Uitspraak
BESCHIKKING VAN HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 8 juni 2004,
gegeven in de zaak van:
de stichting STICHTING ACTIEF BUITEN SPORTEN,
gevestigd te Bladel,
appellante bij beroepschrift ingekomen ter griffie van het hof op 22 januari 2004,
verder te noemen: ABS of huurster,
procureur: mr. J.M.H. Schoenmakers,
tegen:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
de GEMEENTE BLADEL,
zetelende te Bladel,
als geïntimeerde aangewezen in genoemd beroepschrift,
verder te noemen: de Gemeente of verhuurster,
procureur: mr. J.B. Kin,
terwijl in genoemd beroepschrift tevens als belanghebbende is aangewezen:
de heer [W],
handelende onder de naam [WAD],
wonende te [woonplaats],
verder te noemen: de heer [W], WAD of onderhuurder,
in hoger beroep verschenen zonder procureur,
op het hoger beroep tegen de door de rechtbank 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, onder zaaknummer 308259/ EJ Verz. 03/4790 gegeven beschikking van 29 oktober 2003 tussen ABS als verzoekster en de Gemeente als verweerster.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde beschikking.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. In het beroepschrift heeft ABS haar ontvankelijkheid in hoger beroep aan de orde gesteld, op een viertal gronden uiteengezet waarom de kantonrechter haar primaire verzoek tot niet-ontvankelijk verklaring ten onrechte heeft verworpen en geconcludeerd tot vernietiging van de beschikking waarvan beroep en opnieuw recht doende tot gehele dan wel gedeeltelijke niet-ontvankelijk verklaring van ABS in haar inleidende verzoek, kosten rechtens.
2.2. Bij verweerschrift in hoger beroep heeft de Gemeente de vier aangevoerde gronden bestreden.
2.3. De heer [W] heeft zonder procureur een brief, met bijlagen, dd. 21 maart 2004 bij de griffie ingediend. De stukken zijn hem door de griffie teruggestuurd onder vermelding dat een verweerschrift door tussenkomst van een procureur moet worden ingediend. Hij is er voorts op gewezen dat hij ter zitting mondeling zijn standpunt uiteen kan zetten.
2.4. Bij brief van 31 maart 2004 heeft de procureur van ABS nog een aantal stukken in geding gebracht en twee correcties op het beroepschrift aangebracht.
2.5. De griffier van het hof heeft bij het kantongerecht te Eindhoven opgevraagd en van hem ontvangen het proces-verbaal van de mondelinge behandeling bij de kantonrechter, gehouden op 22 september 2003. ABS, de Gemeente en de heer [W] hebben een afschrift ontvangen.
2.6. Voorts heeft het hof ontvangen een brief dd. 3 april 2004 van de heer [X], namens 'De vroege vogels', een groep van 35-50 ochtendzwemmers, en een brief dd. 6 april 2004 van de heer [Y] namens de duikvereniging Galathea, waarin zij hun belangen bij het openhouden van zwembad benadrukken.
2.7. De mondelinge behandeling vond plaats op 14 april 2004. ABS heeft haar standpunt nader toegelicht aan de hand van twee stukken met de titels 'Pleitnota' en 'Aantekeningen t.b.v. hoorzitting'. De Gemeente heeft haar standpunt toegelicht aan de hand van een 'Pleinotitie'. De heer [W] heeft zijn standpunt toegelicht aan de hand van een brief, met bijlagen, gedateerd 21 maart 2004. Aan de advocaten van de ABS en de Gemeente is de gelegenheid geboden (om tijdens een schorsing van de zitting) van de bijlagen kennis te nemen en daarop te reageren. Zij hebben zich daarna niet verzet tegen het in geding brengen van de stukken.
Ter zitting waren eveneens aanwezig vertegenwoordigers van 'De vroege vogels' en van 'Galathea'. Zij zijn niet aangemerkt als belanghebbenden maar als belangstellenden.
2.8. Partijen hebben daarna uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de beroepsgronden verwijst het hof naar het beroepschrift.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. ABS exploiteert het gemeentelijk openluchtbad met bijbehorend complex op het sportpark 'De Smagtenbocht' te Bladel. Dit bad trok jaarlijks tussen de 6.000 en 17.000 bezoekers. Ten behoeve van deze exploitatie is op het terrein een kiosk geplaatst van waaruit versnaperingen worden verkocht aan de badgasten. De gemeente streeft de beëindiging van de verhuur en de exploitatie na (na verkoop aan een projectontwikkelaar lijkt sloop van het zwembad onafwendbaar).
4.1.2. De heer [W] huurt voor een prijs van f. 3.000,- per jaar ruimten in dit complex van ABS en exploiteert daarin een winkel in duikaangelegenheden. Inclusief kantoor en portaal heeft de gehuurde ruimte een oppervlakte van 60 m2. De door de heer [W] geëxploiteerde winkel is, anders dan het zwembadcomplex, gedurende het hele jaar geopend. De winkel is bereikbaar vanaf de straatzijde en derhalve toegankelijk buiten het zwembad om. Het vulstation voor het vullen van flessen met lucht, is evenwel gesitueerd in de machinekamer van het zwembad. De 'toren' (vroeger de EHBO-locatie) dient als opberglocatie voor duikmateriaal dat wordt verhuurd. De duikvereniging maakt gebruik van het zwembad. Het zwembad wordt ook gebruikt voor het testen van het materiaal. De omzet van het bedrijf van de heer [W], WAD, (ongeveer E. 40.000 per jaar) wordt deels gegenereerd door activiteiten ten behoeve van ABS en deels uit inkomsten uit de duikwinkel (waaronder het geven van duikopleidingen). De duikwinkel is verweven met de exploitatie van het zwembad (punt 25 beroepschrift).
4.1.3. Tussen partijen is niet in geschil dat de rechtsverhouding zoals die tussen de Gemeente en ABS is aangegaan, moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst. Het geschil in hoger beroep spitst zich op de eerste plaats toe op de vraag of deze rechtsverhouding moet worden aangemerkt als één waarop artikel 7:230a BW (tot 1 augustus 2003: het laatste hoofdstuk van de Huurwet) van toepassing is, zoals de Gemeente bepleit, dan wel één waarop de artikelen 7:290 e.v. BW (tot 1 augustus 2003: de artikelen 7A:1624 e.v. BW), zoals ABS bepleit, van toepassing zijn.
In de tweede plaats is de rechtsgeldigheid van de huurbeëindiging aan de orde gesteld.
4.2. Het toepasselijk recht
4.2.1. Het inleidende verzoekschrift is ingediend op 1 augustus 2003. Ingevolge artikel 205 van Pro de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek (a contrario) wordt de procedure dan beheerst door het recht zoals dat geldt met ingang van 1 augustus 2003. Anderzijds kan het hof er niet aan voorbijgaan dat bepaalde (rechts)handelingen, zoals het sluiten van de huurovereenkomst en het beëindigen daarvan, plaats vonden lang vóór deze datum en daarom beheerst
worden door het oude recht.
4.2.2. Het hof stelt vast dat, voor wat betreft de geschilpunten in deze procedure, de wettelijke bepalingen op 1 augustus 2003 inhoudelijk niet zijn gewijzigd zodat het niet opportuun is per onderdeel aan te geven welk recht wordt toegepast. Door partijen is ook geen beroep gedaan op enige wijziging die relevant zou kunnen zijn voor de beoordeling.
4.3. Huur en verhuur
4.3.1. Het hof stelt vast dat ABS geen huurpenningen in de vorm van geld verschuldigd is (geweest) aan de Gemeente. Desalniettemin deelt het hof de opvatting van partijen dat sprake is van een overeenkomst van huur en verhuur als bedoeld in artikel 7A:1584 lid (oud) BW, thans artikel 7:201 lid 1 BW Pro. Tegenover de verplichting van de Gemeente om het zwembad in gebruik te verstrekken (alsmede om bij te dragen met een exploitatievergoeding van laatstelijk f. 60.000,-, zijnde E. 27.226,81 per jaar) staat de exploitatie door ABS van het zwembad als tegenprestatie. Ook onder het oude recht werd al aangenomen dat 'de prijs' in artikel 7A:1584 (oud) BW niet in geld behoeft te bestaan.
4.3.2. Het hof stelt verder vast dat tussen partijen evenmin in geschil is dat het ter beschikking gestelde openluchtzwembad met aanhorigheden moet aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak. Dit is alleen anders ten aanzien van de tot het complex behorende kiosk. Of de kiosk moet worden aangemerkt als 'onroerend' is, zoals zal blijken, voor de beantwoording voor het geschil in hoger beroep echter niet relevant.
4.3.3. Ten slotte stelt het hof vast dat geen van de delen van de onroerende zaak is verhuurd als woonruimte, zodat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de vraag of het gehuurde moet worden aangemerkt als artikel 7:230a of als artikel 7:290 BW Pro bedrijfsruimte.
4.4. De ontvankelijkheid in hoger beroep
4.4.1. In het inleidende verzoekschrift heeft ABS op de voet van artikel 7:230a BW verzocht de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden te verlengen. Zij heeft zich evenwel primair op het standpunt gesteld dat geen sprake is van bedrijfsruimte in de zin van deze bepaling, en zo dit toch het geval is, dat niet rechtsgeldig een einde aan de overeenkomst is gekomen. ABS bepleitte haar eigen niet-ontvankelijkheid.
De kantonrechter heeft deze primaire standpunten verworpen.
4.4.2. Tegen een beslissing op de voet van artikel 7:230a BW staat ingevolge lid 8 van deze bepaling (net zo als gold onder het Huurwetregime) geen hoger beroep open. Heeft de kantonrechter binnen het kader van deze procedure voorvragen beantwoord, en is hij in zoverre buiten het toepassingsgebied van deze voorziening getreden, dan staat ten aanzien van deze voorvragen hoger beroep open, HR 14 juli 2000, NJ 2000/715. Ten aanzien van de door de kantonrechter beantwoorde vragen naar het geldende huurregime en de rechtsgeldigheid van de huurbeëindiging staat derhalve hoger beroep open. ABS is in zoverre ontvankelijk in haar hoger beroep.
4.4.3. Het hof merkt hierbij op dat in het geval het hof deze vragen op dezelfde wijze beantwoordt als de kantonrechter, de beslissing ten gronde wel wordt getroffen door het appelverbod. Aan een herbeoordeling komt het hof dan niet toe. Overigens zijn er geen incidentele grieven tegen deze beslissing opgeworpen.
4.5. Huurruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro
4.5.1. ABS voert voor haar standpunt dat het gehuurde als zodanig en in zijn geheel moet worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van (thans) artikel 7:290 BW Pro op de eerste plaats aan dat het zwembadcomplex voldoet aan de omschrijving gegeven in lid 2 van die bepaling.
4.5.2. Het hof verwerpt het standpunt dat het onderhavige (openlucht)zwembadcomplex kan worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro. Voor het aannemen van dit regime is niet toereikend, zoals ABS lijkt te betogen, dat de verhuurde ruimten voor het publiek toegankelijk zijn, dat de exploitatie van het gehuurde plaatsgebonden is en dat er rechtstreekse levering van zaken en/of diensten plaats vindt.
Artikel 7:290 BW Pro vereist immers bovendien, evenals artikel 7A:1624 (oud) BW reeds deed, dat het gehuurde krachtens overeenkomst bestemd dient te zijn voor de uitoefening van de in die bepalingen genoemde activiteiten. Onmiskenbaar is het gehuurde bestemd voor de uitoefening van een (openlucht)zwembad. Zodanige activiteit kan niet worden gebracht onder het regime van artikel 7:290 BW Pro-bedrijfsruimte. Het zwembad is immers niet bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant- of café-bedrijf, een afhaal- of besteldienst, een ambachtsbedrijf of een hotel.
Niets wijst erop dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst dachten aan de verhuur van middenstandsbedrijfsruimte. Aan de oorspronkelijke huurtermijnen (van 5 jaren te verlengen voor de duur van 6 jaren) kan deze gedachte niet worden geknoopt.
4.5.3. De omstandigheid dat er ter plaatse in het zwembadcomplex een kiosk aanwezig is, die mede wordt verhuurd, van waaruit versnaperingen worden verkocht en de omstandigheid dat een deel van het complex wordt onderverhuurd ter exploitatie van een winkel voor duikersbenodigdheden, doet deze bestemming niet anders zijn. Beide activiteiten zijn in hoge mate dienstig, en ook als zodanig bedoeld, aan de hoofdbestemming; de activiteiten zijn geen doel op zichzelf, althans in de onderlinge rechtsverhouding tussen de Gemeente en ABS is dat nimmer het doel geweest.
ABS voert nog wel aan dat veel bezoekers meer gebruik maken van de horeca-voorziening dan van het zwembad, maar deze omstandigheid (wat er ook moge zijn van de feitelijke juistheid ervan) neemt niet weg dat het exploiteren van het zwembad het doel van de overeenkomst vormt, de bestemming is, waaraan de horeca-voorziening en de duikfaciliteiten ondergeschikt zijn.
4.5.4. Van belang is voorts dat het verhuurde (het zwembad) feitelijk in overwegende mate wordt gebruikt voor een ander doel dan bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW Pro. De oppervlakte waarop de activiteiten worden ontplooid is, zoals ABS ook aangeeft, daarbij niet de enige maatgevende factor al is het wel zo dat het recreatieve gedeelte van het zwembad in oppervlakte overheerst.
Anders dan ABS stelt, kan het hof het voorzien in de recreatiebehoefte niet op één lijn stellen met een activiteit als een cafébedrijf. Huur en verhuur in het kader van een artikel 7:290 BW Pro-bedrijfsruimte ziet op een economische activiteit door de winkelier, die bescherming behoeft in zijn mogelijkheden om, na gedane investeringen (waaronder het betalen van huur, meestal in de vorm van geld), een rendement te bewerkstelligen waarvan hij afhankelijk is ter voorziening in zijn levensonderhoud. Daarvan is hier geen sprake. De Gemeente legt geld toe om de exploitatie van het zwembad mogelijk te maken. ABS is geen commerciële instelling maar behartigt belangen van recreanten en de Gemeente. De Gemeente doet exploiteren. Binnen dit kader is de exploitatie van een kiosk en de winkel in duikersbenodigdheden afhankelijk van en ondergeschikt aan de
bestemming zwembad (waarmee niet uit het oog wordt verloren dat de onderhuur wel als huur van artikel 7:290 BW Pro-bedrijfsruimte zou kunnen worden aangemerkt).
In dit licht van de feitelijke situatie kan niet geoordeeld worden dat in de relatie tussen de Gemeente en ABS het zwembad in overwegende mate bestemd of gebruikt is (geweest) voor de uitoefening van een 7:290 BW -bedrijfsruimte.
4.6. ABS voert voorts aan dat het zwembad moet worden aangemerkt als een artikel 7:290 BW Pro -bedrijfsruimte omdat het gehuurde een zodanige bedrijfsruimte zou zijn geworden nadat de Gemeente toestemming had verleend om een gedeelte in het zwembadcomplex te verhuren aan de heer [W] als winkel in duikersbenodigdheden, zijnde een artikel 7:290 BW Pro bedrijfsruimte.
4.6.1. Het hof verwerpt dit standpunt. Een algemene rechtsregel die inhoudt dat een huurovereenkomst wordt geregeerd door het regime van de onderhuurovereenkomst (als deze een artikel 7:290 BW Pro-bedrijfsruimte betreft, of als het beschermingskarakter van de onderhuurovereenkomst zwaarder weegt dan van de hoofdhuurovereenkomst), kent het recht niet. Integendeel. Uit artikel 7:290 lid 3 BW Pro (artikel 7A:1624 lid 2 (oud) BW) volgt dat de afhankelijke woning (onzelfstandige woning) het regime van de hoofdhuurovereenkomst volgt, hoewel in de regel de huurder van een woning door de wetgever meer bescherming wordt geboden dan de huurder van bedrijfsruimte.
De wetgever heeft het huurregime van artikel 7:290 BW Pro uitdrukkelijk willen beperken tot de bedrijfsruimte die gerubriceerd staan onder de in lid 2 gegeven definitie en heeft nergens bepaald dat een uitbreiding mogelijk is, noch dat een zodanige uitbreiding besloten ligt in een met toestemming van de hoofdverhuurder aangegane onderhuurovereenkomst die wel onder de bedoelde definitie valt te brengen.
4.6.2. ABS voert voor haar standpunt aan dat de onderhuurder zijn wettelijke bescherming verliest indien de hoofdhuurovereenkomst niet dezelfde bescherming meebrengt. Het moge zo zijn, dat de heer [W] de huurbescherming die hij mogelijk geldend kan maken jegens ABS, niet kan doen gelden tegenover de Gemeente, maar dit enkele feit is onvoldoende om op de hoofdhuurovereenkomst het regime van de onderhuurovereenkomst, artikel 7:290 BW Pro, van toepassing te achten.
In de verleende toestemming voor het aangaan van de onderhuurovereenkomst ligt niet besloten dat partijen zich jegens elkaar hebben verbonden ook de hoofdhuurovereenkomst door het regime van artikel 7:290 BW Pro te willen laten regeren. Omstandigheden die wijzen in het tegendeel zijn niet gesteld of gebleken.
4.6.3. Anders dan ABS bepleit, kent het hof wel betekenis toe aan hetgeen is overwogen in HR 22 oktober 1999, NJ 2000/209. Mede in aanmerking nemende de onderhuur aan de heer [W] (en de kiosk) is het hof van oordeel dat het verhuurde (het zwembadcomplex in zijn geheel) in overwegende mate wordt gebruikt voor een ander doel dan voor de uitoefening van een bedrijf als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro. In dit oordeel ligt tevens besloten dat het beroep op onder meer HR 20 juni 1975, NJ 1976/476, en HR 10 maart 1995, NJ 1995/550, faalt. In de daarin beoordeelde gevallen leidden de activiteiten van de hoofdhuurder en de onderhuurders gezamenlijk tot het oordeel dat, anders dan hier, de uitgeoefende bedrijfsactiviteiten in overwegende mate moesten worden gekarakteriseerd als bedrijfsruimte in de zin van toen nog artikel 7A:1624 (oud) BW.
ABS beroept zich ten slotte op HR 20 september 1985, NJ 1986/260, in het bijzonder de overweging waarin werd overwogen dat onaanvaardbaar is dat ten aanzien van de verhuur van het complex en van de onderverhuur van de kamers een verschillend wettelijk regime zou gelden. Tevergeefs.
In de casus van gemeld arrest was sprake van onderverhuur van woonruimte, kamersgewijs. De onderhuurovereenkomsten gezamenlijk bezien, leidden tot de conclusie dat de bestemming van de hoofdhuurovereenkomst in overwegende
mate, zo niet geheel, dezelfde was als die van de onderhuurovereenkomsten, verhuur van woonruimte. Daarom werd ook de hoofdhuurovereenkomst door dat huurrechtregime geregeerd. De conclusie leidt voor het zwembadcomplex in de andere richting, zoals hiervoor overwogen.
4.7. ABS voert vervolgens aan dat, mocht de onderverhuur van de duikwinkel niet maken dat voor het gehele complex de huurbescherming geldt van huurders van artikel 7:290 BW Pro-bedrijfsruimte, de huurovereenkomst moet worden gesplitst in twee gedeelten, namelijk een gedeelte zwembad zonder winkel en een gedeelte winkel.
4.7.1. Het hof verwerpt dit standpunt.
Vooraf acht het hof van belang vast te stellen dat hier geen sprake is van één overeenkomst met twee van elkaar gescheiden naast elkaar bestaande titels (bij voorbeeld huur en pacht, zoals in HR 26 februari 1993, NJ 1993/581). Voor het (geografisch) splitsen van de rechtsverhouding zou wellicht plaats kunnen zijn als de rechtsverhouding tussen partijen in het licht van de feitelijke situatie daarvoor ruimte laat (bijvoorbeeld in het geval van verhuur van een bedrijfsruimte en een onafhankelijke, zelfstandige woonruimte). Deze situatie doet zich hier niet voor.
4.7.2. Naar het oordeel van het hof kan van de Gemeente niet worden verlangd dat zij na sluiting van het zwembad de rechtsverhouding met ABS voortzet enkel om de bedrijfsvoering van de heer [W] mogelijk te maken.Deze bedrijfsvoering is voor een aanzienlijk gedeelte afhankelijk van het open zijn van het zwembad en de mogelijkheid voor duikers om van het bad gebruik van te maken. Daarbij komt dat de bedrijfsvoering kennelijk niet geconcentreerd is in de winkellocatie, maar tevens ruimte omvat om de flessen te vullen en duikersuitrusting op te bergen. De omzet van het bedrijf is relatief gering en zal, na het sluiten van het zwembad, zozeer teruglopen dat van een economisch verantwoorde exploitatie nauwelijks meer sprake kan zijn (de heer [W] vreest zijn faillissement).
Bovendien valt niet in te zien waarom de winkel van de heer [W] nu juist gelokaliseerd moet zijn op het dan voormalige terrein van het zwembad. De thans bestaande plaatsgebondenheid zal, als gevolg van de sluiting van het zwembad, komen te vervallen.
Daartegenover staat dat de Gemeente niet de vrije beschikking zou kunnen hebben over haar onroerende zaak en daarmee aanzienlijke schade zou lijden, naar mag worden verwacht een schade die niet opweegt tegen het rendement dat zij zal kunnen behalen bij voortzetting van de winkel.
Het hof neemt ten slotte in overweging dat de verhuur van artikel 7:290 BW Pro-bedrijfsruimte kan worden beëindigd na verloop van 10 jaren. De winkel van de heer [W] is geopend op 18 juni 1995, zodat de termijn van 10 jaren bijna is verstreken, temeer nu de kantonrechter de ontruimingsverplichting (voor de tweede maal) heeft geschorst, en wel tot 1 januari 2005. De Gemeente mag van ABS verlangen dat zij de huurverhouding met de heer [W] beëindigt in het kader van de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst.
4.8. De conclusie te trekken uit hetgeen hiervoor in rov. 4.5, 4.6 en 4.7 werd overwogen is, dat de rechtsverhouding tussen de Gemeente en ABS ten aanzien van het zwembadcomplex in haar geheel wordt beheerst door (thans) het bepaalde in artikel 7:230a BW. De kantonrechter heeft derhalve terecht ABS in zoverre ontvankelijk geoordeeld in haar verzoek tot schorsing van de ontruiming.
4.9. Is de (oorspronkelijke) huurovereenkomst geëindigd op 1 januari 2000 en nadien twee maal verlengd?
4.9.1. De leden 2 en 3 van artikel 1 van Pro de oorspronkelijke overeenkomst (die begin 1995 is gesloten) tussen de Gemeente en ABS luiden:
De overeenkomst wordt aangegaan tot 1 januari 2000, waarna de overeenkomst telkenmale stilzwijgend voor de duur van telkens zes jaren wordt verlengd.
Beëindiging van de overeenkomst kan ingaan op 1 januari van enig jaar. De verlening van de overeenkomst is wederzijds opzegbaar met dien verstande dat (...) en dat door de gemeente een opzegtermijn van 18 maanden in acht moet worden genomen. (...)
Bij brief van 22 juni 1998 schrijft de Gemeente ABS onder meer het volgende:
Van de zijde van de heer [Z]is medegedeeld, dat wij stappen zullen ondernemen om te komen tot de bouw van een tennishal of een multifunctioneel gebouw op genoemd complex. Bij uitwerking van deze plannen zal onzerzijds mede bezien worden of ook de exploitatie van het zwembadcomplex hierbij een rol kan spelen.
(...)
Gelet op het bovenstaande, zouden wij graag de mogelijkheid om de exploitatie van het zwembad in deze plannen te betrekken, openhouden.
Wij hebben dan ook besloten om gebruik te maken van de mogelijkheid om de met uw stichting gesloten huurovereenkomst op te zeggen per 1 januari 2000.
Zoals met uw voorzitter is besproken, geschiedt deze opzegging puur pro forma, om de hiervoor geschetste mogelijkheid open te houden.
Bij brief dd. 22 december 1998 schrijft ABS aan de Gemeente onder meer:
Op 1 januari 2000 loopt de OVEREENKOMST OPENLUCHTZWEMBADCOMPLEX DE SMAGTENBOCHT van 31 januari 1995 formeel ten einde.
Conform artikel 1 lid 2 deelt Pro het bestuur van de Stichting Aktief Buiten Sporten het College mede de bovengenoemde overeenkomst in deze vorm niet te willen verlengen. Het bestuur is van mening dat een nieuwe overeenkomst wenselijk is doch met aanpassingen van die artikelen die betrekking hebben op de duur van de overeenkomst en de financiële bijdrage van de gemeente Bladel.
In de brief van 20 januari 1999 schrijft de Gemeente aan ABS onder meer:
Wij stellen het op prijs dat u het voorzetten van de overeenkomst wenselijk acht. Wij zullen ons hierover beraden en daarbij betrekken uw wens om, bij voortzetting van de overeenkomst, de artikelen aan te passen betreffende de duur van de overeenkomst en de financiële gemeentelijke bijdrage.
Bij brief van 29 juni 1999 schrijft de Gemeente aan ABS onder meer:
Zoals bekend is de exploitatie-overeenkomst betreffende het openluchtzwembad de Smagtenbocht, bij wederzijds goedvinden, formeel per 1 januari 2000 beëindigd. (...)
Wij hebben besloten de gemeenteraad voor te stellen de exploitatie-overeenkomst voor de komende 2 jaar te verlengen en daarbij de exploitatie-bijdrage (...) te verhogen.
Bij brief van 7 februari 2002 schrijft de Gemeente aan ABS onder meer:
Ten vervolge op onze brief van 12 november 2002, delen wij u het volgende mede.
In laatstgenoemde brief hebben wij aan u medegedeeld dat, voor wat betreft de exploitatie van het openluchtzwembad voor het seizoen 2002, aan de gemeenteraad is voorgesteld om wederom een exploitatiebijdrage beschikbaar te stellen en dat vervolgens, na besluitvorming door de raad, aan uw stichting een contract ter ondertekening zal worden aangeboden.
Uw voorzitter heeft kenbaar gemaakt dat wijziging of aanpassing van het contract niet nodig is en dat kan worden volstaan met een brief, waarin de over een weer gemaakte afspraken worden bevestigd.
Wij stellen u voor in te stemmen met onderstaande bepalingen en één exemplaar van deze brief voor akkoord te ondertekenen en te retourneren.
1. de gemeenteraad heeft, naar aanleiding van de getoonde bereidheid door stichting abs, kenbaar gemaakt het op prijs te stellen dat de stichting het openluchtzwembad ook voor het seizoen 2002 wil beheren en exploiteren.
2. (...)
3. (...)
4. de bepalingen van de overeenkomst zoals die golden voor de seizoenen 2000 en 2001, zijn onverminderd van kracht ook voor het seizoen 2002.
De brief is voor akkoord ondertekend door de voorzitter van ABS.
4.9.2. ABS voert aan dat, op basis van de besprekingen en de opzegging van de gemeente van 22 juni 1998, de (oorspronkelijke in 1995 gesloten) huurovereenkomst stilzwijgend met zes jaar is verlengd en dat deze derhalve niet op 1 januari 2003 kan eindigen.
ABS voert daartoe aan dat de brief van 22 juni 1998 een voorwaardelijke opzegging betreft, namelijk voor het geval de exploitatie van het zwembadcomplex kan worden betrokken bij de bouw van een tennishal of een multifunctioneel
gebouw. Aan de voorwaarde is niet voldaan.
4.9.3. Het hof is evenwel met de Gemeente en de kantonrechter van oordeel dat de Gemeente bij brief van 22 juni 1998 de huurovereenkomst onvoorwaardelijk heeft opgezegd. Bij de vaststelling van de betekenis en de inhoud van een eenzijdige verklaring is bepalend de betekenis die degene tot wie de verklaring was gericht daaronder onder de geven omstandigheden heeft toegekend en heeft mogen toekennen. Naar het oordeel heeft ABS in de brief van 22 juni 1998 redelijkerwijze niet een voorwaardelijke opzegging kunnen lezen, maar juist een definitieve opzegging. Het moet voor ABS zonder meer duidelijk zijn geweest dat de Gemeente de huurovereenkomst met ABS enerzijds wel wilde verlengen, in afwachting van de ontwikkelingen, maar anderzijds niet voor een termijn van zes jaren, zoals de huurovereenkomst voorschreef. Daartoe wordt mede overwogen dat het voor ABS duidelijk moet zijn geweest dat medio 1998 de gemeentelijke plannen niet in zodanig concrete vorm bestonden dat enkel sprake zou zijn van hetzij uitvoeren, hetzij doorgaan met ABS op dezelfde wijze als voorheen. De plannen waren nog volop in ontwikkeling. Van een voorwaarde, in de zin van een onzekere toekomstige gebeurtenis die enkel nog in vervulling moest gaan, of niet, was geen sprake. ABS kon, en moest er dan ook rekening mee houden dat de plannen in de toekomst zouden kunnen wijzigen.
4.9.4. In overeenstemming met deze uitleg van de opzegging door de Gemeente bij brief van 22 juni 1998 is de continuering van het huurcontract onder (nagenoeg) dezelfde voorwaarden, zij het eerst voor een periode van 2 jaren,
daarna gevolgd voor een periode van 1 jaar, welke verlengingen door ABS zijn aanvaard.
4.9.5. Ook voor de brief van ABS van 22 december 1998 geldt dat voor de vaststelling van de inhoud bepalend is de betekenis die degene tot wie de verklaring was gericht (hier: de Gemeente) daaronder onder de geven omstandigheden heeft toegekend en heeft mogen toekennen. De stelling van ABS (punt 35 mvg) als zou zij de huurovereenkomst zelf nooit hebben willen opzeggen, is dan ook niet relevant. Aan de brief van 22 december 1998 kon de Gemeente in
redelijkheid die betekenis toekennen die zij eraan heeft toegekend, namelijk dat ABS de huurovereenkomst opzegde, althans instemde met de opzegging door de Gemeente, althans dat - zoals de Gemeente het verwoord - er sprake is van een beëindiging met wederzijds goedvinden. Een beëindiging van het oorspronkelijke contract, althans in ieder geval voor wat betreft de termijn van verlenging van zes jaren (en de exploitatie-vergoeding) is daarmee een feit. Voortzetting van de huurrelatie is gevolgd, eerst voor 2 jaren, toen voor 1 jaar.
4.9.6. De conclusie is dan enerzijds dat van een verlenging van het huurcontract met een termijn van zes jaren geen sprake meer kan zijn en anderzijds dat na de tweede verlenging voor een bepaalde periode (van 1 jaar) de huurovereenkomst is geëindigd per 1 januari 2003.
De conclusie van de kantonrechter, wat er ook moge zijn van de motivering, is derhalve juist.
4.10. Beëindiging van rechtswege?
4.10.1. ABS betwist dat sprake is van een beëindiging van rechtswege. Zij voert daartoe aan dat de opzeggingsbepalingen uit het oorspronkelijke uit 1995 daterende contract zijn gehandhaafd, zodat nog opgezegd moet worden.
4.10.2. Het hof verwerpt dit standpunt. De Gemeente wilde in 1998 niet langer gebonden zijn aan enige verlengingsbepaling uit het huurcontract, maar op korte termijn vrij zijn van de verplichtingen uit de huurovereenkomst als de in ontwikkeling zijnde plannen daartoe zouden nopen. De Gemeente heeft daartoe de huurovereenkomst opgezegd.
Nadien is de overeenkomst twee keer verlengd, eerst voor twee jaren, later voor 1 jaar. Deze verlengingen zijn door ABS aanvaard. Met deze handelwijze is niet te verenigen dat de Gemeente gebonden zou zijn aan een opzegtermijn van 18 maanden, langer dus dan de duur van de laatste verlenging.
4.10.3. In de pleitnota van 14 april 2004 heeft ABS nog een grond toegevoegd, te weten een beroep op de artikelen 7A:1609 juncto 1607 (oud) BW. Uit dien hoofde zou opzegging uit de huurovereenkomst nodig zijn. Naar het oordeel van het hof zijn deze bepalingen niet van toepassing omdat deze enkel zien op de situatie dat partijen, na het einde van de huur, de huurovereenkomst stilzwijgend hebben voortgezet. Daarvan is geen sprake. De huurovereenkomst is twee maal uitdrukkelijk schriftelijk verlengd voor de duur van een bepaalde periode. Op 19 december 2002 neemt de gemeenteraad het besluit het openluchtzwembad te sluiten. ABS is daarvan op de hoogte. Er heeft geen stilzwijgende verlenging per 1 januari 2002 (zoals in de pleitnota staat, bedoeld zal zijn 2003) plaats gevonden. De laatste verlenging is schriftelijk bevestigd en door ABS voor
akkoord ondertekend. De ontruiming is aangezegd bij brief van 21 mei 2003.
4.10.4. In dezelfde pleitnota heeft ABS tevens aangevoerd dat de beëindiging van rechtswege naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Naar het hof begrijpt is dit de juridische onderbouwing van punt IV van het beroepschrift. Daarin wordt betoogd dat de positie van de Gemeente een bijzondere is, waaruit volgt dat van de Gemeente handhaving van de huurovereenkomst mag worden verwacht. Aangevoerd wordt dat de Gemeente handelt in strijd met gemaakte afspraken, de procedure onzorgvuldig heeft voorbereid, het besluit onvoldoende heeft gemotiveerd en dat er geen sprake is geweest van een behoorlijke belangenafweging.
4.10.5. Naar het oordeel van het hof handelt de Gemeente niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar door geen verdere verlening van de huur met ABS overeen te komen. Gelet op de reeds bestaande plannen van 1998 leidende tot beëindiging van de relatie met ABS, het in 2001 ingezette voornemen tot sluiting van het zwembad, de beslissing daaromtrent in de gemeenteraad, en het feit dat met daadwerkelijke sluiting in verband met de ontruimingsbescherming lange tijd gemoeid kan zijn, gelet ook op de speciale aard van de onderhavige huurovereenkomst (die alleen de verhuurder geld kost en waartegenover geen huuropbrengst staat) kan de Gemeente in alle redelijkheid het einde van de relatie met ABS nastreven zoals zij deed.
De door ABS genoemde omstandigheden, wat daar ook van moge zijn, zijn niet zodanig zwaarwichtig van aard dat zij de Gemeente hadden moeten nopen de huurovereenkomst te continueren.
Het hof ziet geen aanleiding om in te gaan op de breed uitgemeten verwijten aan het adres van de Gemeente. De vraag is immers niet of de Gemeente fouten heeft gemaakt, onzorgvuldig is geweest of het besluit onvoldoende heeft gemotiveerd, maar of de beëindiging van de exploitatie en daarmee de niet-voortzetting van de relatie met ABS onaanvaardbaar is. Dat nu is niet het geval. Het staat de Gemeente in beginsel vrij om de exploitatie te beëindigen en over te dragen aan een commerciële exploitant, ook als dat sluiting van het zwembad betekent. Dat ABS zich misleid voelt in de gang van zaken, zich onvoldoende gehoord voelt of onvoldoende inspraak heeft gehad, ondanks daartoe strekkende toezeggingen, staat daaraan niet in de weg. In dit verband merkt het hof nog op dat gesteld noch gebleken is dat het gemeenteraadsbesluit tot sluiting van het zwembad door de bestuursrechter is vernietigd.
4.10.6. Uiterst subsidiair doet ABS in de pleitnota van 14 april 2004 een beroep op artikel 6:258 BW Pro en vraagt zij het hof de overeenkomst te wijzigen. Deze grond wordt niet onderbouwd en dient reeds daarom te worden afgewezen. Voorts ziet het hof geen aanleiding de overeenkomst te wijzigen in welke richting dan ook. Het staat de Gemeente als verhuurster vrij het einde van de huurovereenkomst en de sluiting van het zwembad na te streven.
4.11. De conclusie is dan dat het hof de voorvragen op dezelfde wijze beantwoordt als de kantonrechter deed. Er is sprake van een artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte waarvan de huur is geëindigd per 1 januari 2003. Niet is gebleken van enige overeenkomst of grond voor verlenging van de huur.
Ten aanzien van de beslissing op het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn staat geen hoger beroep open.
Het verzoek van ABS in hoger beroep zal daarom worden afgewezen en de beslissingen van de kantonrechter zullen worden bekrachtigd.
Het hof ziet, gelet op de bijzonder aard van de contractuele verhouding, geen aanleiding voor een proceskostenbeslissing.
5. De uitspraak
Het hof:
verklaart het hoger beroep ontvankelijk;
voor zover in de bestreden beschikking op het primaire verzoek is beslist: bekrachtigt deze beslissingen;
verstaat dat geen hoger beroep openstaat voor zover in de beschikking waarvan beroep is beslist op het subsidiaire verzoek tot verlenging van de schorsing van de ontruimingsverplichting;
verstaat dat er geen aanleiding bestaat voor een proceskostenveroordeling.
Deze beschikking is gegeven door de mrs. Den Hartog Jager, Aarts en Van Etten en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 8 juni 2004.