Uitspraak
BELASTINGKAMER
Nr. 98/02563
HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH
U I T S P R A A K
Uitspraak van het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch, tiende enkelvoudige Belastingkamer, op het beroep van F. (hierna: de belanghebbende) tegen de uitspraak van burgemeester en wethouders van de gemeente Z (hierna: de ambtenaar), op het bezwaarschrift betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) aan de belanghebbende gezonden beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak O-bos 00 te R per de peildatum 1 januari 1995 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000.
1. Ontstaan en loop van het geding
De belanghebbende heeft tegen voormelde beschikking, gedagtekend 14 april 1997 en met kenmerk 7381, bezwaar aangetekend. De ambtenaar heeft bij de bestreden uitspraak het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd op fl. 301.000,=. De belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de belanghebbende een recht geheven van fl. 80,=. De ambtenaar heeft een vertoogschrift ingediend.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden in raadkamer ter zitting van het Hof van
24 november 2000 te Bergen op Zoom. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord namens de belanghebbende, haar dochter H. , alsmede, namens de ambtenaar, mevrouw C., tot haar bijstand vergezeld van ing. J., taxateur.
2. Feiten
Het Hof stelt op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast:
2.1. De belanghebbende heeft het recht van gebruik en het genot van de percelen kadastraal bekend als gemeente Z sectie G, nummer 1000 en nummer 1300 aan O-bos 00 in de gemeente Z met een kadastrale oppervlakte van 63 a, 35 ca.
2.2. Perceel G 1000 heeft een oppervlakte van 2.755 m2 (hierna: deel A). Deel A betreft een vrijstaande woning, gebouwd in 1976, met ondergrond. De inhoud van de woning en één aanbouw bedraagt 318 m3. Daarnaast zijn er nog een andere aanbouw, een schuur en dakkapel. Perceel G 1300 heeft een oppervlakte van 3.580 m2 en betreft weidegrond (hierna: deel B).
2.3. Deel A en deel B grenzen volgens bijlage 2 van het bij het vertoogschrift gevoegde taxatierapport d.d. 12 februari 1999 van taxateur J. aan elkaar. Feitelijk worden beide percelen van elkaar gescheiden door een op één van de percelen gelegen zandweg.
2.4.1. Op de weidegrond laat de belanghebbende haar dieren grazen.
2.4.2. De zandweg wordt in de toekomst waarschijnlijk verhard.
3. Het geschil en de standpunten van partijen
3.1. Het geschil betreft twee vragen.
3.1.1. In geschil is het antwoord op de vraag of de ambtenaar terecht deel A en deel B als één onroerende zaak in de zin van artikel 16 WOZ Pro heeft aangemerkt, welke vraag door de belanghebbende ontkennend en door de ambtenaar bevestigend wordt beantwoord.
3.1.2. Voorts is in geschil de waarde van het gebouwde en het ongebouwde eigendom, tezamen deel A.
3.2. De standpunten van partijen zijn als volgt.
3.2.1. De belanghebbende stelt, zakelijk weergegeven, het volgende:
- Bij een in de nabijheid van de onderhavige onroerende zaak gelegen object, O-bos 11, is de weidegrond voor de waardebepaling in het kader van de WOZ niet meegenomen. Om die reden wil de belanghebbende, dat in haar geval de weidegrond ook niet wordt meegenomen. Dit heeft tot gevolg, dat de vastgestelde waarde moet worden verminderd met 3.580 m2 x fl. 15,= = fl. 53.700,=.
- In de uitspraak op bezwaar heeft de ambtenaar toegezegd de waarde van de weidegrond te verlagen. Dit is niet gebeurd.
- De onzekerheid omtrent het bestemmingsplan heeft een waardedrukkend effect op de waarde van de onroerende zaak.
- In vergelijking met de voorheen vastgestelde waarde voor de onroerende zaak van fl. 100.000,= is de bij de onderhavige beschikking vastgestelde waarde van fl. 301.000,= exorbitant hoog.
3.2.2. De ambtenaar stelt, zakelijk weergegeven, het volgende:
- De waarde van fl. 301.000,= van de onroerende zaak wordt gebaseerd op een bij het vertoogschrift gevoegd taxatierapport d.d. 12 februari 1999 van taxateur J. .
- Bij het object aan O-bos 11 is 14.500 m2 weidegrond voor de waardebepaling niet meegenomen. Dit is een incident.
- De weidegrond is geen cultuurgrond die ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd; deze grond wordt derhalve niet buiten aanmerking gelaten. Ingevolge artikel 16 Wet Pro WOZ behoren de percelen naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar.
- Op 23 april 1996 heeft de Raad van State het besluit van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant tot onthouding van goedkeuring aan een nieuw bestemmingsplan voor O-bos bekrachtigd. Op 24 april 1997 heeft de gemeenteraad een voorbereidingsbesluit vastgesteld. Op 2 mei 1997 is dit voorbereidingsbesluit in werking getreden. Op 1 januari 1997 was er nog geen voorbereidingsbesluit; op deze datum was uitsluitend sprake van beleidsvoornemens.
- De belanghebbende heeft het waardedrukkende effect voortvloeiende uit de onzekerheid omtrent het bestemmingsplan niet aannemelijk gemaakt. Het waardedrukkende effect voortvloeiende uit de onzekerheid omtrent het bestemmingsplan is eveneens tot uitdrukking gekomen in de gerealiseerde verkoopcijfers van de referentieobjecten.
- Een waarde van fl. 100.000,= per vorige waardepeildatum 1 januari 1991 is niet relevant voor de nieuwe waardepeildatum 1 januari 1995.
- De zinsnede in de uitspraak op bezwaar, dat de waarde van de grond wel te hoog is vastgesteld is per abuis in de uitspraak opgenomen. De ambtenaar heeft dit in een brief van 28 mei 1998 aan de belanghebbende bericht.
3.3. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen nog het volgende toegevoegd.
3.3.1. De belanghebbende:
- De onroerende zaak ondervindt een waardedrukkende effect van wateroverlast.
- De belanghebbende betwist niet de waarde van fl. 15,= per m2 voor de (weide)grond.
3.3.2. De ambtenaar:
- De aanwezigheid van wateroverlast is een nieuwe grief.
- De grond is gewaardeerd als volgt: 1000 m2 x fl. 60,= = fl. 60.000,= en 5.335 m2 x fl. 15,= = fl. 80.025,=.
- Het bestemmingsplan staat op dit moment nog steeds niet vast.
3.4. Conclusies van partijen
De belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en primair tot een waarde van de onroerende zaak van fl. 211.000,= en subsidiair tot een waarde van fl. 247.300,=.
De ambtenaar concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
4. Overwegingen omtrent het geschil
4.1. Vaststaat, dat de belanghebbende het gebruik heeft van zowel deel A als deel B, alsmede van de zich daarop bevindende gebouwde eigendommen. Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde tijdens de mondelinge behandeling is het Hof van oordeel, dat delen A en B een samenstel van gebouwde eigendommen en ongebouwde eigendommen zijn, welke eigendommen naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. Beide voornoemde percelen grenzen aan elkaar en beide percelen worden door de belanghebbende gebruikt. Deel A en deel B vormen derhalve één onroerende zaak in de zin van artikel 16, onderdeel d Wet WOZ (hierna: de onroerende zaak). Aan het oordeel van het Hof doet niet af, dat deel A door een zandweg is gescheiden van deel B.
4.2. Voorts doet aan het oordeel van het Hof niet af, dat de gemeente met betrekking tot O-bos 11 de weidegrond ter grootte van 14.500 m2 bij de waardevaststelling van desbetreffende onroerende zaak buiten beschouwing heeft gelaten. De ambtenaar heeft gemotiveerd gesteld, en het Hof acht aannemelijk, dat dit een incident is geweest.
4.3. De zinsnede in de uitspraak op bezwaar, dat de waarde van de grond wel te hoog is vastgesteld leidt niet tot vernietiging van de bestreden uitspraak. Belanghebbendes klacht dat daarmee de uitspraak van de ambtenaar onjuist is gemotiveerd is ongegrond, reeds omdat de loop van de procedure in belastingzaken meebrengt dat, indien de uitspraak op een bezwaarschrift niet of niet voldoende met redenen is omkleed, dit alleen ten gevolge heeft dat het Hof, zo het de uitspraak van de ambtenaar bevestigt, verplicht is zelf de gronden daarvoor in zijn uitspraak op te nemen (onder meer: de arresten van de Hoge Raad van 4 april 1973, nummer 17 036, BNB 1973/117, van 26 maart 1980, nummer 19 418, BNB 1980/161, en van 4 mei 1994, nummer 29 841, BNB 1994/195). Nu de belanghebbende tijdens de mondelinge behandeling heeft medegedeeld, dat zij niet de waarde van fl. 15,= per m2 betwist is er geen reden deze waarde voor de desbetreffende oppervlakte lager vast te stellen.
4.4. Met betrekking tot de door ambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak overweegt het Hof het volgende.
4.4.1. De ambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op een taxatierapport en ter ondersteuning daarvan op de opbrengst behaald bij verkoop van een aantal met de onroerende zaak vergelijkbare objecten.
4.4.2. Het Hof heeft onvoldoende reden aan de betrouwbaarheid van dit taxatierapport te twijfelen. Belanghebbende heeft geen taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht overgelegd.
4.4.3. Belanghebbendes stelling, dat de onzekerheid omtrent het bestemmingsplan een waardedrukkend effect heeft op de onroerende zaak kan haar niet baten. Als deze onzekerheid al een waardedrukkend effect zou hebben, dan geldt dit evenzeer voor de in het vertoogschrift genoemde referentieobjecten O-bos 1, O-bos 2 en O-bos 3. Een dergelijk waardedrukkend effect is in dat geval ook tot uitdrukking gekomen in de gerealiseerde verkoopcijfers van de referentieobjecten, op welke verkoopcijfers de ambtenaar de waardevaststelling van de onroerende zaak baseert.
4.4.4. De belanghebbende heeft haar stelling dat sprake is van wateroverlast niet onderbouwd, laat staan aannemelijk gemaakt.
4.4.5.1. De ambtenaar dient ingevolge artikel 17 jo Pro 18 Wet WOZ de waarde te bepalen op de waarde per 1 januari 1995 die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4.4.5.2. Een waarde van fl. 100.000,= per vorige waardepeildatum 1 januari 1991 is derhalve niet relevant voor de nieuwe waardepeildatum 1 januari 1995.
4.4.5.3. Voor de benadering van de waarde van een onroerende zaak kan het beste worden uitgegaan van de waarde van op of omstreeks de peildatum verkochte vergelijkbare objecten. Het door belanghebbende kennelijk voorgestane systeem waarbij zij uitgaat van de WOZ - waarde van een min of meer vergelijkbare onroerende zaak, O-bos 11, kan niet worden gevolgd.
4.4.6. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot het oordeel dat het taxatierapport waarop de ambtenaar zich beroept op onjuiste uitgangspunten berust, zodat het er op grond hiervan voor moet worden gehouden dat de door de ambtenaar verdedigde waarde juist is. Belanghebbende, die zelf geen deskundige is op het gebied van waardering van onroerende zaken, heeft het tegendeel niet aannemelijk gemaakt.
4.7. Uit het hetgeen hiervoor onder 4.1 tot en met 4.4.6 is overwogen volgt dat het gelijk aan de zijde van de ambtenaar is en dat moet worden beslist als hierna is vermeld.
4.8. Met betrekking tot de stelling van de belanghebbende, dat deel B niet tot de onroerende zaak behoort merkt het Hof ten overvloede nog het volgende op. Artikel 42a, vierde lid, vierde volzin Wet op de inkomstenbelasting 1964 (hierna: Wet IB 1964) bepaalt, dat indien een eigen woning deel uitmaakt van een onroerende zaak als bedoeld in artikel 16 Wet Pro WOZ de waarde in het economische verkeer van de eigen woning wordt gesteld op het gedeelte van de waarde van de onroerende zaak dat kan worden toegekend aan die woning. Hetgeen moet worden verstaan onder eigen woning is bepaald in artikel 42a, tweede lid Wet IB 1964. Voor de vermogensbelasting zijn vergelijkbare bepalingen te vinden in artikel 9, vierde lid en vijfde lid, vierde volzin Wet op de vermogensbelasting 1964.
5. Griffierecht
Nu het beroep ongegrond is volgt uit artikel 5, zevende lid van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken dat het griffierecht niet wordt vergoed.
6. Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.
7. Beslissing
Het Gerechtshof bevestigt de bestreden uitspraak.
Aldus vastgesteld op 15 januari 2001 door P. Fortuin, lid van voormelde Kamer, en op die datum in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van C.A.F.M. Stassen, waarnemend-griffier.
Aangetekend in afschrift aan partijen verzonden op: 15 januari 2001
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (Postadres: Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd.
Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. Indien U na een mondelinge uitspraak griffierecht hebt betaald ter verkrijging van de vervangende schriftelijke uitspraak van het gerechtshof, komt dit in mindering op het griffierecht dat is verschuldigd voor het indienen van beroep in cassatie.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.