Uitspraak
typ. GvH/JP
rolnr. C9900491/RO
ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH,
vierde kamer, van 6 december 2001,
gewezen in de zaak van:
1. [APPELLANT 1],
wonende te [woonplaats],
2. [APPELLANT 2],
wonende te [woonplaats],
appellanten in principaal appèl bij exploot van
dagvaardig van 20 april 1999,
geïntimeerden in incidenteel appèl,
procureur: mr. R.J.A. Slag,
tegen:
de rechtspersoonlijkheid bezittende
NEDERLANDSE PROVINCIE VAN DE ORDE DER MINDERBROEDERS,
gevestigd te Utrecht,
geïntimeerde in principaal appèl bij gemeld exploot,
appellante in incidenteel appèl,
procureur: mr. J.E. Benner,
op het hoger beroep tegen de door rechtbank te Roermond gewezen vonnissen van 6 november 1997, 13 augustus 1998 en 4 maart 1999 tussen principaal appellanten - [appellant 1, hierna: appellant] c.s.; ieder afzonderlijk te noemen [appellant 1] en [appellant 2] - als gedaagden en principaal
geïntimeerde - de Orde - als eiseres.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 22283/HAZA 97-660
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen, alsmede naar het tussenvonnis van 11 september 1997.
2. Het geding in hoger beroep
Bij memorie van grieven met 1 productie hebben [appellant] c.s. tien grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing alsnog van de vorderingen van de Orde.
Bij memorie van antwoord met 1 productie heeft de Orde de grieven bestreden. Voorst heeft de Orde incidenteel appèl ingesteld, daarin acht grieven aangevoerd en gecon-cludeerd, kort gezegd, tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en tot instandlating van de beslissing van het vonnis van 4 maart 1999 onder aanvulling c.q. ver-betering van gronden.
[appellant] c.s. hebben een akte houdende overleg-ging van 1 productie in principaal appèl genomen en in incidenteel appèl geantwoord.
De Orde heeft onder overlegging van een productie een antwoordakte genomen. Deze akte ontbreekt in het proces-dossier van [appellant] c.s.
Partijen hebben daarna de gedingstukken aan het hof overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
in principaal appèl en in incidenteel appèl
Met de grieven is het geschil in volle omvang aan het hof
voorgelegd.
4. De boordeling
in principaal en incidenteel appèl
4. 1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
[appellant 1] is sinds 11 juni 1980 eigenaar en bewoner van het pand aan de [adres] te [woonplaats].
[appellant 2] is sinds 16 juni 1977 eigenaar en bewoner van het pand aan de [adres] te [woonplaats]. De panden zijn in 1938 onder één kap gebouwd op een perceel van 385 m2 (nr. 19) en 475 m2 (nr. 20). De bruto inhoud van de panden is 1050 m3 elk.
De Orde heeft (of: had) een perceel met daarop gelegen een klooster en bijgebouwen in eigendom. Het complex omvat tevens een niet bebouwd gedeelte nabij de [kanaal]. Dit perceel (hierna: het terrein) is gelegen naast de percelen van [appellant] c.s. (prod. 1. cve). Ter financiering van de renovatie van het hoofdgebouw - waarin een verzorgingshuis is gesitueerd -, de kloosterkerk en de zich op het complex bevindende werkhuizen, wenste "A" Advies en Ontwikkeling B.V. (hierna: ["A" B.V.]), die (een deel van) het complex van de Orde heeft gekocht of zal gaan kopen en die de renovatie zal gaan uitvoeren, 12 huizen (6 dubbele) te bouwen op het terrein. De perceelsgrootte varieert per woning vanaf ca. 230 m2. De inhoud van elke woning is inclusief garage
ca. 545 m3.
Het terrein is op 7 april 1952 door de Sint Franciscus-stichting, rechtsvoorganger van de Orde, gekocht van [voormalig eigenaar]. Ten behoeve van het bij [voormalig eigenaar] in eigendom gebleven perceel met de panden [adressen appellant 1 en 2], werd ten laste van het aan de Sint Franciscusstichting overgedragen deel een erfdienstbaarheid gevestigd. Deze erfdienstbaarheid houdt in dat op het terrein 'geen andere gebouwen en getimmerten (mogen) worden geplaatst, dan Herenhuizen met verdieping' (prod. 2 cve).
De president van de rechtbank te Roermond (kamer voor bestuursrechtelijke zaken) heeft bij uitspraak van 10 februari 1998 het beroep van [appellant] c.s. tegen B&W van de gemeente [gemeente] terzake het besluit van 21 oktober 1997, inhoudende ongegrondverklaring van de bezwaren van [appellant] c.s. tegen de verlening van
de bouwvergunning aan ["A" B.V.] voor de bouw van 12 woningen,
afgewezen. Tevens heeft de president het verzoek van [appellant] c.s. om voorlopige voorziening afgewezen. Bij uitspraak van de voorzitter van de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 27 maart 1998 op het hoger beroep van [appellant] c.s. tegen voormelde uitspraak van de president is het verzoek om toepassing van artikel 8:81 Algemene Wet Bestuursrecht afgewezen (prod. bij pleitnota van de Orde).
Het door ["A" B.V.] ontwikkelde en nadien gewijzigde bouwplan
van thans 11 huizen (5 dubbele en 1 vrijstaande woning) is inmiddels gerealiseerd (zie bijlage bij het in eerste aanleg uitgebrachte deskundigenbericht, prod. bij akte
na tussenvonnis van de Orde en prod. bij akte van [appellant] c.s. d.d. 3/10/00).
4.2. Partijen twisten in deze procedure over de vraag wat
onder 'herenhuizen met verdieping' verstaan dient te worden.
4.2.1. De Orde is van mening dat het door ["A" B.V.] ontwikkelde bouwplan voldoet aan de bouwomschrijving in de erfdienstbaarheid. Zij vroeg en vraagt een verklaring voor recht dat de geplande woningbouw op het dienend erf gekwalificeerd kan worden als zijnde bouw van herenhuizen conform de bij akte van 7 april 1952 gevestigde erf-dienstbaarheid.
4.2.2. [appellant] c.s. zijn van mening dat [voormalig eigenaar] de erfdienstbaarheid heeft bedongen, opdat op het terrein alleen woonhuizen gebouwd zouden mogen worden van een zelfde grootte en met een zelfde allure als het door [voormalig eigenaar] gebouwde dubbele herenhuis, en wel enerzijds om de waarde van het heersend erf met het dubbele herenhuis te verzekeren en anderzijds om de rustieke woonomgeving aan de [adres (waar o.a. panden appellant 1 en 2 zijn gelegen)] te waarborgen (zie punt 2.4 cva). De term 'herenhuizen met verdieping' moet daarbij beoordeeld worden naar de in 1952 geldende normen en opvattingen.
Het bouwplan voldoet niet aan de omschrijving in de erf-dienstbaarheid volgens [appellant] c.s. Zij hebben onder meer gesteld dat de fantasieloze identieke woningen in verhouding tot de panden van [appellant] c.s. te klein en te groot in aantal zijn. Het zijn volgens [appellant] c.s. 'doodgewone middenstandswoningen'.
4.2.3. De Orde heeft betwist dat de erfdienstbaarheid impliceert dat de waarde van de woningen van [appellant] c.s. niet mag worden aangetast. Tevens heeft zij bestreden dat de op het terrein te bouwen huizen gelijkwaardig moeten zijn aan de woningen van [appellant] c.s.
4.3. De rechtbank heeft in het vonnis van 6 november 1997 geoordeeld dat het gaat om een bouwbestemmingsgerichte erfdienstbaarheid met als doel bescherming van de woonom-geving van [appellant] c.s. De erfdienstbaarheid is volgens de rechtbank tevens gericht op het niet wezenlijk aantasten van de waarde van de woningen van [appellant] c.s. De rechtbank heeft voorts overwogen dat in de huidige tijd onder herenhuizen iets anders verstaan moet worden dan huizen volkomen gelijkwaardig aan de huizen van [appellant] c.s. en dat de ontwikkelde huizen naar de normen van deze tijd vallen onder het begrip herenhuizen met verdieping.
4.4. De grieven I en II in principaal appèl en grief I
in incidenteel appèl richten zich tegen (onderdelen van) deze overwegingen.
in principaal appèl
4.5. Nu er vragen zijn gerezen over de uitleg van de erf-dienstbaarheid tussen de latere verkrijgers van de erven (en niet tussen de partijen bij vestiging) gelden objec-tieve(re) maatstaven: het gaat er om wat derden redelij-kerwijze uit het in de akte gestelde kunnen afleiden. De beginselen van redelijkheid en billijkheid dienen bij de uitleg van de erfdienstbaarheid en de wijze van uit-oefening daarvan in acht te worden genomen. Er komt daar-bij betekenis toe aan de situatie ten tijde van het op-stellen van de akte, maar geen doorslaggevende betekenis. Ook de tijd waarin de akte wordt uitgelegd speelt een belangrijke rol.
4.6. Het hof is met de rechtbank van oordeel, dat het gaat om een bouwbestemmingsgerichte erfdienstbaarheid met als doel bescherming van de woonomgeving van - thans - [appellant] c.s. Uit de tekst van de erfdienstbaarheid volgt, dat deze bescherming tegen - qua uiterlijk - andere bouw dan die van woonhuizen inhoudt, terwijl de term 'herenhuizen' duidelijk maak dat het gaat om huizen van een zekere allure, waarmee de bouw van bijvoorbeeld flatgebouwen of rijtjeswoningen wordt uitgesloten. 'Verdieping' geeft aan dat de bouw van bungalows wordt uitgesloten.
4.7. Een redelijke uitleg van de erfdienstbaarheid vol-gens de sub 4.5. gegeven maatstaf brengt echter niet met zich dat de term 'herenhuizen met verdieping' inhoudt dat slechts woningen mogen worden gebouwd die gelijkwaardig zijn aan de woningen van [appellant] c.s. De tekst van de erfdienstbaarheid biedt hiervoor geen aanknopingspunt, terwijl voorts niet vast staat dat de woningen van [appellant] c.s. in 1952 betiteld werden als '(dubbel) herenhuis'. De akte van 7 april 1952 bevat hierover geen informatie, terwijl in de door [voormalig eigenaar] aangevraagde bouwvergunning van 1938 (prod. 1 cva) gesproken wordt van 'dubbel landhuis'. Alleen in de overdrachtsakte van 25 oktober 1962 wordt gesproken van 'dubbel herenhuis' (prod. 2cva).
4.8. Er moet aan de hand van de sub 4.5. gegeven maatstaf en hetgeen in 4.6. en 4.7. is overwogen worden beoordeeld of de door ["A" B.V.] ontwikkelde woningen zijn te beschouwen als 'herenhuizen met verdieping'.
Een redelijke uitleg van de erfdienstbaarheid brengt in dit geval met zich dat, omdat de erfdienstbaarheid eerst thans tot uitoefening komt, de betekenis van het begrip 'herenhuis' in de huidige tijd de doorslag moet geven. De tekst van de erfdienstbaarheid biedt geen aanknopingspunten voor het bij voormelde beoordeling betrekken van bijvoorbeeld het aantal huizen, de gelijkvormigheid ervan, de perceelsgrootte of het te verwachten verkeersaanbod. Alleen het karakter van de bebouwing is relevant. Nu het daadwerkelijk uitgevoerde plan voor wat betreft de bebouwing slechts minimaal afwijkt van het oorspronkelijke plan, kan zonder bezwaar worden uitgegaan van de bebouwing zoals deze thans op het terrein is gerealiseerd.
4.9. Partijen hebben in dit verband beiden rapportages van een makelaar overgelegd, zie de rapporten van [deskundige 1] (prod. bij mva/mvg en bij antwoordakte) en de rapporten van [deskundige 2] (prod. bij mvg en bij akte van [appellant] c.s. d.d. 3/10/00). Beide makelaars huldigen een tegengesteld standpunt. Het hof acht het dan ook noodzakelijk dat een of meer deskundigen zullen worden benoemd. Hierbij wordt gedacht aan (een) nog niet eerder bij deze zaak betrokken makelaars(s) uit de regio Midden-Limburg. Het hof is voornemens - teneinde een zo objectief mogelijke beoordeling te verkrijgen - aan deze deskundige(n) op te dragen om met inachtneming van met name het in 4.5. t/m 4.8. overwogene een feitenonderzoek te doen aan de hand van de volgende vragen:
Wordt het type huizen, soortgelijk aan de huizen die
naast de percelen van [appellant] c.s. zijn gebouwd, in de regio Midden-Limburg heden ten dage op de woningmarkt als 'herenhuis' aangeboden?
Zo ja, is dit regel of uitzondering?
Wilt u uw antwoorden documenteren met een zo compleet mogelijk overzicht van het aanbod van het bedoelde type in de regio Midden-Limburg over een periode van zes maanden uit het recente verleden, voorzien van de bijbehorende advertenties.
De zaak zal naar de rol worden verwezen teneinde partijen
in de gelegenheid te stellen om zich uit te laten over aantal en namen van deskundigen en de te stellen vragen. Er wordt de voorkeur aan gegeven indien partijen tot een gezamenlijke keuze van (een) deskundige(n) komen.
De Orde zal als (oorspronkelijk) eisende partij met de
betaling van het voorschot van de deskundige(n) worden belast.
in incidenteel appèl
4.10. Indien zou komen vast te staan dat de ontwikkelde woningen het predikaat 'herenhuis' verdienen, dan staat daarmee tevens vast dat het doel van de erfdienstbaarheid is bereikt. Naar de huidige normen is dan de hiervoor bedoelde bescherming van de woonomgeving van [appellant] c.s. bereikt. Een redelijke een billijke uitleg van de erfdienstbaarheid brengt met zich, dat daarnaast voor een (afzonderlijke) beoordeling van (mogelijke) aantasting van de waarde van de woning van [appellant] c.s. geen plaats is. Indien in de erfdienstbaarheid al een bescherming tegen waardedaling van de woningen van [appellant] c.s. moet worden begrepen, dan moet deze geacht worden voldoende te zijn bereikt indien sprake is van de bouw van 'herenhuizen' op het terrein. Voor een verdergaande bescherming tegen waardedaling biedt de erfdienstbaarheid naar een redelijke uitleg geen plaats.
in principaal en incidenteel appèl
4.11. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5. De uitspraak
Het hof:
op het principaal appèl
verwijst de zaak naar de rol van 8 januari 2002 voor akte aan beide zijden teneinde partijen in de gelegenheid te stellen zich uit te laten over de deskundigenbenoeming c.a. zoals in r.o. 4.9. is weergegeven;
op het principaal en incidenteel appèl
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. Bod, Kranenburg en Smeenk-Van der Weijden en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 6 december 2001.