Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-11/00781
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 21 november 2012
in het geding tussen:
[X] te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Vlaardingen, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 22 september 2011, nummer AWB 10/3683 WOZ, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.
Aanslag, beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking van 28 februari 2010 voor het kalenderjaar 2010 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z], (hierna: de woning) op de voet van artikel 17 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) naar de waardepeildatum 1 januari 2009 vastgesteld op € 677.500. Op hetzelfde biljet is bekendgemaakt de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2010 (hierna: de aanslag).
1.2. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 9 september 2010 heeft de Inspecteur de bezwaren van belanghebbende tegen de beschikking en de aanslag afgewezen.
1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 112. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 31 oktober 2012, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar is de Inspecteur verschenen. Van de zijde van belanghebbende is niemand verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
2.3. Belanghebbende is, zoals blijkt uit hetgeen daaromtrent in het proces-verbaal is vermeld, op wettige wijze uitgenodigd voor de mondelinge behandeling, zodat het onderzoek ter zitting kon worden voortgezet.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde staat in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en op zichzelf aannemelijk, het volgende vast:
3.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning gebouwd in 1950 gelegen in de wijk [Q] met gelijkwaardige belendingen. De woning heeft zes dakkapellen. Belanghebbende heeft de woning in 2008 gekocht voor € 400.000. De woning is in 2008 en 2009 uitgebreid en verbouwd. De verbouwing is per 1 januari 2010 voltooid. De inhoud van de woning is ongeveer 668 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 457 m².
3.2. De Inspecteur heeft een taxatierapport overgelegd van [A], WOZ-taxateur, waarin de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand op 1 januari 2010 is geraamd op € 723.000. In het taxatierapport worden een vijftal verkopen vermeld van vergelijkbaar geachte objecten. De gerealiseerde verkoopprijzen zijn uitgesplitst naar woning, bijgebouwen en grond.
Adres [a-straat 2] [a-straat 3] [a-straat 4] [a-straat 5] [b-straat 1]
Type 2/1 kap Vrijstaand 2/1 kap 2/1 kap vrijstaand
Verkoopdatum 02-04-2007 31-03-2010 02-07-2010 01-04-2009 31-08-2007
Verkoopprijs € 525.000 € 835.000 € 665.000 € 578.000 € 780.000
Bouwjaar 1934 1939 1938 1938 1955
Inhoud 458 m3 679 m3 448 m3 448 m3 570 m3
Oppvl. grond 450 m2 699 m2 351 m2 354 m2 621 m2
M3 prijs hfd gebouw € 802,84 € 913,08 € 1.103,75 € 967,03 € 798,99
M2 grond € 284,00 € 279,00 € 320,00 € 318,00 € 294,00
Tot. waarde hfd gebouw € 367.700 € 619.979 € 494.480 € 433.228 € 455.426
Tot waarde grond € 127.800 € 195.021 € 112.320 € 112.572 € 182.574
Dakkapellen € 4.000 € 4.000 € 9.000 € 9.000 € 4.000
Uitbouw € 27.000 € 112.000
Garage € 21.000 € 16.000 € 20.000 € 21.000 € 18.000
Bijgebouw € 4.500 € 2.200 € 2.200 € 8.000
3.3. Belanghebbende heeft in beroep een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 7 januari 2011 door [B], taxateur van [C-makelaars]. Deze heeft de waarde van de woning vrij van huur en gebruik naar opnamedatum van 7 januari 2011 geraamd op € 675.000 en na de verbouwing op € 720.000. Het rapport is niet voorzien van verkoopcijfers waarop de waardebepaling zou zijn gebaseerd, noch van een herleiding van die verkoopprijzen naar de geraamde waarde. Als doel van de taxatie is vermeld dat deze ertoe strekt inzicht te krijgen in de waarde van het object ten behoeve van te verstrekken zekerheid in verband met een geldlening.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. Tussen partijen is in geschil of de waarde van de woning juist is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend, de Inspecteur bevestigend.
4.2. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn standpunt – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd.
De rechtbank is voorbijgegaan aan de door de makelaar van belanghebbende verrichte taxatie. Ook een taxatie ten behoeve van een hypothecaire lening voldoet aan de eisen die de Wet WOZ aan een taxatie stelt. De prijsindexering heeft wel degelijk invloed op de waardering volgens de WOZ. De vergelijking met de woning [a-straat 3] gaat mank. Het betreft een brede woning met beduidend meer ruimte rondom. Dit is van invloed op de waarde in het economische verkeer. De omschrijvingen van de gehanteerde vergelijkingsobjecten is onjuist. Er zijn meer parameters van invloed op de waarde dan alleen verkoopcijfers van vergelijkbare panden.
4.3. De Inspecteur houdt de juistheid van de door hem vastgestelde waarde staande.
4.4. Voor hetgeen partijen overigens hebben aangevoerd, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, wijziging van de beschikking in die zin dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op € 450.000 per de waardepeildatum.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
6. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daartoe het volgende overwogen, waarbij belanghebbende als eiser en de Inspecteur als verweerder is aangeduid.
“Ingevolge artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt voorts dat het bij die WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (arrest van 9 december 2005, LJN: AU7714). In de systematiek van de Wet WOZ is het hierbij allereerst aan verweerder om de WOZ-waarde van de woning vast te stellen en, mede gelet op hetgeen eiser daartegen heeft aangevoerd, te onderbouwen, doorgaans aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, een en ander uiteraard afhankelijk van de verkopen die er feitelijk zijn geweest. De stijging van een WOZ-waarde ten opzichte van een gemiddelde waardestijging of ten opzichte van de naar een eerdere waardepeildatum vastgestelde WOZ-waarde is (dus) niet van belang. Eisers beroep op indexcijfers faalt derhalve.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak heeft op de waardepeildatum naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ - voorzover hier van belang - maakt op deze regel een uitzondering ingeval er in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld sprake is van een wijziging van de onroerende zaak als gevolg van hetzij bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, of verandering van de bestemming. Alsdan wordt, in afwijking in zoverre van artikel 18, eerste lid van de Wet WOZ, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Naar het oordeel van de rechtbank is de onbetwist in 2009 gerealiseerde verbouwing een wijziging als bedoeld in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ, zodat verweerder de waarde van de woning terecht heeft bepaald naar de staat van de woning per 1 januari 2010.
Ter zitting heeft eiser - met instemming van verweerder - beroep gedaan op het taxatierapport d.d. 7 januari 2011, opgemaakt door [B], taxateur. Desgevraagd heeft verweerder bij brief van 1 september 2011 gereageerd op dit taxatierapport.
Met de bij het verweerschrift overgelegde matrix en de daarop gegeven toelichting heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat door uit te gaan van € 677.500,-- voor de waarde van de woning, rekening houdend met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, de waarde niet te hoog is vastgesteld. Ter zitting heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat de door eiser vermelde woning [a-straat 6] niet bij de waardevaststelling dient te worden betrokken daar de reden van de lage verkoopprijs van die woning gelegen is in een niet van deze tijd zijnde inrichting. De rechtbank neemt voorts in aanmerking dat de waarde van de woning blijkens het taxatierapport van [D], beëdigd makelaar / WOZ-taxateur, d.d. 22 oktober 2010, naar de waardepeildatum en naar de toestand op 1 januari 2010 € 723.000,-- bedraagt. De rechtbank ziet in het taxatierapport van [B] geen aanleiding om aan de juistheid van de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde te twijfelen nu dit taxatierapport, zoals verweerder terecht stelt in de brief van 1 september 2011, is opgemaakt ter verkrijging van een hypothecaire lening, waarbij de waarde van de woning niet (mede) vastgesteld is aan de hand van de verkoop van vergelijkbare woningen rondom de waardepeildatum.
De rechtbank is op grond van het hiervoor overwogene van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld.
Voor een veroordeling in de proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
7.2. Op de Inspecteur rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De Inspecteur heeft daartoe overgelegd een taxatierapport waarin de waarde van de woning in het economische verkeer is vastgesteld op € 723.000 per prijspeildatum 1 januari 2009 en toestanddatum 1 januari 2010.
7.3. De waarde van de woning dient te worden vastgesteld naar de toestand op 1 januari 2010 omdat deze is verbouwd in de jaren 2008 en 2009 en met deze omstandigheid bij de waardevaststelling voor het jaar 2010 rekening gehouden dient te worden. Het taxatierapport vermeldt een waarde na de verbouwing van € 723.000. Bij beschikking is de waarde vastgesteld op € 677.000. De waarde is vastgesteld met toepassing van de vergelijkingsmethode. Volgens deze methode wordt de waarde onderbouwd met de prijzen die behaald zijn bij de verkoop van de hiervoor onder 3.2 genoemde vergelijkingspanden, rekening houdend met verschillen in onder meer grootte, onderhoudstoestand en ligging.
7.4. Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur met het taxatierapport en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat met de verschillen in aard en ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Opmerking verdient dat het Hof tot die vergelijkingsobjecten overigens niet rekent de woning aan de [a-straat 2] omdat de verkoop daarvan te ver voor de waardepeildatum is geschied. In de waardematrix is er tevens rekening mee gehouden dat de ene woning meer grond rondom heeft dan de andere.
7.5. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de waarde op een lager bedrag dient te worden vastgesteld. De hiervoor omschreven waarde in het economische verkeer wordt niet gevonden door op een koopprijs van een pand dat in een veel eerder jaar is aangekocht een reeks van indexcijfers toe te passen. Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport vermeldt niet hoe tot de waarde vrij van gebruik en bewoning is gekomen en de taxatie is geschied naar de waarde op de opnamedatum van 7 januari 2011. Daarom komt aan deze taxatie minder gewicht toe om de waarde in het economische verkeer te bepalen. Overigens ondersteunt de hoogte van de door de makelaar getaxeerde waarde in ieder geval de door Inspecteur vastgestelde waarde. De vastgestelde waarde van € 677.000 is eerder te laag dan te hoog.
7.6. Met in achtneming van al hetgeen hiervoor is overwogen komt het Hof tot de conclusie dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. Beslist dient te worden als volgt.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. B. van Walderveen, mr. J.J.J. Engel en mr. drs. T.A. Gladpootjes, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op
21 november 2012 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.