Uitspraak
typ. KD
rolnr. C0200951/MA
ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 2 maart 2004,
gewezen in de zaak van:
[APPELLANT] en [APPELLANTE],
wonende te [plaats],
appellanten bij exploot van dagvaarding
van 10 september 2002,
hierna te noemen: [appellanten].,
procureur: mr. C.M.J.T. Cordens,
t e g e n :
[GEÏNTIMEERDE],
wonende te [plaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
procureur: mr. J.E. Lenglet,
op het hoger beroep van het door de rechtbank te Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht gewezen vonnis van 4 september 2002 tussen [geïntimeerde] als eiser en [appellanten] als gedaagden.
1. Het geding in eerste aanleg (rolnr. 220/02 zaaknr. 104958)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven hebben [appellanten] vier grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde].
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben schriftelijk gepleit. Zij hebben ieder een pleitnota in het geding gebracht. [appellanten] hebben bij die gelegenheid een groot aantal producties in het geding gebracht. [geïntimeerde] heeft bij akte op die producties gereageerd.
2.4. Partijen hebben daarna de stukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof kortheidshalve naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Nu de inleidende dagvaarding in deze zaak is betekend op 20 december 2001, dient ingevolge artikel 205 van Pro de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek het onderhavige geschil te worden beoordeeld met toepassing van het huurrecht zoals dat gold vóór 1 augustus 2003.
4.2. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.2.1. [appellanten] hebben van [geïntimeerde] de appartementen [straat] [nummer 1] en [nummer 2] te [plaats] gehuurd. De huurovereenkomst met betrekking tot het appartement met [nummer 2](de woonruimte) is ingegaan op 12 januari 1982; de aanvangshuur bedroeg f. 606,72 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. De huurovereenkomst met betrekking tot het appartement met [nummer 1] (in gebruik als atelier) is ingegaan op 16 maart 1990 tegen een aanvangshuur van f. 400,- per maand, eveneens bij vooruitbetaling te voldoen.
Beide appartementen maken deel uit van een carré-boerderij, waarin zich nog meerdere appartementen bevinden.
Uit hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd maakt het hof op dat partijen ervan uitgaan dat het appartement met [nummer 1], dat in gebruik is als atelier, tot de gehuurde woonruimte behoort zodat ten aanzien van beide huurovereenkomsten de beschermende bepalingen voor woonruimte van toepassing zijn.
4.2.2. [geïntimeerde] heeft aan [appellanten] bij brief van 22 mei 2001 de huur van de appartementen opgezegd per 1 december 2001, dit op de grond dat zij zich niet hebben gedragen zoals een goed huurder betaamt. In de opzeggingsbrief wordt aan [appellanten] (kort gezegd) verweten dat zij stelselmatig tekortschieten in de nakoming van hun betalingsverplichtingen en dat zij zich schuldig maken aan wangedrag, onder meer door een deel van de gemeenschappelijke ruimten, bestemd om door alle bewoners van de appartementen in de carré-boerderij te worden gebruikt, uitsluitend voor zichzelf te reserveren.
4.2.3. Omdat [appellanten] niet met de huuropzegging hebben ingestemd, heeft [geïntimeerde] hen gedagvaard voor de kantonrechter te Maastricht en heeft gevorderd dat deze bij vonnis, voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de datum zal bepalen waarop de huurovereenkomsten zullen eindigen, met veroordeling van [appellanten] tot ontruiming op verbeurte van een dwangsom.
De kantonrechter heeft deze vorderingen bij vonnis van 4 september 2002 toegewezen, met uitzondering van de gevorderde dwangsom.
In dit vonnis overwoog de kantonrechter onder meer:
"Hoewel daartoe in de gelegenheid gesteld en bij niet-retour ontvangen dienstbrief van de griffier van 29 mei 2002 uitdrukkelijk op deze mogelijkheid gewezen heeft gedaagde nagelaten te reageren op de conclusie van repliek.
Nu het door de gedaagde partij aanvankelijk gevoerde verweer in de conclusie van repliek gemotiveerd is weersproken en de vordering in die conclusie deugdelijk en gemotiveerd is onderbouwd, is de kantonrechter van oordeel dat -nu een nadere reactie van de gedaagde partij is uitgebleven, hoewel de inhoud van de conclusie van repliek tot een nadere stellingname noopte- het door de gedaagde partij gevoerde verweer, voorzover al zou moeten worden aangenomen dat de gedaagde partij dat verweer heeft willen handhaven, moet worden verworpen."
4.3. [appellanten] hebben in hun memorie van grieven vier grieven tegen dit vonnis aangevoerd.
Vervolgens zijn in de pleitnota nog een groot aantal grieven naar voren gebracht. Het hof laat die grieven echter buiten beschouwing, gelet op het door [geïntimeerde] gemaakte bezwaar en gelet op de constante jurisprudentie van de Hoge Raad op dit punt (zie hiervoor onder meer [naam arrest], Civiel appel, derde druk, pag. 186).
4.4. De eerste twee grieven van [appellanten] hebben betrekking op het feit dat de kantonrechter geen acht heeft geslagen op de conclusie van dupliek, hoewel deze volgens [appellanten] wel degelijk tijdig naar de griffie van het kantongerecht was gezonden.
4.5. Naar het oordeel van het hof hebben [appellanten] bij deze grieven geen belang. Het hoger beroep dient er immers mede toe om eventuele onvolkomenheden van de eerste aanleg te herstellen. Zij hebben in hoger beroep alsnog hun conclusie van dupliek uit de eerste aanleg in het geding gebracht. Het hof heeft van die conclusie kennis genomen en zal de inhoud bij de beoordeling van deze zaak betrekken.
4.6. Hetzelfde geldt voor de derde grief van [appellanten] Als al juist zou zijn dat de kantonrechter een comparitie had moeten gelasten om [appellanten] te laten reageren op de conclusie van repliek van [geïntimeerde], dan hebben zij thans bij die grief geen belang meer omdat zij in hoger beroep in de gelegenheid zijn geweest op de conclusie van repliek te reageren.
4.7. De vierde grief verstaat het hof aldus dat [appellanten] in hoger beroep naar voren willen brengen dat er onvoldoende redenen zijn om te concluderen dat zij zich niet als een goed huurder hebben gedragen, zodat het vonnis van de kantonrechter niet in stand kan blijven en de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog moeten worden afgewezen.
4.8. Zoals hiervoor is overwogen heeft [geïntimeerde] voor de opzegging twee redenen aangevoerd: stelselmatige wanbetaling en wangedrag.
Voor de beoordeling van het verwijt dat [appellanten] zich stelselmatig aan wanbetaling hebben schuldig gemaakt acht het hof het volgende van belang.
4.8.1. Volgens [geïntimeerde] hebben [appellanten] in 1998 4 maanden huur te laat betaald, in 1999 3 maanden en in 2000 5 maanden. Bij die te late betaling ging het soms om enkele weken, maar ook wel om enkele maanden. In het jaar 2001 is door [appellanten] (tot aan de inleidende dagvaarding in december) geen enkele huurtermijn tijdig betaald.
Bij de stukken bevindt zich een groot aantal sommaties en een aantal (namens [appellanten] gedane) verzoeken om uitstel van betaling toe te staan.
Het hof acht hiermee de gestelde stelselmatige wanbetaling in voldoende mate onderbouwd. Voorzover [appellanten] bedoeld hebben (de omvang van) deze wanbetaling te betwisten, acht het hof die betwisting onvoldoende gemotiveerd.
4.8.2. Het hof leidt verder uit de (op dit punt niet weersproken) stellingen van [geïntimeerde] af, dat bij beschikking van de kantonrechter d.d. 1 februari 2001 de huurprijs van het appartement met [nummer 1] ingaande 1 juli 1999 is verhoogd naar f. 426,- per maand en dat de huur van het appartement met [nummer 2] per diezelfde datum is verhoogd naar f. 719,81 per maand.
Ten tijde van de inleidende dagvaarding in de onderhavige zaak was de in rekening gebrachte huurverhoging (ondanks sommatie) nog niet voldaan, evenmin als de huurverhogingen per 1 juli 2000 en per 1 juli 2001. Op het tijdstip van de inleidende dagvaarding ging het hierbij om een achterstand van circa f. 2.500,-.
4.8.3. Uit de stukken die in hoger beroep bij memorie van antwoord en bij de pleitnota van [appellanten] zijn overgelegd, blijkt verder dat [appellanten] in september 2002 een schuld aan [geïntimeerde] hadden van in totaal circa E. 5.500,-. Deze schuld is in september 2002 door de gemeente [plaats] aan [geïntimeerde] voldaan, in het kader van een aan [appellanten] verstrekte bijzondere bijstand, ter leniging van hun schulden.
4.9. Met betrekking tot het verwijt van [geïntimeerde] dat [appellanten] zich aan wangedrag hebben schuldig gemaakt, acht het hof van belang dat op grond van de stellingen van partijen als vaststaand kan worden aangenomen dat door de bewoners van de verschillende appartementen in de carré-boerderij gebruik werd gemaakt van een aantal gemeenschappelijke ruimten waaronder de binnenplaats, een tuin en een carport en dat [appellanten] op een bepaald moment een deel van die gemeenschappelijke ruimten hebben afgescheiden ten behoeve van zichzelf, zodat de andere bewoners van die gedeelten geen gebruik meer konden maken. Ondanks sommaties weigerden zij die afscheiding ongedaan te maken. Zij zijn hiertoe pas overgegaan nadat zij hiertoe bij vonnis van de rechtbank d.d. 6 december 2001 (op vordering van bewoners van andere appartementen) waren veroordeeld.
4.10. Het hof acht met de hiervoor onder 4.8.1. t/m 4.8.3. beschreven structurele tekortkoming in de nakoming van de betalingsverplichtingen van [appellanten] en het onder 4.9. beschreven wangedrag van [appellanten], voldoende zwaarwegende redenen aanwezig om de beëindiging van de huurovereenkomsten met toepassing van artikel 7A:1623e lid 1 onder 1 (oud) BW, te rechtvaardigen.
Dit betekent dat ook de vierde grief van [appellanten] ongegrond is.
4.11. Nu geen van de grieven doel treft, dient het vonnis waarvan beroep te worden bekrachtigd, zij het met aanvulling van de gronden.
[appellanten] zullen, nu zij in het ongelijk zijn gesteld, worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep, zoals hierna zal worden vermeld.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, met aanvulling van de gronden zoals hiervoor is vermeld;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden op E. 193,- voor verschotten en op E. 1.542,- voor salaris van de procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Drijkoningen en Den Hartog Jager en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 2 maart 2004.