Uitspraak
BELASTINGKAMER
Nr. 98/01507
HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH
U I T S P R A A K
Uitspraak van het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch, zevende enkelvoudige Belastingkamer, op het beroep van de heer M. te D tegen de uitspraak van het Burgemeester en Wethouders van de gemeente D (hierna: de ambtenaar) op het bezwaarschrift betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) aan belanghebbende gezonden beschikking waarbij de waarde van belanghebbendes onroerende zaak B-pade 0 te D (hierna: B 0) per de peildatum 1 januari 1995 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000.
1. Ontstaan en loop van het geding
Bij de beschikking heeft de ambtenaar de waarde in de zin van artikel 17 van Pro de Wet (hierna: de WOZ-waarde) van B 0 per waardepeildatum 1 januari 1995 gewaardeerd op fl. 338.000,=.
Na tijdig door belanghebbende daartegen gemaakt bezwaar heeft de ambtenaar bij de bestreden uitspraak de beschikking bevestigd onder handhaving van genoemde WOZ-waarde.
Belanghebbende is tegen die uitspraak tijdig en op regelmatige wijze in beroep gekomen. Ter zake van dit beroep heeft de Griffier van belanghebbende een recht geheven van fl. 80,=.
De ambtenaar heeft het beroepschrift bij vertoogschrift bestreden.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 oktober 2000 te 's-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord namens de ambtenaar, voor wie bij het geven van de daartoe vereiste volmacht handelde het Hoofd Afdeling Financiën de heer M., de heren J. en P alsmede de heer G, bijgestaan door de heer J. , beide laatstgenoemden verbonden aan H Rentmeesterskantoor B.V. te E.
Belanghebbende is met bericht van verhindering niet ter zitting verschenen. Op 27 september 2000 heeft de griffier, belanghebbendes brief van 21 september 2000, ingekomen ter griffie op 26 september 2000, gelezen hebbende, telefonisch belanghebbende voorgehouden de mogelijkheid van uitstel. Belanghebbende heeft hierbij te kennen gegeven dat hij niet op de zitting zal verschijnen en dat hij blijft bij zijn besluit dat de zitting gewoon door kan gaan.
Op 5 oktober 2000 heeft de Griffier, die in de onderhavige zaak de pleitnotitie van de gemeente met matrix eerst op vrijdagmiddag 29 september 2000, de vrijdag voorafgaande aan
de zittingsdag (maandag) 2 oktober 2000, per fax had ontvangen, belanghebbende telefonisch gevraagd of deze nog deze pleitnotitie met matrix had ontvangen en, zo ja, of hij tegen deze gang van zaken bezwaar heeft. Belanghebbende antwoordde hierop de pleitnotitie van de gemeente met matrix op zaterdag 30 september 2000, de zaterdag voorafgaande aan de zittingsdag, te hebben ontvangen, dit wel erg laat te vinden, doch tegen deze gang van zaken geen onoverkomelijke bezwaren te hebben.
Desgevraagd heeft belanghebbende bij fax van 29 september 2000 in kopie toegezonden de koop- en aanneemovereenkomst betreffende B 0. Tevens heeft belanghebbende hierbij gefaxt zijn commentaar hierop alsmede twee bijlagen. Deze stukken zijn de dag daarop gefaxt naar de ambtenaar, na hem hierover vooraf telefonisch te hebben bericht.
Ter zitting heeft de ambtenaar verklaard er geen bezwaar tegen te hebben dat vorenbedoeld commentaar met de twee bijlagen, als ware het een pleitnota met twee bijlagen, tot de stukken zullen gaan behoren en er evenmin bezwaar tegen te hebben dat de kopie van de koop- en aanneemovereenkomst tot de stukken zal gaan behoren.
Het Hof zal laatstvermelde stukken alsmede pleitnotitie met matrix van de gemeente tot de
gedingstukken rekenen, omdat partijen hebben aangegeven tegen het doorgaan van de zitting zonder op deze stukken schriftelijk commentaar te hebben kunnen geven geen bezwaar te hebben.
2. De vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is bij koop- en aanneemovereenkomst van 26 augustus 1993, door beide contractspartijen op diezelfde dag ondertekend, zakelijk weergegeven, voor zover te dezen van belang, het volgende overeengekomen.
a. Belanghebbende koopt een perceel grond ter grootte van ongeveer 467 m² gelegen aan de B-pade te D.
b. Belanghebbende heeft opdracht gegeven om op vorenbedoeld perceel grond conform de desbetreffende technische omschrijving en tekening(en) en voor zover aanwezig staten van wijziging daarop geprojecteerde opstal(len) te bouwen.
c. De totale koop-en aanneemsom bedraagt voor wat betreft
1. de koopsom van de grond met inbegrip van omzetbelasting fl. 77.550,=
2. de aanneemsom fl. 203.971,=
in totaal fl. 281.521,=.
2.2. Na bij besluit van 21 december 1993 verkregen toestemming van de gemeente heeft een vergroting/verandering van het onder 2.1 genoemde object plaatsgevonden waardoor het bedrag van fl. 281.521,=
werd verhoogd met een bedrag aan bouwkosten van fl. 20.454,75
tot een bedrag van, afgerond, fl. 302.000,=.
2.3. Op 4 september 1994 is B 0 opgeleverd voor een bedrag van, afgerond,
fl. 302.000,=.
2.4. Het als bijlage 4 bij het vertoogschrift tot de stukken behorende taxatierapport vermeldt de navolgende gegevens:
vergelijkingspercelen
a b c
B 0 B 2 A 22 Th. 15
type vrijstaande woning vrijstaande woning vrijstaande woning vrijstaande woning
met garage aan één
zijde geschakeld
bouwjaar 1994 1994 1992 1991
inhoud
woning 445 m3 410 m3 385 m3 515 m3
bijgebou-
wen 75 m3 50 m3 55 m3 123 m3
perceel-
grootte 476 m² 261 m² 234 m² 480 m²
verkoopprijs ___ fl. 280.000,= fl. 248.000,= fl. 390.000,=
op 28/10/1994 op 10/04/1995 op 11/06/1995
WOZ-
waarde fl. 338.000,= fl. 280.000,= fl. 233.000,= fl. 371.000,=.
De kwaliteitskenmerken ligging, luxe, onderhoud kwaliteit en doelmatigheid zijn bij B 0 alle goed, bij vergelijkingsperceel a de ligging redelijk en de overige goed, bij vergelijkingsperceel b alle goed en bij vergelijkingsperceel c de doelmatigheid redelijk en de overige goed.
3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1. In geschil is het antwoord op de volgende vragen:
I. Heeft de ambtenaar de WOZ-waarde terecht vastgesteld op fl. 338.000,=?
II. Dient, in aanmerking nemende de omstandigheid dat de in het "Taxatieverslag-woningen" opgenomen vergelijkingsobjecten O-14, O-16 en O-18 op een lagere WOZ-waarde zijn gesteld dan de koopprijs van die objecten, terwijl de B 0 op een hogere WOZ-waarde is gesteld dan de door belanghebbende daarvoor betaalde koopprijs, op grond van het gelijkheidsbeginsel de beschikking te worden vernietigd en de WOZ-waarde per 1 januari 1995 van de B 0 op een lagere waarde te worden gesteld dan door de ambtenaar daarvoor vastgesteld?
Belanghebbende beantwoordt vraag I ontkennend en vraag II bevestigend, de ambtenaar beantwoordt beide vragen in tegenovergestelde zin.
3.2. Partijen doen hun evenvermelde standpunten steunen op de grond welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt, waaronder het met instemming van de ambtenaar als ware het een pleitnota aangemerkte, door belanghebbende toegezonden, commentaar op genoemde koop- en aanneemovereenkomst met twee bijlagen en de kopie van die overeenkomst. Ter zitting heeft de ambtenaar hieraan nog het volgende toegevoegd.
De ambtenaar
Desgevraagd verklaart de ambtenaar dat het verschil in waardering tussen B 0 en B 2 van respectievelijk goed en redelijk hierin is gelegen dat B 2 bij de kruising van twee wegen ligt terwijl B 0 is gelegen aan een grasveldje met bomen.
Desgevraagd verklaart de ambtenaar over de geveltaxatie dat deze vaak plaatsvindt in de gevallen waarin de daarbij betrokkenen te kennen hebben gegeven daarvoor niet thuis te blijven.
Op de vraag van het Hof waarop de ambtenaar baseert dat tussen 1 januari 1995 en 1 januari 1997 een waardevermeerdering van 5% heeft plaatsgevonden en op grond hiervan artikel 19, lid 1, letter b, van de Wet van toepassing is, antwoordt de ambtenaar dit niet te weten en dat geen onderbouwing voor die stelling uit de stukken is te halen.
Met betrekking tot het beroep op het gelijkheidsbeginsel merkt de ambtenaar op dat de drie objecten gelegen aan de O tegen bebouwing aan kijken, terwijl B 0 aan een grasveldje met bomen is gelegen alsmede dat die drie objecten abusievelijk te laag zijn gewaardeerd.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en, naar het
Hof hem verstaat, tot vermindering van de WOZ-waarde per 1 januari 1995 tot een van
fl. 302.000,= te vermeerderen met 2,3% hiervan voor de periode van september 1994 tot en met 31 december 1994 is fl. 6.946,= of, afgerond, fl. 309.000,=. De ambtenaar concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. In het algemeen kan ervan worden uitgegaan dat de prijs die is overeengekomen tussen twee onafhankelijke partijen in het vrije marktverkeer bij een koop- en aanneemovereenkomst de waarde weergeeft in het economische verkeer op het moment van het aangaan van die overeenkomst.
Geen feiten of omstandigheden zijn gesteld of gebleken dat het in casu niet zou gaan om twee
in het vrije marktverkeer onafhankelijk handelende partijen.
4.2. Het Hof wil veronderstellenderwijs met belanghebbende aannemen dat de waarde van de volle
en onbezwaarde eigendom van B 0 op 21 december 1993 fl. 302.000,= bedroeg, hierbij een eventuele waardestijging tussen 26 augustus 1993 en 21 december 1993 in het midden latende.
4.3. Het Hof is, gelet op het overzicht als onder 2.4 vermeld, van oordeel dat B 2, dat op 28 oktober 1994 is verkocht voor een koopsom van fl. 280.000,= een goed vergelijkingsobject is voor B 0. Het Hof komt het gebruik van een gemiddelde prijsstijging in de Regio Zuid-oost Brabant, als door belanghebbende voorgestaan in casu dan ook onjuist voor, nu het over een goed vergelijkingsobject voor B 0 beschikt voor het bepalen van de waarde voor het individuele geval B 0.
4.4. Aan de door belanghebbende beschreven met nieuwbouw samenhangende omstandigheden, waarvan het van algemene bekendheid is dat zulke omstandigheden enige jaren na de realisering van een bouwproject zijn verdwenen (zoals ook thans, waar B 0 is gelegen aan een grasveldje met bomen), hecht het Hof geen gewicht om te komen tot een waardevermindering.
Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat, omdat B 2 van het zelfde bouwjaar is en in dezelfde straat is gelegen als B 0, het aannemelijk is dat die omstandigheden zich ook hebben voorgedaan bij B 2.
4.5. Op grond van het hiervóór onder 4.2 tot en met 4.4 overwogene en in aanmerking nemende de periode van 21 december 1993 tot en met 31 december 1994, van meer dan een jaar, is het Hof van oordeel dat belanghebbendes stelling dat de WOZ-waarde moet worden bepaald op fl. 302.000,= te vermeerderen met 2,3% voor de periode van september 1994 tot en met 31 december 1994, derhalve op, afgerond fl. 309.000,= moet worden verworpen.
4.6. Tussen B 0 en B 2 bestaan de volgende verschillen. De inhoud van de woning van B 0 is 35 m3, dat is ongeveer 8%, groter op een niet zeer grote woning, de inhoud van de bijgebouwen is 25 m3, dat is 1/3, groter, de perceelsgrootte is 215 m², dat is ongeveer 45%, groter, terwijl de ligging, zoals ook is af te leiden uit de geloofwaardige verklaring van de ambtenaar ter zitting, als vermeld in de eerste volzin onder ambtenaar, bij de B 0 als goed en bij B 2 als redelijk is te kwalificeren.
4.7. In aanmerking nemende dat, zoals uit het overzicht onder 2.4 is af te leiden, B 2 een goed vergelijkingsobject voor B 0 is, alsmede in aanmerking nemende de verschillen tussen deze twee objecten, als onder 4.6 beschreven, is het Hof van oordeel dat een verschil in WOZ-waarde op 1 januari 1995 tussen B 0 en B 2 van fl 58.000,= niet onredelijk is. De ondersteunende verkopen van de onder 2.4 genoemde vergelijkingspercelen b en c bevestigen dit oordeel. Op grond hiervan komt het Hof tot de conclusie dat de gemeente, op wie te dezen de bewijslast rust, voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de voor B 0 per 1 januari 1995 vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Hetgeen belanghebbende hiertegenover heeft aangevoerd, kan hier niet aan afdoen.
4.8. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel, ten aanzien waarvan de bewijslast op belanghebbende rust, dient eveneens te worden verworpen, nu belanghebbende geen, althans onvoldoende feiten heeft gesteld die tot het oordeel zouden kunnen leiden dat de ambtenaar in dezen een begunstigend beleid heeft gevoerd waarvan hij ten nadele van belanghebbende is afgeweken, dat de ambtenaar in een meerderheid van de met belanghebbende vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege heeft gelaten, of op enige ander wijze gehandeld zou hebben in strijd met genoemd beginsel. Het Hof hecht hierbij geloof aan
de verklaring van de ambtenaar dat de waarde van de door belanghebbende genoemde onroerende zaken aan de O te laag is vastgesteld en dat dit berust op incidentele fouten.
5. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.
6. De beslissing
Het Hof bevestigt de bestreden uitspraak.
Aldus vastgesteld op 22 november 2000 door M.E. van Hilten, lid van voormelde kamer, en op die datum in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van D.G. Moll van Charante, waarnemend-griffier.
Aangetekend in afschrift aan partijen verzonden op: 22 november 2000
Het aanwenden van een rechtsmiddel: