Uitspraak
typ. SK/MB
rolnr. C0200873/RO
ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH,
vierde kamer, van 16 december 2003,
gewezen in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid NECO HORECA B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
appellante,
procureur: mr. A.T.L. van Zandvoort,
- tegen -
1. [GEÏNTIMEERDE SUB 1],
wonende te [woonplaats], [land], en
2. de vennootschap naar Belgisch recht
MAJA BEHEER B.V.B.A.,
gevestigd te [vestigingsplaats], [land],
geïntimeerden,
procureur: mr. P.C.M. van der Ven,
op het bij exploot van 11 juli 2002 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank te Roermond, op 2 mei 2002 onder rolnummer 43951/HA ZA 01-300 gewezen tussen appellante (verder te noemen: Neco) als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en geïntimeerden (verder te noemen respectievelijk [geïntimeerde sub 1 en Maja) als gedaagden in conventie en eisers in reconventie.
1. De eerste aanleg
Het hof verwijst hiervoor naar het vonnis, waarvan beroep en het daaraan voorafgegane tussenvonnis van 12 juli 2001.
2. Het geding in hoger beroep
Bij memorie van grieven heeft Neco, onder overlegging van één productie, tegen het beroepen vonnis zes grieven aangevoerd en - kort gezegd - geconcludeerd dat het hof, voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en alsnog de vordering van Neco, zoals in eerste aanleg ingesteld, zal toewijzen, met veroordeling van geïntimeerden in de kosten van beide instanties.
[geïntimeerde sub 1] en Maja hebben bij memorie van antwoord, eveneens onder overlegging van één productie, de grieven bestreden en, naar het hof [geïntimeerde sub 1] en Maja begrijpt, geconcludeerd tot bekrachtiging van het genoemde vonnis van 2 mei 2002.
Partijen hebben de zaak doen bepleiten, Neco door haar advocaat mr. A.G.M. Kézér, die zich daarbij heeft bediend van in het geding gebrachte pleitnotities, en [geintimeerde sub 1] en Maja door hun advocaat mr. J. Daniëls.
Hierna hebben partijen de stukken overgelegd voor arrest.
3. De gronden van het hoger beroep
De grieven van Neco luiden:
GRIEF I
Ten onrechte heeft de rechtbank overwogen:
"Uit de stellingen van partijen en de ter comparitie afgelegde verklaring leidt de rechtbank af dat Neco vóór het sluiten van de koopovereenkomst exact op de hoogte was van de staat van onderhoud van het pand [straatnaam] [huisnummer] te [plaats]".
GRIEF II
Ten onrechte heeft de rechtbank overwogen:
"Met deze heer [naam] is afgesproken dat oplevering van het pand in goede staat van onderhoud zou geschieden, waarbij het opknappen van het pand door de verhuurder een voorwaarde was om de koopovereenkomst aan te gaan. Vaststaat dat deze afspraak/voorwaarde niet in de tussen partijen op 13 september 2000 gesloten overeenkomst is opgenomen en ook anderszins niet aannemelijk is gemaakt. Van de juistheid van die stelling kan derhalve niet worden uitgegaan".
GRIEF III
Ten onrechte heeft de rechtbank overwogen:
"In het kader van de indeplaatsstelling van Neco als nieuwe huurder staat voldoende vast dat zowel de heer [verhuurder] als de eigenaar bereid waren om Neco als huurder in de plaats te stellen en dat deze indeplaatsstelling uitsluitend en alleen niet is doorgegaan vanwege de door Neco gestelde eis van opknappen van het pand".
GRIEF IV
Ten onrechte heeft de rechtbank overwogen:
"Aangezien Neco bekend was met de staat van onderhoud van het pand, waarbij bovendien [geïntimeerde sub 1] heeft verklaard dat tegenover die slechte staat van onderhoud een voor de betreffende locatie zeer lage huurprijs per maand stond, is de rechtbank van oordeel dat Neco ten onrechte de ontbinding van de koopovereenkomst heeft ingeroepen. Aan de door Neco ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst en de daaruit voortvloeiende ongedaanmakingsverplichting komt derhalve geen werking toe, zodat de vordering van Neco tot terugbetaling van de betaalde koopsom moet worden afgewezen".
GRIEF V
Ten onrechte heeft de rechtbank de reconventionele vordering van [geïntimeerde sub 1] toegewezen.
GRIEF VI
Ten onrechte heeft de rechtbank Neco als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten.
Blijkens haar toelichting bij haar vierde grief wenst Neco dat in hoger beroep het geschil in zijn geheel aan het oordeel van het hof onderworpen wordt. Het hof zal daarom de zaak opnieuw beoordelen, en waar nodig op de afzonderlijke grieven ingaan.
4. De beoordeling
4.1. Tegen de weergave door de rechtbank van de tussen partijen vaststaande feiten onder 2. van het vonnis van 2 mei 2002 zijn geen grieven gericht, zodat ook het hof van die door de rechtbank vastgestelde feiten uitgaat.
4.2. Het gaat in deze zaak om het volgende:
Tussen partijen is een overeenkomst van koop/verkoop gesloten, getekend op 13 september 2000, waarbij Neco van [geïntimeerde sub 1] en Maja voor een bedrag van ƒ 125.000,-- kocht de goodwill, handelsnaam en exploitatierechten behorende tot het horecabedrijf "Willow's Place", gevestigd in het bedrijfspand [straatnaam] [huisnummer] te [plaats]. Maja was destijds huurder van dat pand, haar verhuurder was [verhuurder] (verder te noemen [verhuurder]), die het pand gehuurd had van de eigenaren daarvan (verder te noemen [eigenaar]).
De (ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst) lopende huurovereenkomst had een looptijd tot en met het jaar 2004.
Art. 13 van Pro die koopovereenkomst luidt:
"Indien de verhuurder van het perceel waarin het bedrijf is gevestigd zijn medewerking niet wenst te verlenen tot indeplaatsstelling in de huurovereenkomst en deze indeplaatsstelling middels tussenkomst van de kantonrechter eveneens niet gerealiseerd kan worden, dan zal deze overeenkomst ontbonden kunnen worden zowel door koper als verkoper zonder boetes en/of kosten voor beide partijen. Er zal een nieuwe huurovereenkomst worden opgesteld. Kosten voor het opmaken van een nieuw huurcontract komen voor rekening van koper".
Art. 16 van Pro die koopovereenkomst luidt:
"Tenslotte verklaart koper de navolgende verplichtingen geheel over te nemen met ingang van de datum van de feitelijke levering van het verkochte:
huurovereenkomst, middels een nieuwe huurovereenkomst op eigen naam.
(.....)".
Een afzonderlijke huurovereenkomst met Neco is niet tot stand gekomen.
Neco heeft bij brief van 22 februari 2001 bedoelde koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Vervolgens heeft Neco in rechte het terzake van de koop door haar betaalde bedrag van ƒ 125.000,-- teruggevorderd, vermeerderd met rente, buitengerechtelijke kosten en proceskosten. [geïntimeerde sub 1] en Maja hebben in reconventie gevorderd voor recht te verklaren dat de buitengerechtelijke ontbinding geen gevolg heeft gehad tussen partijen.
Na wisseling van conclusies en een comparitie van partijen heeft de rechtbank bij eindvonnis de vordering van Neco in conventie afgewezen, en de reconventionele vordering van [geïntimeerde sub 1] en Maja toegewezen, met veroordeling van Neco in de proceskosten.
4.3. Niet weersproken is, dat ondanks de bepaling in de koopovereenkomst betreffende het sluiten van een "nieuwe huurovereenkomst op eigen naam", beoogd werd indeplaatsstelling van Neco als opvolgende huurder. Door Neco is reeds in eerste aanleg (dagvaarding eerste aanleg onder 6) uitdrukkelijk erkend dat zij, Neco, daartoe op eigen naam een huurovereenkomst met verhuurder, in casu de heer [verhuurder], zou sluiten, en dat de verkoper (zijnde [geïntimeerde sub 1]/Maja) als huurder uit de huurketen zou verdwijnen. Neco stelt ook geen bezwaar te hebben gehad tegen (integendeel, zelfs voorkeur voor) rechtstreekse huur door Neco van de eigenaren van het pand, [eigenaar].
4.4. Mèt de rechtbank is het hof van oordeel, dat ten processe uit niets blijkt dat [verhuurder] (de verhuurder) en/of de eigenaar ([eigenaar]) niet bereid waren Neco bij indeplaatsstelling als huurder van het pand te aanvaarden. [eigenaar] was, naar onweersproken vaststaat, zelfs bereid rechtstreeks met Neco te contracteren en - naar Neco zelf stelt - vestiging door Neco van een lunchroom in het bewuste pand was geen probleem.
Dat [verhuurder] een hem voorgelegd concept-contract niet heeft willen tekenen, maakt dat niet anders. Neco maakt niet duidelijk waarom [verhuurder] niet heeft ondertekend (Neco: "om hem moverende redenen"). Dat de reden gelegen was in niet in aanmerking komen van Neco voor indeplaatsstelling is noch gesteld noch gebleken. Indien dat gesteld zou zijn zou overigens de bewijslast van die stelling op Neco rusten.
Neco biedt daarvan geen gespecificeerd bewijs aan.
4.5. Een en ander betekent dat niet is komen vast te staan dat de verhuurder niet bereid was medewerking te verlenen aan de indeplaatsstelling. Grief III faalt derhalve.
Dat brengt mede, dat Neco niet gerechtigd was jegens [geintimeerde sub 1]/Maja de koopovereenkomst op grond van art. 13 te Pro ontbinden.
4.6. Overigens wordt met de erkenning van Neco in hoger beroep, dat - aldus de eigen bewoordingen van Neco - "de indeplaatsstelling niet is doorgegaan omdat [verhuurder] en/ of geïntimeerden in hun onderhoudsverplichtingen schromelijk zijn tekortgeschoten en de gevolgen hiervan ten onrechte op Neco hebben willen afwentelen", veeleer de juistheid onderschreven van de overweging van de rechtbank (door Neco in haar grief III bestreden) dat de indeplaatsstelling uitsluitend en alleen niet is doorgegaan vanwege de door Neco gestelde eis van opknappen van het pand.
4.7. Dan dient de vraag beantwoord te worden, of Neco wegens ernstig achterstallig onderhoud - en het als gevolg van geschil daarover niet tot stand komen van indeplaatsstelling met een huurovereenkomst op eigen naam - gerechtigd was de buitengerechtelijke ontbinding van de door haar met [geintimeerde sub 1]/Maja gesloten koopovereenkomst in te roepen.
4.8. Het hof stelt vast, dat in de koopovereenkomst in het geheel niet wordt gesproken over onderhoud van het gehuurde, noch over de vraag voor wiens rekening opknappen van het pand zou komen.
In die overeenkomst is ook nergens een aanwijzing te vinden, dat indien [verhuurder] de verhuurder van Neco werd - zoals beoogd werd - dan wel tussen [eigenaar] en Neco een huurovereenkomst werd gesloten, [geïntimeerde sub 1]/Maja uit hoofde van de koopovereenkomst bij de levering aan Neco jegens Neco verplicht waren (kosten voor) groot onderhoud op zich te nemen en te betalen. Enig voorbehoud op dat punt ten behoeve van Neco is in de koopovereenkomst evenmin opgenomen.
Het hof vindt dus in deze zaak geen aanwijzingen, laat staan bewijs, dat indien [verhuurder] de verhuurder van Neco werd, in dat geval [geïntimeerde sub 1]/Maja jegens Neco de verplichting hadden uit hoofde van de koopovereenkomst, om het pand op te knappen en (groot) achterstallig onderhoud te bekostigen.
Partijen zijn het erover eens, dat er sprake was van gebrekkig onderhoud. Niet gebleken is, dat er, en zo ja welke, daarmee verband houdende verplichtingen op [verhuurder] (die niet de verkoper was in de koopovereenkomst met Neco) zouden rusten jegens Neco, dan wel of er in het kader van de gesloten koopovereenkomst verplichtingen terzake van (achterstallig) onderhoud van het door Neco te betrekken huurpand op [geïntimeerde sub 1]/Maja rustten.
Ter comparitie van partijen in eerste aanleg heeft de heer [directeur van Neco] (van Neco) verklaard, dat voor hem het opknappen van het pand door de verhuurder voorwaarde was om de koopovereenkomst met Maja/[geïntimeerde sub 1] aan te gaan. Terecht heeft de rechtbank overwogen, dat vaststaat dat een dergelijke voorwaarde niet in de koopovereenkomst is opgenomen en ook niet anderszins aannemelijk is gemaakt. Immers door [geïntimeerde sub 1]/Maja wordt gemotiveerd weersproken, dat zij jegens Neco ooit als voorwaarde zouden hebben aanvaard dat de verhuurder het pand zou opknappen. Dit laatste ligt ook niet voor de hand, gelet op het volgende:
Ter zitting in hoger beroep, bij gelegenheid van de pleidooien, heeft de heer [directeur van Neco], directeur van Neco, desgevraagd verklaard in zijn bespreking(en) met [eigenaar] van deze vernomen te hebben, dat de huurprijs laag was omdat het gehele onderhoud ten laste van de huurder kwam. Blijkens Neco's betoog in hoger beroep heeft dat overleg met [eigenaar] plaatsgevonden vóór het aangaan door haar van de koopovereenkomst met [geïntimeerde sub 1]/Maja.
4.9. Op grond van hetgeen onder 4.8 is overwogen moet worden geconcludeerd dat Neco aan het niet opknappen van het pand geen rechten kon ontlenen om op die grond buitengerechtelijke ontbinding van de gesloten koop in te roepen.
4.10. Neco heeft zich nog wel beroepen op toezeggingen die gedaan zouden zijn door de zijdens [geïntimeerde sub 1]/Maja optredende heer [naam] van het horeca-makelaarskantoor [naam kantoor], dat de kwestie van het onderhoud "zou worden geregeld" in de huurovereenkomst, doch dat kan Neco niet baten.
Daargelaten dat, voorzover [naam] al enige "toezegging" zou hebben gedaan - door [naam] wordt zulks in een ten processe overgelegde brief ontkend, en ook [geïntimeerde sub 1] en Maja betwisten dat - dan staat, zó de stelling van Neco dat haar was toegezegd dat het onderhoud in het huurcontract geregeld zou worden juist mocht zijn, daarmede nog niet vast dat bij zodanige "regeling" op [geïntimeerde sub 1]/Maja de verplichting zou komen te rusten voor hun rekening alle achterstallig onderhoud volledig te herstellen en het pand naar de wensen van Neco op te knappen.
4.11. Voorzover Neco aan het slot van haar toelichting bij grief II bedoeld heeft getuigenbewijs aan te bieden (door voorbrengen van [naam] als getuige), dat Neco bij [naam] "de slechte staat van onderhoud vóór het tot stand komen van de koopovereenkomst aan de orde heeft gesteld", wordt dat aanbod, gelet op het onder 4.10 overwogene ten aanzien van de beweerdelijk gedane "toezegging", door het hof als onvoldoende ter zake dienende gepasseerd. Ook grief II kan niet slagen.
Overigens merkt het hof op dat, waar Neco in die grief zou willen betogen dat door de rechtbank zou zijn vastgesteld dat "met deze heer [naam] is afgesproken, dat oplevering van het pand in goede staat van onderhoud zou geschieden, waarbij het opknappen van het pand door de verhuurder een voorwaarde was om de koopovereenkomst aan te gaan", Neco die overweging verkeerd leest: de rechtbank heeft daarmede kennelijk een van de stellingen van Neco weergegeven, en die stelling vervolgens, en naar het oordeel van het hof terecht, van de hand gewezen.
4.12. Aan het slot van haar toelichting bij grief II spreekt Neco over de slechte staat van onderhoud, die door haarzelf, naar zij stelt al vóór de totstandkoming van de koopovereenkomst, bij [naam] aan de orde was gesteld.
Daaruit valt af te leiden, dat Neco ermee bekend was dat er aan het onderhoud méér ontbrak dan alleen de zichtbaar slechte staat van kozijnen.
Vast staat voorts, dat het pand tevoren door [directeur van Neco] diverse malen is bezocht en bezichtigd. Gelet op evengenoemde eigen stelling van Neco (indien juist is dat zij die slechte staat van onderhoud bij [naam] aan de orde heeft gesteld toen de koopovereenkomst nog gesloten moest worden) onderschrijft het hof de overweging van de rechtbank, met dien verstande dat ook indien Neco vóór/bij de koop nog niet volledig/niet exact op de hoogte was van de slechte staat van onderhoud - hetgeen door [naam] in zijn verklaring en ook door [geïntimeerde sub 1]/Maja wordt betwist - het op de weg van Neco gelegen had om naar die gebreken nader onderzoek te (laten) doen; bezwaren en eventuele voorbehouden had Neco in haar overeenkomst met [geïntimeerde sub 1]/Maja kunnen (laten) opnemen. Het achterwege laten daarvan door Neco moet voor rekening en risico van Neco blijven, en kan zij niet achteraf aan haar contractuele wederpartij bij de koop tegenwerpen.
Ook grief I kan daarom niet slagen.
4.13. Het vorenstaande voert tot de slotsom dat ontbinding van de koopovereenkomst door Neco ten onrechte is ingeroepen. Daarmede falen ook de grieven IV en V.
Aldus kan in het midden blijven of de omvang van de kosten voor herstel, zoals door Neco becijferd aan de hand van uitgebrachte offertes welke op minder dan een kwart van de door Neco (terug-)gevorderde hoofdsom uitkomen, ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigden.
4.14. Grief VI heeft naast de overige grieven geen zelfstandige betekenis. Het vonnis van de rechtbank van 2 mei 2002 dient, met verbetering van gronden zoals overwogen, te worden bekrachtigd, in conventie en in reconventie, en Neco dient als de ook in hoger beroep in het ongelijk gestelde partij veroordeeld te worden in de kosten van het hoger beroep.
5. De beslissing
Het hof:
Bekrachtigt het vonnis van de rechtbank te Roermond van 2 mei 2002, waarvan beroep;
Veroordeelt Neco in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] en Maja tot de dag van deze uitspraak begroot op € 1.530,-- voor verschotten en € 4.218.-- voor salaris procureur.
Aldus gewezen door mrs. Bod, Huijbers-Koopman en
De Klerk-Leenen en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 16 december 2003.