Uitspraak
typ. MBR
rolnr. C0400008/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 29 juni 2004,
gewezen in de zaak van:
[APPELLANT],
wonende te [plaats],
appellant bij exploot van dagvaarding van
4 december 2003,
hierna te noemen: [appellant],
procureur: mr. Ph.C.M. van der Ven,
tegen:
de [GEÏNTIMEERDE],
gevestigd te [plaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
hierna te noemen: de stichting,
procureur: mr. J.L.M. van Gastel,
op het hoger beroep tegen het door de rechtbank te
's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven gewezen vonnis van 30 oktober 2003 tussen de stichting als eiseres en [appellant] als gedaagde.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 293549, rolnr.
2695/03)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij appeldagvaarding heeft [appellant] twee grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en tot veroordeling van de stichting in de kosten van beide instanties. [appellant] heeft tevens een akte overlegging productie genomen.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft de stichting de grieven bestreden en producties overgelegd.
2.3. Partijen hebben hun zaak doen bepleiten, [appellant] door mr. Traudus en de stichting door mr. Van de Reijt. Beide raadslieden hebben gepleit aan de hand van overgelegde pleitnotities. Ter zitting heeft [appellant] bij akte één productie in het geding gebracht.
2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken aan het hof overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de appeldagvaarding.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. [appellant] heeft in 1979 van mevrouw [voormalig eigenaresse], de toenmalige eigenaresse van de woning met toebehoren [adres] te [plaats], een atelierruimte gehuurd.
Die atelierruimte bevindt zich in een houten schuur die bij de woning [adres] te [plaats] hoort. Volgens het proces-verbaal van bevindingen van de regiopolitie Brabant Zuid-Oost d.d. 28 april 2003 (als productie gevoegd bij de conclusie van repliek) heeft de schuur een oppervlakte van ongeveer 1300 m2. De schuur is in opdracht van mevrouw [voormalig eigenaresse] opgesplitst in 10 ateliers die aan kunstenaars zijn verhuurd.
4.1.2. Sinds begin jaren '90 treedt de stichting op als verhuurster van de ateliers. Daartoe heeft de eigenaresse (of de opvolgend eigenaar de heer [opvolgend eigenaar]) de ateliers om niet in gebruik gegeven aan de stichting en is -kennelijk met toestemming van de huurders waaronder [appellant]- de positie van verhuurder overgenomen door de stichting.
4.1.3. Volgens [appellant] heeft hij de gehuurde ruimte vanaf 1980 mede als woonruimte in gebruik, zulks met toestemming van de voormalige eigenaresse mevrouw [voormalig eigenaresse].
De stichting heeft bestreden dat het om permanente bewoning zou gaan. Volgens de stichting heeft [appellant] ook nimmer toestemming gehad voor permanente bewoning van het gehuurde.
4.1.4. Bij gelegenheid van het pleidooi heeft [appellant] de feitelijke inrichting van de door hem gehuurde ruimte als volgt beschreven. Hij heeft de ruimte, in totaal ongeveer 100 m2 groot, zelf opgesplitst in een werkruimte van ongeveer 50 m2, een keuken (die mede wordt gebruikt om te glazuren) van ongeveer 25 m2 en een slaapvertrek van ongeveer 25 m2. In of bij de schuur bevindt zich een douche en toilet voor gemeenschappelijk gebruik.
[appellant] heeft verder, met toestemming van de eigenaar van het complex, een deel van de grond bij de schuur in gebruik, in die zin dat daarop bakovens zijn geplaatst en hout is opgeslagen dat dient als brandstof voor die bakovens.
4.1.5. Volgens [appellant] bedroeg de aanvangshuur f. 125,- per maand en is hij f 150,- per maand gaan betalen sinds hij de ruimte tevens bewoont. Omgerekend betaalt hij tot op heden € 68,07 per maand.
4.1.6. Op 15 augustus 2001 heeft de stichting aan alle huurders van de ateliers, waaronder [appellant], een brief overhandigd inhoudende de opzegging van de huur per
1 oktober 2001 (productie 2 inleidende dagvaarding).
De grond voor de opzegging was dat in verband met van overheidswege gestelde eisen kostbare investeringen noodzakelijk waren en dat de financiële middelen daartoe ontbraken.
Alle kunstenaars hebben aan de huuropzegging gevolg gegeven en het gehuurde ontruimd, behalve [appellant].
De stichting heeft vervolgens op 19 november 2002 aan [appellant] een brief gezonden met een aanzegging om uiterlijk op
1 januari 2003 het atelier te ontruimen (productie 3 inleidende dagvaarding).
4.1.7. Omdat [appellant] aan die aanzegging geen gevolg gaf, heeft de stichting zich gewend tot de kantonrechter te Eindhoven. Zij vorderde kort gezegd:
- een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst op
1 oktober 2001 geëindigd is;
- de veroordeling van [appellant] tot ontruiming;
- een vergoeding ter grootte van de maandelijkse huur, tot
aan de ontruiming.
De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep deze vorderingen toegewezen, in die zin dat voor recht is verklaard dat de huurovereenkomst is geëindigd per
1 januari 2003 en [appellant] is veroordeeld tot ontruiming binnen 4 weken na de betekening van het vonnis. [appellant] is verder veroordeeld tot betaling van € 68,07 per maand vanaf 1 januari 2003 tot en met de maand waarin hij de ruimte ontruimd zal hebben.
4.2. Ten aanzien van het tijdstip waarop de huurovereenkomst is geëindigd heeft de kantonrechter overwogen dat de overgelegde brief d.d. 19 november 2002 (productie 3 bij de inleidende dagvaarding) moet worden aangemerkt als een huuropzegging per 1 januari 2003. Tegen dat oordeel is geen grief gericht, zodat ook het hof hiervan zal uitgaan.
4.3. De grieven van [appellant] hebben betrekking op het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] geen omstandigheden heeft gesteld die aannemelijk maken dat de vorige eigenaresse, mevrouw [voormalig eigenaresse], met de bewoning van het atelier door [appellant] heeft ingestemd, zodat daaraan voorbij gegaan wordt.
Volgens [appellant] heeft hij wel degelijk aannemelijk gemaakt, met de door hem overgelegde schriftelijke verklaringen, dat hij met toestemming van mevrouw [voormalig eigenaresse] in het gehuurde woonde. In ieder geval had de kantonrechter niet voorbij mogen gaan aan zijn bewijsaanbod op dit punt.
4.4. Het hof overweegt omtrent het standpunt van [appellant] het volgende.
[appellant] verbindt aan zijn stelling dat hij -met toestemming van mevrouw [voormalig eigenaresse]- vanaf 1980 het atelier feitelijk mede heeft gebruikt voor bewoning, de conclusie dat hij een beroep kan doen op de huurbeschermings- bepalingen voor woonruimte in de artikelen 7A:1623a e.v. (oud) BW.
Naar het oordeel van het hof is die conclusie onjuist. Ook wanneer er veronderstellenderwijs van uit wordt gegaan dat de hier bedoelde stelling van [appellant] (dat mevrouw [voormalig eigenaresse] toestemming gaf voor bewoning) juist is, betekent dit nog niet dat de contractuele bestemming "atelierruimte" is gewijzigd in "woonruimte". Het hof overweegt in dit verband het volgende.
4.5. Voor de beantwoording van de vraag of een huurovereenkomst in de zin van de wet betrekking heeft op de huur van woonruimte of op andersoortige ruimte is beslissend hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan (HR 5 november 1993 NJ 1994/228 en HR
24 december 1993 NJ 1994/215).
4.6. Uit de in deze zaak tussen partijen vaststaande feiten concludeert het hof dat ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst bij partijen voor ogen stond een huurovereenkomst te sluiten met betrekking tot een atelierruimte. Mevrouw [voormalig eigenaresse] heeft immers speciaal met het oog op het creëren van atelierruimte voor kunstenaars de onderhavige schuur laten verbouwen. Daartoe is de schuur opgesplitst in 10 "kale" ruimten. Voorzieningen
die de ruimten (mede) geschikt hadden moeten maken voor bewoning, zoals keuken, wasgelegenheid, douche en toilet zijn toen niet in de verschillende ruimten aangebracht.
4.7. De door [appellant] gestelde toestemming van mevrouw [voormalig eigenaresse] tot bewoning van de atelierruimte heeft deze contractuele bestemming niet gewijzigd. Door mevrouw [voormalig eigenaresse] zijn geen voorzieningen getroffen om de atelierruimte geschikt te maken voor bewoning ([appellant] heeft slechts op eigen initiatief een keukenblok geplaatst en een aparte slaapkamer gemaakt), terwijl ook ná 1980 de nadruk bij het gebruik is blijven liggen op het gebruik als atelierruimte. In verband met dit laatste is onder meer van belang dat [appellant] heeft verklaard dat een permanent verblijf van hem in het gehuurde, ook 's nachts, van tijd tot tijd noodzakelijk was (en is) in verband met het bijzondere bakproces in de ovens, die met behulp van hout op een vrij constante temperatuur dienen te worden gehouden. Van belang is verder dat -qua oppervlakte- het grootste deel van het gehuurde als atelier in gebruik is. De keukenruimte wordt immers mede gebruikt om te glazuren.
Naar het oordeel van het hof strookt het (in het licht van de voormelde jurisprudentie) met een wetstoepassing die recht doet wedervaren aan het dwingende karakter van de artikelen 7A:1623a e.v. (oud) BW en van de (oude) Huurwet om het gehuurde slechts dán als woonruimte aan te merken indien het, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor woondoeleinden in gebruik is.
Uit het hiervoor overwogene volgt dat dit in casu niet het geval is.
4.8. Er is te minder reden om een contractuele bestemmingswijziging aan te nemen, nu [appellant] zich er zeer wel van bewust was dat bewoning van de onderhavige atelierruimte op grond van allerhande regelgeving niet was toegestaan. Dat hij zich hiervan bewust was blijkt al uit het feit
dat hij bij het bevolkingsregister van de gemeente stond ingeschreven op een woonadres in Eindhoven. Bij gelegenheid van het pleidooi verklaarde hij hieromtrent dat hij voor die inschrijving bij de gemeente Eindhoven had gekozen om problemen met instanties te voorkomen.
4.9. Naar het oordeel van het hof mocht [appellant] in het licht van het hiervoor overwogene uit de gestelde toestemming van mevrouw [voormalig eigenaresse] tot bewoning slechts opmaken dat er sprake was van een gedoogsituatie; een contractuele bestemmingswijziging mocht hij daaruit niet afleiden.
4.10. Dit betekent dat, wat er ook zij van de grieven van [appellant], de kantonrechter terecht heeft geoordeeld dat de huurovereenkomst tussen partijen door opzegging is geëindigd en dat hij terecht is veroordeeld tot ontruiming.
Voor het honoreren van het bewijsaanbod van [appellant] bestaat geen aanleiding, omdat dit niet kan leiden tot een andere beslissing.
4.11. Bij gelegenheid van het pleidooi heeft [appellant] subsidiair gevraagd om een ontruimingstermijn van 3 jaar dan wel om een ruime ontruimingstermijn.
Het hof is van oordeel dat voor een lange ontruimingstermijn geen grond aanwezig is. Uitgangspunt dient te zijn dat een huurder het gehuurde dient te ontruimen zodra de huurovereenkomst eindigt (afgezien van de ontruimingsbescherming ingevolge -voorheen- de Huurwet, waarop in deze zaak geen beroep is gedaan).
Voor een uitzondering op dit uitgangspunt kan plaats zijn indien een dergelijke ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht. Hetgeen door [appellant] in dit verband is aangevoerd is echter ontoereikend om te kunnen concluderen dat deze situatie zich in de onderhavige zaak voordoet.
4.12. Het voorgaande betekent dat het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd, zij het met wijziging van gronden zoals hiervoor is aangegeven en met dien verstande dat de ontruimingstermijn zal worden bepaald op 4 weken na betekening van dit arrest.
4.13. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten als hierna te vermelden.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep met verbetering
van gronden zoals hiervoor is aangegeven en met dien verstande dat de ontruimingstermijn wordt bepaald op 4 weken na betekening van dit arrest;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van de stichting tot op heden op € 205,- voor verschotten en op € 2.313,- voor salaris van de procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Adriaansens en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 29 juni 2004.