Uitspraak
typ. AW
rolnr. C0200222/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH,
tweede kamer, van 15 juli 2003,
gewezen in de zaak van:
1. [APPELLANT 1],
wonende te [woonplaats],
2. [APPELLANT 2],
wonende te [woonplaats],
3. [APPELLANT 3],
wonende te [woonplaats],
4. [APPELLANT 4],
wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],
5. [APPELLANT 5],
wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],
6. [APPELLANT 6],
wonende te [woonplaats],
appellanten,
procureur: mr. I.J.J.M. Roorda,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BOUWBEDRIJF [X] ROOSENDAAL BV,
gevestigd te Roosendaal,
geïntimeerde,
procureur: mr. J.A.Th.M. van Zinnicq Bergmann,
op het bij dagvaarding van 18 september 2001 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank te
's-Hertogenbosch tussen appellanten, [appellant], als gedaagden en geïntimeerde, Aan de Stegge, als eiseres onder rolnummer 49605/HA ZA 00-0637 gewezen vonnis van
22 juni 2001.
1. De eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar het vonnis waarvan beroep, dat zich bij de processtukken bevindt.
2. Het geding in hoger beroep
Van dit vonnis is [appellant] tijdig in hoger beroep gekomen.
Bij memorie van grieven heeft [appellant] onder overlegging van producties elf grieven aangevoerd en geconcludeerd zoals in het petitum van de memorie van grieven nader staat omschreven.
Bij memorie van antwoord tevens houdende akte vermindering/wijziging van de eis heeft Aan de Stegge onder overlegging van producties de grieven bestreden en, met vermindering/wijziging van haar eis, geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.
[appellant] heeft daarop een akte verzet tegen de wijziging/vermindering van eis genomen, welk verzet bij beslissing van de rolraadsheer van 29 oktober 2002 is afgewezen.
Vervolgens hebben partijen op 20 mei 2003 hun standpunten door hun raadslieden aan de hand van pleitnota's doen bepleiten. [appellant] heeft bij akte nog een aantal producties in het geding gebracht en daarbij verzocht een deskundige te benoemen. Aan de Stegge heeft een akte houdende vermindering van de eis genomen.
Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd en uitspraak verzocht.
3. De grieven
Voor de exacte inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1 Geen grieven zijn gericht tegen de feiten zoals in het bestreden vonnis onder 2. vastgesteld, zodat het hof hiervan ook in hoger beroep uitgaat. Kortheidshalve verwijst het hof hiernaar voor een overzicht van hetgeen zich tussen partijen heeft voorgedaan.
4.2 Bij het pleidooi is vastgesteld dat voor wat betreft de vordering van Aan de Stegge uitgegaan dient te worden van punt 6 van haar laatste akte. Dit houdt in een bekrachtiging van het bestreden vonnis, met dien verstande dat de levering van de percelen niet langer afhankelijk gesteld wordt van de goedkeuring van het bestemmingsplan en het onherroepelijk worden van de bouwvergunning, maar dient te geschieden binnen een maand na dit arrest.
4.3 Bij het pleidooi is verder vastgesteld dat voor wat betreft de formulering van het verzoek van [appellant] tot benoeming van een deskundige uitgegaan dient te worden van de conclusie van de pleitnota.
4.4 In deze procedure vordert Aan de Stegge, kort samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang, levering van de percelen die [appellant] haar bij koopovereenkomst van 25 juni 1999 heeft verkocht, op straffe van een dwangsom, en schadevergoeding vanwege wanprestatie, op te maken bij staat. [appellant] verweert zich met de stelling dat hij terecht een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde in artikel 13 van de koopovereenkomst, aangezien op 9 februari 2000 geen bouwvergunning was verleend, terwijl dat daarin als grond voor ontbinding is opgenomen. Van enige toerekenbare tekortkoming zijnerzijds is geen sprake, aldus [appellant].
In het bestreden vonnis heeft de rechtbank dit verweer van [appellant] verworpen en de (gewijzigde) vordering van Aan de Stegge op deze onderdelen toegewezen.
4.5 Zoals [appellant] in zijn memorie van grieven onder 10.1.2 aangeeft, richten zijn grieven zich in feite alle tegen het oordeel van de rechtbank dat hem geen beroep toekomt op de ontbindende voorwaarde van artikel 13 van de koopovereenkomst.
Deze bepaling luidt, voor zover van belang:
"De koopovereenkomst wordt ontbonden wanneer op
9 februari 2000 geen bouwvergunning is ontvangen door koper voor minimaal 6 woningen tweekappers."
4.6 [appellant] stelt zich op het standpunt dat hieruit blijkt dat er op 9 februari 2000 een bouwvergunning diende te zijn voor zes halfvrijstaande woningen (tweekappers). Door op 24 november 1999 een bouwvergunningaanvraag in te dienen voor drie blokken van twee geschakelde, vrijstaande woningen heeft Aan de Stegge volgens [appellant] gehandeld in strijd met de koopovereenkomst en in strijd met het bestemmingsplan, dat uitging van maximaal één vrijstaande of twee halfvrijstaande woningen op elk van de drie bouwblokken. Op 9 februari 2000 was er geen bouwvergunning voor zes halfvrijstaande woningen, zodat aan [appellant] een beroep op de ontbindende voorwaarde toekomt.
4.7 Aan de Stegge betwist dat haar bouwvergunningaanvraag in strijd was met het bestemmingsplan en dat uit de koopovereenkomst voortvloeit dat zij uitsluitend voor zes halfvrijstaande woningen een bouwvergunning zou mogen aanvragen. Volgens Aan de Stegge komt aan [appellant] geen beroep toe op de ontbindende voorwaarde.
4.8 Teneinde vast te stellen of [appellant] hier al dan niet terecht een beroep op heeft gedaan, dient allereerst de strekking van (dit onderdeel van) artikel 13 van de koopovereenkomst vastgesteld te worden.
4.9 In de concept-koopovereenkomst (prod. 4 cva) is in artikel 13 het volgende opgenomen: "De koper kan de koopovereenkomst ontbinden, indien binnen één jaar na ondertekening van deze koopovereenkomst geen bouwvergunning is verkregen voor minimaal 6 woningen tweekappers." Op verzoek van [appellant], namens hem verwoord in een brief van 27 mei 1999 aan Aan de Stegge (prod. 5 cva) is de huidige tekst opgenomen. In vergelijkbare zin is artikel 3.8, betreffende de betaling van de koopprijs, aangepast.
4.10 Bij de concept-tekst is er alleen sprake van een belang van Aan de Stegge: zonder bouwvergunning voor tenminste zes woningen is de aankoop van de grond voor haar niet interessant genoeg, zodat zij deze dan ongedaan kan maken.
Bij de definitieve tekst is dat anders, in die zin dat hierin ook een belang van [appellant] aan de orde is. Zoals [appellant] in zijn conclusie van dupliek (punt 20) aangeeft, is de achtergrond van de aanvulling dat een latere verplaatsing van het bedrijf ter plaatse consequenties heeft voor de omvang ervan (minder varkens), zodat hij er belang bij had een bepaalde termijn op te nemen.
4.11 Volgens [appellant] brengt de tussen partijen gesloten overeenkomst mee dat Aan de Stegge een bouwvergunning voor zes halfvrijstaande woningen diende aan te vragen. Hetzelfde vloeit voort volgens [appellant] voort uit het bestemmingsplan. Door Aan de Stege is gemotiveerd betwist dat tussen partijen is overeengekomen dat zij uitsluitend een bouwvergunning zou aanvragen voor zes halfvrijstaande woningen. Nu [appellant] zich op deze inhoud van de ontbindende voorwaarde beroept, is het aan hem om daarvan het bewijs te leveren. Op grond van de producties die in het geding zijn gemaakt is de lezing van [appellant] niet bewezen, terwijl door hem op dit punt geen bewijsaanbod is gedaan. Het dient er dan ook voor gehouden te worden, dat uit de koopovereenkomst met [appellant] voor Aan de Stegge geen verplichtingen voortvloeiden met betrekking tot de inhoud van de bouwvergunningaanvraag als door [appellant] gesteld.
4.12 De consequentie hiervan is dat het belang van [appellant] bij de ontbindende voorwaarde alleen gelegen is in de vaste termijn die erin is opgenomen en niet tevens in het voorhanden zijn van een bouwvergunning met een bepaalde, tussen partijen afgesproken inhoud. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat [appellant] in de procedure in het geheel niet heeft toegelicht welke betekenis in dit verband naar zijn mening gegeven zou moeten worden aan het woord 'minimaal' in artikel 13. Bij het pleidooi in hoger beroep heeft hij desgevraagd verklaard dat 'minimaal' begrepen moet worden als tevens 'maximaal'. Dit standpunt acht het hof zonder nadere toelichting, die ontbreekt, onbegrijpelijk.
4.13 Het woord 'minimaal' in de normale betekenis ervan past echter wel in de lezing van Aan de Stegge. Bij een vergunning die minder zou toelaten, zou de koopovereenkomst niet rendabel zijn, hetgeen voor haar aanleiding zou kunnen zijn de ontbindende voorwaarde in te roepen. Het meerdere ten opzichte van zes halfvrijstaande woningen zou voor haar vanzelfsprekend geen bezwaar zijn.
4.14 Of Aan de Stegge in dat geval ruimer toebedeeld zou worden door de gemeente dan [appellant] in zijn overleg met de gemeente voorafgaande aan de overeenkomst met Aan de Stegge kon bewerkstelligen, is een kwestie die Aan de Stegge niet raakt en die in ieder geval buiten de onderhavige procedure staat.
4.15 Het gebruik van het woord 'minimaal' in de ontbindende voorwaarde biedt naar het oordeel van het hof een bevestiging voor het oordeel dat de mogelijkheid om de overeenkomst te ontbinden vanwege het ontbreken van de bouwvergunning hoofdzakelijk in het belang van Aan de Stegge is opgenomen en niet (tevens) in dat van [appellant]. De daarin opgenomen termijn is (mede) in het belang van [appellant].
4.16 Aan de Stegge heeft op 1 februari 2000 aan Meulendijk meegedeeld geen beroep op de ontbindende voorwaarde te doen, hoewel er op 9 februari 2000 waarschijnlijk geen bouwvergunning zou zijn. Daarmee is voor beide partijen de betekenis aan de ontbindende voorwaarde komen te ontvallen: Aan de Stegge wilde de koopovereenkomst zonder meer nakomen en voor [appellant] was daardoor binnen de door hem gestelde termijn geheel duidelijk dat Aan de Stegge zich daar niet meer aan zou kunnen onttrekken. Bij deze stand van zaken handelt [appellant] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar wanneer hij daarna van zijn kant een beroep op de ontbindende voorwaarde doet. Door Aan de Stegge is bij het pleidooi in eerste aanleg gesteld dat dit beroep eerst op
9 februari 2000 is gedaan; door [appellant] is dit niet betwist.
4.17 Vervolgens dient aan de orde te komen dat eind december 1999 door de echtgenoot van appellante sub 1 en door appellanten sub 2 en 3 bezwaar gemaakt is tegen de bouwvergunningaanvraag van Aan de Stegge. Deze handelingen zijn zonder meer in strijd met het bepaalde in artikel 17 van de koopovereenkomst dat [appellant] verplicht zich positief op te stellen met betrekking tot de bouwplannen van Aan de Stegge. De inhoud van de bouwvergunning was immers, zoals hierboven vastgesteld, een aangelegenheid van Aan de Stegge en niet (tevens) van [appellant]. Indien [appellant] daarover een andere opvatting had, zou het gelet op de rechtsverhouding tussen partijen op zijn weg gelegen hebben zich daarover met Aan de Stegge te verstaan. Aan de Stegge heeft gesteld dat dit nooit is gebeurd (cvr blz. 7); dit is door [appellant] niet (gemotiveerd) betwist. Onder deze omstandigheden is een beroep van [appellant] op het uitblijven van een vergunning, ook afgezien van hetgeen daarover hierboven is overwogen, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
4.18 Op grond van bovenstaande overwegingen komt het hof tot de slotsom dat de grieven van [appellant] alle verworpen dienen te worden. De vordering van Aan de Stegge tot levering van de percelen is voor toewijzing vatbaar. Voor wat betreft de vermindering van eis, hierboven onder 4.2 aangegeven, stelt [appellant] dat deze de problemen alleen nog maar groter maakt. Het hof ziet hierin niet een voldoende betwisting van het gewijzigde onderdeel van de vordering, zodat deze in de gewijzigde vorm toegewezen zal worden.
4.19 [appellant] heeft er op aangedrongen een deskundige aan te wijzen om de inmiddels ingetrokken bouwvergunning van 4 juli 2000 te toetsen aan artikel 6 van de planvoorschriften van het inmiddels vervallen bestemmingsplan 'In Goede Aarde'. De uitkomst van een dergelijk onderzoek is evenwel niet van invloed op het resultaat van de onderhavige procedure, zodat het hof dit verzoek, wat er verder ook van zij, terzijde laat.
4.20 Voor het overige zijn door [appellant] geen feiten of omstandigheden gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel leiden, zodat zijn in algemene termen gestelde bewijsaanbod als niet relevant gepasseerd dient te worden.
4.21 [appellant] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
5. De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, met dien verstande dat in de eerste alinea van het dictum in plaats van de zinsnede 'nadat het bestemmingsplan' tot en met 'is geworden' gelezen dient te worden: 'na het betekenen van dit arrest';
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op deze uitspraak aan de zijde van Aan de Stegge begroot op € 230,= aan verschotten en op € 2.313,= aan salaris procureur;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. Meulenbroek, Keizer en Van Maanen en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 15 juli 2003.