Uitspraak
BELASTINGKAMER
Nr. 98/01036
HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH
PROCES-VERBAAL MONDELINGE UITSPRAAK
Uitspraak van het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch, negende enkelvoudige Belastingkamer, op het beroep van X te Y tegen de uitspraak van het hoofd van de afdeling belastingen van de gemeente Y (hierna: de ambtenaar), op het bezwaarschrift betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken aan belanghebbende gezonden beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak Alaan 1 te Y (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 1995 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000.
DE MONDELINGE BEHANDELING:
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad in raadkamer ter zitting van het Hof van 20 december 2000 te ‘s-Hertogenbosch.
Daar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende en de ambtenaar.
Na de behandeling van de zaak heeft het Hof heden, 3 januari 2001, de volgende monde-linge uitspraak gedaan.
DE BESLISSING:
Het Hof vernietigt de bestreden uitspraak, vermindert de bij de beschikking voor de onroerende zaak vastgestelde waarde tot een waarde van ƒ 180.000,--, gelast dat de ambtenaar aan belanghebbende vergoedt het door deze gestorte griffierecht ten bedrage van ƒ 80,-- en veroordeelt de ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van ƒ 10,-- en wijst de Gemeente Y aan als de rechtspersoon die de kosten moet vergoeden.
DE GRONDEN:
(1) De ambtenaar heeft bij eerdervermelde uitspraak de waarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum 1 januari 1995 vastgesteld op ƒ 198.000,--.
(2) Belanghebbende stelt dat de waarde van de onroerende zaak op genoemde peildatum
ƒ 130.000,-- bedraagt.
(3) De ambtenaar heeft ten bewijze van de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak bij het vertoogschrift een taxatierapport overgelegd. De juistheid van de in dit rapport opgenomen feiten wordt door belanghebbende niet betwist. Wel betwist belanghebbende het waarderingsoordeel dat in dit taxatierapport is neergelegd en dat door de ambtenaar is overgenomen.
(4) Daartoe stelt belanghebbende dat de gemeente ten onrechte voorbij gegaan is aan de omstandigheid dat zijn woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten verhoudingsgewijs voor een groter deel bestaat uit nutteloze, althans minder nuttige, inhoud, dat de vergelijkingsobjecten luxer zijn afgewerkt en dat het onlogisch is dat voor de heffing van onroerende zaaksbelasting over het jaar 1996 uitgegaan wordt van een waarde van ƒ 130.000,--, terwijl de waarde thans is vastgesteld op ƒ 198.000,--.
(5) Ter onderbouwing van zijn stelling dat zijn woning verhoudingsgewijs meer nutteloze, althans minder nuttige, inhoud bevat dan de vergelijkspanden heeft belanghebbende erop gewezen dat zijn woning op de begane grond eenzelfde vloeroppervlak heeft als de vergelijkspanden. Anders dan de vergelijkingspanden heeft zijn woning echter aan de voorzijde direct boven de begane grond een kort schuin pannendak, dat eindigt ter hoogte van de onderkant van het raamkozijn van de eerste verdieping. Daardoor springen de kamers aan de voorzijde van de eerste verdieping ruim een meter in ten opzichte van de begane grond. De ruimte direct onder dit pannendak kan niet worden gebruikt. Aan de achterzijde begint het schuine pannendak direct boven de begane grond en loopt door tot de nok. Op de eerste verdieping is vrijwel over de gehele breedte een dakkapel geplaatst. Door deze bouwwijze is de zolderverdieping vrij klein en laag, de maximale stahoogte bedraagt 1.45 meter. Bij de vergelijkingspanden begint het schuine pannendak zowel aan de voorzijde als aan de achterzijde pas boven de eerste verdieping. De ambtenaar heeft deze stellingen niet bestreden, zodat het Hof uitgaat van de juistheid ervan.
(6) Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de vergelijkingsobjecten luxer zijn afgewerkt heeft belanghebbende gesteld dat zijn woning een zogenaamde vlizotrap naar zolder heeft, terwijl de vergelijksobjecten een vaste trap naar zolder hebben, dat zijn woning een badkamer heeft die kleiner is en minder luxueus is uitgevoerd dan die in de vergelijksingsobjecten en dat in de vergelijkingsobjecten een open haard is aangebracht die in zijn woning niet aanwezig is. Ook de juistheid van deze stellingen is door de ambtenaar niet bestreden, zodat het Hof uitgaat van de juistheid ervan.
(7) De ambtenaar stelt zich op het standpunt dat bij de waardevaststelling door middel van de vergelijkingsmaatstaf uitgegaan moet worden van de bruto-inhoud van de opstallen en dat geen plaats is voor toepassing van correcties vanwege de al dan niet geringere bruikbaarheid van delen van de opstal of luxe. Het corrigeren van de aldus bepaalde waarde vanwege een eventuele geringere bruikbaarheid van delen van de opstal of luxe is, aldus de ambtenaar, in de uitvoeringspraktijk ondoenlijk.
(8) Naar het oordeel van het Hof biedt bij toepassing van de vergelijkingsmethode een toerekening van waarde aan de bruto inhoud van de opstal en de oppervlakte van het perceel een goede basis voor de waardevaststelling, maar dient de aldus bepaalde waarde gecorrigeerd te worden voor waardeverhogende en waardeverminderende factoren die in het economische verkeer medebepalend zijn voor de waarde, maar niet tot uitdrukking komen bij de vergelijking van de bruto inhoud van de opstallen en de oppervlakte van het perceel. Naar het oordeel van het Hof behoren de bruikbaarheid van delen van deze bruto-inhoud en luxe tot de zojuist genoemde waardeverminderende factoren, waarmee bij de waardebepaling rekening dient te worden gehouden. Het Hof acht niet aannemelijk dat in de uitvoeringspraktijk onoverkomelijke bezwaren zijn verbonden aan het rekening houden met deze factoren.
(9) De stelling van belanghebbende dat het onlogisch is dat voor de heffing van onroerende zaaksbelasting over het jaar 1996 is uitgegaan van een waarde van ƒ 130.000,--, terwijl thans een waarde van ƒ 198.000,-- is vastgesteld door de ambtenaar, kan belanghebbende niet baten. De waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken staat los van de waardering in het kader van de heffing van onroerende zaaksbelasting voor de jaren voorafgaande aan 1997.
(10)Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen moet ervan worden uitgegaan dat de waarde van
de onroerende zaak bij de bestreden uitspraak op een te hoog bedrag is vastgesteld. Bij
gebrek aan eenduidigde informatie omtrent de mate waarin de hiervoor bedoelde, ten
onrechte buiten de waardering gelaten, factoren van invloed zijn op de waarde van de
onroerende zaak, rest het Hof niets anders dan de waarde van de onroerende zaak in goede
justitie te schatten met inachtneming van alle wel vaststaande gegevens. Het Hof schat het
aantal niet, of althans minder goed, bruikbare kubieke meters van de inhoud van de opstal
op 20, en schat de waardeverminderende invloed die daarvan uitgaat op ƒ 8.000,--.
Voorts kent het Hof, anders dan de ambtenaar, geen afzonderlijke waarde toe aan de
dakkapel aan de achterzijde van de eerste verdieping, aangezien de vergelijkingspanden
op die plaats een rechte muur hebben. Daarom is naar het oordeel van het Hof door de
ambtenaar ten onrechte ƒ 3.000,-- voor de dakkapel bij de waarde opgeteld. Ten slotte
schat het Hof de waardeverminderende invloed die uitgaat van de minder luxe uitvoering
op ƒ 7.000,--. Aldus schat het Hof de waarde op ƒ 180.000,--.
(11)Uit het voorgaande volgt dat de bestreden uitspraak moet worden vernietigd en dat de
waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld op ƒ 180.000,--.
Proceskosten
Het Hof acht termen aanwezig de ambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende het moeten maken in verband met de behandeling van dit beroep bij het Hof en stelt deze conform het eensluidend standpunt van partijen vast op ƒ 10,--.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal.
Aldus vastgesteld op 3 januari 2001 door R.J. Koopman, lid van voormelde Kamer, in tegenwoordigheid van K.M.J. van der Vorst, waarnemend-griffier, en op die dag in het openbaar uitgesproken.
Aangetekend in afschrift aan partijen verzonden op: 11 januari 2001
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van deze uitspraak dit gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke (Postadres: Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch).
Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak bedraagt het griffierecht voor belanghebbende ¦ 150,=.
Het bestuursorgaan is voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak een griffierecht van
¦ 150,= verschuldigd.
De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het door de belanghebbende ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het door deze voor het beroep in cassatie verschuldigde griffierecht.
U dient zich wel te bedenken dat de Hoge Raad de zaak niet meer helemaal opnieuw onderzoekt, maar in het algemeen, op basis van de door het gerechtshof vastgestelde feiten, bekijkt of het recht goed is toegepast en of geen procedurele regels zijn geschonden.