Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector Civiel recht
Zaaknummer : 200.098.066/01
Rolnummer rechtbank : 1257621 \ CVEXPL 11-40506
arrest van 4 december 2012 (bij vervroeging)
inzake
[appellante]
wonende te Rotterdam,
appellante,
hierna te noemen: [appellante],
advocaat: mr. R.W. de Gruijl te Rotterdam,
tegen
Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Woonstad,
advocaat: mr. J. Verbeeke te Rotterdam.
Het geding
Bij exploot van 24 november 2011 is [appellante] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 26 augustus 2011, door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, gewezen tussen partijen. Bij tussenarrest van 27 maart 2012 is een comparitie van partijen gelast. Deze heeft plaats¬gevonden op 23 mei 2012. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Bij memorie van grieven (met producties) heeft [appellante] een grief tegen genoemd vonnis aangevoerd. Woonstad heeft bij memorie van antwoord (met producties) verweer gevoerd. Hierna heeft [appellante] nog een akte genomen en Woonstad een antwoordakte (met producties). Daarna heeft Woonstad arrest gevraagd.
Beoordeling van het hoger beroep
1. Het gaat in deze zaak om het volgende, zakelijk weergegeven.
(1.1) [appellante] huurt van Woonstad de woning aan de [adres] te Rotterdam. Blijkens het door Woonstad bij memorie van antwoord in het geding gebrachte, niet weersproken, betalingsoverzicht bedraagt de huurprijs vanaf juli 2011
€ 466,06 per maand (bij vooruitbetaling te voldoen). Daarvóór bedroeg de huur
€ 453,91 per maand.
(1.2) [appellante] heeft betalingsachterstanden doen ontstaan. In verband hiermee is zij bij vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 11 februari 2011 veroordeeld tot betaling van huurachterstand tot en met januari 2011 ten bedrage van
€ 1.354,90, vermeerderd met rente en kosten (deurwaardersdossier 971617; hierna dossier I)). De kantonrechter heeft toen de gevorderde ontbinding van de huur¬overeenkomst en ontruiming van het gehuurde afgewezen omdat de hoogte van de betalingsachterstand in zijn ogen de ontruiming niet rechtvaardigde.
(1.3) Vervolgens is [appellante] op 1 juli 2011 opnieuw door Woonstad gedagvaard voor de kantonrechter, dit keer wegens huurachterstand over de maanden april, mei en juni 2011 (deurwaardersdossier 1054026; hierna dossier II). Woonstad heeft in verband hiermee èn wegens de eerdere (nog niet ingelopen) huurachterstand, zakelijk weer¬gegeven, uitvoerbaar bij voorraad, gevorderd (i) ontbinding van de huurovereenkomst, (ii) ontruiming van het gehuurde en (iii) betaling van de achterstallige huur over de maanden april, mei en juni 2011, met rente en kosten. Dit heeft geleid tot het thans bestreden vonnis, waarbij de kantonrechter deze vorderingen heeft toegewezen.
(1.4) Ontruiming heeft, na een bij kort geding van 8 september 2011 bij verstek uitgesproken ontruimingsverbod hangende de onderhavige appelprocedure, tot dusver niet plaatsgehad. Namens [appellante] is op 19 augustus 2011 een bedrag van € 2.000,-- betaald in dossier II. [appellante] heeft nadien aan de balie bij de deurwaarder 3x een bedrag van € 500,-- betaald (blijkens de overgelegde kwitanties respectievelijk op 21 september 2011, 1 november 2011 en 12 december 2011). Hiervan is door de deur¬waarder van Woonstad tweemaal een bedrag van € 500,-- toegerekend aan dossier I en eenmaal een bedrag van € 500,- toegerekend aan dossier II. In totaal stond op 26 juni 2012 nog een bedrag van € 1.080,87 aan huurachterstand open; volgens Woonstad in dossier I een bedrag van € 354,90 en in dossier II een bedrag van € 725,97.
2. De grief van [appellante] bevat de volgende klacht. Op 19 augustus 2011 heeft haar partner, de heer O. Soebdhan (hierna: Soebdhan), met mevrouw S. Dikmoet, vertegenwoordigster van Woonstad, een betalingsregeling getroffen. Deze regeling hield in dat Soebdhan onmiddellijk € 2.000,-- zou betalen. Met betrekking tot de resterende huur werd afge¬spro¬ken dat iedere maand naast betaling van de lopende huur een bedrag van € 500,-- zou worden afgelost op de huurachterstand. Bij niet nakoming van deze afspraken zou alsnog worden ontruimd. (Zie ook schriftelijke verklaring van Soebdhan van deze inhoud; productie 5 bij memorie van grieven).
Volgens [appellante] heeft zij met de termijnbetalingen van 3x € 500,-- de schuld in dossier II geheel afgelost. Woonstad heeft ten onrechte van deze betalingen een bedrag van
€ 1000,-- (tweemaal € 500,--) toegerekend aan dossier I. Er is dan ook, aldus nog steeds [appellante], geen grond voor ontruiming. Daarnaast betoogt zij dat de kantonrechter de ontruiming niet zou hebben uitgesproken, indien hij tijdig op de hoogte zou zijn geweest van de inhoud van deze betalingsregeling. Woonstad heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Het hof overweegt als volgt.
3. In hoger beroep wordt de zaak beoordeeld naar de situatie van dit moment. Vast staat dat er sprake is van herhaalde huurachterstand, welke achterstand tot dusver nog steeds niet is ingelopen. Dit betekent dat er sprake is van wanprestatie van [appellante]. In beginsel levert elke wanprestatie grond op voor ontbinding van de overeenkomst, tenzij de wanprestatie (kort gezegd) te gering is om de ontbinding te rechtvaardigen (artikel 6:265, eerste lid (slot) BW. Gelet op de herhaalde tekortkomingen van [appellante] is het hof van oordeel dat laatstbedoelde uitzondering zich niet voordoet en dat in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. Dit laatste zou anders kunnen zijn, indien vast zou komen te staan dat er andersluidende afspraken zijn gemaakt en [appellante] deze afspraken is nagekomen.
4. Blijkens de stellingen van [appellante] is er met Woonstad de afspraak gemaakt dat niet ontruimd zou worden indien naast betaling van de lopende huur maandelijks een bedrag van € 500,-- per maand zou worden afgelost op de huurachterstand. Volgens [appellante] had deze afspraak slechts betrekking op dossier II en heeft zij de huurachterstand in dossier II inmiddels afbetaald (met de betaling van 3x € 500,--). Woonstad betwist gemotiveerd dat de afspraak deze beperkte strekking had en verwijst daartoe ook naar haar brief van 15 september 2011, waarin wordt verwezen naar achterstanden in beide dossiers (productie 4 memorie van antwoord).
5. De grief betreft in de kern de vraag hoe de afspraak van 19 augustus 2011 moet worden uitgelegd. De beperkte uitleg van [appellante] valt naar het oordeel van het hof met toepassing van de Haviltex¬formule in ieder geval niet in de weergave van [appellante] en Soebdhan te lezen. Het woord ‘huurschuld’ wijst zonder concrete afwijkende afspraken op de volledige huurschuld. Hierbij weegt mee dat er geen enkele aanleiding is om aan te nemen dat Woonstad met de gestelde afspraak van 19 augustus 2009 haar aanspraak op aflossing van de restschuld uit dossier I heeft prijsgegeven. [appellante] stelt dit laatste ook niet en stelt evenmin dat er concrete afspraken op dit punt zijn gemaakt. Onder deze omstandigheden mocht [appellante] niet redelijkerwijs vertrouwen op de beperkte uitleg die zij aan de afspraak van 19 augustus 2011 geeft. Dit geldt temeer gezien de inhoud van voormelde brief van Woonstad van 15 september 2011, waarbij niet alleen over de totale huurschuld wordt gesproken maar waar bovendien wordt aangegeven dat Woonstad NIET AKKOORD gaat met het afbetalingsvoorstel van [appellante]. Voor de (bij akte in hoger beroep gestelde) misleiding door Woonstad is geen deugdelijke grondslag aangevoerd. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen, nu hetgeen [appellante] omtrent de afspraak van 19 augustus 2011 heeft gesteld ontoereikend is om de conclusie te dragen dat de afspraak in de door [appellante] gestelde zin tot stand is gekomen en [appellante] daar redelijkerwijs op mocht vertrouwen. De grief van [appellante] wordt verworpen. De slotsom is dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het hoger beroep.
Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het bestreden vonnis;
- veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Woonstad tot op heden begroot op € 649,-- aan verschotten en € 2.235,-- aan salaris advocaat, en verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.J. van der Ven en E.M. Dousma-Valk en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 december 2012 in aanwezigheid van de griffier.