Uitspraak
typ. JS
rolnr. C0100320/RO
ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH,
eerste kamer, van 16 juli 2002,
gewezen in de zaak van:
[APPELLANT],
wonende te [woonplaats],
appellant,
procureur: mr. J.H.M. Erkens,
tegen:
[GEÏNTIMEERDE],
wonende te [woonplaats],
geintimeerde,
procureur: mr. P. van de Ven,
op het hoger beroep van appellant ([appellant]) tegen het vonnis van de rechtbank te Roermond van 7 december 2000, onder rolnr. 23797/HA ZA 97-977 gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, verweerder in reconventie en geïntimeerde ([geïntimeerde]) als gedaagde in conventie, eiser in reconventie.
1. Het geding in eerste aanleg
De rechtbank heeft bij tussenvonnis van 20 juli 2000 in conventie en reconventie een comparitie van partijen gelast tot het geven van inlichtingen en het beproeven van een minnelijke regeling. Bij eindvonnis van 7 december 2000 zijn in conventie de vorderingen van [appellant] afgewezen en is in reconventie [appellant] veroordeeld tot betaling van f 32.000,-- met rente, met veroordeling van [appellant] in conventie en reconventie in de proceskosten.
2. Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij exploot van 22 februari 2001 tijdig van het vonnis van 7 december 2000 in beroep gekomen.
Bij memorie van grieven heeft hij daartegen zes grieven aangevoerd, met conclusie dat het hof het vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [appellant] zal toewijzen en de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties.
[geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord de grieven bestreden en geconcludeerd dat het hof de beide vonnissen van de rechtbank zal bekrachtigen met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep.
Vervolgens is de zaak mondeling ter zitting van het hof van 7 mei 2002 bepleit, waarbij voor [appellant] het woord is gevoerd door mr. Offermans en voor [geïntimeerde] door mr. Guzik, beide aan de hand van pleitnotities die deel uitmaken van het dossier.
Tenslotte hebben partijen de stukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
De grieven 1, 2 en 3 hebben betrekking op het door [appellant] aan zijn vordering ten grondslag gelegde bedrog en luiden, zakelijk weergegeven, dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat [appellant] bij het sluiten van de overeenkomst op 3 maart 1997 op de hoogte had kunnen zijn van het feit dat de gemeente de grond aan de [perceel 1] niet aan hem zou willen verkopen, dat de rechtbank ten onrechte geen gevolgen heeft verbonden aan de mededeling van [geïntimeerde] over het vervallen van het aanbod van compensatiegrond per 31 december 1996 en over de telefonische mededelingen van wethouder [wethouder] op 1 maart 1997, en dat de rechtbank ten onrechte de overeenkomst van partijen uit november 1996 buiten beschouwing laat.
In de grieven 4 en 5 klaagt [appellant] erover dat de rechtbank zijn beroep op dwaling resp. zijn vordering tot ontbinding van de overeenkomst wegens wanprestatie heeft afgewezen.
Grief 6 tenslotte betreft de reconventionele vordering van [geïntimeerde] en houdt in dat de rechtbank ten onrechte [appellant] heeft veroordeeld tot betaling van f 32.000,- met rente.
4. De beoordeling van het geschil
4.1. Het hoger beroep van [appellant] richt zich alleen tegen het eindvonnis van 7 december 2000, zodat het tussenvonnis van 20 juli 2000 het hof in beginsel tot uitgangspunt strekt.
Het hof gaat mitsdien ook uit van de door de rechtbank op bladzijde 2 en 3 van dit vonnis vastgestelde feiten. Voor zover enkele details daarin verbetering of aanvulling behoeven blijkt dat uit de in r.o. 4.2 op te nemen weergave van de feiten.
Daaraan kan blijkens mededeling van [appellant] bij het pleidooi in hoger beroep worden toegevoegd dat de Raad van State bij uitspraak van 1 mei 2002 het beroep tegen de weigering van B&W van de gemeente [gemeente] (hierna: de gemeente) om aan [appellant] een milieuvergunning af te geven gegrond heeft verklaard. De Raad van State oordeelde, aldus [appellant], dat op grond van een maatwerkbenadering een tijdelijke vergunning kan worden verleend voor een langere periode dan de twee jaar waartoe de gemeente bereid was.
4.2. Zakelijk weergegeven gaat het in dit geschil om het volgende.
4.2.1. [appellant], die een gemengd agrarisch bedrijf (akkerbouw en stierenmesterij) voert, heeft op 3 maart 1997 aan [geïntimeerde] voor f 640.000,-- (f 41,-- per m2) een perceel grond aan de [perceel 2] te [woonplaats p.p.] verkocht (aan te duiden als D 2007), groot 1.64.50 ha, voor het realiseren van bedrijfsruimte. De levering en betaling heeft plaatsgevonden in twee gelijke delen, op 3 maart 1997 en, na een kort geding vonnis van 6 november 1997 waarbij [appellant] tot medewerking aan het transport werd veroordeeld, op 17 november 1997.
Het initiatief tot de verkoop van deze grond was uitgegaan van [geïntimeerde], die door de gemeente naar [appellant] was verwezen omdat [appellant] eigenaar was van het enige nog onbebouwde perceel aan het industrieterrein aan de [perceel 2] te [woonplaats p.p.].
4.2.2. Artikel 11 lid 1 van de koopovereenkomst luidt:
"Koper zal zich tot het uiterste inspannen op verzoek en ten behoeve van verkoper een perceel cultuurgrond ter grootte van 5.23 ha. aan de [perceel 1] in de gemeente [gemeente], bekend als pachtperceel P24 van de gemeente kopen en doorverkopen en leveren aan verkoper."
De schuingedrukte woorden zijn met de hand in de gedrukte tekst toegevoegd en van der partijen handtekeningen voorzien.
In een eerdere, concept-versie van de overeenkomst van 29 november 1996 was nog opgenomen dat [geïntimeerde] de verplichting had om aan [appellant] vervangende grond te leveren. Voor perceel D 2007 waren partijen toen een prijs per m2 overeengekomen van f 45,--.
4.2.3. [appellant] had behoefte aan compensatiegrond waarop hij zijn bedrijf zou kunnen voortzetten; in oktober 1996 was hem door de gemeente aangezegd dat hij om milieutechnische redenen binnen vijf jaar zijn veehouderij diende te staken en zodoende wilde hij in plaats daarvan zijn landbouwareaal uitbreiden. In het bijzonder wenste hij het perceel P24 aan de [perceel 1] daartoe te verwerven. De gemeente wilde om haar moverende redenen echter niet rechtstreeks zaken doen met [appellant].
Wel heeft er op 26 november 1996 een overleg plaatsgevonden van [appellant] en zijn raadsman met de burgemeester, de wethouder [wethouder] en drie ambtenaren, waaronder [ambtenaar], naar aanleiding van de door de gemeente voorgenomen onteigeningsprocedure voor de aanleg van een milieustraat en de weigering van een milieuvergunning, waarbij de gemeente heeft aangegeven dat dit twee gescheiden zaken zijn.
4.2.4. Als vervolg daarop heeft er op 17 december 1996 een bespreking plaatsgevonden van [appellant] en zijn raadsman met de gemeenteambtenaar [ambtenaar]. Deze laatste heeft dat in een notitie als volgt vastgelegd:
"Afspraken informatief gesprek heren [appellant]/Offermans en [ambtenaar] met betrekking tot pachtvrije gronden d.d. 17-12-1996.
Het gesprek vindt op verzoek van de heer Offermans plaats naar aanleiding van het gesprek met het college van burgemeester en wethouders d.d. 26-11-1996. Aan de hand van de overzichtstekening met pachtvrije percelen wordt door de heer [appellant] aangegeven dat hij geïnteresseerd is in de aankoop, van de percelen: ............Po24.......... alsmede in de aankoop van het door hem gepachte perceel ............en perceel..........Door de heer [ambtenaar] wordt van deze kavels een kopie verstrekt van de overzichtstekening en de gegevens verstrekt met betrekking tot de oppervlakten. Door hem wordt medegedeeld dat ten behoeve van de eventuele aankoop een schriftelijk verzoek te doen aan het college van burgemeester en wethouders. Hierna zal een voorstel aan het college worden gedaan. Indien het college in principe instemt met verkoop wordt de prijs bepaald en volgt een aanbieding aan de hand van een concept verkoopovereenkomst.
De heer [appellant] verzoekt hierbij de waterschapslasten en ruilverkavelingsrente aan te geven.
De correspondentie zal via de heer [appellant] verlopen."
4.2.5. [geïntimeerde] had zich jegens de gemeente verbonden om een deel (0.37.83 ha) van het door hem van [appellant] te kopen perceel aan de gemeente te verkopen in verband met een door de gemeente daarop geprojecteerde milieustraat. De gemeenteraad had ten aanzien van dit deel van het perceel van [appellant] al op 29 augustus 1996 een onteigeningsbesluit genomen, dat op 12 maart 1997 door de Kroon is goedgekeurd, in verband met de aanleg van een milieustraat en verbreding van de [perceel 2].
In dat kader heeft de gemeente op 3 december 1996 aan [geïntimeerde] toegezegd dat de gemeente aan [geïntimeerde], ten behoeve van [appellant], compensatiegrond ter grootte van 5.23.30 ha zou verkopen indien de overeenkomst betreffende de verkoop van de grond voor de milieustraat voor 31 december 1996 rond zou zijn. De gemeente heeft echter op enig moment besloten de milieustraat niet (ter plaatse) aan te leggen. Daarvan is [geïntimeerde] omstreeks 18 december 1996 in kennis gesteld. Op 21 december 1996 is dat besluit in het dagblad "De Limburger" gepubliceerd.
4.2.6. Op (zaterdagavond) 1 maart 1997 heeft ten huize van de raadsman van [appellant] een bespreking plaatsgevonden waarbij aanwezig waren [appellant] en zijn raadsman, [geïntimeerde] en [gesprekspartner 3]. Tijdens deze bijeenkomst heeft [geïntimeerde] telefonisch contact opgenomen met wethouder [wethouder] van de gemeente.
[geïntimeerde] heeft over dit telefoongesprek op 31 augustus 1999 een verklaring opgesteld die door [appellant] is overgelegd in een procedure tussen [appellant] en de gemeente, en die voor zover hier van belang luidt:
".................heeft ondergetekende op zaterdag 1 maart 1997 telefonisch contact gehad met de toenmalige wethouder van de gemeente [gemeente], de heer [wethouder]. Dit telefoongesprek vond plaats tijdens de op dat moment plaatsvindende bespreking, tussen ondergetekende en de heer [gesprekpartner 3] enerzijds, en de heer [appellant] en zijn raadsman Mr. H.M.J. Offermans, anderzijds. De heer [wethouder] heeft ondergetekende desgevraagd zonder voorbehoud telefonisch kenbaar gemaakt, dat de gemeente [gemeente] gehouden was de vorenbedoelde compensatiegrond rechtstreeks aan [appellant] te verkopen. Na deze door de heer [wethouder] jegens ondergetekende gedane mededeling, heeft laatstgenoemde Mr. Offermans in de gelegenheid gesteld het telefoongesprek met de heer [wethouder] voort te zetten, en heeft de heer [wethouder] deze mededeling c.q. toezegging ook jegens Mr. Offermans herhaald."
4.2.7. In de daaropvolgende week heeft [geïntimeerde] gesproken met de ambtenaar [ambtenaar] van de gemeente, die aan [geïntimeerde] te kennen heeft gegeven dat [appellant] het perceel P24 zonder meer kon kopen van de gemeente, als hij het verzoek daartoe kenbaar zou maken. [geïntimeerde] heeft dat aan de raadsman van [appellant] doorgegeven. [appellant] heeft geen verzoek tot de gemeente gericht.
B&W van de gemeente hebben in een voorstel van 4 maart 1997 ten behoeve van de Raadsvergadering van 13 maart 1997 voorgesteld te besluiten het verzoek van [appellant] tot aankoop van (onder meer) perceel P24 af te wijzen. Vermeld wordt dat de commissies grondzaken en financiën in hun vergaderingen van 18 en 25 februari 1997 hebben ingestemd met het voorstel van B&W. Ter toelichting op hun voorstel aan de gemeenteraad stellen B&W:
"Door de heer L.J. [appellant] is in relatie tot de verkoop van grond aan de heer [geïntimeerde] in verband met de realisatie van het bestemmingsplan "[perceel 2]", een verzoek gedaan tot aankoop van.....de percelen.....24. Daarnaast wil hij de door hem gepachte percelen........ ..aankopen. In het kader van de eerste onderhandelingen met [geïntimeerde] is op 3 december 1996 toegezegd compensatiegrond aan hem te verkopen ter grootte van circa 5 ha indien vóór 31 december 1996 een en ander middels een voorlopige koopakte ten behoeve van grond voor de milieustraat geregeld zou zijn. Dit is niet doorgegaan, op grond waarvan de vorenbedoelde toezegging als vervallen wordt beschouwd en de beschikbare grond aan anderen is toegewezen....... Voorwat de kavel vermeld onder Pht-24 betreft, zij vermeld dat te dezer zake onderhandelingen gaande zijn......met de heer Smeets..............".
In de Raadsvergadering van 13 maart 1997 is op dit punt geen besluit genomen.
4.2.8. [geïntimeerde] heeft inmiddels op een deel van het perceel D2007 een bedrijfsruimte gebouwd. Een deel daarvan heeft [geïntimeerde] verkocht aan de gemeente voor verbreding van de [perceel 2], een deel aan [koper 1] en een deel aan [koper 2] voor de exploitatie van een garagebedrijf.
Tot 3 maart 1997 had [appellant] de beschikking over 4.74.70 ha landbouwgrond, waarvan 2.27.09 ha in eigendom en 2.44.10 in pacht van de gemeente. Op 11 april 2001, zoals [appellant] bij pleidooi voor het hof onweersproken heeft gesteld, heeft [appellant] van de gemeente uiteindelijk, na een door hem tegen de gemeente gevoerde procedure en na door hem, na de raadsvergadering van 13 maart 1997, op een aantal percelen van de gemeente gelegd beslag, van perceel P24 een gedeelte groot 0,8 ha gekocht en geleverd gekregen en een gedeelte groot 0,98 ha met ingang van januari 2000 voor 7 jaar gepacht, en een perceel groot 5.04.90 ha waarvan hij reeds 2.44.10 ha van de gemeente pachtte, van de gemeente in eigendom verkregen voor een bedrag van f 239.442,--.
4.3. [appellant] vordert
I primair de overeenkomst van 3 maart 1997 te vernietigen wegens bedrog, dwaling of misbruik van omstandigheden, subsidiair te ontbinden wegens wanprestatie van [geïntimeerde];
II [geïntimeerde] te veroordelen het perceel D 2007 te ontruimen en aan [appellant] terug te geven, en bij afwijzing van I en II, [geïntimeerde] te veroordelen tot schadevergoeding op te maken bij staat,
III [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten.
[geïntimeerde] vordert in reconventie betaling door [appellant] van f 64.000,-- , zijnde de boete van 10% van de koopsom wegens het feit dat [appellant] (aanvankelijk) in gebreke is gebleven mee te werken aan de levering van het tweede gedeelte van perceel D 2007, en veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
4.4. De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 20 juli 2000 in conventie en reconventie een comparitie van partijen gelast tot het geven van inlichtingen en het beproeven van een minnelijke regeling. In het eindvonnis van 7 december 2000 heeft de rechtbank geoordeeld dat noch bedrog, noch dwaling noch misbruik van omstandigheden noch wanprestatie aannemelijk was gemaakt, op welke grond alle vorderingen van [appellant] werden afgewezen, en heeft zij in reconventie geoordeeld dat [appellant] is tekortgeschoten in zijn verplichting tot medewerking aan de levering van het tweede deel van perceel D 2007 aan [geïntimeerde], op welke grond de boete, gematigd tot een bedrag van f 32.000,--, met rente vanaf 24 september 1997 is toegewezen. [appellant] is in conventie en reconventie in de proceskosten veroordeeld.
4.5. Het hof ziet aanleiding eerst grief 4 te behandelen.
4.5.1. Uit hetgeen vooraf is gegaan aan de overeenkomst van 3 maart 1997 moet worden afgeleid dat [appellant] tegenover [geïntimeerde] vanaf het begin nadrukkelijk naar voren heeft gebracht dat hij wel grond wilde verkopen - het initiatief voor de transactie is van [geïntimeerde], die ter plaatse bedrijfsruimte wilde realiseren, uitgegaan - maar alleen als hij met behulp of door bemiddeling van [geïntimeerde] van de gemeente compensatiegrond zou kunnen verkrijgen.
Bij die compensatiegrond ging het steeds in het bijzonder om het perceel P24, groot 5.23.30 ha, dat de gemeente tezamen met andere percelen die pachtvrij waren gevallen, wilde verkopen.
[appellant], met wie de gemeente niet rechtstreeks zaken wilde doen, zag kennelijk aldus een mogelijkheid om alsnog aan (deze) grond te komen om de voortzetting van zijn bedrijf veilig te stellen, nu een in tijd onbeperkte milieuvergunning voor zijn bedrijf niet mogelijk bleek.
[geïntimeerde] heeft niet weersproken dat dit aspect voor [appellant] van de aanvang af een voorname rol heeft gespeeld in de onderhandelingen. Het blijkt ook uit het feit dat in de concept-overeenkomst van 26 november 1996 het verwerven door [geïntimeerde] van het perceel P24 voor [appellant] als een verplichting van [geïntimeerde] is opgenomen. Uit de omstandigheid dat dit in de definitieve overeenkomst is afgezwakt tot een inspanningsverplichting van [geïntimeerde] behoeft naar het oordeel van het hof niet te worden afgeleid dat het verkrijgen van deze compensatiegrond voor [appellant] niet langer essentieel was.
4.5.2. Tussen partijen staat vast dat [geïntimeerde] op (zaterdagavond) 1 maart 1997, tijdens een bespreking tussen partijen over de grondverkoop, nog telefonisch contact heeft opgenomen met de betrokken wethouder over het verkrijgen van (de bewuste) compensatiegrond voor [appellant]. De wethouder heeft hem toen daarover gerust gesteld en een afspraak met [geïntimeerde] gemaakt voor enkele dagen later, om de kwestie te regelen. [geïntimeerde] heeft op basis van de mededeling van de wethouder aan hem de toezegging gedaan aan [appellant] (vgl. pleitnota [geïntimeerde] in eerste aanleg sub 6) dat [appellant] de compensatiegrond kon kopen, en de koopovereenkomst met betrekking tot perceel D 2007 is daarna direct gesloten. Het hof verwijst hier naar het in rechtsoverweging 4.2.6. opgenomen citaat uit de verklaring van [geïntimeerde] van 31 augustus 1999. Hier kan in het midden blijven of de wethouder aan [geïntimeerde] heeft gezegd dat de grond (rechtstreeks) aan [appellant] zou worden verkocht, of aan [geïntimeerde] ten behoeve van [appellant], zoals [appellant] stelt; het gaat er hier om dat in elk geval vaststaat dat [geïntimeerde] in dezelfde onjuiste veronderstelling (nl. dat voor [appellant] de bedoelde compensatiegrond ter beschikking zou komen) verkeerde als [appellant].
Ook die inspanning van [geïntimeerde], op dat moment, wijst erop dat het verkrijgen van compensatiegrond voor [appellant] een essentieel element was bij het sluiten van de koopovereenkomst met [geïntimeerde], zo essentieel dat hij de overeenkomst niet wilde sluiten voordat dit geregeld was, en dat [geïntimeerde] dat wist.
4.5.3. Beide partijen hebben pas op 13 maart 1997 - nadat [geïntimeerde] op 5 maart 1997 nog een gesprek met de ambtenaar [ambtenaar] had gevoerd die toen nog heeft bevestigd dat de compensatiegrond voor [appellant] beschikbaar was - ontdekt dat zij van een verkeerde voorstelling van zaken waren uitgegaan, na de raadsvergadering van die dag waarop het voor [appellant] negatieve voorstel van B&W van 4 maart 1997 aan de orde is gekomen.
Door de telefonische mededelingen aan hem op 1 maart 1997 was er voor [geïntimeerde] geen aanleiding verder aandacht te besteden aan het feit dat de gemeente aanvankelijk aan haar medewerking aan compensatiegrond voor [appellant] als voorwaarde had gesteld dat de transactie met [geïntimeerde] over de voor de milieustraat benodigde grond voor 31 december 1996 rond moest zijn. Kennelijk, zo heeft [geïntimeerde] dat opgevat en kon hij dat opvatten, speelde dat voor de gemeente geen rol meer nu zij van de milieustraat (daar) had afgezien.
4.5.4. Het hof is van oordeel dat uit deze omstandigheden moet worden afgeleid dat [appellant] en [geïntimeerde] bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling zijn uitgegaan - namelijk de veronderstelling dat de gemeente zou meewerken aan het verkrijgen van compensatiegrond, meer in het bijzonder perceel P24 ter grootte van 5.23.30 ha - en dat dit voor [appellant] een zodanig essentiële omstandigheid was dat de overeenkomst bij een juiste voorstelling van zaken niet (zo) zou zijn gesloten, zodat de overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen (art. 6:228 lid 1 aanhef en sub c BW). Gelet op deze bij beide partijen bestaande veronderstelling kan [geïntimeerde] niet aan [appellant] tegenwerpen dat hij een ontbindende voorwaarde in de overeenkomst had moeten opnemen of dat uit het niet-opnemen van een dergelijke voorwaarde zou blijken dat de kwestie voor [appellant] niet van veel belang was.
4.5.5. Aan het oordeel van het hof doet niet af dat [appellant] kennelijk het indienen van een schriftelijk verzoek bij de gemeente om hem perceel P24 te verkopen, achterwege heeft gelaten. In het voorstel van B&W van 4 maart 1997 is immers sprake van een "verzoek" van [appellant] tot aankoop van (onder meer) perceel P24, op welk verzoek de gemeente uiteindelijk om in dit voorstel omschreven redenen niet heeft willen ingaan. Dat [appellant] voor deze grond in aanmerking wilde komen was derhalve bij de gemeente bekend. Uit het voorstel van 4 maart 1997 blijkt niet dat het verzoek, zoals [geïntimeerde] in eerste aanleg (conclusie van dupliek/repliek sub 12), met kennelijke instemming het standpunt van de gemeente volgend, heeft gesteld, is afgewezen omdat het niet schriftelijk was ingediend.
4.5.6. Uit de omstandigheid dat [appellant] eind 1995 ook al met de gemeente in gesprek is geweest over verkoop van zijn perceel D 2007 en aankoop van perceel P24, en [appellant] toen de door de gemeente voorgestelde transactie (grondruil of betaling van f 178.000,-- voor D 2007) om financiële redenen niet heeft willen accepteren kan niet worden afgeleid dat dit perceel minder belangrijk voor [appellant] is dan hij thans doet voorkomen. Eind 1995 was bovendien nog niet bekend dat de gemeente een jaar later zou besluiten dat [appellant] zijn veebedrijf (op termijn) diende te beëindigen waarmee de noodzaak tot het verwerven van compensatiegrond om zijn landbouwbedrijf te kunnen uitbreiden, dringender werd.
Dat het aanhouden van landbouwgrond in een gebied waar de gemeente een bedrijventerrein aan het ontwikkelen is op den duur niet houdbaar zou zijn, zoals [geïntimeerde] stelt, doet evenmin terzake, aangezien een dergelijke latere ontwikkeling niet afdoet aan de dwaling die zich bij het sluiten van de overeenkomst heeft voorgedaan. Zulks valt ook af te leiden uit de uitspraak van de Hoge Raad van 7 december 2001, RvdW 2001, 199.
De vierde grief slaagt derhalve en het vonnis van de rechtbank in conventie kan daarmee niet in stand blijven.
4.6. Naar het oordeel van het hof blijkt uit de vorige rechtsoverweging dat er geen grond is voor het door [appellant] gestelde bedrog, zodat die grondslag moet worden verworpen. Ook [geïntimeerde] heeft tot na het sluiten van de overeenkomst in de, hem door de gemeente aangereikte, veronderstelling geleefd dat [appellant] compensatiegrond (P24) van de gemeente zou kunnen kopen. Uit de vaststaande feiten, in het bijzonder het in aanwezigheid van [appellant] en zijn raadsman gevoerde telefoongesprek op 1 maart 1997 tussen [geïntimeerde] en de wethouder, blijkt dat het onjuist is dat [geïntimeerde] op 3 maart 1997 zou hebben geweten dat [appellant] de beoogde compensatiegrond niet meer van de gemeente kon verkrijgen of dat hij om die reden de levering van perceel D 2007 aan hem wilde vervroegen, zoals [appellant] stelt. Ook overigens is van een opzettelijk onjuiste mededeling of verzwijging, of een andere kunstgreep door [geïntimeerde] niet gebleken. [geïntimeerde] heeft op dit punt geen specifiek, concreet en relevant bewijsaanbod gedaan.
De grieven 1 t/m 3 worden mitsdien verworpen.
Nu de primaire grondslag voor zover deze is gebaseerd op dwaling, slaagt, behoeft de subsidiaire grondslag waarop de vijfde grief betrekking heeft, geen behandeling.
4.7. De zesde grief slaagt.
Nu het hof heeft geoordeeld dat de overeenkomst van 3 maart 1997 vernietigbaar is wegens dwaling was [appellant] niet in verzuim toen hij in het najaar van 1997 niet mee wilde werken aan het transport van het tweede deel van het verkochte perceel. [appellant] heeft de contractuele boete derhalve niet verbeurd.
Ook het vonnis, voor zover in reconventie gewezen, zal derhalve worden vernietigd.
4.8. In beginsel is de vordering tot vernietiging van de overeenkomst van 3 maart 1997 en tot teruggave van het perceel D 2007 aan [appellant] (tegen teruggave van de koopprijs) toewijsbaar.
Een dergelijke vernietiging zou echter in dit geval ingrijpende gevolgen hebben aangezien [geïntimeerde] een bedrijfspand op het perceel heeft gebouwd en bovendien delen van het perceel inmiddels zijn doorverkocht aan derden en zijn bebouwd en met erfdienstbaarheden bezwaard. Vernietiging werkt terug tot het tijdstip van de overeenkomst, zodat [appellant] eigenaar zou worden van het pand van [geïntimeerde], hetgeen met toepassing van de bepalingen omtrent ongerechtvaardigde verrijking weer in evenwicht gebracht zou moeten worden. De rechten van derden worden in een dergelijk geval in beginsel beschermd overeenkomstig het bepaalde in art. 3:88 BW, maar dat zou wellicht weer tot een schadevergoedingsplicht van [geïntimeerde] jegens [appellant] kunnen leiden.
Het deel van perceel D 2007 (0.37.83 ha) dat [geïntimeerde] aan de gemeente heeft verkocht zou overigens indien het perceel eigendom was gebleven van [appellant] onteigend zijn krachtens het reeds voor de koopovereenkomst door de gemeente genomen onteigeningsbesluit.
Het is om al deze redenen denkbaar dat aan de vernietiging geheel of ten dele werking wordt ontzegd (art. 3:53 lid 2 BW) of dat in plaats van vernietiging, de gevolgen van de overeenkomst worden gewijzigd (art. 6:230 lid 2 BW). Partijen hebben het hof overigens om toepassing van laatstgenoemd artikel nog niet verzocht; hetgeen [geïntimeerde] stelt aan het slot van zijn antwoord-akte na pleidooi van 24 februari 2000 kan niet als een op voldoende duidelijke wijze gedaan verzoek als bedoeld in art.6:230 lid 2 BW worden beschouwd.
4.9. Het hof zal de stukken thans eerst in handen van partijen stellen teneinde hen in staat te stellen verder te debatteren over de vraag welke oplossing zij thans wenselijk achten, gegeven het feit dat het hof heeft uitgesproken dat de overeenkomst in beginsel voor vernietiging in aanmerking komt.
Het hof geeft partijen allereerst in overweging om op basis van het onderhavige arrest met elkaar in gesprek te gaan om te bezien of zij hun geschil alsnog in der minne kunnen regelen, gegeven deze uitspraak van het hof.
Voor het geval partijen daar niet in slagen verwijst het hof hen naar de uitspraken van de Hoge Raad van 28 november 1997, NJ 1998, 659 en 18 januari 2002, NJ 2002, 106 voor een goed inzicht in alle aspecten die bij een - eventuele - partiele vernietiging of wijziging van de overeenkomst door de rechter, een rol spelen.
Het hof verzoekt [appellant] in dat geval een duidelijk overzicht te verstrekken van de hoeveelheid grond die hij vóór 3 maart 1997 voor zijn stierenmesterij/landbouwbedrijf ter beschikking had - in eigendom of in pacht - en de hoeveelheid grond die hij na de overeenkomst, tot op heden, ter beschikking heeft gehad, met vermelding wanneer en voor welke bedragen hij grond verworven heeft.
4.10. Voor het overige wordt iedere beslissing aangehouden.
5. Uitspraak
Het hof:
stelt de stukken weer in handen van partijen met het in r.o. 4.8 omschreven doel;
bepaalt dat de zaak daartoe weer zal worden opgeroepen ter zitting van de enkelvoudige kamer van dinsdag 10 september 2002 voor het nemen van een memorie na tussenarrest aan de zijde van [appellant];
Houdt voor het overige iedere uitspraak aan.
Aldus gewezen door mrs. Feith, De Groot-van Dijken en Goossens en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 16 juli 2002.