Uitspraak
typ. MBR
rolnr. C0200457/RO
ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH,
tweede kamer, van 25 mei 2004,
gewezen in de zaak van:
1. [APPELLANT SUB 1],
wonende te [plaats],
2. [APPELLANTE SUB 2],
wonende te [plaats],
appellanten bij dagvaarding van 20 maart 2002,
procureur: mr. P.C.M. van der Ven,
tegen:
[GEÏNTIMEERDE],
wonende te [plaats],
geïntimeerde,
procureur: mr. A.T.L. van Zandvoort,
als vervolg op het tussenarrest van 14 oktober 2003.
6. Het verdere verloop van het geding
Dit blijkt uit de volgende processtukken:
- het tussenarrest van 14 oktober 2003;
- de akte van [appellant], genaamd "memorie na tussenvonnis" en gedateerd "17 september 2002", volgens de roladministratie genomen op 25 november 2003;
- de akte van [geïntimeerde] van 25 november 2003;
- de akte van [appellant] van 23 december 2003;
- de antwoordakte van [geïntimeerde] van 23 december 2003.
7. De verdere beoordeling
7.1. Bij genoemd tussenarrest heeft het hof beide partijen in de gelegenheid gesteld de volgende vragen te beantwoorden. Zij hebben de vragen ieder voor zich, niet eensluidend beantwoord. Het hof zal zo nodig later ingaan op de onderscheiden vragen en antwoorden.
7.2. Voor de goede orde geeft het hof aan dat de vragen gesteld zijn in het kader van het verweer van [appellant] dat het financieringsvoorbehoud van artikel 6 van Pro de overeenkomst geldt tussen partijen (r.o. 4.5.), alsmede het verweer van [appellant] dat [geïntimeerde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep kan doen op de overeengekomen boeteclausule.
7.3. Met betrekking tot het verweer dat tussen partijen een financieringsvoorbehoud geldt, stelt het hof voorop dat de inhoud van de overeenkomst in kwestie onder meer wordt bepaald door hetgeen [appellant] en makelaar [naam makelaar] als vertegenwoordiger van [geïntimeerde] over en weer hebben verklaard en over en weer uit hun verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en redelijkerwijs hebben mogen afleiden. Dit geldt ook ten aanzien van het al dan niet overeengekomen zijn van een financieringsvoorbehoud.
7.4. Vast staat dat [appellanten] de NVM-standaardovereenkomst hebben getekend waarbij door het standaard financieringsvoorbehoud van artikel 6 strepen Pro zijn gezet, op een wijze waarmee pleegt te worden aangegeven dat dat voorbehoud niet gemaakt wordt.
7.5. [appellanten] stellen dat makelaar [naam makelaar] redelijkerwijs niet heeft mogen begrijpen dat de door hen gestelde mededeling van [appellant] dat de financiering geen probleem zou zijn, niet juist was, en dat daaruit volgt dat het financieringsvoorbehoud onderdeel uitmaakt van de overeenkomst (memorie van grieven nr. 3).
7.6. Het hof is van oordeel dat [appellanten] onvoldoende gesteld hebben om te concluderen dat het financieringsvoorbehoud onderdeel uitmaakt van de overeenkomt.
Een financieringsvoorbehoud is immers in die zin geen vast onderdeel van een koopovereenkomst met betrekking tot onroerend goed dat een dergelijk voorbehoud geldt, tenzij daar uitdrukkelijk afstand van gedaan is.
Daarbij komt dat makelaar [naam makelaar] de gestelde mededeling van [appellant] redelijkerwijs niet heeft hoeven te begrijpen als een verklaring die gericht was op het rechtsgevolg dat een financieringsvoorbehoud onderdeel zou uitmaken van de koopovereenkomst.
7.7. Voorts stellen [appellanten] dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat
[geïntimeerde] zich op de boeteclausule kan beroepen.
Ter onderbouwing van deze stelling verwijzen zij naar hetgeen zij in het kader van het financieringsvoorbehoud hebben gesteld. Voorts stellen zij dat makelaar [naam makelaar] zijn onderzoeksplicht geschonden heeft door niet te controleren of de mededeling van [appellant] dat - in de versie van [geïntimeerde] (nr. 2.5 memorie van antwoord) - de financiering rond was, wel juist was.
7.8. Het hof overweegt hierover als volgt.
Volgens vaste rechtspraak geldt dat partijen over en weer rekening dienen te houden met de gerechtvaardigde belangen van de wederpartij. Tevens geldt volgens vaste rechtspraak dat in het algemeen de gehoudenheid om met die belangen rekening te houden niet zover gaat dat een partij niet zou mogen afgaan op de juistheid van de door de wederpartij gedane mededelingen.
Onder omstandigheden is echter een uitzondering op die regel mogelijk, bijvoorbeeld in het geval een partij redelijkerwijs heeft moeten begrijpen dat een mededeling van de wederpartij niet juist kon zijn.
7.9. Het hof begrijpt dat [appellanten] stellen dat sprake is van die uitzondering in deze zaak. Zij onderbouwen de in r.o. 7.8 genoemde omstandigheden en uitzondering als volgt.
a. Ter zake de koop van twee recreatiewoningen vonden de contacten plaats tussen de particuliere kopers ([appellanten]) en de professionele vertegenwoordiger van de verkoper (NVM-makelaar [naam makelaar]);
b. Kopers waren een ten tijde van het sluiten van de koop een 31-jarige man (zelfstandig klusser) en een 29-jarige vrouw (parttime catering-medewerkster) zonder eigen vermogen en met een relatief gering inkomen en geen ervaring met onroerend goed transacties;
c. De makelaar was van de feiten onder b. op de hoogte, althans had dat redelijkerwijs kunnen zijn;
d. Makelaar [naam makelaar] wist, althans kon redelijkerwijs weten dat [appellanten] financiering voor het volledige bedrag van de koopsom nodig hadden en heeft moeten begrijpen dat zij geen financiering voor het volledige bedrag van de koopsom zouden kunnen verkrijgen, omdat recreatiewoningen in de regel niet volledig gefinancierd worden, maar voor maar 70% (memorie van grieven blz. 5 onder punt 4 e);
e. Makelaar [naam makelaar] was ten tijde van de ondertekening van de overeenkomst op de hoogte van het feit dat tussen het eerste contact met de kopers en de totstandkoming van de koopovereenkomst enkele dagen lag (verklaring van makelaar [naam makelaar] van 13 april 2001);
f. Makelaar [naam makelaar] heeft moeten begrijpen dat binnen die termijn onder e. geen financiering rond kon zijn omdat de recreatiewoningen niet getaxeerd waren ten behoeve van de aangevraagde financiering en die termijn te kort was voor de interne controles van een bank met betrekking tot jaarrekeningen en prognoses bij een financieringsaanvraag door een zelfstandig ondernemer.
7.10. [geïntimeerde] betwist dat makelaar [naam makelaar] redelijkerwijs heeft moeten begrijpen dat de mededeling van [appellanten] dat de financiering rond was, niet juist kon zijn.
7.11. Krachtens de hoofdregel van art. 150 Rv Pro rust op [appellanten] de bewijslast van hun stelling dat makelaar [naam makelaar] redelijkwijs heeft moeten begrijpen dat de mededeling van [appellanten] dat de benodigde financiering rond was, niet juist kon zijn.
Tot op heden zijn zij niet geslaagd in het bewijs, ook niet tot op tegenbewijs. Het hof zal [appellanten] toelaten tot bewijs.
7.12. Het hof houdt iedere verdere beslissing aan.
8. De uitspraak
Het hof:
laat [appellanten] toe tot bewijs van feiten en omstandigheden op grond waarvan de conclusie getrokken kan worden dat makelaar [naam makelaar] redelijkerwijs heeft moeten begrijpen dat hun mededeling dat de benodigde financiering rond was, niet juist kon zijn;
bepaalt, voor het geval [appellant] bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. C.H.W.M. Sterk als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;
verwijst de zaak naar de rolzitting van 8 juni 2004 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun raadslieden en de getuige(n) op woensdagen in de maanden september t/m november 2004;
bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde rolzitting dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;
bepaalt dat de procureur van [appellanten] tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Schaik-Veltman, Sterk en Keizer en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 25 mei 2004.