Uitspraak
typ. KD
rolnr. C0200472/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 27 juli 2004,
gewezen in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid SEATS AND SOFAS B.V.,
gevestigd te [plaatsnaam],
appellante bij exploot van dagvaarding van
13 mei 2002,
verder te noemen: huurster,
procureur: mr. J.E. Lenglet,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid PTF DOMINO I B.V.,
gevestigd te [plaatsnaam],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
verder te noemen: verhuurster,
procureur: mr. Ph.C.M. van der Ven,
op het hoger beroep tegen de door de rechtbank te 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie 's-Hertogenbosch onder rolnummer 7629/00 en zaaknummer 202210 gewezen vonnissen van 13 december 2001 en 4 april 2002 tussen verhuurster als eiseres en huurster als gedaagde.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft huurster acht grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing van de vorderingen van verhuurster en - uitvoerbaar bij voorraad - tot veroordeling van verhuurster om terug te betalen hetgeen uit hoofde van het eindvonnis in eerste aanleg onverschuldigd werd betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente, en veroordeling van verhuurster in de kosten in beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft verhuurster de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben hun zaak aan de hand van pleitnota's doen bepleiten door hun advocaten.
2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken aan het hof overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven en de toelichting daarop verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. Op 20 maart 1998 is tussen de rechtsvoorgangers van verhuurster (de [rechtsvoorgangers geïntimeerde]) en huurster een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot een toen nog in aanbouw zijnde bedrijfsruimte in de 'Woonboulevard Themacentrum [plaatsnaam]' aan de [straatnaam] te [plaatsnaam] met een oppervlakte van 3144 m2 voor de duur van 10 jaren en tegen een aanvangshuurprijs van f. 377.280,- exclusief BTW per jaar. Verhuurster is op 9 oktober 1998 eigenaresse van het verhuurde geworden. De bedrijfsruimte is op 1 juli 1999 opgeleverd. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als 'showroom/verkoopruimte en al hetgeen hiermee in verband staat voor Seats en Sofas of een [winkelnaam] filiaal', aldus artikel 1.2 van het contract. Tussen partijen is niet in geschil dat de bedrijfsruimte moet worden aangemerkt als een artikel 7A:1624 e.v. (oud), thans artikel 7:290, BW-bedrijfsruimte.
4.1.2. Van de overeenkomst maakt deel uit een stuk met de titel 'Technische omschrijving huurders'. Onder het kopje 'Brandpreventie' staat bepaald:
De benodigde voorzieningen worden door de Brandweercommandant van de gemeente [gemeentenaam] bepaald a.h.v. de inrichting en het gebruik van de huurder. De kosten van deze voorzieningen zijn voor rekening van de huurder.
Eén en ander volgens de voorschriften voor Casco Oplevering van de brandweer te [plaatsnaam].
(...)
Alle overige middelen en/of voorzieningen, welke afhankelijk zijn van de lay-out en de branche, dienen door de huurder, voor eigen rekening, in overleg met de brandweer te worden aangebracht.
Dit kan zijn een:
- (...)
- sprinklerinstallatie.
4.1.3. Onderaan het huurcontract staat een met de hand bijgeschreven bepaling. Tussen partijen is niet in geschil dat deze bepaling deel uitmaakt van het contract. Zij luidt:
9.14. Indien er van overheidswege (brandweer) een sprinklerinstallatie en/of in verband met de te grote unit een (brandwerende) winkelscheidingswand aangebracht dient te worden, zal het aantal m2 teruggebracht dienen te worden naar een minimum aantal m2 van 2500 m2. En als er dan toch nog een sprinklerinstallatie geëist zal worden, zullen de kosten hiervan voor verhuurder zijn.
4.1.4. Op last van de brandweer is een sprinklerinstallatie aangebracht door verhuurster (het gehuurde oppervlakte is niet teruggebracht tot 2500 m2 omdat ook zo niet de aanleg van de sprinklerinstallatie kon worden voorkomen). Verhuurster stelt in punt 5 van de inleidende dagvaarding:
Als gevolg van de specifieke winkel-inrichting van Seats & Sofas zijn vanwege brandveiligheidsvoorschriften aanpassingen op de sprinklerinstallatie noodzakelijk geweest. Seats and Sofas heeft een podium/ver-dieping aangebracht, waaronder zich een magazijn bevindt. Daarnaast heeft Seats and Sofas enkele "gebouwtjes" en "bouwsels" aangebracht ter decoratie van de winkelruimte/showroom. De aanpassingen aan de sprinklerinstallatie, met name bestaande uit uitbreiding van het aantal sprinklerkoppen en meters leiding waren nodig omdat ook in de betreffende gebouwtjes c.q. onder de aangebrachte verdiepingsvloer zelf (extra) sprinklers moesten worden aangebracht.
Ter zake dit meerwerk vordert verhuurster het bedrag van f. 59.095,69 inclusief BTW.
4.1.5. In de onderhavige procedure verweert huurster zich, kort gezegd, met een beroep op artikel 9.14 van het huurcontract.
Verhuurster neemt, kort gezegd, het standpunt in dat zij de bedrijfsruimte 'casco' heeft verhuurd en dat daarom de kosten, die een gevolg zijn van de specifieke inrichting, ten laste van huurster dienen te komen. Artikel 9.14 heeft in de visie van verhuurster geen betrekking op deze inrichtingskosten.
4.1.6. De kantonrechter heeft deze vordering toegewezen.
Kern van zijn beslissing is de volgende overweging:
Er is geen enkele reden om aan te nemen dat Domino meer moest doen dan casco opleveren. Om die reden en mede in het licht van de eerder gegeven beschouwingen moet worden aangenomen dat de [rechtsvoorgangers geïntimeerde] zich via artikel 9.14 tot niet meer hebben willen verplichten dan tot het aanleggen op eigen kosten van een sprinklerinstallatie als bij casco-oplevering vereist, waarbij bijzondere kosten welke het gevolg zijn van lay-out en branche voor rekening van de huurder zouden blijven.
Bij gebreke van een meer specifieke omschrijving in 9.14 van wat onder de sprinklerinstallatie moest worden verstaan had S&S onvoldoende reden om er op te vertrouwen dat de [rechtsvoorgangers geïntimeerde] bereid waren de kosten van een aangepaste sprinklerinstallatie te betalen, hoe bont S&S het ook met de inrichting zou maken.
4.1.7. Ingevolge artikel 205 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek is het huurrecht zoals dat gold vóór 1 augustus 2003 van toepassing.
4.2. Het hof oordeelt over het geschil als volgt.
4.2.1. Ter gelegenheid van het pleidooi is gebleken dat het concept van het huurcontract met bijlagen door de [rechtsvoorgangers geïntimeerde] ter ondertekening is aangeboden aan huurster. Huurster heeft dit contract ondertekend teruggestuurd onder toevoeging van artikel 9.14. Nadien is het contract, en meer specifiek het nieuwe artikel 9.14, getekend c.q. geparafeerd door de [rechtsvoorgangers geïntimeerde].
4.2.2. Uit deze gang van zaken, aanbod en gewijzigd voorstel dat is aanvaard c.q. waartegen geen bezwaar is gemaakt in de zin van artikel 6:225 BW, moet voorshands worden afgeleid dat huurster het voorstel van de [rechtsvoorgangers geïntimeerde] voor zover het betreft de sprinklerinstallatie uitdrukkelijk niet heeft aanvaard. Dit voorstel ligt besloten in de 'Technische omschrijving huurders' waarin de kosten van zowel de casco-sprinkler als die van het thans gevorderde meerwerk (een voorziening afhankelijk van de lay-out) aan de sprinklerinstallatie voor rekening van huurster worden gebracht (rov. 4.1.2). Artikel 9.14 is met de hand bijgeschreven en vervangt derhalve in beginsel dit gehele voorstel.
4.2.3. De tekst van de slotzin van artikel 9.14 - 'En als er dan toch nog een sprinklerinstallatie geëist zal worden, zullen de kosten hiervan voor verhuurder zijn' - maakt geen onderscheid tussen een sprinklerinstallatie die het onroerend goed (casco) dient en één die de door huurster aangelegde inrichting (lay-out) dient, zodat naar taalkundige uitleg in de slotzin tot uitdrukking wordt gebracht dat verhuurster in beginsel alle kosten van de sprinklerinstallatie dient te dragen, derhalve ook die ten behoeve van de inrichting. Artikel 9.14 is, zoals overwogen, een reactie op hetgeen is voorgesteld in de 'Technische omschrijving huurders', derhalve zowel ten aanzien van de casco-sprinkler als ten aanzien van de daar specifiek genoemde meerkosten als gevolg van de 'lay-out en de branche'. Aldus dient onder artikel 9.14 taalkundig in ieder geval te worden begrepen de in geschil zijnde aanvullende sprinklerinstallatie. Deze komen, als gevolg van de ongewijzigde aanvaarding van artikel 9.14 door de [rechtsvoorgangers geïntimeerde], c.q. het niet onverwijld bezwaar maken, in beginsel ten laste van verhuurster.
4.2.4. Onjuist is de opvatting van de kantonrechter dat bij gebreke van een meer specifieke omschrijving in 9.14 van wat onder de sprinklerinstallatie moest worden verstaan huurster onvoldoende reden had om er op te vertrouwen dat de [rechtsvoorgangers geïntimeerde] bereid waren de kosten van een aangepaste sprinklerinstallatie te betalen, hoe bont huurster het ook met de inrichting zou maken.
Nu artikel 9.14 een tegenvoorstel inhoudt, althans een voorstel tot wijziging als bedoeld in artikel 6:225 BW, lag het op de weg van de [rechtsvoorgangers geïntimeerde] het tegenaanbod niet te aanvaarden, onverwijld bezwaar te maken dan wel aan de tekst expliciet toe te voegen dat hun aanvaarding alleen betrekking heeft op het casco, niet op de lay-out. Dit is niet gebeurd. Huurster mocht er daarom, overeenkomstig de tekst van artikel 9.14, op vertrouwen dat de [rechtsvoorgangers geïntimeerde] alle kosten voor een eventuele sprinklerinstallatie op zich zouden nemen.
Een 'bont gemaakte inrichting' zullen partijen niet voor ogen hebben gehad, terwijl daar door verhuurster ook geen beroep op is gedaan. Weliswaar voert zij aan dat de inrichting ongebruikelijk is, maar dat sprake is van een inrichting die in strijd is met hetgeen is overeengekomen of zo zeer afwijkt van hetgeen gebruikelijk is dat verhuurster een zodanige inrichting in redelijkheid niet hoefde te verwachten, wordt niet gesteld en is ook niet kunnen blijken. Het is bovendien alleszins geoorloofd dat huurster in het haar casco opgeleverde een magazijn bouwt en de overige ruimten met 'bouwsels' aankleedt.
Partijen gingen er ten tijde van het sluiten van het contract bovendien van uit dat er geen sprinklerinstallatie nodig zou zijn. Ook de inrichting zelf stond toen nog niet vast, zodat partijen zich geen voorstelling hebben kunnen maken over de eventuele extra-investering die het gevolg zou zijn van een bijzonder inrichting (lay-out). Door desalniettemin artikel 9.14 zonder precisering naar casco en lay-out of naar een bijzonder wijze van inrichting te aanvaarden hebben de [rechtsvoorgangers geïntimeerde] bij huurster het vertrouwen gewekt dat zij alle kosten verbonden aan een eventuele sprinklerinstallatie op zich zouden nemen.
4.2.5. Ook de opvatting van de kantonrechter - dat verhuurster niet meer moest doen dan casco opleveren en de [rechtsvoorgangers geïntimeerde] zich via artikel 9.14 tot niet meer hebben willen verplichten dan tot het aanleggen op eigen kosten van een sprinklerinstallatie als bij casco-oplevering vereist, waarbij bijzondere kosten welke het gevolg zijn van lay-out en branche voor rekening van de huurder zouden blijven - kan het hof niet volgen.
De slotzin van artikel 9.14 laat, zoals overwogen, ruimte voor de uitleg waarbij de [rechtsvoorgangers geïntimeerde] wel degelijk meer moesten doen dan casco opleveren.
Het gaat er verder niet om vast te stellen waartoe de [rechtsvoorgangers geïntimeerde] zich in hun voorstel voor een huurcontract hebben willen verbinden maar om de uitleg van de verklaring of gedraging als bedoeld in de artikelen 3:33 en 3:35 BW ten aanzien van de specifiek toegevoegde bepaling artikel 9.14. Verhuurster kan zich er ten aanzien van de sprinklerinstallatie in beginsel niet (meer) op beroepen dat de [rechtsvoorgangers geïntimeerde] alleen een casco-oplevering (met een casco-sprinklerinstallatie) hebben gewild, wanneer door de [rechtsvoorgangers geïntimeerde] zonder bezwaar is aanvaard dat "als er dan toch een sprinklerinstallatie geëist zal worden, de kosten daarvan voor verhuurder zullen zijn".
4.2.6. Het hof is in het vorenstaande tot het voorlopig oordeel gekomen dat het woord 'sprinklerinstallatie' in artikel 9.14 mede omvat dat deel van de sprinklerinstallatie dat afhankelijk is van de 'lay-out en de branche' als bedoeld in de 'Technische omschrijving huurders'.
De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, kan evenwel niet enkel worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Haviltexnorm, zie ook HR RvdW 2004/34 rov. 4.2).
4.2.7. Ter gelegenheid van het pleidooi heeft de ter zitting aanwezige medewerker van verhuurster, [medewerker geïntimeerde], verklaard dat omtrent artikel 9.14 niet is onderhandeld. De advocaat van verhuurster heeft echter bij gebreke aan kennis op dit punt een slag om de arm gehouden. Huurster stelt dat artikel 9.14 wel het resultaat is van onderhandelen, zij het dat zij ook stelt dat daarbij het onderscheid tussen een 'casco'-gedeelte en een 'specifiek' -gedeelte niet aan de orde is geweest.
Als het zo is, dat is onderhandeld over de sprinklerinstallatie, valt voorshands niet uit te sluiten dat aan artikel 9.14 een andere betekenis moet worden toegekend en dat partijen toch hebben beoogd dat de gevorderde meerkosten door huurster zouden worden gedragen.
4.2.8. Het hof ziet in de mogelijkheid dat toch is onderhandeld aanleiding om verhuurster, die zulks heeft aangeboden, tot bewijslevering toe te laten. Zij zal worden toegelaten tot het bewijs van feiten en omstandigheden die de conclusie rechtvaardigen dat tussen haar rechtsvoorgangers (de [rechtsvoorgangers geïntimeerde]) en huurster is overeengekomen dat de in geding zijnde meerkosten aan de sprinklerinstallatie voor rekening zullen komen van huurster.
4.2.9. Het hof tekent hierbij aan dat overeenkomstig artikel 150 Rv de bewijslast op verhuurster rust omdat zij zich erop beroept dat de (meer)kosten, in afwijking van de hiervoor gegeven uitleg aan de slotzin van artikel 9.14, ten laste komt van huurster, hetgeen huurster betwist.
4.3. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5. De uitspraak
Het hof:
laat verhuurster toe te bewijzen feiten en omstandigheden die de conclusie rechtvaardigen dat tussen haar rechtsvoorgangers (de [rechtsvoorgangers geïntimeerde]) en huurster is overeengekomen dat de in geding zijnde meerkosten aan de sprinklerinstallatie voor rekening zullen komen van huurster;
bepaalt, voor het geval verhuurster bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. W.H.B. den Hartog Jager als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;
verwijst de zaak naar de rolzitting van 24 augustus 2004 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun raadslieden en de getuige(n) in de maanden september en oktober 2004;
bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde rolzitting dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;
bepaalt dat de procureur van verhuurster tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door de mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Adriaansens en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 27 juli 2004.