Uitspraak
typ. GH
rolnr. C0001112/BR
ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH,
tweede kamer, van 16 april 2002,
gewezen in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats],
appellant,
procureur: mr J.E. Benner,
t e g e n
1. [geïntimeerde 1],
2. [geïntimeerde 2],
3. [geïntimeerde 3],
4. [geïntimeerde 4],
allen wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
procureur: mr J.B. Kin,
op het bij dagvaarding van 20 november 2000 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank te Breda tussen appellant, [appellant], als gedaagde en geïntimeerden, in enkelvoud: [geïntimeerde], als eisers onder rolnummer 77418/HA ZA 99-1718 gewezen eindvonnis van 22 augustus 2000 en herstelvonnis van 19 september 2000.
1. De eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de vonnissen waarvan beroep, die zich bij de processtukken bevinden.
2. Het geding in hoger beroep
Van deze vonnissen is [appellant] tijdig in hoger beroep gekomen.
Bij memorie van grieven heeft hij onder overlegging van een productie zeven grieven aangevoerd en geconcludeerd zoals in het petitum van de memorie van grieven nader staat omschreven.
Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] onder overlegging van drie producties de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.
Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en uitspraak verzocht.
3. De grieven
Voor de exacte inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1 Geen grieven zijn gericht tegen de feiten zoals in het eindvonnis van 22 augustus 2000 onder 3.1 vastge-steld, zodat het hof hiervan ook in hoger beroep uitgaat.
4.2 Het gaat in deze zaak, kort samengevat, om het volgende.
a. [geïntimeerde] heeft bij schriftelijke koopovereenkomst van 29 april 1999 van [appellant] een woonhuis met erf, garage en andere opstallen gekocht. Daaraan voorafgaand heeft [geïntimeerde] de woning twee maal bezich-tigd en bij beide gelegenheden aan [appellant] gevraagd of er asbest aanwezig was. Daarop heeft [appellant] steeds geantwoord dat dat niet het geval was (volgens [geïntimeerde]) dan wel dat er voor zover hem bekend geen asbest aanwezig was (volgens [appellant]).
b. In de aanbieding van de woning wordt melding ge-maakt van mogelijkheid van meerdere slaapkamers op de zolderruimte. Bij de bezichtigingen is aan de orde geweest dat [geïntimeerde] van deze mogelijkheid gebruik wilde maken. Tevens wordt hierin melding gemaakt van een royale tuin en een uitstekende geschiktheid voor tuin- en/of paardenliefhebbers.
c. De koopovereenkomst bevat in artikel 8 en in artikel 10 sub c, voor zover thans van belang, het volgende:
Artikel 8:
"Het object zal bij de eigendomsoverdracht of
-indien eerder- bij de feitelijke levering, de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens het object als volgt te gebruiken: uitsluitend als woonhuis met garage en stallen.
De verkoper staat niet in voor:
. andere eigenschappen dan die voor een normaal
gebruik nodig zijn;
. aan koper kenbare gebreken op het moment van
het sluiten van deze overeenkomst;
. hem onbekende onzichtbare gebreken."
Artikel 10 sub c:
"[De verkoper verklaart] niet bekend te zijn met verontreinigingen van het object die nadelig zijn voor het in artikel 8 omschreven gebruik door de koper, of die leiden of zouden kunnen leiden tot een verplichting tot sanering, het vergoeden van schade, of het nemen van andere maatregelen."
d. In verband met een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst is in opdracht van [appellant] door [deskundige A] een bouwtechnisch rapport d.d. 29 mei 1999 opgemaakt. Hierin is onder meer vermeld dat volgens [appellant] geen milieu schadelijke of belastende zaken als bodemverontreiniging en asbest aanwezig zijn en dat dergelijke zaken door [deskundige A] niet zijn geconstateerd.
e. Op 1 juni 1999 heeft het transport plaatsgevonden.
f. Kort daarop werd [geïntimeerde] door een aannemer, die in verband de voorgenomen verbouwing in de woning kwam, gewezen op asbesthoudend dakmateriaal en door een buurman op de aanwezigheid van stukgehakte golfplaten in de tuin. Met deze buurman had [appellant] in 1996 bij de bouw van een schutting enkele golfplaten kapotgemaakt en de restanten daarvan in de grond gebracht.
g. Uit onderzoek is vervolgens gebleken dat in de woning asbesthoudend dakbeschot (plaatmateriaal) aanwezig was en dat in de tuin stukken asbesthoudend materiaal (golfplaat) voorkwamen.
h. [geïntimeerde] heeft [appellant] aansprakelijk gesteld voor de aanwezigheid van asbest; deze heeft geweigerd aansprakelijkheid te erkennen.
4.3 In deze procedure vordert [geïntimeerde], kort gezegd, veroordeling van [appellant] tot uitvoering van een aantal maatregelen (onderzoek, sanering, garantieverklaring, herstel) en vergoeding van onderzoekskosten met betrekking tot het asbest en kosten van herstel en onderzoek met betrekking tot enkele andere gebreken.
Bij eindvonnis van 22 augustus 2000 heeft de rechtbank de vorderingen van [geïntimeerde] grotendeels toegewezen. Bij herstelvonnis van 19 september 2000 heeft de rechtbank vier vergissingen hersteld die in het eindvonnis voorkwamen. De rechtbank is veronderstellenderwijs uitgegaan van de verklaring over de aanwezigheid van asbest, hierboven onder a. bedoeld, als door [appellant] gesteld.
Het hoger beroep betreft de toewijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] met betrekking tot het asbest.
4.4 [geïntimeerde] stelt zich onder meer op het standpunt dat [appellant] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst doordat hetgeen [appellant] heeft geleverd niet aan die overeenkomst beantwoordt. Volgens [geïntimeerde] bezit het verkochte niet de eigenschappen die voor een normaal gebruik ervan nodig zijn (artikel 7:17 BW). De aanwezigheid van asbesthoudend materiaal in de woning en in de tuin staat volgens hem aan normaal gebruik in de weg.
[appellant] betwist een en ander.
4.5 Het hof overweegt hierover het volgende. Op grond van de bestemming van het verkochte als woning en de hier-boven onder 4.2 sub b vermelde omstandigheden is in dit geval als normaal gebruik ervan te beschouwen het bewonen van de woning, met de mogelijkheid de zolderruimte zonder het treffen van bijzondere veiligheidsmaatregelen tot meerdere slaapkamers te verbouwen, en het gebruiken van de tuin met inbegrip van het uitvoeren van werkzaamheden die bij tuinieren zoal te pas komen: spitten, planten, schoffelen en dergelijke.
4.6 In het eindvonnis heeft de rechtbank onder 3.3 onbe-streden vastgesteld dat ten tijde van de levering in de woning (dakbeschot) en in de tuin (in golfplaatdelen) asbesthoudend materiaal aanwezig was. Naar het oordeel van het hof staat zowel het een als het ander in de weg aan het normaal gebruik van het verkochte zoals hierboven omschreven, en wel om de volgende redenen.
4.7 Met de rechtbank (r.o. 3.5) is het hof van oordeel dat de aanwezigheid van asbest in de tuin aan normaal gebruik in de weg staat, omdat contact met asbesthoudende deeltjes gevaarlijk kan zijn voor de gezondheid. De rap-portage van de sanering die [appellant] naar aanleiding van het vonnis heeft doen uitvoeren (door hem overgelegd bij memorie van grieven) bevestigt de noodzaak van die sanering en het gevaar van het aangetroffen asbest.
4.8 Wat betreft het asbesthoudend dakbeschot heeft [appellant] opgemerkt dat dit op zich geen risico inhoudt en dus niet in de weg staat aan normaal gebruik.
Het hof kan zich in dit standpunt niet vinden. Uit het rapport van Search Milieu BV van 2 september 1999 (prod. 8 c.v.e.) blijkt dat het materiaal niet bewerkt mag wor-den en bij uitvoering van de geplande verbouwing onder de wettelijk vereiste condities zal moeten worden verwij-derd. Aangezien [geïntimeerde] mocht verwachten dat de woning bij levering geschikt zou zijn voor de uitvoering van de verbouwing zonder dat daarvoor dergelijke bijzondere maatregelen genomen behoefden te worden, geldt ook voor de aanwezigheid van het asbesthoudend dakbeschot dat dit in de weg staat aan normaal gebruik als tussen partijen overeengekomen.
4.9 Het bovenstaande houdt in dat er sprake is van een tekortkoming van [appellant] in de nakoming van de koopovereenkomst.
Volgens [appellant] is er evenwel geen sprake van een toerekenbare tekortkoming omdat hij niet op de hoogte was van de aanwezigheid van asbest en omdat hij niet heeft gegarandeerd dat er geen asbest aanwezig zou zijn (m.v.g. punt 33). [appellant] beroept zich hiermee kennelijk op overmacht overeenkomstig het bepaalde in de artikelen 6:74 en 6:75 BW.
Dit beroep gaat evenwel niet op aangezien [appellant] in artikel 8 van de koopovereenkomst (hierboven onder 4.2 sub c aangehaald) heeft gegarandeerd dat het verkochte de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn. De aanwezigheid van asbesthoudend materiaal in de woning en in de tuin staat daaraan, zoals gezegd, in de weg zodat [appellant] geen beroep op overmacht toekomt.
4.10 [appellant] heeft in dit verband gewezen op artikel 8 in samenhang met artikel 10 sub c van de koopovereenkomst (eveneens hierboven onder 4.2 sub c aangehaald).
Deze bepalingen leiden er niet toe dat [appellant] niet aansprakelijk zou zijn voor de aanwezigheid van asbesthoudend materiaal in de woning en in de tuin waarvan hierboven is vastgesteld dat het aan normaal gebruik van het verkochte in de weg staat. Voorop staat de conformiteitsgarantie die in de eerste alinea van artikel 8 is opgenomen. Aan die garantie doet hetgeen verder in artikel 8 of in artikel 10 sub c is opgenomen, geen afbreuk. Hierdoor wordt immers verduidelijkt dat de garantie niet verder strekt dan de aanwezigheid van die eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn; de strekking ervan is niet de garantie ten aanzien van die eigenschappen zodanig te beperken dat [appellant] niet aansprakelijk zou zijn voor het ontbreken daarvan.
In ieder geval is niet zonder meer uit de formulering van artikel 8 op te maken dat ten aanzien van die eigenschap-pen de conformiteitsgarantie in de eerste alinea niet zou gelden voor de afwezigheid van gebreken die aan de ver-koper onbekend zijn, zoals [appellant] meent (m.v.g. punt 39), terwijl ook hetgeen [appellant] verder naar voren heeft gebracht geen steun biedt voor zijn standpunt.
4.11 Voor de vraag of aan [geïntimeerde] een beroep toekomt op non-conformiteit (de subsidiaire grondslag voor de vorderingen ten aanzien van het asbest, zoals behandeld door de rechtbank) is verder van belang in hoeverre partijen hebben voldaan aan hun onderzoeksplicht c.q. mededelingsplicht. Hierbij wordt er veronderstellenderwijs van uitgegaan dat [appellant] tegenover [geïntimeerde] desgevraagd niet meer heeft verklaard dan dat voor zover hij wist geen asbest aanwezig was; daarnaast is van belang hetgeen in het rapport van [deskundige A] is vermeld (hierboven in rechtsoverweging 4.2 onder d. weergegeven). Het hof stelt vast dat door of namens [appellant] niet is gewezen op de mogelijke aanwezigheid van asbest. [appellant] heeft gesteld dat de aanwezigheid van asbest hem onbekend was, maar door hem is niets gesteld waaruit kan worden afgeleid dat hij er ook van uit mocht gaan dat er inderdaad geen asbest was. Wanneer een koper, zoals in dit geval, bij beide bezichtigingen die voorafgaande aan de verkoop hebben plaatsgevonden, naar de aanwezigheid van asbest informeert, ligt het op de weg van de verkoper om niet alleen aan te geven dat zulks hem niet bekend is (indien dat het geval is), maar tevens om aan te geven in hoever-re er aanleiding is om met de eventuele aanwezigheid van asbest rekening te houden.
4.12 In dit geval bracht het bouwjaar van de woning, rond 1960, mee dat het niet op voorhand uit te sluiten was dat in de woning asbest was verwerkt; dit gegeven was aan [appellant] bekend, terwijl hij uit de herhaalde vraagstelling van [geïntimeerde] kon opmaken dat deze daar niet van op de hoogte was. In ieder geval diende deze herhaalde specifieke vraagstelling voor hem aanleiding te zijn het risico van de aanwezigheid van asbest, ook indien hij niet wist of er daadwerkelijk asbest verwerkt was, ter sprake te brengen en [geïntimeerde] daardoor het aanknopingspunt te bieden hiernaar desgewenst nader onderzoek te verrichten. Wanneer deze dat onderzoek vervolgens zou hebben nagelaten, zou hij niet hebben voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Nu [geïntimeerde] uitdrukkelijk naar de aanwezigheid van asbest heeft geïnformeerd en [appellant] heeft volstaan met het meedelen dat hem dat onbekend was, heeft [geïntimeerde] wel voldaan aan zijn onderzoeksplicht en [appellant] niet voldaan aan zijn mededelingsplicht.
4.13 Hetzelfde geldt met betrekking tot het asbest in de tuin. Ook indien [appellant] niet had geweten dat de golfplaten die hij in 1996 had kapot gemaakt en in de tuin gebracht, asbest bevatten, had hij [geïntimeerde] hierover moeten informeren, aangezien golfplaten, zoals ten tijde van de verkoop algemeen bekend was, vaak asbest bevatten, zodat het risico reëel was dat dat ook bij deze golfplaten het geval was.
4.14 Op grond van bovenstaande overwegingen komt het hof tot dezelfde slotsom als de rechtbank, namelijk dat het subsidiaire beroep van [geïntimeerde] op non-conformiteit als bedoeld in artikel 7:17 BW slaagt en dat de daarmee samenhangende vorderingen voor toewijzing in aanmerking komen. Dit brengt mee dat de grieven 1 tot en met 6 die hierop betrekking hebben, worden verworpen.
4.15 Grief 7 houdt in dat de rechtbank niet heeft bepaald of onder het verwijderen van het asbest, waartoe [appellant] is veroordeeld, ook bijkomende werkzaamheden vallen (ontruimen van zolder en tuin). Deze komen volgens hem niet voor zijn rekening. In zijn memorie van antwoord merkt [geïntimeerde] hierover op dat hij zelf de zolder en de tuin heeft ontruimd. Wat hier verder ook van zij, gesteld noch gebleken is dat [appellant] terzake daadwerkelijk kosten heeft gemaakt, zodat de vraag of deze al dan niet binnen de gegeven veroordeling vallen relevantie mist. Ook deze grief wordt verworpen.
4.16 Nu alle grieven zijn verworpen dienen de beroepen vonnissen bekrachtigd te worden.
Voor het overige zijn door [appellant] geen feiten of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel leiden, zodat zijn in algemene termen gestelde bewijsaanbod als niet relevant gepasseerd dient te worden.
[appellant] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
5. De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het eindvonnis van 22 augustus 2000 en het herstelvonnis van 19 september 2000 van de rechtbank te Breda (rolnummer 77418/HA ZA 99-1718) waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 288,15 en op € 772,= aan salaris procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs Rothuizen-Van Dijk, Meulenbroek en Sterk en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 16 april 2002.