Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
nummer BK-11/00863
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer van 28 november 2012
in het geding tussen:
[X] te [Z], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Albrandswaard, de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 18 oktober 2011, nummer AWB 11/151, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Q], vastgesteld op € 315.000 per waardepeildatum 1 januari 2009 voor het tijdvak 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010. Gelijktijdig is aan belanghebbende de aanslag in de onroerende-zaakbelasting opgelegd voor het jaar 2010.
1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslag.
1.3. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaren afgewezen.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht van € 112 is geheven.
2.2. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk, gedagtekend 12 oktober 2012, in het geding gebracht.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 14 november 2012, gehouden te ’s-Gravenhage. De Inspecteur is wel, belanghebbende is - met bericht van verhindering - niet verschenen. Belanghebbende heeft niet verzocht om uitstel van de mondelinge behandeling. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1. Op grond van de stukken van het geding is, als tussen partijen niet in geschil dan wel door één van hen gesteld en op zichzelf aannemelijk, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
3.2. Belanghebbende was op 1 januari 2010 eigenaar van voormelde onroerende zaak (hierna: de woning). Het betreft een twee onder één kap woning met een garage en een berging, met een berekende inhoud van 405 m³, bouwjaar 1959, met een totale perceeloppervlakte van 263 m².
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1. Partijen houdt verdeeld de waarde van de woning op de waardepeildatum.
4.2. Belanghebbende bepleit een waarde van de woning van tussen € 240.000 en € 255.000
4.3. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
4.4. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld tussen de € 240.000 en € 255.000 met een dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
6. De rechtbank heeft overwogen:
“2.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een roerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
2.2. [De Inspecteur] stelt zich op het standpunt dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft [de Inspecteur] een op 1 april 2011 door ir. [A], taxateur onroerende zaken, opgemaakt taxatierapport overgelegd, waarin de waarde van de woning wordt getaxeerd op € 315.000,-. Voorts heeft [de Inspecteur] – samengevat – aangevoerd dat nadrukkelijk rekening is gehouden met reële verkoopprijzen van vergelijkbare woningen. Verder is rekening gehouden met specifieke kenmerken (oppervlakte, inhoud, kwaliteit en ligging) van [belanghebbendes] woning.
2.3. [Belanghebbende] kan zich met de vaststelling van de waarde van zijn woning niet verenigen en heeft daartoe – samengevat – aangevoerd dat de woning niet inpandig en ook niet uitwendig is opgenomen. De transacties in het postcodegebied […] hebben een waarde die ligt tussen de € 235.000,- en € 250.000,-. De door [de Inspecteur] gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn niet bruikbaar. Verder maakt de taxateur niet inzichtelijk hoe hij tot zijn waardebepaling is gekomen. Op 1 april 2010 is een woning aan de [a-straat] verkocht voor € 300.000,-. Deze woning heeft een groter perceel en meer inhoud. Verder beschikt deze woning over een dakkapel en volledig bewoonbare slaapkamerverdieping op de 2e verdieping. Deze woning is volledig gerenoveerd en voorzien van een CV uit 2006, twee badkamers en meerdere toiletten.
2.4. De rechtbank overweegt als volgt.
2.4.1. [Belanghebbende] was op 1 januari 2010 eigenaar van de woning. Het betreft een twee onder een kap woning met garage en berging, met een berekende inhoud van 405 m³, bouwjaar 1959, met een totale perceeloppervlakte van 263 m².
2.4.2. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op [de Inspecteur].
2.4.3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [de Inspecteur], gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen [de Inspecteur] overigens in het geding heeft gebracht, aan de op hem rustende bewijslast ten aanzien van de waarde van de woning voldaan. De in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten komen goed overeen met [belanghebbendes] woning. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning in onder andere inhoud, kaveloppervlakte, ligging, ouderdom en de bouwkundige staat van de opstallen is in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn niet van zodanige omvang dat de opgevoerde vergelijkingsobjecten hier niet goed bruikbaar zijn.
Volgens de vergelijking in het taxatierapport met de objecten [a-straat 2], [b-straat 1] en [b-straat 2] heeft de woning van [belanghebbende] een gemiddelde prognosewaarde van circa € 338.100,-. Gelet daarop heeft [de Inspecteur] voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning ter hoogte van € 315.000,- niet te hoog heeft vastgesteld. Zulks kan ook niet worden gesteld indien wordt vergeleken met de woning aan de [a-straat 2]. Uit de matrix blijkt dat, rekening houdend met het feit dat de [a-straat 2] meer oppervlakte en inhoud heeft, geen garage heeft en een hoek woning betreft, de prognosewaarde van de woning van [belanghebbende] ten opzichte van de [a-straat 2] heeft van € 346.950,-. Door de waarde te taxeren op € 315.000,- heeft [de Inspecteur] voldoende rekening gehouden met het feit dat de woning aan de [a-straat 2] een dakkapel heeft, welke al zit verdisconteerd in de grotere inhoud, gerenoveerd is met een volledig bewoonbare slaapkamerverdieping en, zoals [belanghebbende] stelt, is ingericht met twee badkamers en meerdere toiletten.
2.4.4. Hetgeen [belanghebbende] in beroep naar voren heeft gebracht kan niet tot het oordeel leiden dat [de Inspecteur] van een te hoge waarde is uitgegaan. Nu ook geen andere feiten en omstandigheden naar voren zijn gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, is de rechtbank van oordeel dat [de Inspecteur] aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan en de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld op € 315.000,-.
Het beroep is derhalve ongegrond.”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
7.2. Ten aanzien van belanghebbendes stelling dat de bruto inhoud van het vergelijkingsobject [a-straat 2] 475 kubieke meter bedraagt en niet 410 kubieke meter, zoals de Inspecteur stelt, overweegt het Hof volgende. Belanghebbende heeft zijn stelling gegrond op informatie afkomstig van de site van Funda. De Inspecteur heeft ter zitting opgemerkt dat de garage bij de woning in gebruik is als woonruimte. Hij heeft de stelling van belanghebbende niet weersproken, zodat het Hof het gestelde als vaststaand aanmerkt.
7.3. De Inspecteur heeft voorts ter zitting aangevoerd dat de door belanghebbende in zijn brief van 12 oktober 2012 genoemde objecten niet goed vergelijkbaar zijn met de woning. Drie van de vijf objecten betreffen rij- of hoekwoningen, en geen van die objecten betreft een twee-onder-een-kapwoning. Een object dat wel goed vergelijkbaar is met de woning is het object aan de [a-straat 3]. Dat object is 30 kubieke meter kleiner dan de woning en is voor het overige vergelijkbaar. De WOZ-waarde van die woning bedraagt € 311.000. Het voorgaande komt het Hof op zichzelf aannemelijk over, zodat het Hof hiervan uitgaat.
7.4. Voor zover in de stellingen van belanghebbende een beroep op het gelijkheidsbeginsel, meer in het bijzonder een beroep op de meerderheidsregel, moet worden gelezen, faalt het. De door belanghebbende gestelde objecten zijn in de meerderheid van de gevallen onvoldoende vergelijkbaar om te kunnen leiden tot het oordeel dat voormeld beginsel is geschonden.
7.5. Het Hof is op grond van zijn waardering van de in het geding gebrachte bewijsmiddelen van oordeel dat de Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, met het door hem overgelegde taxatierapport, het taxatieverslag en met de daarop in de stukken gegeven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum ten minste € 315.000 bedroeg. De door de Inspecteur gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn – met uitzondering van de onroerende zaak [b-straat 1] welke als bungalow slechts een bouwlaag heeft - naar hun ligging, aard, en bouwjaar vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Van een willekeurige waardevaststelling is geen sprake. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten op bepaalde punten verschillen met de woning , doch – de verschillen tussen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en de waarde van de woning in aanmerking nemend, alsmede gelet op de verschillen en de overeenkomsten tussen de vergelijkingsobjecten en de woning - niet kan worden geoordeeld dat de waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de door de Inspecteur gehanteerde vergelijkingsobjecten. De Inspecteur heeft naar ’s Hofs oordeel aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen in voldoende mate is rekening gehouden.
7.6. Gelet op het vorenoverwogene dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door de mrs. B. van Walderveen, voorzitter, P.J.J. Vonk en J.J.J. Engel, leden, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 28 november 2012 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.