Uitspraak
BESCHIKKING VAN HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH,
zesde kamer, van 30 oktober 2002,
gewezen in de zaak van:
[verhuurster],
wonende te X (Duitsland),
appellante in principaal appel,
geïntimeerde in incidenteel appel,
hierna te noemen: verhuurster,
procureur: mr. J.H.M. Erkens,
tegen:
[huurder],
wonende te Y, gemeente Z,
geïntimeerde in principaal appel,
appellant in incidenteel appel,
hierna te noemen: huurder,
procureur: mr. Ph.C.M. van der Ven,
op het hoger beroep tegen de beschikking van de rechtbank te Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen d.d. 19 maart 2002, gegeven tussen huurder als verzoeker en verhuurster als verweerster.
1. Het geding in eerste aanleg (zaak/rolnr.98868 ej 01-3336)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde beschikking.
2. Het geding in hoger beroep
Bij beroepschrift, dat ter griffie van het hof is binnengekomen op 29 mei 2002, heeft verhuurster één grief aangevoerd tegen voormelde beschikking. Zij verzoekt het hof (samengevat) de beschikking waarvan beroep te vernietigen en primair voor recht te verklaren dat op de onderhavige procedure de artikelen van de Huurwet van toepassing zijn en het verzoek tot vaststelling van een ontruimingstermijn af te wijzen; subsidiair verzoekt verhuurster, voor het geval een ontruimingstermijn wordt vastgesteld, dat huurder wordt veroordeeld tot betaling van een huurprijs (het hof begrijpt: een gebruiksvergoeding) van f. 3.000,-/ €€€1.361,34 per maand.
Bij verweerschrift, dat is binnengekomen ter griffie op 15 juli 2002, heeft huurder de grief bestreden en in voorwaardelijk incidenteel appèl twee grieven aangevoerd, en geconcludeerd tot bekrachtiging van de beschikking waarvan beroep, althans tot vaststelling dat de wettelijke bepalingen van de titel "woonruimte" van het BW van toepassing zijn.
Verhuurster heeft een verweerschrift in het incidenteel appèl ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 18 september 2002, waarbij aanwezig waren: de advocaat van verhuurster alsmede huurder en zijn advocaat.
Het hof heeft verder acht geslagen op:
- de producties bij het beroepschrift;
- het proces-verbaal van de zitting in eerste aanleg d.d. 8 november 2001;
- een brief van de procureur van verhuurster d.d 7 oktober 2002.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar het beroepschrift en het verweerschrift, tevens incidenteel appèl.
4. De beoordeling
in het principaal en in het incidenteel appèl
4.1. Tussen partijen staat, als enerzijds gesteld en anderzijds niet, dan wel onvoldoende weersproken, het volgende vast:
- verhuurster heeft ingaande 1 juni 1988 de woning [straat] te X, gemeente Y, verhuurd aan de toenmalige echtgenote van huurder, mevrouw Van E.;
- het echtpaar Van E. heeft de woning gezamenlijk bewoond tot 1990. In dat jaar is mevr. Van E.(met de kinderen) uit de woning vertrokken;
- door huurder werd in die tijd reeds een bordeel in de woning geëxploiteerd;
- omdat verhuurster het met dat gebruik niet eens was heeft zij in 1991 bij de kantonrechter in Heerlen de ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd. Die vordering is in 1993 toegewezen. Nadien zijn partijen overeengekomen de huur te continueren, met dien verstande dat de huurprijs met ingang van 1 augustus 1993 is verhoogd tot f. 2.000,- per maand;
- bij aangetekende brief met bericht van ontvangst d.d. 15 juni 2001 heeft verhuurster aan huurder met ingang van 1 juli 2001 de huur opgezegd omdat huurder niet akkoord zou zijn gegaan met verhoging van de huurprijs en omdat hij bij herhaling de huurtermijnen niet tijdig zou hebben voldaan. Tevens is bij deze brief de ontruiming aangezegd tegen 1 augustus 2001.
4.2. Op 28 september 2001 heeft huurder zich gewend tot de kantonrechter te Heerlen met het verzoek, primair om hem niet-ontvankelijk te verklaren omdat er sprake is van een nietige opzegging wegens strijd met (zo begrijpt het hof) art. 7A:1623b BW, subsidiair tot verlenging van de ontruimingstermijn met een jaar.
Nadat verhuurster hiertegen verweer had gevoerd, heeft de kantonrechter bij beschikking van 19 maart 2002 huurder in zijn verzoek niet-ontvankelijk verklaard omdat, naar het oordeel van de kantonrechter, op de huurbeëindiging de artikelen 7A: 1624 e.v. BW van toepassing zijn, nu het gehuurde in overwegende mate in gebruik is als bordeel; de kantonrechter is van oordeel dat een bordeel als bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7A: 1624 BW moet worden aangemerkt.
4.3. De grief in hoger beroep van verhuurster komt erop neer dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat het gehuurde in overwegende mate in gebruik is als bedrijfsruimte in de zin van 7A:1624 BW. Volgens verhuurster is er in het onderhavige geval geen sprake van bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW, maar van bedrijfsruimte in de zin van de Huurwet.
Zij verzoekt primair (zakelijk weergegeven) dat het hof voor recht zal verklaren dat haar standpunt juist is en tevens het verzoek tot vaststelling van een ontruimingstermijn af te wijzen. Subsidiair verzoekt zij, voor het geval de ontruimingstermijn wordt verlengd, een vergoeding vast te stellen van f. 3.000,-/€ 1.361,34 per maand.
4.4. Huurder stelt zich ook in hoger beroep op het standpunt dat met betrekking tot het gehuurde de woonruimtebepalingen in de art. 7A:1623a e.v. BW (huurder spreekt steeds over 7A:1623 e.v. BW, maar het hof neemt aan dat dit een vergissing is) van toepassing zijn en dat de verwijzing door de kantonrechter naar art. 7A:1624 e.v. BW een tikfout moet zijn. Voor het geval het hof daar anders over denkt, heeft huurder incidentele grieven tegen de beschikking van de kantonrechter aangevoerd, die er samengevat op neerkomen dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft geoordeeld dat in casu sprake is van woonruimte in de zin van de art. 7A:1623a e.v. BW.
4.5. Het hof concludeert uit hetgeen door partijen over en weer is verklaard dat hen ten aanzien van de bestemming van het gehuurde voor ogen stond -in ieder geval na de ontbindingsprocedure en de hernieuwde overeenkomst in 1993- dat het gehuurde gedeeltelijk zou worden gebruikt als woonruimte en gedeeltelijk als bedrijfsruimte, te weten een bordeel.
Geen overeenstemming bestaat over de vraag of het bordeel al dan niet moet worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van de Huurwet.
4.6. Voor het antwoord op laatstbedoelde vraag is bepalend of het bordeel aangemerkt moet worden als bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW; indien die vraag ontkennend wordt beantwoord, is in beginsel de Huurwet van toepassing.
In het tweede lid van art. 7A:1624 BW is bepaald (voorzover hier relevant) dat onder bedrijfsruimte in de zin van dat artikel moet worden verstaan een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, van een restaurant- of cafébedrijf, van een afhaal-en besteldienst of kleinhandelsbedrijf.
Blijkens de parlementaire geschiedenis heeft de wetgever in deze opsomming tot uitdrukking willen brengen dat toepassing van de regeling in art. 7A:1624 e.v. BW beperkt blijft tot die categorieën bedrijvigheid die in verband met klantrayon en goodwill enerzijds en inrichting en investeringen anderzijds, meer in het bijzonder plaatsgebonden zijn.
Het onderhavige bordeel bestaat, blijkens de niet weersproken toelichting van huurder ter terechtzitting, in hoofdzaak uit een aantal kamers waar de verschillende in het bedrijf werkzame dames hun klanten ontvangen; op de begane grond bevinden zich een -bij het bedrijf horende- badkamer, een tweetal wachtkamers en een woonkamer, waar de verschillende dames, al dan niet met klant, een drankje kunnen drinken.
Naar het oordeel van het hof kan nóch uit de tekst van art. 7A:1624 lid 2 BW, nóch uit de strekking van deze bepaling worden afgeleid dat een bordeel als het onderhavige als bedrijfsruimte in de zin van de hier bedoelde BW-bepaling moet worden aangemerkt.
Dit betekent dat ten aanzien van de onderhavige bedrijfsruimte in beginsel de Huurwet van toepassing is.
4.7. Een volgende vraag is of ten aanzien van de beëindiging van de onderhavige huurovereenkomst de bepalingen van de Huurwet dan wel de artikelen 7A:1623a e.v. BW van toepassing zijn, nu het gehuurde als één geheel moet worden beschouwd en verhuurd is met een dubbele bestemming, te weten woonruimte en bedrijfsruimte in de zin van de Huurwet.
4.8. De Hoge Raad heeft in een vergelijkbare zaak (HR 5 nov. 1993, NJ 94228) overwogen:
Voor de beantwoording van deze vraag bevat de wet geen maatstaf. Weliswaar bepaalt art. 3 lid 6 Huurwet Pro dat voor de toepassing van dat artikel als woning wordt aangemerkt "(...) een andere gebouwde onroerende zaak, waarvan meer dan 60 ten honderd van het totale vloeroppervlak behoort tot een niet zelfstandige woning (...)", doch deze bepaling heeft voor het antwoord op de hier aan de orde zijnde vraag geen betekenis meer sedert door de invoering van de HPW de Huurwet nog slechts van toepassing is op niet onder het regime van art. 1624 e.v. vallende bedrijfsruimte en niet meer tevens op woonruimte. Het ligt voor de hand en strookt met een wetstoepassing die recht doet wedervaren aan het dwingende karakter van de HPW en van de regeling vervat in de art. 7A:1623a-1623o, om het gehuurde slechts dan niet in zijn geheel als woonruimte aan te merken indien het, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is (...); bij deze afweging komt in het bijzonder betekenis toe aan het oppervlak en het aantal vertrekken.
4.9. Blijkens hetgeen huurder hieromtrent ter terechtzitting in hoger beroep onweersproken heeft verklaard,
is slechts de zolderverdieping bij hem als woonruimte in gebruik. Het gaat hierbij om één ruimte met een keukenblok en een slaapbank. De zolder heeft een afgeschotte bergruimte die dienst doet als kastruimte.
De rest van het gehuurde: de kelder (waar zich drie kamers bevinden), de begane grond en de eerste verdieping, worden ten behoeve van het bedrijf gebruikt, met dien verstande dat huurder, als hij in het gehuurde is, mede gebruik maakt van het toilet en de badkamer.
4.10. Huurder heeft ter terechtzitting in hoger beroep verklaard dat het feitelijk gebruik in overeenstemming is met hetgeen hem voor ogen stond bij het aangaan van de hernieuwde huurovereenkomst in 1993 en tevens in overeenstemming is met hetgeen hij toen met verhuurster heeft afgesproken.
Verhuurster heeft die stellingen weliswaar in zoverre bestreden dat zij omtrent het feitelijk gebruik stelt dat de woonruimte op zolder niet of nauwelijks door huurder wordt gebruikt en dat haar in 1993 voor ogen stond dat een geringer deel van het gehuurde als bordeel zou worden gebruikt, maar het hof leidt uit hetgeen over en weer is verklaard en uit de feitelijke inrichting af dat het gehuurde in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is.
Dit betekent dat voor de beoordeling van het onderhavige geschil niet art. 7A:1623a e.v. BW van toepassing is, maar hoofdstuk VIA van de Huurwet.
4.11. Het voorgaande brengt mee dat de beslissing van de kantonrechter niet in stand kan blijven.
Huurder is ontvankelijk in zijn verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn. Het hof ziet aanleiding, mede gelet op het tijdsverloop, deze termijn te verlengen met een jaar, tot 1 oktober 2002.
4.12. Verhuurster heeft in haar beroepschrift verzocht om ingeval van verlenging van de ontruimingstermijn een vergoeding vast te stellen van f. 3.000,-/€ 1.361,34 per maand.
Ter terechtzitting in hoger beroep heeft de raadsvrouwe van verhuurster verklaard dat verhuurster in ieder geval als vergoeding wil ontvangen: de lopende huurprijs van
f. 2.000,- per maand, vermeerderd met de extra premie opstalverzekering, (afgerond) f. 540,- per maand bedragende.
Huurder heeft verklaard zich hiermee te kunnen verenigen, met dien verstande dat hij heeft gewezen op het feit dat hij een tegenvordering op verhuurster heeft en dat hij, mede als gevolg van het feit dat zijn bedrijf enige tijd heeft stil gelegen, in financiële problemen zit.
Het hof leidt uit het over en weer verklaarde af dat partijen het eens zijn over een vergoeding van f. 2.540,- (afgerond € 1.150,-) per maand gedurende de hier bedoelde periode van verlenging van de ontruimingstermijn.
4.13. Het hof ziet aanleiding de proceskosten in hoger beroep te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten dient te dragen.
4.14. Op grond van het hiervoor overwogene dient als volgt te worden beslist.
5. De uitspraak
Het hof:
op het principaal en incidenteel appel
vernietigt de beschikking van de kantonrechter te Heerlen d.d. 19 maart 2002, waarvan beroep, behoudens voor wat betreft de proceskosten en in zoverre opnieuw rechtdoende:
verklaart voor recht dat op de onderhavige procedure hoofdstuk VIA van de Huurwet van toepassing is;
verlengt de termijn als bedoeld in art. 28c Huurwet met een jaar, tot 1 oktober 2002;
stelt vast dat de som die de gewezen huurder verplicht is te betalen als vergoeding voor het genot van de woning Kastanjelaan 184 te Hoensbroek, gemeente Heerlen, gedurende de verlengingstermijn € 1.150,- bedraagt;
compenseert de proceskosten in hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten zal dragen;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Deze beschikking is gegeven door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en De Wolff en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 30 oktober 2002.