Uitspraak
GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE
Sector belasting
Nummer BK-12/00072
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer d.d. 31 oktober 2012
in het geding tussen:
[X] te [Z], hierna: belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Den Haag, hierna: de Inspecteur,
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank
's-Gravenhage van 4 januari 2012, nummer AWB 11/5811 WOZ, betreffende na te melden beschikking en aanslag.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 17 oktober 2012, gehouden te Den Haag. Aldaar zijn beide partijen verschenen. De griffier heeft van het verhandelde ter zitting een proces-verbaal opgemaakt.
Beslissing
Het Gerechtshof:
vernietigt de uitspraak van de rechtbank,
vernietigt de uitspraak op bezwaar,
wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2010 wordt vastgesteld op € 875.000,
veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 1.986,
gelast de gemeente Den Haag aan belanghebbende een bedrag van € 153 aan griffierecht te vergoeden.
Gronden
1. Bij beschikking als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de Inspecteur de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat 1] te [Z], vastgesteld op € 951.000. De waarde is vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2010 en de beschikking geldt voor het tijdvak van 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2011.
2. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
3. Op de Inspecteur rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De Inspecteur heeft voor de bewijsvoering van de door hem verdedigde waarde gebruik gemaakt van de prijzen die behaald zijn bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingspanden, rekening houdend met verschillen in onder meer grootte, onderhoudstoestand en ligging. Als vergelijkingspanden heeft de Inspecteur de volgende panden in aanmerking genomen: [b-straat 1], [a-straat 2], [c-straat 1].
4. Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de onroerende zaken [b-straat 1] en [c-straat 1] als vergelijkingspand kunnen dienen. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat beide onroerende zaken zijn gelegen in een andere straat en een andere ligging hebben, alsmede dat [b-straat 1] een geheel andere bouwaard heeft. Het hoekpand [a-straat 2] heeft een garage en de aard van het dak verschilt in grote mate van het platte dak van de woning van belanghebbende. Dit komt ook tot uitdrukking in de door de Inspecteur overgelegde matrix waarin voor de drie onroerende zaken hogere en voor de onroerende zaak in de [a-straat 2] aanzienlijk hogere prijzen per vierkante meter zijn berekend. Het Hof is van oordeel dat de Inspecteur de bij de beschikking vastgestelde waarde van € 951.000 niet aannemelijk heeft gemaakt.
5. Het Hof acht evenmin aannemelijk dat de waarde van de woning dient te worden gesteld op de waarde die in het door belanghebbende overgelegde taxatierapport is genoemd. In het door belanghebbende overgelegd taxatierapport is slechts gebruik gemaakt van de verkoop van de panden [a-straat 3] en [a-straat 4].
6. Bij de waardebepaling van het pand van belanghebbende dient het pand [a-straat 5] te worden betrokken, doch ook de panden [a-straat 6] en [a-straat 4]. Wel dienen de onderlinge verschillen in oppervlakte, aard van het dak, en de omstandigheid dat sprake is van een tussenwoning of een hoekpand in voldoende mate bij de waardering te worden betrokken.
De omstandigheid dat het pand nummer [3] slechts korte tijd te koop heeft gestaan is onvoldoende om aan te nemen dat deze verkoop niet heeft plaats gevonden in het economische verkeer aan de meestbiedende nadat zij op de best mogelijke wijze is voorbereid. De verkoop van het pand [a-straat 7] heeft plaatsgevonden na de waardepeildatum die volgt op de onderhavige en kan om die reden bij de huidige waardering niet worden meegenomen. De omstandigheid dat het pand [a-straat 4] is gelegen op een kleiner perceel maakt het pand nog niet ongeschikt om als vergelijkingspand te dienen.
7. De bodemverontreiniging op diverse plaatsen in de wijk waar wasserijen waren gevestigd en de uitwaaiering van de vervuiling in de grond waren ten tijde van de gerealiseerde verkopen bekend. De invloed die daarvan uitgaat op de waarde van de woningen is begrepen in de prijzen die de kopers bereid zijn te bieden en derhalve in de verkoopprijzen die uiteindelijk tot stand zijn gekomen. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat deze vervuiling ten aanzien van zijn woning verdergaande gevolgen heeft, waardoor een afzonderlijke waardevermindering zou moeten worden toegepast. Het Hof hecht geloof aan de stelling van de Inspecteur dat de gemeente belanghebbende of een koper van het pand zal toestaan een schuurtje in zijn tuin af te breken en een nieuw schuurtje te bouwen. Het taxatierapport van de makelaar van belanghebbende vermeldt niets omtrent het per de waardepeildatum noodzakelijk te verrichten onderhoud aan het dak. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat er dusdanige werkzaamheden nodig zijn, dat die een waardeverminderende invloed te zien geven ten opzichte van de hiervoor genoemde vergelijkingspanden.
8. Belanghebbende heeft voorts gewezen op de waardering van het pand [a-straat 8]. Na bezwaar is dit pand € 300.000 lager gewaardeerd. De Inspecteur heeft gesteld dat dit in verband met de staat van onderhoud is geweest. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat zijn pand in een vergelijkbare staat verkeert. Voor zover belanghebbende een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel, dient dit te worden verworpen. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is geweest van begunstigend beleid dan wel een oogmerk van begunstiging. Er is naar het oordeel van het Hof hoogstens sprake van een incidentele fout. Belanghebbende heeft niet gesteld dat belastingplichtigen in een meerderheid van de vergelijkbare gevallen gunstiger zijn behandeld.
9. Uit het voorgaande volgt dat het Hof zowel de door de Inspecteur als door belanghebbende verdedigde waarde van de woning niet aannemelijk acht. Het Hof zal daarom de waarde in goede justitie vaststellen, en stelt deze op € 875.000.
10. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het hoger beroep gegrond is.
11. Het Hof acht termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.748 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de rechtbank en voor het Hof (4 punten à € 437 x 1 (gewicht van de zaak)).
Belanghebbende heeft ter bestrijding van de door de Inspecteur vastgestelde waarde een taxatierapport van een makelaar overgelegd. Het Hof zal voor de taxatiewerkzaamheden van deze woning, waarbij deze inwendig is opgenomen, een vergoeding toekennen op grond van het bepaalde in de artikel 8:75 van Pro de Awb, de artikelen 1, lid 1, aanhef en onderdeel b en artikel 2, lid 1, aanhef en onderdeel b, van het Besluit en artikel 6 van Pro het Besluit tarieven strafzaken van 4 uur x € 50, te vermeerderen met omzetbetaling, in totaal € 238. Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.
12. Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de rechtbank gestorte griffierecht van € 41, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 112 te worden vergoed.
Deze uitspraak is vastgesteld door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, in tegenwoordigheid van de griffier mr. Y. Postema. De beslissing is op 31 oktober 2012 in het openbaar uitgesproken.
aangetekend aan
partijen verzonden:
Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.
2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht.
Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof de mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt u de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog te verstrekken of aan te vullen. De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.