Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
nummer BK-11/00925
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer van 12 december 2012
in het geding tussen:
[X] te [Z], belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Alblasserdam, de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Dordrecht van 28 oktober 2011, nummer AWB 10/1512, betreffende de hierna vermelde beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken is de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z], vastgesteld op € 247.000 per waardepeildatum 1 januari 2009 voor het tijdvak 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010. Gelijktijdig en in één geschrift verenigd is aan belanghebbende de aanslag in de onroerende-zaakbelasting opgelegd voor het jaar 2010.
1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslag.
1.3. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaren gedeeltelijk gegrond verklaard en de waarde nader vastgesteld op € 222.000.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Inspecteur beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht van € 112 is geheven.
2.2. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.3. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 28 november 2012, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
3.1. Op grond van de stukken van het geding is, als tussen partijen niet in geschil dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet dan wel onvoldoende weersproken, in hoger beroep het volgende komen vast te staan:
3.2. Belanghebbende was op 1 januari 2010 eigenaar van voormelde onroerende zaak (hierna: de woning). Het betreft een twee onder één kap dijkwoning op bijbehorende ondergrond, erf en tuin met verdere aanhorigheden. De woning is traditioneel van steen gemetseld, met aan de binnenzijde gevelbeplating. De vloeren zijn overwegend van hout, met dakpannen op houten kapconstructie gedekt. De onderhoudstoestand c.q. kwaliteit van de woning is matig. De woning grenst aan de dijk richting [Z], [Q] en [R]. Aan de voorzijde van de woning zijn er nieuwbouwplannen. Aan de achterzijde beschikt de woning over een mooi uitzicht over […] en […]. De berekende inhoud van de woning bedraagt 270 m³, de vloeroppervlakte circa 95 m3. Het bouwjaar is circa 1900, met een totale perceeloppervlakte van 125 m².
Omschrijving geschil en standpunten van partijen
4.1. Partijen houdt verdeeld de waarde van de woning op voormelde waardepeildatum.
4.2. Belanghebbende bepleit een waarde van de woning van tussen € 50.000 en € 100.000.
4.3. De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
4.4. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt vastgesteld tussen de € 50.000 en € 100.000 met een dienovereenkomstige vermindering van de aanslag.
5.2. De Inspecteur heeft geconcludeerd tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
6. De rechtbank heeft overwogen:
2.1. Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient to worden toegekend, indien de voile en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge het tweede lid ligt de waardepeildatum den jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
2.2. [De Inspecteur] stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning correct is vastgesteld op € 222.000,-. [De Inspecteur] verwijst daartoe naar een op 17 februari 2011 door ir. [A] opgemaakt taxatierapport. Bij de waardering is voldoende rekening gehouden met de kwaliteit en de staat van onderhoud van de woning. Dit wordt ondersteund door het feit dat in het taxatierapport van ir. [A] de woning is vergeleken met woningen van een vergelijkbaar bouwjaar en die van vergelijkbare kwaliteit zijn. Met de ligging is eveneens rekening gehouden. Dit wordt ondersteund door het feit dat de woning is vergeleken met woningen in dezelfde straat.
2.3. [Belanghebbende] kan zich met de vaststelling van de waarde van zijn woning niet verenigen en heeft daartoe — samengevat — aangevoerd dat het huis in 1880 is gebouwd met ijsselsteentjes en kalkzand. Het huis is verzakt, tocht, zit vol met scheuren en vocht. Als de buren de openhaard gebruiken heeft [belanghebbende] hier in grote mate last van. Voorts stelt [belanghebbende] dat er veel zwaar verkeer langs zijn woning rijdt met alle gevolgen van dien. Gelet op het vorenstaande is [belanghebbende] van mening dat de waarde van zijn huis vastgesteld dient te worden op € 100.000,-.
2.4. De rechtbank overweegt als volgt.
2.4.1. [Belanghebbende] was op 1 januari 2009 eigenaar van de woning. Het betreft een 2/1 kapwoning, met een inhoud van 288m3, bouwjaar omstreeks 1900, met eon totale perceeloppervlakte van 125 m2.
2.4.2. De waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). De bewijslast met betrekking tot deze waarde rust op [de Inspecteur].
2.4.3. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [de Inspecteur], gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen [de Inspecteur] overigens in het geding heeft gebracht, aan de op hem rustende bewijslast ten aanzien van de waarde van de woning voldaan. [De Inspecteur] heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport in het geding gebracht waarbij is uitgegaan van de marktgegevens van de volgende referentieobjecten:
[a-straat 2], 275 m3, 121 m2, koopsom € 235.000,- op 2 mei 2008,
[a-straat 3], 216 m3, 135 m2, koopsom € 200.000,- op 24 februari 2009,
[a-straat 4], 338 m3, 168 m2, koopsom € 290.000,- op 2 november 2008,
[a-straat 5], 285 m3, 187 m2, koopsom € 223.000,- op 4 februari 2005.
De rechtbank stelt vast dat de verkoop van het door [de Inspecteur] in het taxatierapport gehanteerde vergelijkingsobject [a-straat 5], verkoopdatum 4 februari 2005, te ver van de waardepeildatum is gelegen. Aan de verkoopprijs van die woning kan dan ook voor belastingjaar 2010 met waardepeildatum 1 januari 2009 geen betekenis worden toegekend. Dit leidt tot een gemiddelde prognosewaarde van € 241.666,-.
De rechtbank is van oordeel dat de overige referentieobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met het perceel van [belanghebbende].
Volgens de vergelijking in het taxatierapport met voornoemde objecten heeft de woning van [belanghebbende] een gemiddelde prognosewaarde van circa € 241.666,-. Gelet daarop heeft [de Inspecteur] voldoende rekening gehouden met de door [belanghebbende] gestelde waardeverminderende aspecten, door de waarde van de woning te taxeren op € 225.000,- en de WOZ-waarde vast te stellen op € 222.000,-.
Voor zover [belanghebbende] stelt dat er zwaar verkeer langs zijn woning rijdt, kan daarvan gezegd worden dat zulks ook opgaat voor de vergelijkbare objecten en dit aspect reeds verdisconteerd zit in de verkoopprijzen van de vergelijkbare objecten.
2.4.4. Het door [belanghebbende] ingebrachte taxatierapport van [B] kan aan het voorgaande niet afdoen. Dit rapport is opgesteld volgens het model "financiering woonruimte Model november 2002 vastgesteld door CHF, LMV, NVM, RVT, VBO". Blijkens het bij dit model behorende "Normblad Taxatierapport financiering woonruimte 2002" heeft het begrip "onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik" in de regel dezelfde strekking als het waardebegrip volgens artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Volgens het onderdeel "Onderbouwing waarde-oordeel" van dit Normblad 2002 dient een taxatierapport een onderbouwing van de onderhandse verkoopwaarde te bevatten en gebeurt die onderbouwing in de regel door middel van objectvergelijking, waarbij de taxateur aangeeft welke objecten bij de vergelijking een rol hebben gespeeld. Taxateur [B] heeft evenwel geen referentieobjecten vermeld waarmee hij de woning van [belanghebbende] heeft vergeleken. Taxateur [B] maakt aldus minder inzichtelijk dan taxateur [A] hoe de door hem getaxeerde waarde, die aanmerkelijk lager ligt dan de waarde volgens het rapport van [A], is onderbouwd. Gelet op het voorgaande komt aan het rapport van taxateur [B] geen overwegende betekenis toe.
2.4.5. Ook overigens kan hetgeen [belanghebbende] in beroep naar voren heeft gebracht niet tot het oordeel leiden dat [de Inspecteur] van een te hoge waarde is uitgegaan. Nu ook geen andere feiten en omstandigheden naar voren zijn gekomen die een verlaging van de vastgestelde waarde rechtvaardigen, is de rechtbank van oordeel dat [de Inspecteur] aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan en de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld op € 222.000,-.
Het beroep is derhalve ongegrond.
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
7.2. Het Hof is op grond van zijn waardering van de in het geding gebrachte bewijsmiddelen van oordeel dat de Inspecteur, op wie te dezen de bewijslast rust, met het door hem overgelegde taxatierapport, het taxatieverslag en met de daarop in de stukken gegeven toelichting niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum ten minste € 222.000 bedroeg. De door de Inspecteur gehanteerde vergelijkingsobjecten, met uitzondering van het object [a-straat 5], zijn naar hun ligging, aard, en bouwperiode weliswaar vergelijkbaar met de woning van belanghebbende doch de Inspecteur heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de onderhouds- en bouwkundige staat van de woning vergelijkbaar is met vergelijkingsobjecten, ook niet nadat belanghebbende in hoger beroep zijn stelling dienaangaande gemotiveerd heeft herhaald.
7.3. In hoger beroep heeft belanghebbende een 43 pagina’s tellend “Rapportage bouwtechnisch onderzoek” in het geding gebracht, opgesteld door een deskundige, de heer [C], van de keuringsinstantie [D] B.V. te [S], naar aanleiding van een onderzoek dat heeft plaatsgevonden op of voor 13 december 2011. Op bladzijde vijf van het rapport is een samenvatting gegeven van de te verwachten kosten van onderhoud van het pand, waarbij een onderverdeling is gemaakt in drie categorieën: directe kosten, zijnde kosten die direct moeten worden gemaakt ter voorkoming van verdere schade of vervolgschade; termijnkosten, zijnde niet reguliere kosten die op termijn van vijf jaar kunnen optreden in het onderhoud van de woning en verbeterkosten, zijnde kosten die samenhangen met verbeteringen die de eigenaar aan een woning wil aanbrengen. De deskundige schat de kosten in ieder van de categorieën op € 12.201, € 8.340 en € 3.475. Het Hof heeft geen reden te twijfelen aan de staat van onderhoud van het pand die daaruit naar voren komt.
7.4. In hoger beroep heeft belanghebbende – in aanvulling op hetgeen hij reeds in eerste aanleg te berde heeft gebracht – aangevoerd dat de taxateur van de gemeente, ir. [A] wel heeft gesteld dat de referentieobjecten van vergelijkbare kwaliteit zijn als de woning, maar dat zulks niet blijkt uit de feiten en omstandigheden die [A] heeft aangevoerd.
7.5. Ter zitting heeft de Inspecteur toegelicht dat de taxateur [A] de woning en de vergelijkingsobjecten nogmaals heeft bezocht en hij tot de constatering is gekomen dat de onderhouds- en bouwkundige staat van de woning en die van de vergelijkingsobjecten niet (veel) van elkaar verschillen, doch deze constatering is op geen enkele manier onderbouwd. Een rapportage van de nadere bevindingen van [A] op dit punt is niet in het geding gebracht en hij heeft – naar belanghebbende op de zitting onweersproken heeft gesteld - de woning niet van binnen bekeken. Gelet op het vorenoverwogene moet de conclusie zijn dat – de verschillen tussen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en de waarde van de woning in aanmerking nemend, alsmede gelet op de verschillen en de overeenkomsten tussen de vergelijkingsobjecten en de woning - niet kan worden geoordeeld dat de waarde van de woning in een juiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de door de Inspecteur gehanteerde vergelijkingsobjecten.
7.6. Belanghebbende heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat de woning op de door hem bepleite waarde moet worden vastgesteld. Het door hem overgelegde taxatierapport van taxateur [B] kan daartoe niet goed dienen en wel omdat – naast hetgeen de rechtbank dienaangaande heeft overwogen – de taxateur daarin zijn schatting geeft van de waarde van de woning op de opnamedatum zijnde 6 september 2011. Naar het oordeel van het Hof ligt deze datum zover verwijderd van de waardepeildatum, dat deze taxatie niet als basis kan dienen voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Voorts is het Hof van oordeel dat gelet op de onder 7.1 vermelde definitie de waarde in het economische verkeer niet wordt gevormd door de reeds vastgestelde waarde te verminderen met een bedrag ter grootte van de geraamde kosten van onderhoud. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat kosten van onderhoud zich niet één op één vertalen in een waardestijging.
Nu geen van partijen de door hen bepleite waarde aannemelijk hebben gemaakt stelt het Hof de waarde van de woning in goede justitie vast, en wel op € 210.000.
7.7. Gelet op het vorenoverwogene dient te worden beslist als hierna is vermeld.
Proceskosten en griffierecht
8.1. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 874 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor het Hof (2 punten à € 437 x 1 (gewicht van de zaak)) en € 23 wegens reis- en verblijfkosten.
Belanghebbende heeft ter bestrijding van de door de Inspecteur vastgestelde waarde een taxatierapport van een makelaar overgelegd. Het Hof zal voor de taxatiewerkzaamheden van deze woning, waarbij deze inwendig is opgenomen, een vergoeding toekennen op grond van het bepaalde in de artikel 8:75 van Pro de Awb, de artikelen 1, lid 1, aanhef en onderdeel b en artikel 2, lid 1, aanhef en onderdeel b, van het Besluit en artikel 6 van Pro het Besluit tarieven strafzaken van 4 uur x € 50, te vermeerderen met negentien percent omzetbelasting, in totaal € 238. Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
8.2. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 41, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 112 te worden vergoed.
Beslissing
Het Gerechtshof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank,
- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak voor het tijdvak 1 januari 2010 tot en met 31 december 2010 wordt vastgesteld op € 210.000 met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2010,
- veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 1.135,
- gelast de gemeente Alblasserdam aan belanghebbende een bedrag van € 153 aan griffierecht te vergoeden.
Deze uitspraak is vastgesteld door mrs. P.J.J. Vonk , voorzitter, B. van Walderveen en J.J.J. Engel, leden, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 12 december 2012 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.