Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummers BK-11/00735 en BK-11/00736
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d. 31 oktober 2012
in het geding tussen:
[X] te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 8 september 2011, kenmerk AWB 10/5281 WOZ-T2 en AWB 10/5282 WOZ-T2, betreffende de na te vermelden beschikkingen en aanslagen.
Beschikkingen, aanslagen, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Bij beschikking krachtens de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) is ter zake van de onroerende zaak [a-straat 1A] te [Z] (hierna: woning 1) de waarde per waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum) voor het belastingjaar 2010 vastgesteld op € 150.000, onder gelijktijdige oplegging van een daarmee corresponderende aanslag in de onroerende-zaakbelasting.
1.2.Eveneens bij beschikking krachtens de Wet WOZ is ter zake van de onroerende zaak [a-straat 1B] (hierna: woning 2) de waarde per waardepeildatum 1 januari 2009 voor het belastingjaar 2010 vastgesteld op € 101.000, onder gelijktijdige oplegging van een daarmee corresponderende aanslag in de onroerende-zaakbelasting.
1.3. Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, zijn in de uitspraken op bezwaar deze waarden en aanslagen gehandhaafd.
1.4. Op het beroep van belanghebbende heeft de rechtbank, recht doende, als volgt beslist:
- verklaart het beroep in de zaak AWB 10/5281 WOZ-T2 ongegrond;
- verklaart het beroep in de zaak AWB 10/5282 WOZ-T2 gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde van woning 1 tot € 101.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de betreffende aanslag onroerende-zaakbelasting dienovereenkomstig wordt verlaagd;
- bepaalt dat de Inspecteur aan belanghebbende het betaalde griffierecht van € 41 vergoedt.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. Van belanghebbende is in hoger beroep een griffierecht geheven van € 112 voor de behandeling van beide zaken. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van
10 oktober 2012, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar is de Inspecteur verschenen. Belanghebbende is niet verschenen. De belanghebbende is door de griffier bij aangetekende brief, verzonden op 10 september 2012, aan [X], [adres], onder vermelding van plaats, datum en tijdstip uitgenodigd op de zitting te verschijnen. Blijkens op de internetsite van Post NL ingewonnen informatie is de vorenbedoelde brief op 11 september 2012 uitgereikt door Post NL op vorenvermeld adres. Het Hof stelt op grond van het voorgaande vast dat belanghebbende op wettige wijze is uitgenodigd voor de behandeling ter zitting, zodat het onderzoek ter zitting kon worden voortgezet. Van het verhandelde ter zitting is door de griffier een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding en het ter zitting verhandelde is, als tussen partijen niet in geschil dan wel op zichzelf aannemelijk in hoger beroep het volgende komen vast te staan.
3.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken plaatselijk bekend [a-straat 1A] en [a-straat 1B], bouwjaar 1926, gelegen op eenvoudige stand in de wijk [Q].
3.2. Nummer [1A] betreft een eenvoudig appartement dat twee verdiepingen omvat met een oppervlakte van 76 m2 en 45 m2.
3.3. Nummer [1B] betreft een eenvoudig appartement en bestaat uit twee etages met een oppervlakte van 83 m2 en 24 m2 (een tweede en derde gedeelde etage).
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. Partijen houdt verdeeld de waarde van de woningen per de waardepeildatum.
4.2. Belanghebbende, eigenaar van beide woningen, betwist de vastgestelde waarde van de woningen en heeft - kort samengevat - aangevoerd dat het totale pand [a-straat 1], bestaande uit twee bovenwoningen [1A] en [1B] plus een garage, in 2009 op € 170.000 is getaxeerd. Alleen een waardebepaling ter plaatse kan tot een juiste waarde leiden. De Inspecteur heeft de woningen niet inpandig bezien.
De afzonderlijke, identieke bovenwoningen hebben volgens belanghebbendes nadere standpunt een waarde van € 85.000. Belanghebbende meent dat hij over betere referentiepanden beschikt dan de Inspecteur, nu hij twee identieke woningen bezit aan de [b-straat] te [Z], welke na overleg met de Inspecteur afzonderlijk zijn gewaardeerd op € 70.000. Voorts heeft belanghebbende aangevoerd dat, gezien het feit dat de woningprijzen in Nederland in 2009 met gemiddeld tien percent zijn gezakt, het niet waarschijnlijk is dat de waarde van de woningen is gestegen in de mate welke de Inspecteur voorstaat.
Tot slot merkt belanghebbende op dat hij voor de mondelinge behandeling van de beroepen bij de rechtbank een halve dag verlof heeft moeten nemen en dat een en ander niet is meegewogen in het oordeel van de rechtbank.
4.3. De Inspecteur heeft het standpunt van belanghebbende gemotiveerd weersproken en zich daarbij ondermeer op het standpunt gesteld dat de beide woningen aan de lage kant zijn getaxeerd. Met achterstallig onderhoud – dat belanghebbende niet concreet heeft benoemd – is voldoende rekening gehouden door op de getaxeerde waarde van beide woningen afzonderlijk een aftrek van € 20.000 te verlenen. Anders dan belanghebbende bepleit doet aan de taxatie niet af dat geen inpandige opname heeft plaatsgevonden. De aangedragen vergelijkingsobjecten in de taxatierapporten van [A], registertaxateur, kunnen de uiteindelijke waarde ruimschoots dragen en zijn aan de lage kant getaxeerd.
4.4. Voor een verdere uiteenzetting van de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar, tot vermindering van de waarde van de beide woningen afzonderlijk tot een bedrag van € 85.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en daartoe het volgende overwogen, waarbij voor eiser respectievelijk verweerder dient te worden gelezen belanghebbende onderscheidenlijk de Inspecteur:
“2.3 De rechtbank oordeelt als volgt.
Ter beoordeling staat of verweerder de waarde van de woningen 1 en 2 voor het belastingjaar 2010 correct heeft vastgesteld.
2.3.1 Ingevolge artikel 17 van Pro de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt voorts dat het bij die WOZ-waarde gaat om de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de betreffende onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn betaald, aldus ook de Hoge Raad (arrest van 9 december 2005, LJN: AU7714). In de systematiek van de Wet WOZ is het hierbij allereerst aan verweerder om de WOZ-waarde van de woning vast te stellen en, mede gelet op hetgeen eiser daartegen heeft aangevoerd, te onderbouwen, doorgaans aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, een en ander uiteraard afhankelijk van de verkopen die er feitelijk zijn geweest. De stijging van een WOZ-waarde ten opzichte van een gemiddelde waardestijging of ten opzichte van de naar een eerdere waardepeildatum vastgestelde WOZ-waarde is (dus) niet van belang. Hetgeen eiser heeft aangevoerd over de stijging van de WOZ-waarde van zijn woningen stuit hierop af.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak heeft op de waardepeildatum naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
2.3.2 In het verweerschrift heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat de
WOZ-waarde van woning 1 van € 150.000,-- niet kan worden gehandhaafd en, rekening houdend met de staat van onderhoud van de woning, moet worden verminderd naar
€ 115.000,--.
Voorts heeft verweerder zich ter zitting bereid verklaard de WOZ-waarde van woning 1
- rekening houdend met de waardevaststelling van woning 2 en de erkenning dat beide woningen qua oppervlakte en staat van onderhoud, nagenoeg identiek zijn - nader vast te stellen op € 101.000,--. Hieruit volgt dat de bij de bestreden uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde niet juist is. De bestreden uitspraak op bezwaar in de zaak AWB 10/5282 WOZ-T2 dient dan ook onder gegrondverklaring van het beroep te worden vernietigd. De rechtbank zal in het navolgende bezien of zij zelf in de zaak kan voorzien.
2.3.3 Verweerder, op wie de bewijslast ten aanzien van de door hem vastgestelde waarde rust, heeft de door hem verdedigde waarde van de woningen gebaseerd op de bevindingen van de taxateur en de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten, vastgesteld in de taxatierapporten van 21 februari 2011 (woning 1) en van 7 maart 2011 (woning 2).
De rechtbank is van oordeel dat verweerder aan de hand van de gehanteerde vergelijkingsobjecten, die ook nog in bezwaar en beroep mogen worden aangevoerd, voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen, rekening houdend met de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten, niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank stelt vast dat de in de taxatierapporten genoemde vergelijkingsobjecten wat type, bouwjaar, ligging en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. Van een willekeurige waardevaststelling is dan ook geen sprake. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten op bepaalde punten verschillen met de woningen, maar naar het oordeel van de rechtbank staat de waarde van de woningen niet in een onjuiste verhouding tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Daarbij heeft de rechtbank gelet op de verschillen tussen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en de vastgestelde waarde van de woningen en tevens op de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan te nemen dat eisers woningen aan de [b-straat] betere vergelijkingsobjecten zijn, nu iedere informatie over deze woningen ontbreekt en eiser zijn standpunt op geen enkele wijze nader heeft onderbouwd.
Al met al heeft de rechtbank onvoldoende aanknopingspunten om te kunnen oordelen dat de WOZ-waarde van de woningen te hoog is vastgesteld. Het taxatierapport waar eiser zich op heeft beroepen geeft hiervoor geen aanleiding nu, blijkens de stukken en het verhandelde ter zitting, dit rapport is opgesteld ten behoeve van een hypothecaire geldlening en niet ten behoeve van de WOZ-waardering, en bij de taxatie ten onrechte geen rekening is gehouden met het feit dat het pand [a-straat 1] is gesplitst en de gesplitste woningen in het kader van de Wet WOZ afzonderlijk dienen te worden gewaardeerd.
2.4 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is het beroep inzake AWB 10/5281
WOZ-T2 (woning 2) ongegrond en zal de rechtbank in het beroep inzake AWB 10/5282 WOZ-T2 (woning 1) zelf in de zaak voorzien zoals hierna beslist.
2.5 De rechtbank is niet gebleken van proceskosten die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
Waardevaststelling door Inspecteur
7.2.1. Op de Inspecteur rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woningen op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De Inspecteur heeft daartoe overgelegd taxatierapporten van [A], registertaxateur, met dagtekening 21 februari 2011 (woning 1) en van 7 maart 2011 (woning 2) waarin de waarde van de woningen in het economische verkeer per waardepeildatum is vastgesteld op een bedrag van € 115.000 respectievelijk € 101.000.
7.2.2. De waarde van de woningen op de peildatum is vastgesteld met toepassing van de vergelijkingsmethode. Volgens deze methode wordt de waarde onderbouwd met de prijzen die behaald zijn bij de verkoop van de in de taxatierapporten genoemde vergelijkingspanden, rekening houdend met verschillen in onder meer grootte, onderhoudstoestand en ligging.
7.2.3. Naar het oordeel van het Hof heeft de Inspecteur met de taxatierapporten en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat met de verschillen in aard en ligging tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woningen toegekende waarde op de waardepeildatum in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Het Hof heeft daarbij in aanmerking genomen de ligging van de woningen gerelateerd aan die van de vergelijkingsobjecten en de verkoopcijfers van de woningen uit de taxatierapporten, en is van oordeel dat dit geen aanleiding geeft de waarde tot beneden de vastgestelde bedragen te verminderen. Belanghebbende heeft onvoldoende feiten en/of omstandigheden aangevoerd voor het tegendeel. De Inspecteur heeft met de door hem overgelegde taxatierapporten en de daarop gegeven toelichting aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de beide peildata niet te hoog is vastgesteld. Daarbij heeft de Inspecteur naar ’s Hofs oordeel met het gestelde achterstallige onderhoud in voldoende mate rekening gehouden. Belanghebbende heeft een lagere waarde niet aannemelijk gemaakt.
Taxatierapport [B] B.V.
7.3. Het door belanghebbende overgelegde taxatierapport van [B] B.V. van 6 maart 2009 legt onvoldoende gewicht in de schaal nu dit rapport slechts onvolledig is verstrekt (twee van de dertien bladzijden) en het Hof geen inzicht is geboden welke factoren bij de waardebepaling in aanmerking zijn genomen. Tevens ontbreekt in de beschikbare gegevens elke vergelijking met andere woningen en de daarbij eventueel gerealiseerde transactieprijzen op of rond de waardepeildatum.
Tot slot
7.4. Hetgeen belanghebbende overigens of anderszins heeft aangevoerd geeft het Hof geen aanleiding om tot een lagere waarde te concluderen dan de rechtbank heeft gedaan.
7.5. Bijgevolg dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten
8.1. Het Hof acht, nu het gelijk in hoger beroep aan de Inspecteur is, geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten in hoger beroep als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
8.2. Voor zover belanghebbende heeft gesteld dat hij recht heeft op vergoeding van verletkosten in verband met de behandeling van het beroep bij de rechtbank geldt dat hij dit verzoek niet heeft gespecificeerd. Het Hof wijst daarom het verzoek af.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. B. van Walderveen, voorzitter, en mr. J.J.J. Engel en mr.drs. T.A. Gladpootjes, leden, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 31 oktober 2012 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.