Uitspraak
BELASTINGKAMER
Nr. 98/01767
HET GERECHTSHOF TE ’s-HERTOGENBOSCH
U I T S P R A A K
Uitspraak van het Gerechtshof te ’s-Hertogenbosch, zesde enkelvoudige Belastingkamer, op het beroep van de heer X te Y tegen de uitspraak van het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Oisterwijk (hierna: de ambtenaar) op het bezwaarschrift betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) aan belanghebbende gezonden beschikking waarbij de waarde van belanghebbendes onroerende zaak Astraat 1 te Y (hierna: Astraat 1) per de peildatum 1 januari 1995 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000.
1. Ontstaan en loop van het geding
Bij de beschikking heeft de ambtenaar de waarde in de zin van artikel 17 van Pro de Wet (hierna: de waarde) van Astraat 1 per de waardepeildatum 1 januari 1995 vastgesteld op fl. 329.000,=.
Na tijdig door belanghebbende daartegen gemaakt bezwaar heeft de ambtenaar bij de bestreden uitspraak de bij de beschikking vastgestelde waarde per de waardepeildatum 1 januari 1995 gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak tijdig en op regelmatige wijze in beroep gekomen.
Ter zake van dit beroep heeft de Griffier van belanghebbende een recht geheven van fl. 80,=.
De ambtenaar heeft het beroepschrift bij vertoogschrift bestreden en daarin geconcludeerd tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 mei 2001 te
’s-Hertogenbosch.
Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende en de ambtenaar.
Bij brief van 19 april 2001, ingekomen ter griffie op 20 april 2001, heeft de ambtenaar aan het Hof en aan belanghebbende een matrix verzonden, welke door het Hof alsmede, blijkens diens verklaring ter zitting, door belanghebbende is ontvangen.
Ter zitting heeft belanghebbende een pleitnota voorgedragen. Exemplaren hiervan alsmede, met toestemming van de wederpartij, exemplaren van de vier bijbehorende bijlagen zijn aan het Hof en aan de wederpartij overgelegd.
2. De vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom van Astraat 1. Het betreft een in 1972 gebouwde twee-onder-één-kapwoning, met een inhoud volgens de ambtenaar van 435 m³, een garage (hierna: de garage), met een inhoud van 80 m³, en een perceeloppervlakte van 328 m².
2.2. De garage is opgetrokken uit halfsteensmuren. Ook tussen de garage en de keuken bevindt zich een halfsteensmuur. Deze muren veroorzaken bij langdurige regenval vochtdoorslag.
De garage is niet geschakeld. Tijdens de bouw hiervan is een constructiefout gemaakt, hierdoor kantelt het dak enigszins op
zijn balklaag vanwege de slechte verankering in de halfsteensmuur
en blijft daardoor werken, waardoor lekkage ontstaat.
2.3. In tijden van veel regen loopt de convectorput vol. Indien de verwarming dan aanstaat veroorzaakt dit een onaangename geur.
2.4. De Astraat 1 omringende percelen hebben alle een hoge grondwaterstand. Deze liggen alle nabij een vennengebied.
2.5. In de tuin van Astraat 1 staat op ongeveer 5,5 meter van de achtergevel een transformatorhuisje dat constant een brommend geluid voortbrengt.
2.6. Onder het langs Astraat 1 lopende trottoir bevindt zich verontreinigde grond. Hierdoor kunnen bepaalde planten in belanghebbendes tuin niet groeien en kreeg een daar staande boom vreemde uitwassen.
2.7. Het Hof heeft bij uitspraak van 18 april 1995 de waarde voor het jaar 1992 van Astraat 1 op grond van een ter zitting van 30 maart 1995 te ’s-Hertogenbosch tussen procespartijen bereikt compromis vastgesteld op fl. 200.000,=. Uit statistische gegevens, prijsontwikkeling bestaande woningen, van de Nederlandse Vereniging van Makelaars, gepubliceerd door de vereniging “Eigen Huis” blijkt dat de waardestijging in de periode tussen 1 januari 1992 en 1 januari 1995 voor de afdeling West-Brabant/Den Bosch, als gewogen gemiddelde, 26,4% bedraagt.
3. Geschil, alsmede standpunten en conclusies van partijen
3.1. In geschil is het antwoord op de vraag of de ambtenaar de waarde per waardepeildatum 1 januari 1995 van Astraat 1 terecht heeft vastgesteld op fl. 329.000,=.
Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend, de ambtenaar daarentegen bevestigend.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, waaronder genoemde matrix alsmede belanghebbendes pleitnota met vier bijbehorende bijlagen, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt. Zij hebben hieraan ter zitting, zakelijk weergegeven, nog het volgende toegevoegd.
3.2.1. Belanghebbende
Belanghebbendes garage kan net zo goed worden afgebroken en opnieuw worden opgebouwd. De gebreken ervan en de daarmee verband houdende lekkages veroorzaken steeds opnieuw problemen en zijn een bron van ergernis.
Voor de garage dient volgens belanghebbende hoogstens fl. 4.000,= in aanmerking te worden genomen.
Belanghebbende erkent dat ook Astraat 1 omringende percelen last ondervinden van de hoge waterstand.
De B straat 1 van de achterbuurman is, anders dan Astraat 1 gelegen aan een parkje. Aan dat pand van de achterbuurman, dat afgezien van de betere ligging, goed te vergelijken is met Astraat 1, heeft de ambtenaar bij de beschikking een waarde toegekend van fl. 317.000,= en bij de bestreden uitspraak op grond van onder andere de argumenten: geluidsoverlast door de provinciale weg Aweg, de nog originele staat van de woning en het achterstallig onderhoud, welke argumenten ook door belanghebbende in de van hem afkomstige stukken zijn gebruikt, die waarde verminderd tot een waarde van fl. 287.000,=.
De door de gemeente als vergelijkingsobjecten aangemerkte objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten) Astraat 2, 8 en 16 zijn niet te vergelijken met Astraat 1. Zij zijn gelegen aan de overzijde van de straat, zodat 2.6 voor deze objecten niet geldt en hebben een andere huiskamer vorm. Ook verschillen ze in het navolgende met Astraat 1.
De Astraat 1 heeft een opentrap in de woonkamer waardoor, met inachtneming van een overloop en toegangsdeuren, een directe toegang tot de slaapkamers bestaat. Hierdoor kunnen de kinderen in hun slaapkamer direct de geluiden uit de woonkamer vernemen. De muren met de buren zijn zodanig dat ook wat dat betreft het gehorig is.
De dakkapel dient te worden vervangen, ook bestaat er achterstallig onderhoud met betrekking tot de platte daken en de kozijnen. Dat hiervan sprake is blijkt wel hier uit dat de buurman zijn dakkapel heeft vervangen en ook de andere twee laatst genoemde zaken ter hand heeft genomen.
Het transformatorhuisje veroorzaakt niet alleen geluidhinder maar het ontsiert ook. De overbuurman van belanghebbende heeft belanghebbende medegedeeld dat hij door het geluid ervan moeilijk in slaap kan komen.
3.2.2. De ambtenaar
Met de gebreken aan de garage is in voldoende mate rekening gehouden door aan die garage een waarde toe te kennen die gelijk is aan de helft van de waarde van eenzelfde garage zonder die gebreken.
Een waardevermindering van 10% voor de aanwezigheid van het transformatorhuisje in belanghebbendes tuin is buiten proportie.
De ambtenaar erkent desgevraagd wel dat dit huisje geluidhinder veroorzaakt. Hij merkt hierbij overigens nog het volgende op.
Astraat 1 is gelegen in het centrum. Overdag gaat het geluid van het transformatorhuisje geheel op in het dagelijks rumoer van dat centrum. Alleen in de nachtelijke uren kan het geluid hiervan hinderlijk zijn.
3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en tot vermindering van de waarde van Astraat 1 tot een waarde van fl. 252.000,=. De ambtenaar daarentegen concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
4. Beoordeling van het geschil
Het Hof overweegt met betrekking tot de door belanghebbende ter zake van de navolgende onderwerpen naar vorengebrachte grieven het volgende.
4.1. De garage. Het Hof is van oordeel dat met het door de ambtenaar stellen van de waarde van de garage van belanghebbende op de helft van de waarde van eenzelfde garage zonder dat die garage de gebreken heeft als door belanghebbende ter zake van zijn garage naar voren gebracht, de ambtenaar in voldoende mate met die gebreken rekening heeft gehouden.
4.2. Het transformatorhuisje. Het Hof is van oordeel enerzijds dat de waardedrukkende werking van het transformatorhuisje niet evenredig toeneemt met de waardestijging van Astraat 1 doch anderzijds dat de door de ambtenaar veronderstelde krapte op de onroerende zaakmarkt ook niet met zich brengt dat op grond hiervan slechts, als door belanghebbende gesteld, 2,95% dient te worden genomen.
4.3. Met betrekking tot de, volgens de verklaring van belanghebbende te vervangen dakkapel en achterstallig onderhoud, aan welke verklaring het Hof geloof hecht, dient naar het oordeel van het Hof een bedrag in mindering te worden gebracht van fl. 5.000,=. Het Hof merkt hierbij op dat het van algemene bekendheid is dat het bedrag van de hiervoor te maken kosten niet gelijk is aan de daarmee verband houdende waardestijging.
4.4. De geluidsoverlast van genoemde provinciale weg zal, naar het oordeel van het Hof zich ook voordoen bij de ten opzichte van de Astraat 1 aan de overzijde van die straat gelegen vergelijkingsobjecten. Mitsdien is dat argument niet van belang.
4.5. Daar de Astraat 1 omringende percelen eveneens gelegen zijn in een gebied met een hoge waterstand en mitsdien hiervan last hebben, is het Hof van oordeel dat de aan overzijde van de Astraat gelegen vergelijkingsobjecten hier eveneens last van hebben en evenzeer hiervan een waardedrukkende werking zullen ondervinden en dat hiermee bij de vaststelling van de waarde van die objecten rekening zal zijn gehouden.
4.6. Onbekend is wanneer de door belanghebbende in zijn pleitnota genoemde uitbouw van Astraat 16 heeft plaatsgevonden.
In het door de ambtenaar overgelegde tot de stukken behorende taxatierapport (hierna: het taxatierapport) staat voor de inhoud van Astraat 16 een inhoud vermeld van 510 m³ inclusief een garage van 60 m³, dat wil zeggen een inhoud voor de woning van 450 m³, terwijl de inhoud van belanghebbendes woning volgens dat rapport 435 m³ is. Belanghebbende stelt in zijn beroepschrift de inhoud van zijn woning op circa 430 m³. Het Hof heeft mitsdien geen reden te twijfelen dat de inhoud van belanghebbendes woning in het taxatierapport juist is vermeld. Uit voormeld verschil tussen 450 m³ en 435 m³ leidt het Hof af dat bij de waardering per de waardepeildatum 1 januari 1995 geen rekening is gehouden met voormelde door belanghebbende gestelde uitbouw.
4.7. Over het in de pleitnota gestelde voldoen aan de eisen van deze tijd van de vergelijkingsobjecten Astraat 2 en 8 merkt het Hof het volgende op.
Op bladzijde 5 van het taxatierapport staat onder meer het volgende vermeld.
“Het (sanitaire) voorzieningenniveau is op peil.
Luxe en kwaliteit is als redelijk tot goed aan te merken. Er is beperkt geïsoleerd. Op de begane grond zijn de woonvertrekken voorzien van dubbele beglazing. Extern is geen essentiële scheurvorming geconstateerd.”.
en
“De waardebepaling van het onderhavige object heeft plaatsgevonden
door middel van de zogenaamde vergelijkingsmethode.”.
Uit beide citaten, in onderlinge samenhang beschouwd, leidt het Hof af dat met de aspecten vermeld in het eerste citaat bij de taxatie rekening is gehouden en dat deze in de onderlinge waardevaststelling van Astraat 1 en van de vergelijkingsobjecten zijn meegenomen. Op grond hiervan wijst het Hof het argument van belanghebbende in diens pleitnota over de vernieuwing van de vergelijkingsobjecten af. Het Hof merkt hierbij tevens op dat uit het eerste citaat blijkt dat, ook in relatie met de vergelijkingsobjecten, rekening is gehouden met de gehorigheid.
4.8. Het door belanghebbende in zijn pleitnota als vergelijkingsobject naar voren gebrachte Astraat 11 behoort niet tot de vergelijkingsobjecten. Tevens is het Hof van Astraat 11 te weinig bekend om het in zijn oordeel te kunnen betrekken. Een en ander heeft eveneens te gelden voor hetgeen belanghebbende in zijn pleitnota heeft aangevoerd met betrekking tot Bstraat 1. Op grond hiervan falen deze argumenten van belanghebbende.
Mocht belanghebbende met deze voorbeelden een beroep hebben gedaan op het gelijkheidsbeginsel, dan heeft het volgende te gelden.
Het beroep op het gelijkheidsbeginsel, ten aanzien waarvan de bewijslast op belanghebbende rust, dient eveneens te worden verworpen, nu belanghebbende geen, althans onvoldoende feiten heeft gesteld die tot het oordeel zouden kunnen leiden dat de ambtenaar in dezen een begunstigend beleid heeft gevoerd waarvan hij ten nadele van belanghebbende is afgeweken, dat de ambtenaar in een meerderheid van de met belanghebbende vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege heeft gelaten, of op enige ander wijze gehandeld zou hebben in strijd met genoemd beginsel.
4.9. Met betrekking tot het door het Hof in zijn uitspraak van
18 april 1995, nr. 3068/93, voor het jaar 1992 vastgestelde waarde van fl. 200.000,= en het gewogen gemiddelde van 26,4%, een en ander als vermeld onder 2.7, merkt het Hof het volgende op.
Zoals in die uitspraak is vermeld is de waarde van fl. 200.000,=
totstandgekomen op grond van een compromis. Juist de aard van een compromis brengt met zich dat die waarde dan niet gelijk is aan vrije verkeerswaarde.
Met betrekking tot het gewogen gemiddelde van 26,4% merkt het Hof op dat cijfers op de, als onder 2.7 vermeld, afdeling West-Brabant/Den Bosch betrekking hebbende tendensen betreffende waardestijgingen van onroerende zaken in dat gebied gedurende de periode 1 januari 1992 tot en met 1 januari 1995 te algemeen van aard zijn om te kunnen dienen als methode voor de bepaling van de waarde van Astraat 1 per de waardepeildatum 1 januari 1995. Mitsdien moet ook dit argument van belanghebbende worden afgewezen.
4.10. Met betrekking tot de bodemverontreiniging onder het trottoir langs Astraat 1, wordt in de bestreden uitspraak, voor zover moet worden aangenomen dat de navolgende passage hierop betrekking heeft, het volgende overwogen.
“Het onderhavige object is bovendien in het kader van de
herwaardering intern en extern opgenomen, waarbij met de door reclamant genoemde grieven, reeds in voldoende mate rekening is gehouden.”.
In het vertoogschrift wordt, voor zover die passage op de grief van belanghebbende betrekking heeft, het volgende gezegd.
“De door belanghebbende genoemde gebreken zijn door de taxateur
bij de waardebepaling in het kader van de herwaardering reeds waargenomen, zodat hiermee in voldoende mate rekening is gehouden. Deze gebreken zijn al jaren, ook reeds voor 1 januari 1995, aanwezig. Belanghebbende heeft ze zelfs al in een eerdere beroepsprocedure voor uw gerechtshof inzake de aanslag onroerend- goedbelasting 1992 vermeld. De gebreken waren derhalve al op de waardepeildatum bekend.”.
Het Hof is van oordeel dat met betrekking tot het door belanghebbende ter zake van de verontreiniging gestelde verschil tussen Astraat 1 en de vergelijkingsobjecten, op grond waarvan belanghebbende een lagere, dan de door de ambtenaar vastgestelde, waarde verdedigt, de gemeente niet aan haar uit het arrest van de Hoge Raad van 19 april 2000, nr. 35.212, BNB 2000/195, vootvloeiende last heeft voldaan aannemelijk te maken dat die verontreniging niet van invloed is op de waarde dan wel dat de door haar vastgestelde waarde op andere gronden juist is.
4.11. In aanmerking nemende het hiervóór overwogene en de tot de stukken behorende door de gemeente overgelegde matrix, waarin vermeld een m³-prijs voor Astraat 1 van fl. 545,= en een m³-prijs voor de vergelijkingsobjecten van respectievelijk fl. 544,=, fl. 590,= en fl. 590,= en een m²prijs voor Astraat 1 van, afgerond, fl. 250,= en een m²-prijs voor de vergelijkingsobjecten van, afgerond, respectievelijk fl. fl. 249,=, fl. 249,= en fl. 251,=, stelt het Hof in goede justitie de waarde per de waardepeildatum 1 januari 1995 van Astraat 1 vast op fl. 300.000,=.
5. Griffierecht en proceskosten
Nu het beroep van belanghebbende gedeeltelijk gegrond is, dient de ambtenaar, gelet op het bepaalde in artikel 5, zevende lid, eerste volzin, van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken belanghebbende het griffierecht ad fl. 80,= te vergoeden.
Daar geen sprake is van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en belanghebbende geen opgave heeft gedaan van reis-, verblijf en verletkosten, acht het Hof geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.
6. De beslissing
Het Hof vernietigt de bestreden uitspraak;
vermindert de bij de beschikking voor de Astraat 1 vastgestelde waarde van fl. 329.000,= tot een waarde van fl. 300.000,=;
gelast dat de ambtenaar belanghebbende het griffierecht ad fl. 80,= vergoedt.
Aldus vastgesteld op 2 juli 2001 door J.W.J. Huige, lid van voormelde kamer, en op die datum in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van D.G. Moll van Charante, waarnemend-griffier.
Aangetekend in afschrift aan partijen verzonden op: 2 juli 2001
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (Postadres: Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in
cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is een griffierecht verschuldigd.
Na het instellen van beroep ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. Indien U na een mondelinge uitspraak griffierecht hebt betaald ter verkrijging van de vervangende schriftelijke uitspraak van het gerechtshof, komt dit in mindering op het griffierecht dat is verschuldigd voor het indienen van beroep in cassatie.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.