Uitspraak
typ. MBR
rolnr. C0300930/MA
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 28 september 2004,
gewezen in de zaak van:
1. [APPELLANTE SUB 1],
2. [APPELLANT SUB 2],
beiden wonende te [plaats],
appellanten bij exploot van dagvaarding van 3 juni 2003,
verder [appellanten] te noemen,
procureur: mr. J.A.Th.M. van Zinnicq Bergmann,
tegen:
1. [GEÏNTIMEERDE SUB 1],
2. [GEÏNTIMEERDE SUB 2],
beiden wonende te [plaats],
geïntimeerden bij gemeld exploot,
verder [geïntimeerden] te noemen,
procureur: mr. J.E. Lenglet,
op het hoger beroep van het door de rechtbank te Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht gewezen
vonnis van 5 maart 2003 tussen [geïntimeerden] als eisers en [appellanten] als gedaagden.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 113784 CV EXPL 02-1400)
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven hebben [appellanten] vijf grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing van de inleidende vorderingen van [geïntimeerden], met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerden] de grieven bestreden, onder overlegging van drie producties. [geïntimeerden] concluderen tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, al dan niet onder verbetering of aanvulling van gronden en met veroordeling van [appellanten] in de kosten van beide instanties.
2.3. Op 14 januari 2004 is door [geïntimeerden] een tekening ter griffie gedeponeerd.
2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken aan het hof overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Het hof verwijst hiervoor naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat, met inachtneming van de door de kantonrecter vastgestelde feiten en de dienaangaande door partijen in hoger beroep geponeerde stellingen, in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. Bij schriftelijke huurovereenkomst d.d. 16 januari 1984 hebben [appellanten] aan [geïntimeerden] het pand verhuurd, gelegen aan de [adres] te [plaats].
4.1.2. [geïntimeerden] drijven onder de naam "[naam hotel]" een café-restaurant annex hotel in het gehuurde. Het café-restaurant is gevestigd op de begane grond en de hotelkamers bevinden zich op de verdiepingen.
4.1.3. De huurovereenkomst vermeldt onder meer en voorzover thans van belang:
Artikel 1: Het Pro gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als horecabedrijf.
Artikel 9: Huurder Pro is verplicht om het bedrijf in het gehuurde zodanig uit te oefenen dat:
a. niet wordt gehandeld in strijd met enig wettelijk voorschrift,
b. geen gevaar ontstaat voor intrekking van enige overheidsvergunning;
c. geen gevaar ontstaat voor vermindering of verlies van aan de bedrijfsruimte verbonden goodwill.
Artikel 13: Omtrent Pro het onderhoud van het gehuurde verklaren partijen zich te zullen gedragen naar de regelen van het Burgerlijk Wetboek en de plaatselijke gebruiken.
De gewone en dagelijkse reparaties van het verhuurde benevens het onderhoud binnenshuis daarvan zijn voor rekening van huurder, terwijl voor rekening van verhuurder zijn de buitengewone reparaties en het onderhoud buitenshuis.
Onder "gewone en dagelijkse reparaties en het onderhoud binnenshuis" worden in ieder geval mede begrepen het witten en of behangen van muren en plafonds, reparaties aan sloten en ruiten, zowel binnens- als buitenshuis, het onderhoud van alles wat tot de elektrische- gas-, en waterleiding behoort en het schoonhouden van putten, pijpen, riolen, toiletten en schoorstenen.
Voorzieningen aan de elektrische leiding, waterleiding
en gasleiding, alsmede alle overige voorzieningen nodig doordat deze van overheidswege worden afgekeurd, zijn voor rekening van verhuurder.
4.1.4. De gemeente [plaats] heeft bij brief van 20 juli 2001 [geïntimeerden] aangeschreven met betrekking tot de brandveiligheid van het gehuurde, afgemeten aan de in en krachtens het Bouwbesluit gestelde brandveiligheidseisen voor logiesgebouwen. Volgens de gemeente dient er op straffe van bestuursdwang ingevolge de Woningwet een (gecertificeerde en op rechtstreeks op het centrale meldpunt van de brandweer aangesloten) brandmeldinstal-latie aangelegd te worden, met volledige detectie, bewaking en ontruimingsalarmering.
Ten tijde van deze brief bevond zich overigens reeds een brandmeldinstallatie in het gehuurde, die kennelijk niet (meer) voldeed. Tussen partijen bestaat verschil van mening wie deze - reeds bestaande - brandmeldinstallatie heeft aangelegd.
4.1.5. Op basis van de voorgeschreven eisen aan de brandmeldinstallatie hebben [geïntimeerden] de firma Novisec Security Sytems een offerte uit laten brengen, welke uitkomt op een bedrag van € 28.369,= voor de aanleg van de installatie en € 3.637,= voor jaarlijks wederkerende (onderhouds)kosten.
4.1.6. [geïntimeerden] hebben zich op het standpunt gesteld dat de aanleg van de brandmeldinstallatie voor rekening van [appellanten] dient te komen, hetgeen [appellanten] hebben betwist.
Bij inleidende dagvaarding van 26 juni 2002 hebben [geïntimeerden] vervolgens [appellanten] in rechte betrokken en, kort gezegd, een verklaring voor recht gevorderd dat de aanleg van de brandmeldinstallatie als groot onderhoud voor rekening van [appellanten] komt en [appellanten] hoofdelijk te veroordelen een installateur opdracht te geven tot de aanleg van de brandmeldinstallatie, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,= per dag.
4.1.7. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter
de bedoelde vorderingen van [geïntimeerden] uitvoerbaar bij voorraad toegewezen, onder veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.
4.1.8. Ter uitvoering van voormeld vonnis is in opdracht en voor rekening van [appellanten] een brandmeldinstallatie zoals nader omschreven in het vonnis in [naam hotel] aangebracht.
4.1.9. [appellanten] kunnen zich niet met het voormelde vonnis verenigen en zijn daarvan in hoger beroep gekomen.
4.2. Het hof stelt voorop dat, nu de inleidende dagvaarding in de onderhavige zaak is uitgebracht op 26 juni 2002, het geschil tussen partijen ingevolge artikel 205 van Pro de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek dient te worden beoordeeld met toepassing van het huurrecht zoals dat gold vóór 1 augustus 2003.
4.3. De grieven I tot met en III strekken ertoe, dat de kantonrechter ten onrechte aansluiting heeft gezocht bij de bestemming van het pand en dat hij daar consequenties aan heeft verbonden met betrekking tot de kosten van de voorzieningen in dat pand. Het hof zal deze grieven gezamenlijk behandelen.
4.4. Partijen twisten over de vraag wat de overeengekomen bestemming is. [appellanten] stellen dat zij het gehuurde slechts hebben verhuurd als café-restaurant, en niet (mede) als hotel, [geïntimeerden] stellen dat het gehuurde, ook vóór de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, altijd een hotel is geweest, dat het ook is bestemd om
te worden gebruikt als hotel en dat de in de huurovereenkomst genoemde bestemming "horecabedrijf" mede het uitoefenen van een hotelbedrijf omvat.
4.5. Het hof overweegt hieromtrent als volgt. De huurovereenkomst spreekt in artikel 1 van Pro een "horecabedrijf". Dat begrip wordt in de huurovereenkomst niet nader gespecificeerd. In het spraakgebruik wordt de term "horeca" wel gebruikt voor hotel, restaurant en café. Het gebruik van de term "horeca" sluit het gebruik als hotel dus niet uit. Dit wil evenwel niet zeggen dat partijen niet beoogd kunnen hebben het gehuurde slechts als café-restaurant te bestemmen.
Naar vaste jurisprudentie komt het bij de uitleg van een beding in een overeenkomst niet alleen aan op de tekst van het beding maar mede op de zin die partijen daaraan over en weer in het licht van de omstandigheden mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien over en weer van elkaar mochten verwachten (het zogenaamde Haviltex-criterium). Het komt daarbij mede aan op hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan (vgl. onder meer HR 24 december 1993, NJ 1994, 215, HR 20 februari 1998, NJ 1998, 740 en HR 22 oktober 1999, NJ 2000, 209).
4.6. Bij aanvang van de huur door [geïntimeerden] behoorde naast het café-restaurant tevens een negentiental kamers tot het gehuurde. Gesteld noch gebleken is dat deze kamers in de periode vóór de huurovereenkomst tussen partijen slechts in gebruik waren bij de uitbaters van het op de begane grond gelegen café-restaurant. Vast staat wél dat de laatste huurders voor [geïntimeerden], de heer [naam] en diens echtgenote, door [appellanten] in de gelegenheid zijn gesteld de kamers te gebruiken voor verhuur aan studenten (hetgeen overigens door [geïntimeerden] is betwist met de stelling dat de heer Geelen het pand gebruikte als hotel, met de naam "hotel [M.]"). Daaruit volgt dat de kamers dus kennelijk voor verhuur geschikt waren, waarbij in het midden kan blijven of die verhuur recreatief of anderszins diende te zijn. Uit de aldus blijkende inrichting van het gehuurde volgt dat het gehuurde bij het aangaan van de huurovereenkomst (mede) geschikt was om
te worden gebruikt als hotel.
4.7. Het hof houdt verder rekening met hetgeen [appellanten] in eerste aanleg bij conclusie van dupliek (onder punt 5) hebben gesteld:
[appellant] heeft bij aanvang van de huur gesteld dat hij geen bezwaar had tegen gebruik van het gehuurde als hotel, doch dat hij daarvoor geen kosten wilde maken.
4.8. Deze stelling van [appellanten] - te beschouwen als gerechtelijke erkentenis in de zin van artikel 154 Rv Pro., welke door [appellanten] niet is herroepen - brengt het hof tot de conclusie dat voldoende aannemelijk is geworden dat het gehuurde (mede) bestemd is te worden gebruikt als hotel en dat [appellanten] er bij aanvang van de huurovereenkomst wetenschap van droegen dat [geïntimeerden] het gehuurde als zodanig wilden gaan gebruiken. Voorts blijkt ook uit de processtukken dat partijen hebben geprocedeerd over de hoogte van de verschuldigde huurpenningen en dat [appellanten] - zij betwisten dat niet - zich in die procedure mede hebben beroepen op gebruik van het gehuurde als hotel. Tenslotte acht het hof van belang dat [appellanten] eerst in 2001, derhalve na lange tijd, bezwaren hebben aangevoerd tegen de bestemming van het gehuurde, dit - naar het zich laat aanzien - naar aanleiding van de sommatie van [geïntimeerden] om op te komen voor de kosten van de brandmeldinstallatie. Onder al deze omstandigheden kan niet worden gezegd dat het gehuurde slechts bestemd is te worden gebruikt als café-restaurant en niet tevens als hotel.
4.9. Vervolgens moet de vraag worden beantwoord wie van partijen de (aanleg)kosten van de brandmeldinstallatie dient te dragen. Daarbij speelt de beantwoording van de vraag, wie van partijen de zich ten tijde van de aanschrijving van de gemeente in het gehuurde bevindende brandmeldinstallatie heeft aangelegd en bekostigd, voor het hof geen doorslaggevende rol. Relevant is immers slechts dat een aan de brandveiligheidseisen voldoende brandmeldinstallatie thans door de gemeente is voorgeschreven.
Het hof zal in het navolgende eerst nagaan wat rechtens
te gelden heeft, indien partijen geen nadere contractuele regeling hebben getroffen voor dit soort opkomende kosten. Daarna zal worden beoordeeld of partijen contractueel een afwijkende regeling hebben getroffen.
4.10. De wettelijke regeling.
4.10.1. Het hof neemt allereerst in aanmerking dat de onderhavige brandmeldinstallatie niet behoort tot de inrichting van het gehuurde, in de betekenis van meubilair, inboedel of huisraad, waarvoor de huurder dient te zorgen. Daarbij let het hof met name op de aard van de installatie en de kosten die met de aanleg ervan gemoeid zijn. Naar verkeersopvattingen moet de installatie geacht worden onderdeel uit te maken van de onroerende zaak in de zin van artikel 3:4 BW Pro, zulks ondanks de door [appellanten] in eerste aanleg dienaangaande geponeerde stellingen. Er bestaat geen aanleiding om de installatie voor wat haar goederenrechtelijke betekenis betreft te splitsen in een deel dat bestanddeel is van de onroerende zaak, en een deel dat dit niet is.
4.10.2. Het hof neemt verder in aanmerking dat een verhuurder het gehuurde aan een huurder ter beschikking moet stellen in zodanige staat dat het tot het gebruik overeenkomstig de aan het gehuurde gegeven bestemming kan dienen en dat, ingevolge artikel 7A:1588 BW, verhuurder moet instaan voor alle gebreken, welke het gebruik verhinderen. In de omstandigheden van het geval kan worden gesteld dat het ontbreken van een goedgekeurde brandmeldinstallatie het gebruik van het hotel als zodanig verhindert (de gemeente heeft immers gedreigd met het uitoefenen van bestuursdwang om tot aanleg van de installatie te komen) en derhalve dient te worden aangemerkt als een gebrek in de hier bedoelde zin.
4.10.3. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat, afgezien van een mogelijk afwijkende contractuele regeling, [appellanten] het gehuurde ter beschikking moeten stellen voorzien van een brandmeldinstallatie die voldoet aan de daaraan van overheidswege te stellen eisen.
4.11. De huurovereenkomst van partijen.
4.11.1. Ten aanzien van zogenaamde 7A:1624 oud BW bedrijfsruimten - waarvan in de omstandigheden van het geval sprake is - is de hiervoor genoemde wettelijke regeling van regelend recht. Partijen kunnen dus anders overeenkomen. In dat kader is artikel 13 van Pro de huurovereenkomst van belang. Uit de eerste volzin van dit artikel blijkt reeds dat partijen niet een afwijking van de wettelijke regeling hebben beoogd. Verder is er de laatste volzin van dat artikel, dat bepaalt dat voorzieningen aan de elektrische leiding, waterleiding en gasleiding, alsmede alle overige voorzieningen nodig doordat deze van overheidswege worden afgekeurd (onderstreping hof) voor rekening van verhuurder zijn, naar het oordeel van het hof voor geen andere uitleg vatbaar dan dat ook op grond van die bepaling de kosten van de brandmeldinstallatie voor rekening van [appellanten] komen.
4.11.2. In het midden kan blijven of de aanleg c.q. aanpassing van de brandmeldinstallatie moet worden aangemerkt als groot onderhoud of anderszins. Het dictum van het bestreden vonnis zal in zoverre worden aangepast.
4.12. Aldus resteert enkel nog grief IV ter bespreking. Grief IV luidt: Ten onrechte heeft de kantonrechter overwogen dat [appellant] in feite blootweg de stelling heeft geponeerd, dat [geïntimeerden] hun onderneming op afzienbare termijn zullen staken. Deze grief hangt, zo begrijpt het hof, samen met de stellingen van [appellanten] in eerste aanleg. Zij stelden toen dat van hen in redelijkheid niet verwacht kan worden een substantiële investering in het gehuurde te doen omdat [geïntimeerden] al een gevorderde leeftijd hebben en herhaaldelijk hebben aangekondigd hun onderneming op termijn te staken.
4.13. Gelet op de gemotiveerde weerspreking door [geïntimeerden] is niet vast komen staan dat [geïntimeerden] hun onderneming binnen afzienbare tijd zullen staken. Uit de door [geïntimeerden] naar voren gebrachte stellingen komt eerder het beeld naar voren dat juist [appellanten] een beëindiging van de huurovereenkomst nastreven, zulks gelet op het door [geïntimeerden] overgelegde vonnis van de kantonrechter van 3 september 2003, waarin de kantonrechter (onder meer) de tussen partijen bestaande huurovereenkomst heeft verlengd tot 1 februari 2004 en de door [geïntimeerden] reeds in eerste aanleg gestelde - en door [appellanten] niet betwiste - huuropzegging door [appellanten] Aan het door [appellanten] op dit punt gedaan algemene bewijsaanbod gaat het hof als te vaag voorbij. Grief IV faalt dan ook.
4.14. Uit het voorgaande volgt dat het bestreden vonnis
op slechts een ondergeschikt punt zal worden vernietigd. [appellanten] zullen als overwegend in het ongelijk gestelde partijen worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, doch uitsluitend voorzover er in het dictum van dat vonnis de woorden "als groot onderhoud" voorkomen;
bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten aan de zijde van [geïntimeerden] tot de dag van deze uitspraak worden begroot op € 205,= aan verschotten en € 771,= aan salaris procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Drijkoningen en Den Hartog Jager, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 28 september 2004.