Uitspraak
BELASTINGKAMER
Nr. 95/02869
HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH
U I T S P R A A K
Uitspraak van het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch, derde meervoudige Belastingkamer, op het beroep van Woningstichting X te Y tegen de uitspraak van het hoofd van de eenheid registratie en successie te op het bezwaar-schrift betref-fende de haar opgelegde naheffings-aanslag in de over-drachtsbe-lasting voor het jaar 1994, aan-slagnummer 1.
1. Ontstaan en loop van het geding
De naheffingsaanslag is berekend naar een verkrijging van
ƒ xxx,-, zonder verhoging. Na bezwaar heeft de Inspec-teur de aanslag bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij het Hof. Het hoofd van de eenheid registratie en successie te P van de rijksbelastingdienst, inmiddels de bevoegde inspecteur (hierna: de Inspecteur) heeft een vertoog-schrift ingediend.
De eerste mondelinge behan-deling van de zaak heeft plaatsge-had in raadkamer ter zitting van het Hof van 18 februari 1998 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn versche-nen en gehoord, de gemach-tigde van belanghebbende, alsmede de Inspecteur. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpar-tij. De inhoud van deze pleitno-ta moet als hier ingelast worden aange-merkt.
Naar aanleiding van het ter zitting door het Hof tot belang-hebbende gerichte verzoek om schriftelijk nadere inlichtingen te verstrekken, heeft tussen het Hof en partijen een briefwis-seling plaatsge-vonden, waarbij het bepaalde in de artikelen 14, lid 1, aanhef en onderdeel 2°, en 16 van de Wet admini-stratieve rechtspraak belastingzaken overeenkom-stige toepas-sing heeft gevonden.
De tweede mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad in raadkamer ter zitting van het Hof van 17 maart 1999 te
's-Hertogenbosch. Aldaar zijn verschenen en gehoord belangheb-bende in de persoon van haar directeur, de gemachtigde van belanghebbende, alsmede de de Inspecteur. Partijen hebben ter zitting een pleitnota voor-gedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpar-tij. De inhoud van deze pleitnota's moet als hier ingelast worden aangemerkt. Met toestemming van de Inspecteur heeft belanghebbende bij zijn pleitnota een bijlage overge-legd.
2. Feiten
Het Hof stelt op grond van de stukken en, deels daarvan afwij-kend, het verhandelde ter voornoemde zittingen, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weerspro-ken, de volgende feiten vast.
2.1. Belanghebbende is een toegelaten instelling in de zin van artikel 70, lid 1, van de Woningwet 1962 (hierna de Woning-wet). Artikel 70, lid 5, van de Woningwet bepaalt dat deze instel-lingen bij algemene maatregel van bestuur gegeven voor-schrif-ten in acht moeten nemen. De in 1994 geldende voor-schriften waren neerge-legd in het Be-sluit Beheer Sociale Huursec-tor (Stb. 1992,555), hierna het BBSH.
Op grond van artikel 2 BBSH Pro is belanghebbende een plaatselijk werkzame toegelaten instelling (hierna te noemen een plaatse-lijke in-stelling).
Artikel 11, lid 1, BBSH schrijft voor dat de toegelaten instelling uitsluitend werkzaam is op het gebied van de volks-huis-ves-ting. Het gebied van de volkshuisves-ting omvat blijkens arti-kel 11, lid 2, BBSH:
"(...) uitsluitend
a. het bouwen, verwerven, bezwaren en slopen van woon- gele-genheden(...);
d. het beheren toewijzen en verhuren van woongelegenhe-den(..)
e. het vervreemden van woongelegenheden(...)".
Voorwaarde was in 1994 blijkens artikel 11b BBSH verder:
"dat de koopsom van de bouwrijpe grond vermeerderd met de aanneemsom (...) niet hoger ligt dan ¦ 240.000,==.".
De gemeente waar een plaatselijke instelling werkzaam is dient in de gele-genheid te worden gesteld achteraf een oordeel te vormen over het gevoerde beleid (artikel 30 tot Pro en met 33 BBSH). Daartoe dient de instelling een verslag van het ge-voerde beleid aan de gemeente en aan de Minister van Volks-huisvesting, Ruimtelijke ordening en Milieubeleid de doen toekomen. Alleen bij besluiten van aanmerkelijk belang vindt controle vooraf plaats. Besluiten van aanmerkelijk belang zijn onder meer:
"(...) besluiten tot verwerven, bezwaren, vervreemden of slopen van woongelegenheden en onroerende aanhorighe-den, dan wel verbindingen met andere rechtspersonen of ven-nootschap-pen.(...).".
Uitvoering van deze besluiten kan door de be-tref-fende gemeen-te evenwel slechts worden tegengehou-den indien daardoor
"(...)
a. de financiële continuïteit van de toegelaten instelling in gevaar zou komen;
b. het belang van de volkshuisvesting ter plaatse in ern-stige mate zou worden geschaad."
Besluiten tot aankoop en verkoop van grond door een plaatse-lijke instelling kunnen door een gemeente niet worden tegen-hou-den en op het in dat kader ge-voerde beleid vindt slechts beleidscontrole achteraf plaats. Een gemeente kan alleen in het kader van het bestem-mingsplan vooraf invloed uitoefenen op het aankoopbeleid van plaatse-lijke instellingen.
2.2. In oktober 1994 verkreeg belanghebbende, na daartoe een optie van de verkopers te hebben verkregen, een perceel grond en gedeelte z, gelegen te Z, hierna: het perceel. De koopprijs van het perceel bedroeg ¦ xxx,-.
De gemeentelijke bestemming van het perceel stond woningbouw formeel op dat moment nog niet toe. Bestem-mingswijziging tot bouw van appar-tementen was wel redelijker-wijs te verwachten.
2.3. Het was ten tijde van de verkrijging objectief beschouwd redelijker-wijs niet moge-lijk op dat perceel na de aankoop projecten te ont-wikke-len binnen de beper-kingen die artikel 11b BBSH toen stelde. Daarvoor hadden op dat perceel gezien de grondprijs en te verwachten aan-neemsommen ten minste 40 appar-tementen moeten worden gebouwd. Het was op het moment van de verkrijging objectief beschouwd niet redelijk om te verwachten dat de gemeente daar-mee ooit ac-coord zou gaan.
Belang-hebbende had ten tijde van de verkrij-ging het oog-merk het verworven perceel te bebouwen zonder acht te slaan op het voorschrift van artikel 11b BBSH en het vervol-gens met winst te verkopen.
2.4. Belanghebbende benaderde met dat oogmerk de gemeente met het ver-zoek om toe te staan dat zij op het per-ceel een pro-ject van vier tot zes luxe villa's zou ontwik-kelen. De gemeen-te wilde slechts accoord gaan met een bestem-ming van het perceel voor de bouw van 15 tot 20 luxe appar-te-men-ten. Belang-hebbende verwacht-te, gezien het aanbod op de markt ter plaatse, proble-men bij de verkoop daar-van en zag zich daarom genoodzaakt het per-ceel weer onbebouwd te ver-kopen voor ¦ yyy,-. De koper heeft er elf luxe appar-te-menten gerea-li-seerd.
2.5. Belanghebbende heeft geen moment het oogmerk gehad de op-brengst van de ontwikkeling van het perceel na reali-satie rechtstreeks binnen een project aan te wenden om de kostprijs daarvan gemiddeld beneden die van artikel 11b BBSH te brengen.
3. geschil, standpunten en conclusies van partijen
3.1. Tussen partijen is uitsluitend in geschil het antwoord op de volgende vraag: Kan belanghebbende ter zake van de verkrij-ging van het perceel een beroep doen op de vrijstelling van over-drachtsbelas-ting als bedoeld in artikel 15, lid 1, letter o, Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 (hiena: WBR)?
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Zij hebben daaraan ter zitting van 17 maart 1999 de volgende argumenten toegevoegd.
Belanghebbende
- Ik trek mijn getuigenaanbod in. We overleggen een schrifte-lijke verkla-ring namens de gemeente Z.
- We wilden wel sociale woningbouw plegen maar dat is op die plek geen moment haalbaar geweest. Daarom streefden we vanaf het begin naar ontwikkeling van een project met een gering aantal goed te verkopen luxe vil-la's, die we wel snel en goed konden verkopen.
- In de praktijk werd projectontwikkeling wel toegestaan, althans het BBSH verbood het niet.
Inspecteur
- Belanghebbende hield zich niet aan artikel 11b BBSH.
- Projectontwikkeling zagen we bij vergelijkbare instellingen in de prak-tijk wel vaker. Maar in die gevallen hebben we steeds de vrijstelling gewei-gerd. Die gevallen wachten alle-maal op de uitkomst van deze procedu-re. Inmiddels is de rege-ling overi-gens veranderd.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de be-streden uitspraak alsmede de naheffingsaanslag.
De Inspecteur concludeert tot bevestiging van zijn uitspraak.
4. Overwegingen omtrent het geschil
4.1. Getoetst moet blij-kens Hoge Raad 16 novem-ber 1994, nr. 30 079, BNB 1995/22, worden of belangheb-bende op het moment van de verkrijging van het per-ceel heeft gehan-deld in het belang van de volkshuis-vesting, zoals de overheid dat op dat moment krach-tens haar beleid opvatte. De Hoge Raad verwijst daarbij voor het begrip volks-huisves-ting naar de wetsgeschiedenis van de Woningwet 1901.
Blijkens de Memorie van Ant-woord, Kamer-stuk-ken II, 1900-1901, 34, nr. 1, blz. 14) dient "(...)deze uitdrukking in haar ruimste beteeke-nis te worden opgevat en moet zij zoo algemeen mogelijk luiden" en " (...)aan het toezicht en beleid der overheid worden overge-la-ten, of die vereniging binnen de termen der wet valt.-".
4.2. Onjuist zijn met het oog op het in 4.1 overwogene belanghebbendes opvattingen dat voor de vrijstelling ten tijde van de verkrijging reeds voldoende is:
- dat een perceel grond is verkregen door een toegelaten instelling in de zin van artikel 70, lid 1, van de Woningwet;
- dat op het perceel feitelijk een bouwbestemming rust;
- dat het oogmerk aanwezig is op dat perceel woongelegenheden te realiseren;
- dat de statutaire doelstelling van de verkrijger is te hande-len in het belang van de volkshuisvesting.
4.3. Vaststaat dat belanghebbende met de verkrijging niet kon voldoen aan het voor-schrift van artikel 11b BBSH. Er konden alleen woningen worden gesticht met een kostprijs hoger dan ƒ 240.000,==. Op belang-hebbende rust daarom de bewijs-last dat zij ten tijde van de verkrijging niettemin objectief beschouwd mocht verwach-ten dat de aanwending van het perceel voor luxe woningen of voor projectontwikkeling was aan te merken als een hande-len als bedoeld in 4.1.
4.4. Belanghebbende is in de op haar rustende bewijslast naar het oordeel van het Hof niet geslaagd. Ter toelichting van dat oordeel diene het volgende:
4.4.1. Belanghebbende heeft weliswaar gesteld en de Inspecteur heeft weliswaar erkend dat handelen in strijd met artikel 11 en Pro volgende BBSH in de praktijk bij toegelaten in-stellingen in het betreffende jaar regelmatig en in verschil-lende gedaanten voorkwam, maar dat kan be-lang-heb-ben-de in dit geding niet baten, omdat uit niets blijkt dat zulks door de overheid ook werd aange-merkt of zou worden aangemerkt als een handelen in het belang van de volks-huisvesting als bedoeld in 4.1.
4.4.1.1. In het bijzonder is gesteld noch gebleken dat het bouwen van woongelegenheden met een kostprijs boven die welke artikel 11b BBSH noemt, als een zodanig handelen werd aange-merkt of zou worden aangemerkt, althans buiten de geval-len waarin de ver-koop-op-brengst rechtstreeks werd aangewend om de kostprijs van andere gelijk-tijdig te stichten woongelegen-heden binnen een project gemid-deld op of beneden de gren-zen van arti-kel 11b BBSH te brengen. Uit de vaststaande feiten volgt dat het laatstgenoemde geval zich hier niet voor-deed.
4.4.1.2. Belanghebbende heeft zich er ook op beroepen dat projectont-wikkeling en handel in percelen grond, dat wil zeggen los van haar beheerstaak en louter om het eigen vermo-gen te verstre-ken, in de praktijk bij toegelaten instel-lingen werd toege-staan. Zij heeft daarvoor verwe-zen naar het feit dat kopen voor de verkoop naar de letter van artikel 11, lid 2, BBSH aan die instellingen strikt genomen niet was verboden. De Inspec-teur heeft dat laatste bestreden. De aan-koop en verkoop moes-ten volgens de Inspecteur in 1994 gezien doel en strekking van het BBSH plaatsvinden in het kader van de sociale be-heers-taak. Naar het oordeel van het Hof is onvoldoende geble-ken dat de overheid ten tijde van de onderhavige verkrij-ging van het perceel krachtens haar beleid projectontwikkeling of handel in perce-len als de onderhavige aanmerkte als hande-len in het belang van de volkshuisvesting als bedoeld in 4.1.
Verder is het Hof met de Inspecteur van oordeel dat in 1994 doel en strekking van het BBSH veeleer het tegendeel deden ver-moeden.
4.4.2. De Inspec-teur heeft ter zitting van 17 maart 1999 ver-klaard in de hem beken-de verge-lijkbare geval-len de hier ge-vraagde vrij-stelling van overdrachtsbelasting stel-sel-matig te hebben gewei-gerd. Belanghebbende heeft dat bevestigd.
Daarom kan belang-hebbende een beroep 'op de gang van zaken in de praktijk' in dit geding ook overigens niet baten.
4.4.3. Belanghebbende heeft ten slotte aangevoerd dat de ge-meente Z haar heeft uitgeno-digd actiever te worden op de Zse markt teneinde de concur-rentie tussen toegelaten instellingen aldaar te bevorde-ren. Gesteld noch gebleken is dat de gemeente Z feitelijk of rechtens in de positie was afwijkin-gen van het overheidsbeleid als bedoeld in 4.1 te sanc-tioneren.
4.5. Het vorenoverwogene leidt het hof naar het volgende eindoordeel: Met de verkrijging van het perceel heeft belangheb-bende niet het oogmerk gehad te handelen in het in 4.1 bedoel-de belang. Belanghebbende heeft het voorschrift van artikel 11b BBSH ten tijde van de verkrijging naast zich neergelegd. Belangheb-bende heeft onvol-doende aanneme-lijk gemaakt dat ten tijde van de verkrij-ging objec-tief be-schouwd mocht worden verwacht dat de overheid belang-hebbendes handelen niettemin krachtens haar toezicht en beleid opvatte of zou opvatten als een hande-len in het in 4.1 bedoelde belang.
4.6. Het gelijk is op grond van al het vorenoverwogene aan de zijde van de Inspecteur. Voor dat geval zijn partijen het erover eens dat de uitspraak moet worden bevestigd.
5. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administra-tieve rechtspraak belastingzaken.
6. Beslissing
Het Hof bevestigt de bestreden uitspraak.
Aldus vastgesteld op 24 november 2000 door P.J.M. Bongaarts, voorzitter, J. Huiskes en H.M.N. Scho-nis, in tegenwoordigheid van C.A.F.M. Stassen, waarnemend-grif-fier, en op die dag in het openbaar uitgesproken.
Aangetekend in afschrift aan partijen verzonden op: 24 november 2000
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een
beroepschrift bij dit gerechtshof (Postadres: Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is een griffierecht verschuldigd.
Na het instellen van beroep ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. Indien U na een mondelinge uitspraak griffierecht hebt betaald ter verkrijging van de vervangende schriftelijke uitspraak van het gerechtshof, komt dit in mindering op het griffierecht dat is verschuldigd voor het indienen van beroep in cassatie.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.