Uitspraak
typ. JZ
rolnr. 0000442/MA
ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 'S-HERTOGENBOSCH,
tweede kamer, van 8 januari 2002,
gewezen in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
procureur: mr N.J.W.M. de Leeuw,
t e g e n
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
procureur: mr J.H.M. Erkens,
op het bij dagvaarding van 17 april 2000 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank te Maastricht tussen appellant, als gedaagde en geïntimeerde, als eiseres onder rolnummer 41650/1998 gewezen vonnis van 30 maart 2000.
---------------------------------------------------------
1. De eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar het vonnis waarvan beroep, dat zich bij de processtukken bevindt.
2. Het geding in hoger beroep
Van dit vonnis is [appellant] tijdig in hoger beroep gekomen.
Bij memorie van grieven heeft [appellant] onder overlegging van een productie vier grieven aangevoerd en geconcludeerd zoals in het petitum van de memorie van grieven nader staat omschreven.
Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en terugverwijzing van de zaak naar de rechtbank te Maastricht ter verdere behandeling.
Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en uitspraak verzocht.
3. De grieven
Voor de exacte inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1 Het gaat in deze zaak, kort samengevat, om het volgende.
- Bij schriftelijke koopovereenkomst van 3 juni 1997 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] voor f. 427.500,= een woning aan de [adres] te [woonplaats] verkocht.
- In de koopovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
"Artikel 5
1. De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het stand komen van deze overeenkomst bevindt. [...]
2. Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als in lid 6 van dit artikel omschreven, nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico.
[...]
6. Koper is voornemens het registergoed te gebruiken als woonhuis voor eigen bewoning.
Artikel 12
1. Het verkochte komt eerst voor risico van koper, zodra de notariële akte van levering is ondertekend, tenzij de feitelijke levering eerder plaatsvindt, in welk geval het risico met ingang van die dag overgaat op koper. [...]"
- Bij notariële akte van 27 augustus 1997 heeft de overdracht plaatsgevonden.
- Tussen partijen en (vervolgens) hun raadslieden is in het najaar van 1997 correspondentie ontstaan naar aanleiding van een aantal klachten van [geïntimeerde] over de woning, te weten (1) een daklekkage, (2) de tegelvloer, (3) de riolering, (4) de waterdrukmeter van de c.v.-installatie en (5) het feit dat de zolder, anders dan in de prospectus van de woning vermeld, niet beplankt was.
- Volgens [geïntimeerde] gaat het hierbij om gebreken die voor haar ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet kenbaar waren en die aan [appellant] toen wel bekend waren of bekend moesten zijn. Herstel van deze gebreken vergt volgens [geïntimeerde] een bedrag van in totaal f. 13.007,19. In deze procedure vordert zij dit bedrag, met rente en kosten.
- In het bestreden vonnis heeft de rechtbank overwogen dat onderdeel (2) van de vordering afgewezen dient te worden. Met betrekking tot de onderdelen (1), (3) en (4) heeft de rechtbank aan [geïntimeerde] een bewijsopdracht verstrekt en met betrekking tot onderdeel (5) aan [appellant].
4.2 Grief 1 richt zich tegen de weergave van een stelling van [appellant] in rechtsoverweging 3.2.2. Daarin wordt gesproken van verbouwingswerkzaamheden door [appellant], terwijl hij gedoeld heeft op verbouwingswerkzaamheden door [geïntimeerde]. [appellant] heeft gelijk; hier is sprake van een kennelijke verschrijving. De grief slaagt, maar dit heeft verder geen consequenties voor de beoordeling van het geschil.
4.3 Grief 2 betreft onderdeel (4), de waterdrukmeter van de c.v.-installatie. Volgens [appellant] heeft de rechtbank ten onrechte [geïntimeerde] te bewijzen opgedragen dat de waterdrukmeter voor de verkoop kapot was en dat [appellant] dit wist. Volgens hem had dit onderdeel van de vordering afgewezen moeten worden omdat een defecte waterdrukmeter niet de non-conformiteit oplevert waarop [geïntimeerde] haar vordering baseert.
[geïntimeerde] merkt hierover op dat door de defecte waterdrukmeter de verwarming niet werkte. Zij heeft voor f. 180,= een nieuwe meter moeten aanschaffen.
4.4 Deze grief slaagt. Ook indien zou komen vast te staan dat de waterdrukmeter voor de verkoop defect was en dat [appellant] hiervan op de hoogte was of moest zijn, betekent dat niet dat de vordering van [geïntimeerde] kan slagen. Uit hetgeen [geïntimeerde] zowel in eerste aanleg als in hoger beroep op dit punt naar voren heeft gebracht, blijkt niet dat de c.v.-installatie als zodanig op essentiële onderdelen gebrekkig was of niet kon functioneren. Het feit dat dit relatief weinig kostbare onderdeel vervangen diende te worden brengt niet mee dat gesproken kan worden van een gebrek dat aan normale bewoning in de weg staat. Ook hetgeen [geïntimeerde] overigens heeft gesteld leidt er niet toe dat onderdeel van haar vordering voor toewijzing in aanmerking komt.
4.5 Grief 3 betreft onderdeel (5), de zolder die niet beplankt bleek te zijn. Blijkens zijn toelichting op deze grief stelt [appellant] zich op het standpunt dat [geïntimeerde] zich niet op de informatie uit de prospectus kan beroepen, nu daarin is aangegeven dat de informatie geheel vrijblijvend is. Dat laatste is inderdaad het geval, maar dat betekent niet dat [geïntimeerde] niet in beginsel van de juistheid van de gegeven beschrijving zou mogen uitgaan.
[appellant] heeft verder naar voren gebracht dat het al dan niet beplankt zijn van een vliering geen invloed heeft op de vraag of een woning geschikt is voor normaal gebruik. Dit argument gaat niet op, aangezien het hier gaat om de vraag of dit onderdeel van de woning geschikt is voor normaal gebruik van dat onderdeel. Het ligt voor de hand dat een zolder die niet beplankt is minder geschikt is voor het doel waarvoor deze normaal gesproken wordt gebruikt, zoals bergruimte, dan wanneer deze wel van planken is voorzien.
[appellant] merkt verder op dat [geïntimeerde] eenvoudig had kunnen controleren of de zolder al dan niet beplankt was door deze te bekijken. Dat zij dat heeft nagelaten komt voor haar risico.
Ook dit argument gaat niet op, aangezien het luik dat toegang gaf tot de zolder bij de bezichtiging vastgeschroefd zat en er geen uiterlijk waarneembare tekenen waren dat de informatie uit de prospectus onjuist was. Iets dergelijks is in ieder geval gesteld noch gebleken.
[geïntimeerde] mocht er dus van uitgaan dat de zolder beplankt was en behoefde dit op zich niet afzonderlijk te controleren. Dit is slechts anders indien zij uit mededelingen van [appellant] had moeten afleiden dat de verstrekte informatie (wellicht) onjuist was. In dat geval had het op haar weg gelegen nader onderzoek uit te voeren, ook als dit vanwege het vastgeschroefde luik enige inspanning vergde. Dat [appellant] een dergelijke mededeling heeft gedaan, is door hem gesteld en tegenover de gemotiveerde betwisting zijdens [geïntimeerde] door de rechtbank terecht te bewijzen opgedragen.
Deze grief dient op grond van het bovenstaande te worden verworpen.
4.6 Grief 4 betreft het beroep van [appellant] op het bepaalde in artikel 5 lid 1 en Pro 12 lid 1 van de koopovereenkomst (hierboven onder 4.1 aangehaald). Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] de woning aanvaard met alle zichtbare en onzichtbare gebreken en dient zij aan te tonen dat [appellant] geen beroep toekomt op deze exoneratieclausule. De rechtbank heeft volgens [appellant] ten onrechte zijn beroep op de exoneratieclausule veronachtzaamd en daardoor ten onrechte bewijsopdrachten verstrekt met betrekking tot de onderdelen (3), (4) en (5).
4.7 Het hof kan zich in dit standpunt van [geïntimeerde] vinden, waarbij het in aanmerking neemt hetgeen hierboven reeds over de onderdelen (4) en (5) is overwogen, en het gegeven dat het bij onderdeel (3), de verzakte riolering, niet gaat om een uiterlijk waarneembaar gebrek.
Ook hetgeen [appellant] overigens heeft gesteld met betrekking tot de bepalingen van de koopovereenkomst en de notariële akte leidt er niet toe dat de vorderingen van [geïntimeerde] op genoemde onderdelen afgewezen dienen te worden. De grief wordt verworpen.
4.8 Het bovenstaande leidt tot de slotsom dat de bewijsopdracht aan [appellant] inzake onderdeel (5) en de bewijsopdrachten aan [geïntimeerde] inzake onderdeel (1), waartegen geen grief is gericht, en inzake onderdeel (3) in stand blijven, terwijl de bewijsopdracht inzake onderdeel (4) vervalt.
Het bestreden vonnis dient op dit laatste onderdeel vernietigd te worden en voor het overige bekrachtigd te worden. [appellant] dient als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij te worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. De zaak wordt terugverwezen naar de rechtbank te Maastricht teneinde deze met inachtneming van dit arrest te behandelen en af te doen.
5. De beslissing
Het hof:
vernietigt het tussenvonnis van de rechtbank te Maastricht van 30 maart 2000 (rolnummer 41650/1998) voor wat betreft het onderdeel van de vordering van [geïntimeerde] inzake de waterdrukmeter en, in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst de vordering van [geïntimeerde] met betrekking tot de waterdrukmeter af;
bekrachtigt het vonnis voor het overige;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 288,15 aan verschotten en op € 544,54 aan salaris procureur;
verwijst de zaak terug naar de rechtbank te Maastricht om deze met inachtneming van dit arrest verder te behandelen en af te doen.
Dit arrest is gewezen door mrs Rothuizen-Van Dijk, Meulenbroek en Sterk en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 8 januari 2002.