Uitspraak
BELASTINGKAMER
Nr. 02/03094
HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH
U I T S P R A A K
Uitspraak van het Gerechtshof te 's-Hertogenbosch, vijfde enkelvoudige Belastingkamer, op het beroep van de heer X te Y tegen de uitspraak van het hoofd van de afdeling Openbare Werken (hierna: de verweerder) op het bezwaarschrift betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) aan belanghebbende gezonden beschikking waarbij de waarde van het object plaatselijk bekend A-straat te Y (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 1999 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
1. Ontstaan en loop van het geding
1.1. Bij voormelde beschikking heeft de ambtenaar de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op fl. 864.000,= en bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
1.2. Belanghebbende is tijdig en regelmatig tegen de bestreden uitspraak in beroep gekomen bij het Hof. Ter zake van dit beroep heeft de Griffier van belanghebbende een recht geheven van ? 29,=. De ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.3. Belanghebbende heeft, na daartoe door het hof in de gelegenheid te zijn gesteld, schriftelijk gerepliceerd en de Inspecteur schriftelijk gedupliceerd.
1.4. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden met gesloten deuren ter zitting van het Hof van 6 oktober 2004 te 's-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord, belanghebbende, namens de verweerder de heer H., tot zijn bijstand vergezeld van de taxateur.
1.5. Het Hof heeft vervolgens aangekondigd dat over 14 dagen een mondelinge uitspraak zal worden gedaan en heeft het onderzoek ter zitting gesloten.
1.6. Het Hof heeft op 20 oktober 2004 te 's-Hertogenbosch mondeling uitspraak gedaan.
Afschriften van het proces-verbaal daarvan zijn op 2 november 2004 aangetekend aan partijen verzonden.
De verweerder heeft tijdig verzocht om de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Ter zake van dit verzoek heeft hij een recht van ? 200,00 voldaan.
2. Feiten
Op 6 oktober 2004 hebben, naast de zitting in de onderhavige zaak een aantal zittingen plaatsgevonden in zaken betreffende andere onroerende zaken die deel uitmaken van het nagenoemde complex woningen, waarin dezelfde verweerder optrad. De onderhavige zaak is als eerste behandeld. Het Hof stelt op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting, als tussen partijen niet in geschil dan wel door een der partijen gesteld en door de wederpartij niet of onvoldoende weersproken, de volgende feiten vast:
2.1. De onroerende zaak maakt deel uit van een complex bestaande uit een viertal identieke gebouwen aan het A-straat te Y. Ieder gebouw omvat 55 appartementen, onderverdeeld in 17 types. De gebouwen zijn achtereenvolgens gebouwd rond de periode 1998 tot en met 2000. Volgens het taxatierapport waarop de verweerder zich beroept en de opgave van belanghebbende, betreft het een appartement, type G, gelegen op de vierde verdieping van gebouw 2, met een inhoud van circa 594 m3 en een balkon van 40 m². Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat hij het appartement in gebouw 2 in de periode maart-april 1998 heeft gekocht voor ƒ 730.000,=.
2.2. Bij de voormelde beschikking heeft de verweerder de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op ƒ 864.000,=; bij de bestreden uitspraak heeft de verweerder deze waarde gehandhaafd.
2.3. De ambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarde van de onroerende zaak, beroept zich op een taxatierapport en ter ondersteuning daarvan op de opbrengst behaald bij verkoop van een aantal met de onroerende zaak vergelijkbare objecten.
2.4. Belanghebbende heeft geen taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht overgelegd.
2.5. Tussen partijen is niet in geschil dat in de koop-/aannemingsovereenkomst van het appartement een antispeculatiebeding is opgenomen, zoals de verweerder heeft gesteld in zijn verweerschrift. Dit beding houdt in dat de eigenaar verplicht gesteld wordt om het pand minimaal één jaar te bewonen.
2.6. Het merendeel van de appartementen in de gebouw 1 en gebouw 2 is verkocht vóór 1 januari 1999.
Het merendeel van de appartementen in gebouw 3 is verkocht na 1 januari 1999. Het merendeel van de appartementen in gebouw 4 is verkocht na 1 september 1999. Uit de prijslijsten van gebouw 1, gebouw 2 en gebouw 3 komt een geleidelijke prijsontwikkeling naar voren.
2.7. Namens de verweerder is ter zitting verklaard dat een appartement van gebouw 1, type G, blijkens de prijslijst in november 1996 te koop werd aangeboden voor ƒ 663.000,= en dat eenzelfde type in gebouw 4 in september 1999 werd aangeboden voor een prijs van ƒ 1.100.000,=.
2.8. Belanghebbende heeft aan de verweerder voorgesteld om de waarde van de onroerende zaak, bij wijze van compromis, op ƒ 752.500,= vast te stellen.
3. Geschil en standpunten van partijen
3.1. Het geschil betreft het antwoord op de vraag of de beschikking naar de juiste waarde is vastgesteld.
3.2. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken, van al welke stukken de inhoud als hier ingevoegd moet worden aangemerkt.
3.3. Tijdens de mondelinge behandeling heeft belanghebbende het volgende toegevoegd:
- De voorlopige koopovereenkomst dateert uit maart-april 1998. Je betaalde de hoofdprijs. Je moest de prijs betalen en binnen een week beslissen. Ik moest bijna in de rij staan om de onroerende zaak te kunnen kopen. Mijn stelling is dat de onroerende zaak ƒ 730.000,= waard is.
- De peildatum is 1 januari 1999. De marktontwikkeling van na die datum dient niet in ogenschouw te worden genomen bij het bepalen van de WOZ-waarde. Ik weet niet of ik de onroerende zaak op de peildatum voor dezelfde prijs had kunnen krijgen.
- Het appartement type G met nummer 3423 is een jaar later aangekocht voor ƒ 775.000,=. Dit pand heeft een lagere WOZ-waarde dan mijn pand.
- Ik heb de gemeente voorgesteld om de waarde vast te stellen op 775.000 + 730.000 gedeeld door 2.
- Ik maak me zorgen over willekeur en onzorgvuldigheid.
- Ik vraag me af of de inhoud klopt. 180 m2 maal 2,70 meter hoogte.
- De onroerende zaak heeft uitzicht op natuurgebied het B.
3.4. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de ambtenaar het volgende toegevoegd:
- De markt in 1998 is 14 % gestegen, in 1999 bedroeg de stijging 20%.
- Ik heb de inhoud met een meetlat nagemeten. De waarde is mijns inziens ƒ 815.000,=.
- Het prijsniveau in het A-straat is buitensporig. In de regel ligt er een relatie tussen de koop-/aannemingssom en de waarde in het economisch verkeer.
- Ik ga niet akkoord met een prijs van ƒ 750.000,=.
- Ik weet niet waarom er niet op de argumenten van belanghebbende is gereageerd in de schriftelijke stukken.
- Het vergelijkbare appartement in de het vierde gebouw kostte in september 1999 ƒ 1.100.000,=.
4. Conclusies van partijen.
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de bestreden uitspraak en tot vermindering van de bij de beschikking vastgestelde waarde tot een waarde van ƒ 730.000,=. De ambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Volgens artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ dient de waarde van een onroerende zaak te worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Dit waardebegrip leidt tot een bedrag dat overeenkomt met de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. In een geval waarin een belastingplichtige een woning relatief kort voor of na de peildatum heeft gekocht, moet er in de regel van worden uitgegaan, dat de waarde in de zojuist bedoelde zin, zijnde de prijs welke de meest biedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt, waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (arrest van de Hoge Raad der Nederlanden van 29 november 2000, nummer 35 797, BNB 2001/52).
5.2. Namens de verweerder is ter zitting verklaard dat een appartement van gebouw 1, type G, blijkens de prijslijst in november 1996 te koop werd aangeboden voor ƒ 663.000,= en dat eenzelfde type in gebouw 4 in september 1999 werd aangeboden voor een prijs van ƒ 1.100.000,=. Mede gelet op de feiten zoals vermeld in 2.6 leidt het Hof hieruit af dat sprake is geweest van een explosieve prijsstijging van de appartementen in gebouw 4 die slechts in beperkte mate in relatie stond tot de ontwikkeling van de bouwkosten, doch, zoals het Hof uit eigen wetenschap bekend is, in aanmerkelijke mate werd veroorzaakt door prijsstijgingen op de regionale woningmarkt in deze periode.
5.3. De verweerder stelt dat de koopprijs eenzijdig is vastgesteld door de verkopende partij, dat geen sprake is geweest van onderhandelingen over de prijs tussen de verkopende partij en potentiële kopers en dat om die reden de koopprijs niet de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt.
5.4. Het Hof overweegt dat in het onderhavige geval door een projectontwikkelaar gedurende een aantal jaren een groot aantal appartementen door tussenkomst van plaatselijke makelaars op commerciële wijze op de markt is gebracht. De verkopende partij heeft gelet op hetgeen onder rechtsoverweging 5.2 is gesteld, de verkoopprijzen afgestemd op de situatie van en de ontwikkelingen op de regionale woningmarkt. De kopers hebben na afweging van het aanbod van de betreffende makelaar besloten om met de verkopende partij een obligatoire overeenkomst aan te gaan.
5.5. Gelet op de onder rechtsoverweging 5.4 vermelde omstandigheden, is het Hof van oordeel dat in dit geval de door belanghebbende betaalde koopprijs overeenkomt met de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou zijn bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. De door de verweerder in dezen aangedragen zogenaamde stichtingskostenjurisprudentie is derhalve hier niet van toepassing. De verweerder, op wie de bewijslast rust, heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de door hem verdedigde WOZ-waarde de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt, temeer daar de gehanteerde referentieobjecten pas in de tweede helft van 2000 zijn verkocht. Het antispeculatiebeding heeft in de ogen van het Hof een verwaarloosbaar waardedrukkend effect, omdat de eigenaar door dit beding slechts verplicht is om een jaar zelf in het pand te wonen. Van enige sanctie in geval van niet-nakoming is in dezen niet gebleken. Naar het oordeel van het Hof zal een dergelijk boterzacht beding slechts een verwaarloosbaar kleine groep potentiële kopers afschrikken en geen enkel effect hebben op de verkoopprijs.
5.6. Belanghebbende maakt met hetgeen hij aanvoert met betrekking tot het schilderwerk onvoldoende waar dat van die factor een sterkere waardedrukkende werking uitgaat dan door de verweerder reeds in aanmerking is genomen. Tegenover de gemotiveerde betwisting door de ambtenaar heeft belanghebbende onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de inhoud en de oppervlakte van de onroerende zaak onjuist is berekend.
5.7. Nu belanghebbende de onroerende zaak acht tot negen maanden vóór de peildatum heeft gekocht, dient de waardeontwikkeling tot van maart/april 1998 tot 1 januari 1999 in ogenschouw te worden genomen. Gelet op het voorgaande en onder verwijzing naar de in rechtsoverweging 5.2 vermelde geleidelijke prijsontwikkeling stelt het Hof de WOZ-waarde in goede justitie vast op ƒ 750.000,=.
6. Het griffierecht en de proceskosten
Gelet op artikel 8:74, eerste lid, van de Awb dient aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht te worden vergoed.
Hoewel het beroep gegrond is, acht het hof geen termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
Belanghebbende heeft namelijk niet verzocht om een proceskostenvergoeding, en het hof is ook ambtshalve niet gebleken, dat hij voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt als bedoeld in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht.
7. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- vermindert de bij de beschikking voor de onroerende zaak vastgestelde waarde tot een waarde van fl. 750.000,= (? 340.335,=); en
- gelast dat de gemeente Y aan belanghebbende het betaalde griffierecht ten bedrage van ? 29,00 vergoedt.
Aldus gedaan door J.W.J. Huige, lid van voormelde kamer, en voor wat betreft de beslissing in tegenwoordigheid van D.J. Koopmans, griffier, in het openbaar uitgesproken op: 9 maart 2005
Aangetekend in afschrift aan partijen verzonden
op: 9 maart 2005
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in
cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd.
Na het instellen van beroep ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het beroepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.