Uitspraak
typ. JZ
rolnr. C0000004/BR
ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH,
vierde kamer, van 2 november 2000,
gewezen in de zaak van:
[Appellanten],
beiden wonende te [woonplaats],
appellanten,
procureur: mr. M.T. Calveen,
tegen:
[Geïntimeerden],
beiden wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
procureur: mr. J.H.M. Erkens,
op het bij exploot van dagvaarding d.d. 15 december 1999 ingeleide hoger beroep van het door de recht-bank te Breda tussen geïntimeerden[geïntimeerden] als eisers en appellan-ten[appellanten] als gedaagden onder nummer 71069/HA ZA 99-569 gewezen von-nis van 23 november 1999.
----------------------------------------------------------
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Van dat vonnis bij eerder genoemd exploot in hoger beroep gekomen, hebben [appellanten] bij memorie van grieven onder overlegging van produc-ties twee als zodanig aangeduide grieven voorgedra-gen en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot alsnog afwijzing van de vordering van [geïntimeerden]
2.2. Daarop antwoordend hebben [geïntimeerden] die grieven onder overlegging van producties bestre-den en, kort gezegd, gecon-cludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis.
2.3. Tenslotte hebben partijen om uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Met de grieven en de aangevulde feiten is het geschil in volle omvang aan het hof voorgelegd.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit geschil om het volgende.
4.1.1. Op 6 november 1997 hebben [geïntimeerden] van [appellanten] gekocht het woonhuis c.a. aan de [adres] te [woonplaats] voor een bedrag van fl. 240.000,-- k.k. Het betreft een vooroorlogse vr-ij-staande dijkwoning. Voorafgaande aan de koop hebben [geïntimeerden] de woning één maal bezichtigd. Daarbij hebben [geïntimeerden] gezien dat het voor-dakvlak in het linker gedeelte een doorzakking vertoonde.
4.1.2. In de door partijen op 9 en 12 november 1997 ondertekende koopovereenkomst (productie 1 cva) is onder meer het volgende vermeld.
Artikel 5
1. De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt. (..)
2. Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. Voor koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico.
4.1.3. De levering heeft plaatsgevonden bij notari-ële akte van 30 januari 1998. In de notariële akte zijn voormelde bepalingen ook opgenomen.
4.1.4. De woning was ten tijde van de levering aangetast door boktor en houtworm. [appellanten] hebben hiervan vóór het sluiten van de koop-overeenkomst geen mededeling gedaan aan [geïntimeerden]
4.1.5. Bij brief van 3 augustus 1998 hebben [geïntimeerden] [appellanten] aansprakelijk gesteld voor de schade die zij lijden ten gevolge van de aantas-ting van de woning door boktor en houtworm (produc-tie 3 mva).
4.1.6. In deze procedure vorderen [geïntimeerden] betaling van de herstelkosten groot fl. 157.000,--, vermeerderd met een bedrag aan bijkomende kosten, nader op te maken bij staat, alsmede buitengerech-telijke kosten en rente.
4.1.7. De rechtbank heeft overwogen dat de woning ten gevolge van de aantasting door boktor en hout-worm niet de eigenschappen bezit die voor een nor-maal gebruik daarvan als woning nodig zijn, dat [appellanten] toerekenbaar zijn tekortgescho-ten in de nakoming van hun uit de koop-over-eenkomst voort-vloeiende verplichtingen en aansprake-lijk zijn voor de door [geïntimeerden] geleden schade. In verband met het door [appellanten] gevoerde verweer dat de reparaties een aanmerkelijke verbetering mee-brengen van de bouwkundige staat van de woning, heeft de recht-bank het voornemen geuit een deskun-digenbe-richt te gelasten over - voorlopig - de volgende vragen, kort gezegd:
a. wat zijn de kosten van een adequaat herstel van de aantas-ting door boktor en houtworm;
b. is er na herstel een aanmerkelijke verbetering van de bouwkundige staat van de woning en zo ja, welk deel van de herstelkosten dient in verband daarmee voor rekening van [geïntimeerden] te blijven.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld hierop te reageren voordat een deskundigenbericht wordt gelast.
4.2. Kernpunt van het geschil is de vraag of [appellanten] toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst doordat de onroerende zaak niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn.
4.3. Bij de beoordeling van het geschil stelt het hof voorop dat [appellanten] als verkopers krachtens het bepaalde in arti-kel 5.1 van de koop-overeenkomst en artikel 7:17 BW Pro de hen bekende onzichtbare gebreken, waardoor de woning de feite-lijk eigenschappen mist die [geïntimeerden] op grond van de overeenkomst mochten verwach-ten, aan [geïntimeerden] dienden mede te delen. Met betrekking tot onzichtbare gebreken, die [appellanten] niet bekend waren, geldt dat zij hier-voor slechts aan-sprakelijk zijn als ten gevolge van het gebrek een normaal gebruik van de woning wordt verhinderd. Voor zichtbare gebreken, dat wil zeggen gebreken die [geïntimeerden] bekend zijn, zijn [appellanten] niet aansprakelijk.
4.4. [appellanten] hebben bij memorie van grie-ven twee in opdracht van [geïntimeerden] uitge-brachte rapporta-ges in het geding gebracht, te weten een rapportage met offerte van Terminix Protekta B.V. (hierna: Protekta) d.d. 12 oktober 1998 en een bouwkun-dige rapportage met schade-be-groting d.d. 20 novem-ber 1998 van [bedrijf][bedrijf][bedrijf].
4.4.1. De rapportage van Protekta houdt onder meer het volgende in.
Op 5 augustus 1998 is de woning geïnspecteerd. Op de zolder aan de straatzijde van de kap is een zware aantas-ting van huisboktor en houtworm in schaaldelen van het dakbeschot en in het spantbeen geconstateerd. Het hout van de schaaldelen is grotendeels verpulverd en dient vervan-gen te wor-den. Ook het spantbeen is onderaan ernstig aange-tast. De gordingen aan de voorzijde hangen door vanwege de verzwakking van het hout met als gevolg een zonk in het dakvlak. Het dakbeschot aan de achterzijde van de woning bestaat uit mes en groef-delen die ook aangetast zijn door huisboktor en houtworm. Verder is aantasting geconstateerd in de eerste verdiepingsvloer, de lambrise-ring op diverse plaatsen in de woning en diverse kozijnen. Niet alle plaatsen konden geïnspecteerd worden. Het vermoeden bestaat dat de aantasting over de gehele woning verdeeld zit.
4.4.2. De rapportage van [bedrijf] houdt onder meer het volgende in.
De woning is geïnspecteerd op 24 oktober 1998. Het dakbe-schot is voor ca. 75% en de gordingen voor ca. 65% aange-tast door de huisboktor en de gewone houtworm. Het inzak-ken van het dakvlak is een kwestie van tijd en kan spon-taan inzakken. Het spantbeen is aan de voetconstructie voor meer dan 60% aangetast. Tevens vertonen de spantbenen over een groot gedeelte sporen van aantasting. De muur-plaat waar een gedeelte van de kapbelasting op wordt overgedragen is voor meer dan 60% aangetast. De dakkapel is vermoedelijk aangetast. Kozijnen en de topgevelbetim-me-ring van schaaldelen vertonen sporen van aantasting. De vloerconstructie van de begane grond en de verdiepings-vloer is aangetast en dit is duidelijk waarneembaar. Met stellige zeker-heid is de interieurbetimmering aan wanden, vloer en plafond aangetast. Niet valt uit te sluiten dat de inbouwkeuken aan de achterzijde aantasting heeft. In het bijgebouw zijn sporen van de aanwezi-ge boktor. Een inschatting is dat een gedeelte van het constructie hout is aangetast. Voor de inte-rieurafwerking is te verwachten dat dit een zelfde beeld zal geven.
Van het hoofdgebouw moeten grote gedeelten ver-nieuwd worden. Constructie elementen zoals vloeren en kapcon-struc-tie zullen verstevigd respectievelijk vernieuwd moeten worden.
4.4.3. [appellanten] hebben de bevindingen en conclu-sies van Protekta en [bedrijf] niet, althans niet voldoende gemotiveerd, betwist. In de toelichting op de tweede grief voeren zij echter aan dat er kennelijk geen insecten meer aanwezig zijn, dat de situatie zich heeft gestabi-li-seerd en dat er geen gevaar voor instor-ting van het woonhuis is. [appellanten] betwisten dat de aantasting dermate ernstig was dat het verkochte niet aan de overeenkomst beantwoordt en dat de aantasting een normaal gebruik van de woning in de weg staat.
4.4.4. Dit onderdeel van de tweede grief faalt. Uit de rapportage van Protekta blijkt dat al het hout behandeld moet worden. Dit duidt niet op een gestabiliseerde situatie. In de rapportage van [bedrijf] is vermeld "Elke bewoner zal na enige maanden van bewoning opmerkzaam zijn geworden over het feit. Waar komt toch het zaagsel vandaan!". Ook deze passage duidt niet bepaald op een gestabili-seerde situatie. In beide rapportages is vermeld dat con-struc-tie-ve elementen vernieuwd of verstevigd moeten worden. In de rapportage van Pro-tekta is vermeld dat het inzakken van het dakvlak een kwestie van tijd is. De rechtbank heeft dan ook terecht geoordeeld dat de aantas-ting derma-te ernstig is dat het verkochte niet aan de over-eenkomst beantwoordt en dat de aantasting aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat.
4.4.5. [appellanten] hebben aangevoerd dat de rechtbank niet over de rapportages van Protekta en [bedrijf] beschikte en dat de recht-bank haar oordeel slechts heeft gebaseerd op door [geïntimeerden] weerge-geven citaten van rapporten. Dit betoog kan [appellanten] niet baten, nu het hof op basis van de in hoger beroep wel overgelegde rap-portages tot dezelfde conclusie als de rechtbank komt.
4.5. De eerste grief houdt in dat de rechtbank ten onrech-te het verweer van [appellanten] heeft verworpen dat de gebreken voor [geïntimeerden] duide-lijk zichtbaar waren dan wel heeft overwogen dat de gebreken niet kenbaar waren. Daartoe voeren [appellanten] aan dat het constateren van de doorzakking van het dakvlak voor [geïntimeerden] aanlei-ding had moeten zijn nader onderzoek te verrichten naar de aard en oorzaak van de inzinking.
4.5.1. De grief faalt. [geïntimeerden] hebben gesteld dat hen desgevraagd door de makelaar van [appellanten] is medegedeeld dat het bij oudere hui-zen wel vaker voorkomt dat het dakbeschot in de loop der tijd wat gaat doorzak-ken. [appellanten] hebben betwist dat hun makelaar een dergelijke mededeling heeft gedaan. Wat daarvan ook zij, er zijn geen feiten gesteld of gebleken die het oor-deel kunnen rechtvaardigen dat [geïntimeerden] niet mochten aannemen dat de doorzak-king met de leeftijd van de woning te maken had. Dat doorzakking mede een gevolg van de leeftijd kan zijn volgt ook uit de bij memorie van grieven overgelegde producties I en III. Zo vermeldt [makelaar] in zijn brief van 7 febru-ari 2000 aan de advo-caat van [appellanten] (productie III) dat het doorzakken van een deel van het dak veroor-zaakt kan worden door een constructie-fout, het gebruik van inferieur materi-aal tijdens de bouw, onoordeel-kun-dig uitgevoerde verbouwings-werk-zaamhe-den, aantas-ting ten gevolge van bij voorbeeld een langdurig vochtprobleem of ongedierte. [bedrijf] ver-meldt dat de doorzakking een gevolg kan zijn van onvoldoende zwaar constructie-hout (productie I). De rechtbank heeft dan ook terecht overwogen dat er voor [geïntimeerden] onvol-doende reden was nader onderzoek te verrich-ten. Ook in hoger beroep zijn geen feiten gesteld of geble-ken die de conclusie kunnen wettigen dat een moge-lijke aantasting door boktor en/of houtworm zodanig voor de hand lag dat het op de weg van [geïntimeerden] had gelegen een onderzoek in te stellen. De boktor-aantas-ting houdt naar zijn aard geen ver-band met de algeme-ne staat van onderhoud van de woning.
4.5.2. Het vorenstaande brengt mee dat ook het hof tot het oordeel komt dat [geïntimeerden] niet bedacht hoefden te zijn op een aantasting door boktor en/of houtworm. Ten over-vloe-de overweegt het hof dat het feit dat [geïntimeerden] hebben waargeno-men dat het dakvlak een doorzakking ver-toon-de meebrengt dat [geïntimeerden] in redelijk-heid rekening dien-den te houden met herstelkosten aan het dak, zodat het daarop betrekking hebbende deel van de schade niet als een gevolg van de toerekenbare tekortkoming van [appellanten] kan worden aangemerkt.
4.5.3. [appellanten] hebben bewijs, speciaal door een deskundige, aangeboden dat de inzin-king in het dakvlak reden diende te zijn voor een nader onder-zoek. Dit bewijs-aanbod wordt als niet terzake dienend gepas-seerd. [appellanten] hebben immers gegaran-deerd dat het verkochte de feitelijke eigen-schappen bezit die voor een normaal gebruik als woning nodig zijn. Naar de in het verkeer gelden-de opvattingen mochten [geïntimeerden] daarom aannemen dat [appellanten] als verkopers ervoor instaan dat gebreken van het verkochte die aan een normaal gebruik als woning in de weg staan, afwezig zijn.
4.5.4. [appellanten] hebben hun stelling dat de aantas-ting voor [geïntimeerden] zichtbaar was in hoger beroep slechts gegrond op de doorzakking van het dakvlak. Zoals hiervoor is overwogen kan die stel-ling niet als juist worden aanvaard. In eerste aanleg (punt 4.2 cva) hebben [appellanten] gesteld dat de gebreken duidelijk waarneembaar en kenbaar zijn geweest voor [geïntimeerden] Voor het geval [appellanten] hebben beoogd deze stel-ling in hoger beroep te handhaven, kan dit hen niet baten. Indien al moet worden aangenomen dat de aantasting feite-lijk waarneembaar was, staat daar-mee tegenover de betwis-ting door [geïntimeerden] nog niet vast dat [geïntimeerden] die aantasting feitelijk ook hebben gezien en als zodanig hebben onderkend. Nu [appellanten] in het huis woon-den en stel-len dat zij als verkopers, zelfs met behulp van een makelaar, de aantasting niet hebben gezien en herkend, is er onvoldoende grond om aan te nemen dat [geïntimeerden] deze wel hebben gezien en herkend.
4.6. In de toelichting op de tweede grief hebben [appellanten] aangevoerd dat [geïntimeerden] uit hoofde van hun schadebeperkingsplicht inmiddels een behandeling tegen houtaantastende insecten hadden dienen uit te voeren. Nog afgezien van het feit dat niet duidelijk is welk gevolg [appellanten] aan deze stelling wensen te verbinden, wordt dit betoog gepasseerd. In het rapport van Protekta is vermeld dat veel hout vervangen zal moeten worden en dat veel houten elementen niet te behandelen zijn. [appellanten] hebben deze conclusies op zichzelf niet betwist.
4.7. Voor het eerst in hoger beroep hebben [appellanten] zich er duidelijk op beroepen dat [geïntimeerden] niet binnen bekwame tijd nadat zij de aantasting hadden ontdekt, hiervan aan [appellanten] kennis hebben gegeven. Volgens [appellanten] hebben [geïntimeerden] vóór de levering min of meer ingrijpen-de verbouwingen uitgevoerd, met name aan de houten vloeren, het plafond en de steunbalken, waarbij [geïntimeerden] de boktoraantasting hebben moeten con-stateren. [appellanten] stellen dat zij eerst zeven à acht maanden later aanspra-kelijk zijn gesteld.
4.7.1. [geïntimeerden] hebben dienaangaande het volgen-de gesteld. Kort voor de notariële overdracht hebben [geïntimeerden] toestemming gekregen van [appellanten] de vloerbelasting van één van de slaap-kamers uit te rekenen. Uit de berekening bleek dat de slaapkamervloer vermoede-lijk niet sterk genoeg zou zijn om het waterbed van [geïntimeerden] te dragen. [geïntimeerden] hebben daarop besloten aan de onderkant van de verdiepingsvloer twee extra steunbalken in de muur aan te brengen waarop de vloer dan zou steunen. Noch bij het uitrekenen van de vloerbelas-ting noch bij het aanbrengen van de steunbalken hebben [geïntimeerden] sporen van houtworm of boktor waargenomen. Het aanbrengen van de extra steunbal-ken heeft plaatsgevonden na het notariële trans-port. De werkzaamheden zijn 's avonds verricht. De onderkant van de verdiepingsvloer is in een donkere kleur geschilderd. Het aanbrengen van de steunbal-ken bestond uit het losmaken van het gipsplaten plafond, het aan beide zijden van de kamer uithak-ken van een stukje muur en het daarin plaatsen van de balken. Enige tijd na de verhuizing (15 februari 1998) hebben [geïntimeerden] sporen van houtworm en boktor ontdekt. Meteen daarop hebben zij [appellanten] mondeling van hun ontdekking op de hoogte gesteld en daarbij aangekondigd dat zij een nader onderzoek zouden laten verrichten. Dat onder-zoek is vervolgens door [bestrijdingsbedrijf][bestrijdingsbedrijf][bestrijdingsbedrijf] uitgevoerd.
4.7.2. Alvorens op dit onderdeel van het geschil te kunnen beslissen heeft het hof behoefte aan nadere informatie van [geïntimeerden], die zij bij akte in het geding kunnen brengen. Het gaat daarbij om het volgende:
a. op welke plaatsen hebben [bedrijf] en/of Protekta in de eerste verdiepingsvloer en/of het daaronder gelegen plafond aantasting door boktor en/of houtworm geconsta-teerd (bij voorkeur aangeven op een in het geding te brengen tekening);
b. op welke plaatsen en wanneer hebben de in 4.7.1. bedoelde werkzaamheden voor en door [geïntimeerden] plaatsgevonden (bij voorkeur op dezelfde tekening aangeven);
c. wanneer, waar en op welke wijze hebben [geïntimeerden] voor het eerst sporen van houtworm en boktor ontdekt;
d. wanneer en op welke wijze zijn [appellanten] van de ontdekking op de hoogte gesteld en welke mededelingen zijn daarbij aan [appellanten] gedaan;
e. wanneer is opdracht verstrekt aan [bestrijdingsbedrijf] en wat was de inhoud van de opdracht (indien de opdracht schriftelijk is verstrekt, dient een kopie hiervan overgelegd te worden).
Voorts dienen [geïntimeerden] het rapport van [bestrijdingsbedrijf][bestrijdingsbedrijf] in het geding te brengen.
4.7.3. [appellanten] kunnen op een en ander bij antwoordakte reageren.
4.8. Iedere verdere beslissing zal thans worden aange-houden.
5. De beslissing
Het hof:
5.1. verwijst de zaak naar de rol van dinsdag 28 november 2000 voor akte aan de zijde van [geïntimeerden] met de hiervoor onder 4.7.2 vermelde doeleinden;
5.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gewezen door mrs. Bod, Huijbers-Koopman en Kranenburg en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 2 november 2000.