Uitspraak
typ. AvL
rolnr. C0200999/BR
ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 5 oktober 2004,
gewezen in de zaak van:
[Appellante],
wonende te [plaatsnaam], gemeente [gemeentenaam],
appellante bij exploot van dagvaarding van
8 augustus 2002,
hierna te noemen: verhuurster,
procureur: mr. J.J. Geuze,
tegen:
1. [Geïntimeerde 1],
2. [Geïntimeerde 2],
wonende te [plaatsnaam], gemeente [gemeentenaam],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
hierna te noemen: huurders,
procureur: mr. J.E. Benner,
op het hoger beroep van de door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Bergen op Zoom, onder rolnummer
01-6060 gewezen vonnis van 8 mei 2002 tussen huurders als eisers in conventie tevens verweerders in reconventie en verhuurster als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar het voormelde vonnis en naar het tussenvonnis van 20 februari 2002.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft verhuurster twee grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep in reconventie en tot het alsnog toewijzen van haar reconventionele vordering met veroordeling van huurders in de kosten van beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft de stichting de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben hun zaak doen bepleiten, verhuurster door mr. A.P.E. de Brouwer en huurders door mr. M.A.J. Roelands. Beide raadslieden hebben gepleit aan de hand van overgelegde pleitnotities. Ter zitting hebben beide raadslieden producties overgelegd.
2.4. Nadat de zaak weer naar de rol was verwezen hebben beide partijen tot tweemaal toe een akte genomen; van de zijde van verhuurster is bij die gelegenheid nog één productie overgelegd
2.5. Partijen hebben daarna de stukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. Huurders huren van verhuurster met ingang van
1 augustus 1999 een woning met garage en tuin aan de [adres + huisnummer] te [plaatsnaam]. De woning betreft de helft van een voormalige boerderij. De boerderij bestond aanvankelijk uit een woning met aangebouwde stal. De stal is verbouwd tot een zelfstandige woning. Deze wordt bewoond door verhuurster. Huurders bewonen de oorspronkelijke woning.
4.1.2. Verhuurster heeft op 17 november 2001 aan huurders de huur opgezegd per 1 augustus 2002 op de grond dat zij de verhuurde woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Huurders hebben niet ingestemd met de huurbeëindiging. Verhuurster heeft zich vervolgens gewend tot de kantonrechter te Bergen op Zoom (met een reconventionele vordering in een door huurders tegen haar aangespannen procedure) en zij heeft gevorderd dat de kantonrechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Zij vorderde tevens het tijdstip vast te stellen waarop de woning moet zijn ontruimd alsmede de veroordeling van huurders om tot ontruiming over te gaan.
4.1.3. De kantonrechter heeft de vordering van verhuurster op 8 mei 2002 afgewezen na te hebben overwogen dat verhuurster het gestelde dringende eigen gebruik op dat moment niet aannemelijk had gemaakt. De kantonrechter heeft verhuurster in de proceskosten in reconventie veroordeeld.
4.1.4. Verhuurster is het met deze beslissing niet eens. Haar eerste grief is gericht tegen de afwijzing van haar stelling dat zij de verhuurde woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Haar tweede grief richt zich tegen haar veroordeling in de proceskosten.
4.2. Omdat de inleidende dagvaarding is uitgebracht vóór de inwerkingtreding van de nieuwe huurrechtbepalingen op
1 augustus 2003, moet de onderhavige zaak worden beoordeeld met toepassing van het voordien geldende huurrecht.
4.3. Verhuurster heeft ter onderbouwing van haar stelling dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik, gewezen op haar hoge leeftijd (thans 82 jaar) en haar slechte gezondheid.
Ter onderbouwing van haar gezondheidsklachten heeft zij verklaringen in het geding gebracht van de orthopaedisch chirurg [naam orthopaedisch chirurg] (verklaringen d.d. 20 november 2001 en 23 mei 2003), van de neuroloog [naam neuroloog] (verklaring d.d. 26 oktober 2001), de huisarts [naam huisarts] (verklaring ongedateerd en nauwelijks leesbaar) en de internist Adriaensen (verklaring d.d. 11 februari 2003).
Volgens verhuurster zal zij, om nog langer zelfstandig te kunnen blijven wonen in de onderhavige boerderij, de twee woningen moeten samentrekken zodat zij volledig gelijkvloers kan gaan wonen en op de bovenverdieping ruimte heeft om een inwonende hulp te huisvesten.
4.4. Huurders hebben betwist dat er voor verhuurster een medische noodzaak bestaat om gelijkvloers te gaan wonen en inwonende hulp in huis te nemen. Zij hebben ook gesteld dat, áls er al voorzieningen ten behoeve van verhuurster moeten worden getroffen, daarvoor niet de beëindiging van de huur noodzakelijk is.
4.5. Het hof acht de door verhuurster gestelde gezondheidsproblemen voldoende onderbouwd met de door haar overgelegde medische verklaringen. Uit de verklaringen van de orthopaedisch chirurg [naam orthopaedisch chirurg] blijkt onder meer dat er sprake is van een sterk progressieve arthrosis van de linkerknie en een beginnende arthrosis van de rechterknie. Tevens blijkt uit die verklaringen dat er sprake is van afwijkingen aan de wervelkolom. Een en ander betekent volgens de arts dat de activiteiten zo veel mogelijk gelijkvloers moeten worden gehouden.
Uit de verklaring van de neuroloog [naam neuroloog] blijkt dat verhuurster ongeschikt is om zich als alleenstaande in haar woning te handhaven en de noodzakelijke dagelijkse en huishoudelijke activiteiten te verrichten. Verder stelt deze arts dat verhuurster voor verplaatsingen is aangewezen op hulp van derden en dat zij trappenlopen dient te vermijden.
4.6. Op grond van de voormelde medische verklaringen en mede gelet op de hoge leeftijd van verhuurster acht het hof het aannemelijk dat het voor haar niet meer mogelijk is om zonder intensieve hulp nog langer zelfstandig te blijven wonen. Ook acht het hof het aannemelijk dat het voor het zelfstandig blijven wonen van verhuurster noodzakelijk is dat alle essentiële voorzieningen gelijkvloers aanwezig zijn.
4.7. Het aanbrengen van voorzieningen als een stoeltjeslift (indien dit in de bestaande woonsituatie van verhuurster al mogelijk is) biedt naar het oordeel van het hof geen toereikende oplossing, omdat daarmee immers onverlet blijft dat intensieve -dagelijkse- hulp geïndiceerd is.
Binnen de ruimte die verhuurster thans ter beschikking heeft kan naar het oordeel van het hof redelijkerwijs geen oplossing worden gecreëerd. Uit de overgelegde tekeningen valt op te maken dat verhuurster beneden een ruimte van circa 6 x 9 meter ter beschikking heeft, waarin thans de woonkamer, de keuken, het toilet en bergruimte is gesitueerd. Redelijkerwijs is er binnen die ruimte geen plaats meer voor een slaapkamer en een badkamer.
4.8. Naar het oordeel van het hof betekent het een en ander dat verhuurster er groot belang bij heeft dat de thans door huurders bewoonde ruimte beschikbaar komt teneinde deze bij haar woning te betrekken, waardoor alle voorzieningen gelijkvloers gemaakt kunnen worden. Tevens ontstaat daardoor voor haar de mogelijkheid voor het aannemen van inwonende hulp. Het hof acht dit belang van verhuurster zo groot, dat zulks gekwalificeerd kan worden als dringend nodig hebben voor eigen gebruik in de zin van artikel 7A:1623e lid 1 sub 3 BW.
4.9. Het hof verwerpt het standpunt van huurders dat van een dringend nodig hebben voor eigen gebruik geen sprake is omdat onder "eigen gebruik" niet valt het gebruik door een huishoudelijke hulp. Dit standpunt is onjuist. Niet alleen volgt uit het hiervoor overwogene dat verhuurster de verhuurde woning nodig heeft om alle voorzieningen gelijkvloers te maken, maar daarbij komt dat verhuurster met de beoogde inwoning van de huishoudelijke hulp een eigen belang nastreeft, zodat ook dat gebruik als "eigen gebruik" kan worden aangemerkt (HR 9 december 1983 NJ 1984/307).
4.10. De omstandigheden dat verhuurster nog geen bouwvergunning voor de verbouwing heeft aangevraagd en dat niet zeker is dat verhuurster toestemming zal krijgen om het bouwplan zoals zij dit thans voor ogen heeft te realiseren, doet aan de hiervoor vermelde conclusie dat zij de verhuurde woning dringend voor eigen gebruik nodig heeft, in onvoldoende mate af.
4.11. Huurders hebben met diverse argumenten betoogd dat zij belang hebben bij continuering van de huurovereenkomst: zij hebben hun leefwijze ingesteld op het buitenleven, zij hebben paarden en honden en zij willen graag dat hun kinderen in het buitengebied opgroeien.
4.12. Naar het oordeel van het hof dienen de belangen van verhuurster echter zwaarder te wegen. Zonder het treffen van maatregelen zal het voor haar niet langer mogelijk zijn om in haar woning te blijven wonen. Het belang van de huurders moet hiervoor wijken.
Daarbij laat het hof meewegen dat huurders de woning pas in 1999 hebben betrokken en dat hun kinderen nog erg jong zijn.
4.13. Bij de belangenafweging laat het hof ook meewegen dat de verhouding tussen partijen ernstig verstoord is, hetgeen blijkt uit de over en weer in het geding gebrachte informatie van de politie en uit hetgeen door partijen zelf als relaas van de verschillende incidenten op schrift is gesteld.
Deze verstoorde relatie weegt extra zwaar omdat partijen als directe buren in het buitengebied in sterke mate op elkaar zijn aangewezen.
Het hof heeft geen aanwijzingen gevonden voor de veronderstelling dat er nog verbetering in de relatie tussen partijen mogelijk is.
Een en ander betekent dat -los van de vraag wie de belangrijkste schuld heeft aan de verstoring van de relatie- het mede een belang van verhuurster is dat aan de huidige situatie een einde wordt gemaakt.
4.14. De stelling van huurders dat in de belangenafweging een rol dient te spelen dat verhuurster staat ingeschreven in het bevolkingsregister van [plaatsnaam], wordt door het hof verworpen. Door huurders is niet weersproken dat verhuurster feitelijk in de woning aan de [adres] in [plaatsnaam] woont en dat zij slechts in [plaatsnaam] is ingeschreven om (voornamelijk) financiële redenen.
4.15. Het voorgaande betekent naar het oordeel van het hof dat verhuurster aannemelijk heeft gemaakt dat zij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, de belangen en behoeften van beide naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd.
4.16. Ter beoordeling staat vervolgens de vraag of voldaan is aan de eis dat huurders andere passende woonruimte kunnen verkrijgen. Huurders stellen dat er geen andere passende woonruimte voor hen beschikbaar is. Zij hebben er in dit verband op gewezen dat zij in het buitengebied willen blijven wonen, dat zij thans beperkte woonlasten hebben en dat hun financiële mogelijkheden beperkt zijn.
4.17. Het hof overweegt hieromtrent het volgende.
Voorzover huurders bedoeld hebben te stellen dat slechts woonruimte die hetzelfde woongenot te bieden heeft als hun huidige woning als passend is aan te merken, is dat standpunt onjuist (vergelijk HR 18 oktober 1985, NJ 1986/291). Wel zal de vervangende woonruimte moeten voldoen aan eisen die redelijkerwijs door huurders kunnen worden gesteld, bijvoorbeeld met het oog op hun gezinsamenstelling en op de bereikbaarheid van hun werk.
Zij kunnen echter niet de eis stellen dat slechts woonruimte met een mogelijkheid tot het stallen en weiden van paarden als passende vervangende woonruimte in aanmerking komt.
4.18. Ook voor wat betreft de hoogte van de woonlasten geldt dat niet alleen woonruimte met woonlasten die vergelijkbaar zijn met de huidige huur als passend kunnen worden aangemerkt. Bepalend is of de lasten die door huurders voor de vervangende woning moeten worden betaald, redelijk zijn, gelet op hun inkomens- en vermogenspositie.
4.19. Huurders hebben gesteld niet (meer) over enig vermogen te beschikken omdat dit is opgegaan aan de aanschaf van paarden en de betaling van advocaatkosten.
Wat hun inkomen betreft blijkt uit de overgelegde stukken en uit hetgeen bij gelegenheid van het pleidooi door hen naar voren is gebracht dat de heer [geïntimeerde 1] een inkomen heeft van € 2.230,- per 4 weken (dit is € 2.609,- bruto per maand inclusief vakantiegeld) en dat mevrouw [geïntimeerde 2] een inkomen heeft van € 725,- netto per maand (dit is € 761,- netto per maand inclusief vakantiegeld).
4.20. Het hof acht hetgeen door verhuurster is aangevoerd omtrent de mogelijkheid voor huurders om andere passende woonruimte te vinden, vooralsnog ontoereikend. Het hof zal haar echter in de gelegenheid stellen om bij akte na tussenarrest nadere informatie op dit punt in het geding te brengen. Zij dient, bijvoorbeeld aan de hand van opgaven van makelaars en/of woningbouwverenigingen, aan te tonen dat er voor huurders mogelijkheden zijn voor het verkrijgen van andere passende woonruimte, zulks met inachtneming van hetgeen in het voorgaande is overwogen.
Huurders zullen in de gelegenheid worden gesteld om op de opgave van verhuurster te reageren.
4.21. Het hof merkt in dit verband nog op dat de omstandigheid dat huurders mogelijk (nog) niet voor vervangende woonruimte in aanmerking komen vanwege het feit dat zij niet voldoen aan eisen op het punt van wachttijd, in beginsel niet ten nadele van verhuurster mag werken. De huuropzegging dateert immers van 27 november 2001, zodat huurders vanaf dat moment rekening hadden kunnen en moeten houden met een mogelijke beëindiging van de huurovereenkomst.
4.22. Het hof zal, als beslist wordt tot beëindiging van de huurovereenkomst, bepalen dat verhuurster aan huurders een bedrag van € 5.000,- moet betalen als tegemoetkoming in hun verhuis- en herinrichtingskosten. Het door huurders in dit verband gevorderde bedrag van € 9.000,- acht het hof bovenmatig, onder meer omdat daarin ook de kosten van de afbraak en herbouw van paardenhuisvesting zijn opgenomen.
Verhuurster dient er zich over uit te laten of het voornoemde bedrag van € 5.000,- haar aanleiding geeft haar huuropzegging in te trekken. Zij kan dat doen in haar akte na tussenarrest.
5. De uitspraak
Het hof:
verwijst de zaak naar de rolzitting van 2 november 2004 van het hof voor het nemen van een akte aan de zijde van appellante;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Adriaansens en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 5 oktober 2004.