Uitspraak
typ. JZ
rolnr. C0100143/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 'S-HERTOGENBOSCH,
tweede kamer, van 29 januari 2002,
gewezen in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],
appellant,
procureur: mr J.E. Lenglet,
t e g e n
1. [geïntimeerde 1],
2. [geïntimeerde 2],
echtelieden, beiden wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],
geïntimeerden,
procureur: mr L.R.G.M. Spronken,
op het bij dagvaarding van 13 december 2000 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank te 's-Hertogenbosch tussen appellant, als eiser en geïntimeerden, als gedaagden onder rolnummer 41879/HA ZA 99-1607 gewezen vonnis van 15 september 2000.
---------------------------------------------------------
1. De eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar het vonnis waarvan beroep, dat zich bij de processtukken bevindt.
2. Het geding in hoger beroep
Van dit vonnis is [appellant] tijdig in hoger beroep gekomen.
Bij memorie van grieven heeft [appellant] vier grieven aangevoerd en geconcludeerd zoals in het petitum van de memorie van grieven nader staat omschreven.
Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde(n)] de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, onder bepaling dat [appellant] de nakosten en wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd zal zijn als hij deze kosten niet binnen veertien dagen na het in dezen te wijzen arrest zal hebben voldaan.
Vervolgens hebben partijen hun standpunten door hun raadslieden aan de hand van pleitnota's doen bepleiten.
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd en uitspraak verzocht.
3. De grieven
Voor de exacte inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1 Geen grieven zijn gericht tegen de feiten zoals in het bestreden vonnis onder 2 (behoudens punt 2.4) vastgesteld, zodat het hof hiervan ook in hoger beroep uitgaat.
4.2 Het gaat in deze zaak, kort samengevat, om het volgende.
a. Bij koopakte van 3 februari 1997 heeft [appellant] aan [geïntimeerde(n)] voor f 1.100.000,= verkocht 'een agrarisch bedrijf met schuur, ondergrond, erf en verdere aanhorigheden' aan de [adres] te [woonplaats appellant], groot 3.93.70 ha.
b. Deze overeenkomst is aangegaan onder de voorwaarde dat de koop zal zijn ontbonden als niet voor 31 december 1998 onherroepelijke vergunningen zijn verleend voor de realisering van een vleesvarkensbedrijf ter plaatse.
c. Op naam van de echtgenote van [appellant] is een bouwvergunning aangevraagd voor twee vleesvarkensstallen. Bij besluit van 11 februari 1997 van B & W van de [gemeente woonplaats appellant (hierna: de gemeente)] is de beslissing op de aanvraag aangehouden wegens strijd met het toekomstige planologische beleid voor het buitengebied. Bezwaar (B & W [gemeente] 24.6.1997), beroep (rechtbank Middelburg 7.5.1998) en hoger beroep (Raad van State 12.4.1999) hebben niet tot een ander resultaat geleid.
d. In haar uitspraak van 7 mei 1998 heeft de rechtbank te Middelburg onder meer overwogen dat niet aannemelijk was gemaakt dat ten tijde van het ter visie leggen van het ontwerp 9e herziening van het bestemmingsplan 'Buitengebied', op 6 juni 1996, ter plaatse daadwerkelijk een agrarisch bedrijf werd uitgeoefend en dat nog niet was vast te stellen of de bouwvergunning paste binnen het nieuwe bestemmingsplan.
e. Aangezien de gevraagde vergunningen niet voor de overeengekomen datum waren verleend, is de onder a. bedoelde eerste koopovereenkomst ontbonden.
f. Met betrekking tot hetzelfde registergoed hebben partijen op 3 februari 1997 een tweede koopovereenkomst gesloten, waarbij de koopsom bij het ontbreken van de vergunningen werd bepaald op f 400.000,=. Levering zou uiterlijk 31 januari 1999 plaatsvinden.
g. Op 22 januari 1999 heeft [geïntimeerde(n)] [appellant] gesommeerd om bewijsstukken te sturen waaruit blijkt dat deze een agrarisch bouwblok zal leveren.
h. Op 28 januari 1999 heeft [geïntimeerde(n)] de notaris laten weten zijn medewerking aan de levering van het registergoed op te schorten totdat [appellant] duidelijkheid en zekerheid verschaft zou hebben over het agrarisch bouwblok hierop.
i. Bij brief van 10 mei 1999 heeft [geïntimeerde(n)] de tweede koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.
4.3 In deze procedure stelt [appellant] dat [geïntimeerde(n)] de tweede koopovereenkomst ten onrechte heeft ontbonden en vordert hij, kort gezegd, veroordeling van [geïntimeerde(n)] om mee te werken aan het transport van het registergoed en betaling van de koopsom van f 400.000,= met rente, boete en schadevergoeding.
[geïntimeerde(n)] stelt hier tegenover dat [appellant] toerekenbaar tekort geschoten is doordat hij geen agrarisch bouwblok kan leveren en doordat hij aan [geïntimeerde(n)] niet tijdig informatie heeft verschaft over de kwaliteit van het registergoed.
Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] afgewezen.
4.4 Grief I richt zich tegen punt 2.4 van de door de rechtbank vastgestelde feiten. Het hof heeft dit punt hierboven in 4.2 onder e verbeterd. Tot vernietiging van het vonnis leidt dit niet.
4.5 De overige grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Hierbij gaat het allereerst om de inhoud van de tweede overeenkomst en de vraag of [appellant] in staat was deze na te komen.
Partijen zijn het in zoverre eens dat deze overeenkomst inhield dat [appellant] aan [geïntimeerde(n)] diende te leveren een agrarisch bedrijf met een bouwvlak van 100 bij 100 meter (inl. dagv. 16/c.v.a. 7).
Volgens [appellant] heeft het feit dat op 25 november 1987 een bouwvergunning voor een loods van ca. 450 m² is verleend, een bouwvlak van 100 bij 100 meter doen ontstaan. Ter plaatse werd volgens hem op 6 juni 1996 een agrarisch bedrijf uitgeoefend en tot op heden voortgezet.
Volgens [geïntimeerde(n)] houdt het enkele feit van de bouwvergunning in 1987 niet in dat er sprake is van een bouwvlak. De uitspraak van de Raad van State van 12 april 1999, waarbij de uitspraak van de rechtbank te Middelburg werd bevestigd, brengt volgens hem mee dat ook in de onderhavige procedure vaststaat dat [appellant] nooit een agrarisch bedrijf op het verkochte registergoed heeft uitgeoefend en dat hij daarom geen agrarisch bedrijf met bouwvlak kan leveren.
4.6 Het hof overweegt hierover het volgende. De tweede koopovereenkomst dient door [geïntimeerde(n)] nagekomen te worden, tenzij komt vast te staan dat hij deze terecht heeft ontbonden. Op [geïntimeerde(n)] rust dan ook de bewijslast van zijn verweer dat [appellant] niet in staat was zijn verplichtingen uit deze overeenkomst na te komen. De uitspraken waar [geïntimeerde(n)] in dit verband op wijst betreffen de vraag of de gemeente de beslissing op de aanvraag voor een bouwvergunning al dan niet terecht had aangehouden en betreffen niet rechtstreeks de vragen die in de onderhavige procedure aan de orde zijn. Echter, het gegeven dat de gemeente - blijkens de aangehaalde uitspraken terecht - de gevraagde bouwvergunning nog steeds niet heeft verleend maakt voorshands aannemelijk dat in het geheel geen bouwvlak aanwezig is. Daarmee is eveneens voorshands aannemelijk dat [appellant] op 31 januari 1999 niet in staat was een agrarisch bedrijf met een bouwvlak van 100 bij 100 meter te leveren, behoudens tegenbewijs van de kant van [appellant]. Dit tegenbewijs is door [appellant] tot dusver niet geleverd, zodat het hof hem hiertoe zal toelaten.
4.7 Op de overige kwesties, waaronder het verweer van [geïntimeerde(n)] dat [appellant] tekort geschoten is in zijn verplichting tot het verschaffen van informatie, komt het zonodig na deze bewijslevering terug. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5. De beslissing
Het hof:
laat [appellant] toe te bewijzen dat hij op 31 januari 1999 in staat was aan [geïntimeerde(n)] een agrarisch bedrijf met een bouwvlak van 100 bij 100 meter aan de [adres] te [woonplaats appellant] te leveren;
bepaalt, voor het geval [appellant] bewijs wenst te leveren door middel van getuigen, dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden ten overstaan van mr B.A. Meulenbroek als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch;
verwijst de zaak naar de rolzitting van 12 februari 2002 voor opgave van de verhinderdata van partijen zelf, hun raadslieden en de getuige(n) op donderdagen in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;
bepaalt dat de procureur van [appellant] bij zijn opgave op genoemde rolzitting een fotokopie van het procesdossier zal meezenden;
bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde rolzitting dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;
bepaalt dat de procureur van [appellant] tenminste 7 dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de griffier;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs Rothuizen-van Dijk, Meulenbroek en Van Wechem en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 29 januari 2002.