Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-11/00836
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer d.d.
in het geding tussen:
[X] te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Westland, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank ‘s-Gravenhage van 28 september 2011, nummer AWB 11/821, betreffende na te vermelden beschikking en aanslag.
Beschikking, aanslag, bezwaar en geding in eerste aanleg
1.1. De Inspecteur heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z], naar de waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum) en voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 211.000.
1.2. In één geschrift verenigd met de beschikking is voor het jaar 2010 aan belanghebbende wegens het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de hiervoor vermelde woning, een aanslag in de onroerendezaak-belasting opgelegd naar een heffingsmaatstaf van € 211.000 (hierna: de aanslag).
1.3. Bij uitspraken op bezwaar heeft de Inspecteur belanghebbendes bezwaren ongegrond verklaard.
1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep bij de rechtbank ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Loop van het geding in hoger beroep
2.1. Belanghebbende is van de uitspraak van de rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 112. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
2.2. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 24 oktober 2012, gehouden te ’s-Gravenhage. Aldaar zijn beide partijen verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Op grond van de stukken van het geding is in hoger beroep, als tussen partijen niet in geschil, dan wel door één van hen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, het volgende komen vast te staan:
3.1. Belanghebbende is eigenaar van een woning, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z]. De woning is in 1963 gebouwd. Het betreft een appartement gelegen op de eerste woonlaag met berging in de achtertuin en eigen entree. De oppervlakte van het pand is 70 m². De inhoud van de woning bedraagt circa 205 m³.
3.2. Namens de gemeente is een taxatieverslag opgemaakt met bijbehorende matrix opgemaakt, waarin de waarde van de woning is bepaald op € 211.000.
3.3. Op 12 juli 2010 heeft [A], beëdigd makelaar/taxateur, in opdracht van [B], de woning getaxeerd op € 179.000. Aan het verrichten van deze taxatie heeft hij vier uren besteed en een bedrag van € 386,70 ((4 x € 80 x 1,19) + € 5,90) in rekening gebracht.
Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen
4.1. In geschil is de vraag of de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog vastgesteld.
4.2. Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop zij deze doen steunen, verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.
Conclusies van partijen
5.1. Het hoger beroep van belanghebbende strekt tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, de uitspraken op bezwaar en vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot € 194.000 en dienovereenkomstige verlaging van de aanslag.
5.2. De Inspecteur concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.
Oordeel van de rechtbank
6. De rechtbank heeft – voor zover van belang – het volgende overwogen, waarbij de rechtbank belanghebbende als eiser en de Inspecteur als verweerder heeft aangeduid.
“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde verslag en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatieverslag en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatieverslag en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatieverslag genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte en kwaliteit van de opstallen. Het vergelijkingsobject [a-straat 2] is op 5 februari 2008 verkocht voor € 225.000. Dit appartement is vrijwel identiek aan de woning. De op basis van de behaalde verkoopprijs herleide m³-prijs bedraagt € 875. De m³-prijs welke verweerder voor de woning hanteert is lager, € 805. Het vergelijkingsobject [a-straat 3] is, ook volgens partijen, goed vergelijkbaar. Dit object is op 23 februari 2009 verkocht voor € 220.000. Deze verkoopprijs is, naar verweerder onweersproken heeft gesteld, tot stand gekomen in een voor dit type woningen reeds dalende markt. Indien daarmee rekening wordt gehouden ondersteunt deze verkoopprijs, ondanks dat de inhoud van het vergelijkingsobject 40 m³ groter is dan die van de woning, de voor de woning vastgestelde waarde in voldoende mate. Ook de vlak voor de waardepeildatum behaalde verkoopprijs van de [a-straat 4] van € 167.000, een zelfde soort appartement, echter zonder tuin, vormt een afdoende onderbouwing voor de vastgestelde waarde van de woning. Daarbij moet in ogenschouw worden genomen dat verweerder aan de tuin telkens een (deel)waarde heeft toegekend van ongeveer € 50.000, hetgeen naar het oordeel van de rechtbank, een aannemelijke waarde is.
7. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
In het namens eiser overgelegde taxatierapport van makelaar [A] is de waarde eerste instantie getaxeerd op € 179.000. Deze taxatie was echter gebaseerd op vergelijkings- objecten die niet op de begane grond zijn gelegen en ook geen tuin hebben. Naar aanleiding van de uitspraak op bezwaar heeft de taxateur deze waarde herzien -naar € 194.000- op basis van dezelfde vergelijkingsobjecten welke verweerder hanteert. Deze herberekening is in de vorm van een taxatiekaart als bijlage 3 bij het beroepsschrift is gevoegd. Met deze kaart wordt echter niet inzichtelijk gemaakt hoe de taxateur tot de door hem getaxeerde waarde is gekomen. Met name ontbreekt een verklaring waarom de m²-prijs voor het bruto vloer oppervlak van het vergelijkingsobject [a-straat 2] € 2.737 bedraagt terwijl de m²-prijs voor de woning slechts € 2.303 bedraagt. Voor een dergelijk forse verlaging is, gegeven de goede vergelijkbaarheid van beide panden (vrijwel identiek), naar het oordeel van de rechtbank geen aanleiding.
De op 10 mei 2011 voor de woning gerealiseerde verkoopprijs van € 179.000 kan niet leiden tot het oordeel van de waarde van de woning op waardepeildatum te hoog is vastgesteld. Alleen al het tijdsverloop tussen de waardepeildatum en de datum verkoop maakt dat deze prijs niet goed bruikbaar is. Daarbij komt dat, naar verweerder onweersproken heeft gesteld, in dit segment van de markt vanaf begin 2009 een forse prijsdaling heeft plaatsgevonden, onder meer vanwege de oplevering van nieuwgebouwde soortgelijke appartementen.
Hetgeen voorts nog namens eiser is aangevoerd, met name de kleine verschillen in oppervlakte tuin, maakt niet dat de thans vastgestelde waarde van de woning als te hoog moet worden aangemerkt.
8. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.”
Beoordeling van het hoger beroep
7.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
7.2. Op de Inspecteur rust de last aannemelijk te maken dat de waarde van het object niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Daartoe heeft hij het onder 3.2 vermelde taxatieverslag in het geding gebracht. Blijkens dat verslag is het object gewaardeerd aan de hand van een vergelijking van het object met andere (min of meer) vergelijkbare woningen, waarvan verkoopprijzen zijn gerealiseerd omstreeks de waardepeildatum: [a-straat 2], [a-straat 4] en [a-straat 3] te [Z]. Op basis van de verkoopprijzen van deze woningen is de waarde bepaald op € 211.000.
7.3. Belanghebbende heeft ter ondersteuning van zijn standpunt het onder 3.3 vermelde taxatierapport overgelegd. Deze taxatie is voorzien van een taxatiekaart met drie vergelijkingspanden: [a-straat 5], [a-straat 6] en [a-straat 4] te [Z]. In deze taxatie wordt een waarde berekend van € 179.000. In de taxatiekaart worden verschillen in kwaliteit, onderhoud, luxe, doelmatigheid, uitstraling en ligging aangegeven.
In beroep heeft belanghebbende een aangepaste taxatiekaart overgelegd, waarbij dezelfde vergelijkingspanden zijn opgenomen als vermeld onder 7.2. In deze gewijzigde taxatiekaart wordt een waarde berekend van € 194.560.
7.4. Beide partijen hebben dezelfde vergelijkingspanden aangevoerd, maar verschillen van mening over de herleiding van de gerealiseerde verkoopprijzen naar de waarde van de woning. Het Hof is van oordeel dat [a-straat 2] is aan te merken als beste vergelijkingspand. Dit pand is gelegen in hetzelfde gebouw als de woning. Deze woning is gelegen op de begane grond en heeft bovendien dezelfde ligging. Deze woning is op 15 februari 2008 verkocht voor € 225.000. De Inspecteur heeft de waarde op peildatum van deze woning bepaald op € 225.000, terwijl belanghebbende uitgaat van een waarde van € 228.090. De tuin bij nr. [2] is 7 m2 groter dan de tuin van de woning. De inhoud van beide woningen is gelijk. Belanghebbende heeft gesteld dat de woning is uitgeleefd. In het onder 3.3 vermelde taxatierapport wordt hiervan geen melding gemaakt en wordt het binnen- en buitenonderhoud gekwalificeerd als voldoende. In de door de Inspecteur overgelegde verkoopinformatie wordt gemeld dat de woning goed onderhouden is. De bij deze verkoopinformatie behorende foto’s wijzen ook niet op een uitgeleefde toestand. Het Hof is dan ook van oordeel dat belanghebbende zijn stelling – tegenover de gemotiveerde betwisting door de Inspecteur - niet aannemelijk heeft gemaakt.
Uitgaande van de gerealiseerde verkoopprijs van nr. [2] en rekening houdend met de iets kleinere tuin bij de woning, acht het Hof de door de Inspecteur vastgestelde waarde van € 211.000 niet te hoog.
7.5. Belanghebbende heeft zich voorts beroepen op het eigen verkoopcijfer van de woning. De woning is verkocht op 10 mei 2011 voor € 179.000. Naar het oordeel van het Hof ligt deze datum zover verwijderd van de waardepeildatum, dat deze verkoopprijs niet als basis kan dienen voor het bepalen van de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum. Dit wordt ook bevestigd door de vraagprijs voor de woning die op de peildatum € 229.000 bedroeg. In dit geval geeft het verkoopcijfer van de nagenoeg identieke woning nr. [2] een betere indicatie van de waarde van de woning.
Het Hof is dan ook van oordeel dat de Inspecteur aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan en dat belanghebbende daartegenover niet aannemelijk dat de waarde te hoog is vastgesteld.
7.6. Uit het voorgaande volgt dat het hoger beroep ongegrond is. Beslist dient te worden als volgt.
Proceskosten en griffierecht
8. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. drs. T.A. Gladpootjes, mr. B. van Walderveen en mr. J.J.J. Engel, in tegenwoordigheid van de griffier mr. D.J. Jansen. De beslissing is op 5 december 2012 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.