Uitspraak
typ. MBR
rolnr. C0300044/BR
ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 27 juli 2004,
gewezen in de zaak van:
de stichting WONINGSTICHTING ARWON,
gevestigd en kantoorhoudende te [plaatsnaam],
appellante bij exploot van dagvaarding
van 5 december 2002,
geïntimeerde in het incidenteel appel,
procureur: mr. H. Post,
tegen:
[GEÏNTIMEERDE],
wonende te [plaatsnaam],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
appellant in het incidenteel appel,
procureur: mr. J.E. Lenglet,
als vervolg op het op 27 januari 2004 gewezen tussenarrest in het hoger beroep tegen het onder zaaknr. 241824 CV EXPL 02-3924 door de rechtbank te Breda, sector kanton, locatie Bergen op Zoom, gewezen verstekvonnis van 25 september 2002
.
6. Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
in principaal en in incidenteel appel
6.1. In voormeld tussenarrest is bepaald dat Arwon nadere inlichtingen dient te verschaffen zoals omschreven in rechtsoverweging 4.5. en is iedere verdere beslissing aangehouden.
6.2. Arwon heeft vervolgens onder overlegging van een productie een akte genomen, [geïntimeerde] heeft daarop gereageerd middels een antwoordakte, onder overlegging van producties.
6.3. Partijen hebben vervolgens de gedingstukken aan het hof overgelegd en uitspraak gevraagd.
7. De verdere beoordeling
in principaal en in incidenteel appel
7.1. Het hof volhardt bij hetgeen in haar arrest van 27 januari 2004 is overwogen en beslist.
7.2. In haar akte stelt Arwon dat de huurovereenkomst
met de in die overeenkomst vermelde [relatie van geïntimeerde] niet is geëindigd, doch dat zulks volgens haar geen enkel gevolg heeft voor de in deze procedure tegen [geïntimeerde] gevorderde ontbinding en ontruiming. Het is immers mogelijk dat een huurovereenkomst ten aanzien van de ene contractant wordt ontbonden waardoor deze is gehouden het gehuurde
te ontruimen, terwijl de huurovereenkomst met de andere contractant(en) blijft voortbestaan.
7.3. [Geïntimeerde] stelt in zijn antwoordakte dat hij nog steeds gehuwd is met [relatie van geïntimeerde]. Hij acht de door Arwon ingestelde actie nutteloos.
7.4. Het hof stelt voorop dat, nu de inleidende dagvaarding in de onderhavige zaak is uitgebracht op 2 september 2002, het geschil tussen partijen ingevolge artikel 205 van Pro de Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek dient te worden beoordeeld met toepassing van het huurrecht zoals dat gold vóór 1 augustus 2003.
7.5. De vordering strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst met [geïntimeerde] is gebaseerd op artikel 7A:1623n (oud) BW. Anders dan bij de bepalingen met betrekking tot de opzegging van een dergelijke huurovereenkomst, laat voormeld artikel de vraag onbeantwoord of tegen de echtgenote, die van rechtswege medehuurster is, tegelijkertijd een zelfde ontbindingsvordering moet worden ingesteld.
7.6. Het hof is van oordeel dat deze vraag in bevestigende zin moet worden beantwoord. In het wettelijke systeem van huurbeschermingsbepalingen voor woonruimte ligt besloten dat een vordering tot ontbinding en ontruiming niet alleen tegen de huurder, maar ook tegen een eventuele medehuurder moet worden ingesteld. Het hof voegt hier nog aan toe dat het gelijktijdig instellen van een ontbindings- en ontruimingsvordering tegen de huurder en de medehuurster bijdraagt aan het voorkomen van zinloze procedures. Immers, indien de bestreden uitspraak in stand zou blijven en daardoor de huurovereenkomst met [geïntimeerde] zou eindigen, zou laatstgenoemde in het onderhavige geval toch niet tot ontruiming kunnen worden gedwongen aangezien hij alsdan ingevolge artikel 7A:1623g eerste lid (oud) BW medehuurder zou worden van zijn echtgenote, die na ontbinding van de huurovereenkomst met [geïntimeerde], overeenkomstig het derde lid van deze bepaling, van rechtswege huurster is geworden.
7.7. Een en ander leidt tot de conclusie dat [relatie van geïntimeerde]'s (mede)huurrecht zodanig verweven is met dat van [geïntimeerde], dat indien Arwon wegens een toerekenbare tekortkoming ontbinding van de onderhavige huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wenst, zij [relatie van geïntimeerde] - in ieder geval zolang de woning hun allebei tot hoofdverblijf strekt - gelijktijdig in rechte had dienen te betrekken. Arwon dient derhalve alsnog niet-ontvankelijk te worden verklaard in haar vordering tot ontbinding en ontruiming. Het vonnis zal in zoverre dan ook worden vernietigd.
Op zichzelf genomen is niet ondenkbaar dat ten aanzien van [geïntimeerde] de huurovereenkomst wordt ontbonden, onder gestanddoening van die overeenkomst ten aanzien van [relatie van geïntimeerde], zoals Arwon betoogt, maar Arwon geeft niet aan welk belang zij in casu heeft bij die partiële ontbinding.
7.8. Het incidentele appel richt zich tegen de door
de kantonrechter toegewezen vordering strekkende tot betaling van achterstallige huurpenningen en huursubsidie, vermeerderd met rente en kosten. Het hof overweegt dat [geïntimeerde] en [relatie van geïntimeerde] hoofdelijk zijn verbonden de verschuldigde huurpenningen tijdig te voldoen en het staat Arwon dan ook vrij haar vordering tot betaling van de achterstallige huurpenningen te richten tegen [geïntimeerde] alleen.
Met betrekking tot deze vordering heeft [geïntimeerde]
in incidenteel appel betwist dat er sprake is van een huurachterstand. Volgens hem is de door Arwon bijgehouden administratie van ontvangen betalingen onjuist. Dat blijkt uit een afschrijving d.d. 16 juli 2002 van een bedrag € 417,98, welke niet in het betalingsoverzicht van Arwon is verwerkt, alsmede uit het feit dat [geïntimeerde] een aantal malen een bedrag van € 34,03 en eenmaal een bedrag van € 68,06 aan de deurwaarder heeft betaald in verband met een op 4 maart 2002 bestaande huurachterstand. Ook die betalingen zijn niet in het overzicht van Arwon verwerkt. Tenslotte wordt volgens [geïntimeerde] in april 2002 in het overzicht van Arwon een bedrag van € 34,87 bij de huurachterstand opgeteld in plaats van afgetrokken.
Indien er onverhoopt toch een achterstand zou bestaan, wijt [geïntimeerde] deze aan de omstandigheid dat het Ministerie van VROM de aan hem toekomende huursubsidie niet (correct) heeft uitgekeerd aan Arwon.
7.9. Arwon heeft de stellingen van [geïntimeerde] gemotiveerd en met bescheiden onderbouwd betwist. Arwon stelt (en stelde zich ook in eerste aanleg) op het standpunt dat de huur in eerste instantie per automatische incasso werd voldaan en dat deze incasso's werden gestorneerd,
zo ook de betaling in juli 2002. De door [geïntimeerde] aangehaalde betalingen van € 34,03 en € 68,06 hangen samen met een oude huurachterstand tot november 2001, waarvoor [geïntimeerde] bij (onherroepelijk) vonnis van
5 december 2001 van de kantonrechter te Bergen op Zoom reeds was veroordeeld en waarvoor [geïntimeerde] een betalingsregeling met de incassogemachtigde van Arwon had getroffen. [Geïntimeerde] heeft deze oude huurachterstand weliswaar voldaan, maar diende ook de bijkomende kosten, zoals rente, proces- incasso- en executiekosten te voldoen. Op juist déze kosten ziet de door [geïntimeerde] aangehaalde betalingsregeling.
Het door [geïntimeerde] aangehaalde bedrag van € 34,87 houdt verband met een controleberekening door het Ministerie van VROM op de verstrekte huursubsidie, waaruit blijkt dat Arwon de huurpenningen teveel heeft gematigd, waardoor per saldo een bedrag van € 34,87 te weinig huur is ontvangen, welk bedrag [geïntimeerde] gehouden is te voldoen.
Niet aannemelijk is dat de huurachterstand zijn grondslag vindt in een gebrekkige verwerking van de huursubsidie door het Ministerie van VROM. [geïntimeerde] heeft zelf een aantal maanden de huurpenningen onbetaald gelaten. [Geïntimeerde] is bovendien zélf verantwoordelijk voor de tijdige betaling van de huur en wordt door het Ministerie van VROM in kennis gesteld van alle beslissingen ten aanzien van zijn recht op huursubsidie.
7.10. Gelet op het hiervoor weergegeven uitgebreide en gemotiveerde verweer van Arwon, acht het hof het voldoende aannemelijk dat het door haar overgelegde betalingsoverzicht juist is. Ingevolge de hoofdregel van artikel 150 Rv Pro. rust op [geïntimeerde] de last te bewijzen dat hij bevrijdend (dat wil zeggen: zonder stornering) aan Arwon heeft betaald en er aldus geen sprake van een huurachterstand kan zijn. Dat bewijs heeft hij echter niet bijgebracht. [Geïntimeerde] heeft op dit punt evenmin een gespecificeerd bewijsaanbod gedaan. Aan diens stellingen wordt daarom voorbijgegaan. De conclusie dient derhalve te zijn dat de kantonrechter [geïntimeerde] terecht heeft veroordeeld de achterstallige huurpenningen te voldoen.
7.11. Aldus resteert enkel nog de grief van Arwon dat de kantonrechter de proceskosten ten onrechte heeft gecompenseerd in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt. Over deze grief oordeelt het hof als volgt.
Gelet op het voorgaande, staat genoegzaam vast dat [geïntimeerde] ten tijde van de inleidende dagvaarding een huurachterstand had en dat hij op juiste gronden is veroordeeld deze achterstand aan Arwon te voldoen. Aangezien Arwon zonder een dergelijke huurachterstand de procedure niet aanhangig zou hebben gemaakt, heeft [geïntimeerde] in eerste aanleg te gelden als de overwegend in het ongelijk gestelde partij en had hij in de proceskosten dienen te worden veroordeeld.
7.12. De slotsom is dat het incidenteel appel geheel faalt en dat in het principaal appel enkel grief 2 slaagt. Dit betekent dat het vonnis van de kantonrechter, voor zover dit aan het oordeel van het hof is onderworpen, dient te worden vernietigd voor zover dit ziet op de ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming van het gehuurde en de proceskostenveroordeling. In haar vordering tot ontbinding en ontruiming zal Arwon niet ontvankelijk worden verklaard. Het hof acht voldoende termen aanwezig de op het hoger beroep gevallen proceskosten te compenseren in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
8. De uitspraak
Het hof:
In principaal en in incidenteel appel:
vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover dit aan het oordeel van het hof is onderworpen en het betrekking heeft op de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde en de proceskostenveroordeling;
in zoverre opnieuw rechtdoende:
verklaart Arwon niet ontvankelijk in haar vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde;
veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van de eerste aanleg, welke kosten aan de zijde van Arwon worden begroot op € 193,56 aan verschotten en € 116,= aan salaris gemachtigde;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, voor zover dit aan het oordeel van het hof is onderworpen, voor het overige;
compenseert de op het hoger beroep gevallen proceskosten in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Drijkoningen en Den Hartog Jager en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 27 juli 2004.