerans van de overeenkomst wordt gewag gemaakt van de (concrete) plannen die al gesmeed zijn, terwijl – naast de taken van andere overheden – de gemeente Bleiswijk volgens de overeenkomst op zich neemt de bijbehorende juridisch-planologische grondslag tot stand te brengen. Nu de Hoge Raad zich niet heeft uitgelaten over de vraag op welke wijze het door hem bedoelde (concrete) plan vormgegeven moet zijn, is het hof van oordeel dat als zodanig beschouwd kunnen worden de, blijkbaar deels op mondelinge consensus berustende, plannen van de betrokken overheden, die in een proces van verscheidene jaren, uitmondend in de uitvoeringsovereenkomst, tot stand gekomen zijn. Daaraan behoeft niet in de weg te staan dat parallel aan deze besluitvorming, ook gedurende een reeks van jaren, het planologische traject heeft gelopen dat is uitgemond in de vaststelling van het bestemmingsplan N209.
2.6 Deze overwegingen voeren het hof tot de conclusie dat bij de bepaling van de schadeloosstelling ten behoeve van Maasstede geen rekening behoort te worden gehouden met het nadeel, teweeggebracht door de waardedrukkende bestemming die in het bestemmingsplan N209 aan het onteigende is gegeven, althans, die ten tijde van de peildatum naar alle waarschijnlijkheid zou gaan gelden.
3 Het hof zal zich dan ook zetten aan de bepaling van de werkelijke waarde. Het hof is van oordeel dat de gedingstukken, in het bijzonder het door de rechtbank-deskundigen (hierna: de deskundigen) in eerste aanleg opgemaakte advies, daarvoor voldoende aanknopingspunten bieden en dat, mede in het licht van het debat van partijen na de verwijzing, een nader onderzoek van deskundigen achterwege kan blijven.
3.1 In feite gaat het namelijk, zoals ook volgt uit het debat van partijen, nog slechts om de bepaling van de werkelijke waarde van het onteigende naar de prijs per m2 als bedoeld in artikel 40b, tweede lid, Ow. Wanneer deze wordt bepaald met eliminering van de waardedrukkende verkeersbestemming, is de toepassing van artikel 40e Ow, het tweede door partijen besproken thema, niet meer aan de orde (vergelijk onderdeel 4.22 van de conclusie van de advocaat-generaal).
3.2 Hierbij moet vooropgesteld worden dat de vaststelling van de rechtbank, dat het onteigende niet een onderdeel is van het complex gronden aan de westzijde van de Nieuwe Hoefweg, die als een geheel onder vigeur van het bestemmingsplan Bedrijventerrein Hoefweg Noord tot ontwikkeling gebracht worden, in cassatie niet bestreden is. Het hof is dan ook aan deze vaststelling gebonden. Dit betekent dat de waarde van de onteigende perceelsgedeelten moet worden bepaald aan de hand van hun gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden, los van de omringende gronden.
3.3 Een gegadigde voor de ontwikkeling van de onteigende perceelsgedeelten tot bedrijfsterrein is derhalve aangewezen op een zelfstandig ontwikkelingsproces. Daarbij zal een belangrijke rol spelen dat de onteigende perceelsgedeelten te zamen een zeer onregelmatig gevormde en daardoor relatief onaantrekkelijke kavel vormen. Bij het maken van uitgeefbare kavels zullen allicht weinig interessante overhoeken ontstaan en de ontwikkelaar zal vermoedelijk aangewezen zijn op uitruil van stroken grond met de eigenaar van aangrenzende gronden teneinde te komen tot de vorming van kavels met een aantrekkelijke vorm. Bovendien zal hij in beginsel zelf voor ontsluiting moeten zorgen; het ligt niet in de rede dat de gemeente zal willen meewerken aan ontsluitingen naar de drukke provinciale weg en om die reden is in de plankaart dan ook voorzien in de aanduiding 'ontsluiting' parallel aan de Nieuwe Hoefweg. De noodzaak van een goede ontsluiting drukt de hoeveelheid uitgeefbaar bedrijfsterrein. Wellicht kan een gegadigde nog een beroep doen op de ontwikkelaar van aangrenzende gronden, maar ook daaraan hangt een prijskaartje.
3.4 Dit betekent dat de hoogste prijs voor het onteigende vermoedelijk het beste gerealiseerd kan worden door de gronden te koop aan te bieden aan de ontwikkelaar van de aangrenzende gronden. Door de samenvoeging van de gronden kan een optimale verkaveling van het geheel met een efficiënte ontsluiting tot stand gebracht worden, hetgeen in het belang van beide eigenaren is.
3.5 De prijsvorming bij deze hypothetische transactie laat zich in belangrijke mate afleiden uit hetgeen de deskundigen hebben aangenomen in hun advies. Zij zijn eveneens uitgegaan van de ten tijde van de peildatum vigerende bestemmingen bedrijfsdoeleinden en agrarische doeleinden – zie de kernachtige weergave in de vetgedrukte voorlaatste alinea op pagina 43 van het definitieve advies – maar hebben aangenomen dat het onderhandelingsresultaat gedrukt zal worden door de omstandigheid dat op het onteigende wegens de verkeersbestemming geen bebouwing zal kunnen verrijzen en het gebruik slechts van tijdelijke aard kan zijn. Met dit effect behoort echter thans geen rekening meer gehouden te worden. Niettemin zal een redelijk handelende verkoper accepteren dat hij voor het onteigende als gevolg van de ongelukkige vorm en de verdere beperkingen niet de hoogste prijs zal kunnen maken, terwijl een redelijk handelende koper dit aspect niet zal uitbuiten. Volgens de door de deskundigen in hun definitieve advies beschreven methodiek, waarop een verhelderende toelichting is verschaft in hun aanvullend deskundigenbericht, zullen ook dergelijke redelijk handelende partijen elkaar weten te vinden.
3.6 Uitgaande van de door de deskundigen beschreven methodiek neemt het hof voorts nog de volgende indicaties in acht.
- Maasstede BV heeft de gronden van [X], waaronder begrepen de onteigende perceelsgedeelten met de grondplannummers 42, 43, 44 en 45, in eigendom verworven (op basis van een per 30 mei 2006 aangegane koopovereenkomst die door Maasstede als productie 2 bij incidentele conclusie tot interventie in eerste aanleg is overgelegd) tegen een prijs van gemiddeld afgerond € 50,- per m², te vermeerderen met een nabetaling van € 7,94 per m² die, kort gezegd, na de ontwikkeling van de gronden moet worden uitgekeerd.
Maasstede BV heeft blijkens genoemde koopovereenkomst het aangrenzende perceel Bleiswijk A 736, met inbegrip van het onteigende perceelsgedeelte met grondplannummer 47, van [X] in eigendom verworven (nadat [X] op zijn beurt de eigendom had verkregen van Rotterdamse Vereniging Blindenbelangen) voor een prijs van afgerond € 25,- per m², te vermeerderen met een nabetaling van € 15,88 per m², te voldoen na de ontwikkeling van de gronden.
In deze gegevens kan een aanwijzing gevonden worden voor de prijs die een marktpartij als een projectontwikkelaar ruim een half jaar vóór de peildatum bereid was voor de in geding zijnde perceelsgedeelten, gedeeltelijk bouwrijpe grond vormend, te voldoen.
- De deskundigen zijn uitgekomen op een bedrag van € 40,- per m² voor dergelijke gronden zonder 'interessante' ontwikkelingsmogelijkheden.
- Maasstede heeft in eerste aanleg een schadebegroting van de hand van ing. J. Verhagen overgelegd, die voor gronden in deelgebied 4 uitkomt op een residuele grondwaarde van € 122,- per m². Daarbij is uitgegaan van volledig bouwrijpe gronden. Dit bedrag is te beschouwen als het maximum dat de desbetreffende ontwikkelaar, indien hij de gronden nog zou moeten verwerven, met inachtneming van de op dat moment bekend zijnde omstandigheden (geraamde opbrengst en kosten) zou willen betalen. Bij een wijziging van deze omstandigheden (met name als de kosten oplopen) zal ook dit bedrag aangepast worden.
3.7 Bij deze stand van zaken acht het hof het juist om de prijs die redelijk handelende partijen met elkaar overeen zullen komen, voor zover nodig schattenderwijs, per peildatum te bepalen op € 60,- per m².
3.8 Deze beschouwingen leiden het hof tot de conclusie dat de werkelijke waarde moet worden bepaald op 1.39.49 ha * € 600.000,- = € 836.940,-.
4 Van verdere schade, die thans nog aan de orde zou kunnen zijn, is het hof niet gebleken.
5 De aan Maasstede toekomende schadeloosstelling wordt dan ook bepaald op laatstgenoemd bedrag. Bij het onteigeningsvonnis is het voorschot bepaald op € 599.401,- maar bij het eindvonnis is geoordeeld dat Maasstede daarvan een gedeelte ter grootte van € 41.441,- (met rente) moet terugbetalen. Het hof zal ervan uitgaan dat deze terugbetaling heeft plaatsgevonden en dat Maasstede een bedrag van € 557.960,- behouden heeft. Maasstede behoort dus nog een bedrag van € 836.940,- ./. € 557.960,- = € 278.980,- te ontvangen, vermeerderd met een rente van 3% (samengesteld) over dit bedrag vanaf de datum van inschrijving van het onteigeningsvonnis tot de datum van dit arrest als vergoeding voor het nadeel dat Maasstede heeft geleden doordat zij niet vanaf de inschrijving over de volledige schadeloosstelling heeft kunnen beschikken. Dit rentebedrag is becijferd op € 35.014,45.
6 De totale schadeloosstelling voor Maasstede komt daarmee uit op een bedrag van (€ 836.940,- + € 35.014,45 =) € 871.954,45. Als voorschot is door haar ontvangen € 557.960,-, zodat zij nog dient te ontvangen een bedrag van € 313.994,45, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf heden.
7 De Provincie zal worden verwezen in de proceskosten aan de zijde van Maasstede.
7.1 Ten aanzien van het geding bij de rechtbank zal het hof de in het eindvonnis dienaangaande vervatte beslissing overnemen, aangezien het daartegen aangevoerde onderdeel van het cassatiemiddel verworpen is en het hof geen grond ziet om tot een andere beslissing te komen.
7.2 Wat de proceskosten in het geding na verwijzing betreft neemt het hof in aanmerking dat door mr. Bäcker in de vier samenhangende gedingen met de zaaknummers 200.071.487, 200.071.490, 200.071.491 en 200.071.493 inhoudelijk gelijke oproepingen om voort te procederen na cassatie, memories na verwijzing, aktes en pleitnota's zijn opgesteld c.q. voorgedragen. Dat heeft tot een beperking van de noodzakelijke werkzaamheden in de afzonderlijke zaken geleid; deze zijn in feite als één zaak behandeld. Mr. Bäcker heeft geen opgave van zijn kosten gedaan, zodat het hof op basis van zijn ervaring tot een schatting daarvan zal overgaan, daarbij mede in aanmerking nemend wat in dit geval als een redelijke omvang van de verrichte werkzaamheden en het gehanteerde tarief beschouwd kan worden. Het hof heeft daarbij tevens acht geslagen op wat de uitkomst van een berekening conform het liquidatietarief zou zijn.
7.3 Het hof is niet gebleken dat Maasstede in de procedure na verwijzing kosten anders dan voor juridische bijstand heeft gemaakt.
7.4 De Provincie behoort de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen voor haar rekening te nemen.
Beslissing
Het hof:
bepaalt de schadeloosstelling die de Provincie ter zake van de uitgesproken onteigening aan Maasstede verschuldigd is, op € 871.954,45;
veroordeelt de Provincie om tegen kwijting aan Maasstede te voldoen een bedrag van € 313.994,45, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf heden tot de dag van betaling;
veroordeelt de Provincie in de proceskosten, aan de zijde van Maasstede tot heden begroot op:
- voor wat betreft de procedure in eerste aanleg: de bedragen die de rechtbank bij het eindvonnis van 18 juni 2008 heeft bepaald,
- en in hoger beroep: € 960,89 voor verschotten en € 5.000,- voor salaris advocaat;
verstaat dat de Provincie de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen draagt.
Dit arrest is gewezen door mrs. S.A. Boele, A.V. van den Berg en J.C.N.B. Kaal en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 31 januari 2012 in aanwezigheid van de griffier.