Uitspraak
typ. MBR
rolnr. C0301256/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH,
vierde kamer, van 15 februari 2005,
gewezen in de zaak van:
[APPELLANTE],
wonende te [plaats],
appellante bij exploot van dagvaarding van
15 oktober 2003,
procureur: mr. F. van Amstel,
tegen:
[GEÏNTIMEERDE],
wonende te [plaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
procureur: mr. J.A.Th.M. van Zinnicq Bergmann,
op het hoger beroep van het door de rechtbank te
's-Hertogenbosch gewezen vonnis van 16 juli 2003 tussen appellante - [appellante] - als gedaagde en geïntimeerde
- [geïntimeerde] - als eiser.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 70719/HA ZA 01-2012)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis alsmede naar het daaraan vooraf gaande tussenvonnis d.d. 16 november 2001.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [appellante] vier grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en, kort gezegd, tot afwijzing van de vordering van [geïntimeerde].
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden, ook zijnerzijds een aantal bezwaren aangevoerd tegen het beroepen vonnis en geconcludeerd het vonnis, voor zoveel nodig met verbetering van gronden, te bekrachtigen.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken aan het hof overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Het hof zal hierna onder de beoordeling de vier grieven vermelden en bespreken.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
a. Op 28 maart 2001 heeft [appellante] van [geïntimeerde] de woning met tuin en garage gekocht, gelegen aan [adres] te [plaats], tegen een koopprijs van F 360.000,- k.k., een en ander zoals omschreven in de daartoe schriftelijk opgemaakte koopovereenkomst d.d. 4 april 2001 (prod. 1 cve).
b. Overeengekomen is (art. 3 koopovereenkomst) dat de levering van het verkochte zal plaatsvinden op 30 mei 2001 en (art. 10.2 koopovereenkomst) dat bij ontbinding van de overeenkomst op grond van tekortkoming de nalatige partij een boete van F 36.000,- zal verbeuren.
c. In artikel 17 van de koopovereenkomst is voorts bepaald:
"Als er uit de bouwkundige keuring, onverwachte noodzakelijke te maken kosten komen, voor een bedrag van meer dan fl. 10.000,- kan de koop door de koper ontbonden worden, zonder financiële gevolgen. Het is de koper bekend dat de cv-ketel van 1975 is, en dat het dak van de garage vervangen dient te worden.".
d. In opdracht van [appellante] heeft [bouwkundig adviseur] (bouwkundig adviseur) op 15 mei 2001 een bouwtechnisch rapport uitgebracht betreffende de onderhavige woning (prod. 2 cve).
Op blad 9 van het rapport is onder het kopje "Totaalbeoordeling" vermeld: De totaalindruk van het geïnspecteerde object is: ruim voldoende.
Onder het kopje "gebreken van ernstige aard" is niets vermeld.
Op blad 10 van het rapport is onder het kopje "Eindbeoordeling" vermeld: Bouwjaar 1975. Het bouwjaar in aanmerking genomen is het aantal geconstateerde gebreken: normaal.
Voorts is vermeld dat de totaal geraamde kosten (incl. 19% BTW) F 30.642,50 bedragen.
Op blad 10 is onder het kopje "eindconclusie van het object algemeen" vermeld:
"romp van pand is bouwkundig in goede staat
de eenvoudig gekozen materialen weergeven het karakter van het woonhuis.
pand vraagt op div. plaatsen enige vakkundige bouwkundige aandacht.
verders goed gebouwd en bewoond woonhuis."
e. [appellante] heeft bij brief van haar raadsman d.d.
28 mei 2001 (prod. 3 cvr) zich beroepen op ontbinding van de overeenkomst op grond van artikel 17 van de koopovereenkomst, stellend dat uit voormeld bouwtechnisch rapport blijkt dat er sprake is van onverwacht noodzakelijke kosten voor een bedrag van meer dan F 10.000,-. Bij brief
van diezelfde datum (prod. 4 cvr) heeft de makelaar van [geïntimeerde] geantwoord dat het beroep op ontbinding niet gerechtvaardigd is en dat [appellante] aansprakelijk wordt gehouden ingeval zij de koopovereenkomst niet zou nakomen. [appellante] heeft vervolgens geweigerd mede te werken aan de overdracht van de woning.
f. Bij brief van 30 juli 2001 heeft de raadsman van [geïntimeerde] zich beroepen op ontbinding van de koopovereenkomst op grond van art. 10 van de koopovereenkomst en aanspraak gemaakt op de overeengekomen boete.
4.2. In dit geding vordert [geïntimeerde] het bedrag van de overeengekomen boete ad F 36.000,- met de wettelijke rente vanaf 30 juli 2001.
4.3. In het beroepen vonnis is de rechtbank aan de hand van het bouwtechnisch rapport van [bouwkundig adviseur]nagegaan in hoeverre er sprake was van "onverwachte noodzakelijke aanpassingen". De rechtbank concludeerde dat de onverwachte noodzakelijke aanpassingen een bedrag belopen van F 8.700,-, derhalve minder dan F 10.000,-, en achtte daarom het beroep op ontbinding door [appellante] niet gerechtvaardigd. De rechtbank wees de vordering van [geïntimeerde] toe.
4.4. Het hof oordeelt als volgt.
[appellante] heeft met een beroep op artikel 17 van de koopovereenkomst en de rapportage van [bouwkundig adviseur]de koopovereenkomst ontbonden en vervolgens geweigerd mee te werken aan de overdracht van de woning. Het is dan ook aan de hand van de rapportage van [bouwkundig adviseur]dat moet worden nagegaan of [appellante] zich al dan niet terecht op die ontbinding heeft beroepen. De rechtbank heeft daarom terecht geoordeeld (rov. 4.2.1.) dat slechts het rapport van [bouwkundig adviseur]als grondslag mag dienen voor de stelling dat er sprake is van onverwachte en noodzakelijke kosten. Grief 3 van [appellante], waarin het tegendeel wordt betoogd, faalt dus.
4.5. In het rapport van [bouwkundig adviseur]zijn de door hem beoordeelde bouwkundige onderdelen deels gekwalificeerd als "goed" of "voldoende", deels niet gekwalificeerd en een enkele keer gekwalificeerd als "onvoldoende" (punt 16 op blz. 8). In het rapport is op diverse plaatsen een bedrag terzake van geraamde kosten opgenomen, maar is niet vermeld of terzake van een bepaald bouwkundig onderdeel de geraamde kosten noodzakelijk zijn.
4.5.1. De rechtbank is ervan uitgegaan dat, waar een bouwkundig onderdeel niet door [bouwkundig adviseur]is gekwalificeerd als voldoende of goed en terzake dat onderdeel een bedrag aan geraamde kosten is opgenomen, die kosten noodzakelijk te maken kosten betreffen. Daarvan uitgaande heeft de rechtbank terzake keukeninrichting (punt 8 blz. 3 bouwtechnisch rapport: geraamde kosten F 5.500,-) kennelijk geoordeeld dat de geraamde kosten noodzakelijk waren; omdat die kosten echter volgens de rechtbank voor [appellante] niet onverwacht waren, werden deze kosten niet als relevante kosten in aanmerking genomen.
4.6. De grieven 1 en 2 van [appellante] strekken ten betoge dat de rechtbank ten onrechte de post "keukeninrichting" niet heeft aangemerkt als onverwachte kosten.
4.6.1. Het hof is van oordeel dat in het midden kan blij-ven of de kosten van de keukeninrichting voor [appellante] als onverwachte kosten zouden moeten worden aangemerkt. Ook als wordt aangenomen dat die kosten voor [appellante] onverwacht waren en de grieven 1 en 2 in zoverre gegrond zouden worden geacht, kan dit niet leiden tot afwijzing van de vordering van [geïntimeerde], aangezien [appellante] niet heeft aangetoond dat die kosten noodzakelijk zijn.
4.6.2. Uit het rapport van [bouwkundig adviseur]blijkt dat immers niet. [appellante] stelt weliswaar dat de latere rapportage van [naam deskundige] d.d. 22 oktober 2001 (prod. cva) als ondersteunend bewijs van haar stellingen dient (mvg pag. 4), maar juist op het punt van de keukeninrichting biedt de rapportage van [naam deskundige] aan de stelling van [appellante] geen steun. De conditie van de keukeninrichting wordt in die rapportage met een "3" gekwalificeerd (zie blad 7, punt 8). Op pagina 12 staat wat daarmee wordt bedoeld: "Invloeden vanuit gebruik, weer en wind manifesteren zich in de eerste echte gebreken, zoals houtrot, corrosie etc. Het verouderingsproces is vrijwel over de gehele linie op gang gekomen. Incidenteel kan een storing in de functievervulling opgetreden zijn." De geschetste conditie van de keukeninrichting vormt voor de deskundige [naam deskundige] geen grond terzake een kostenraming op te nemen, noch een urgentieopgave te doen, terwijl zulks wel voor de hand had gelegen indien hij vervanging of herstel noodzakelijk had geacht. Immers op pag. 13 van zijn rapport is vermeld: „De kostenramingen aan activiteiten, welke direct noodzakelijk geacht worden om de woning weer in goede staat te brengen, worden voorzien van een urgentie (urg.)." Een en ander leidt het hof tot de conclusie dat Brouwers vervanging van de keukeninrichting niet direct noodzakelijk achtte. Dat brengt mee dat het rapport van Brouwers niet kan dienen ter ondersteuning van de mededeling van [appellante] ter comparitie in eerste aanleg d.d. 4 februari 2002 dat de keuken volgens [bouwkundig adviseur]versleten is; uit het rapport van [bouwkundig adviseur]blijkt dat ook niet, met name blijkt daaruit niet dat de keuken zodanig versle-ten is dat deze noodzakelijk dient te worden vervangen.
Nader bewijs dat vervanging of herstel van de keukeninrichting noodzakelijk is wordt door [appellante] niet aangeboden.
4.6.3. Met betrekking tot de overige bouwkundige onderdelen die niet de kwalificatie voldoende hebben gekregen in het rapport van [bouwkundig adviseur], volgt het hof het oordeel van de rechtbank.
De grieven 1 en 2 kunnen daarom uiteindelijk geen doel treffen.
4.7. De algemene grief 4 faalt ook.
[appellante] stelt in de toelichting op deze grief onder meer dat het enkele feit dat het keuringsrapport van [bouwkundig adviseur]al een totale kostenpost opleverde van maar liefst F 30.000,- om de woning in redelijke dan wel goede staat te krijgen, voor haar directe aanleiding was de koop de cancelen.
4.7.1. Deze stelling kan [appellante] niet baten. In artikel 17 van de koopovereenkomst zijn partijen niet een ontbindingsmogelijkheid voor [appellante] overeengekomen voor het geval dat [appellante] meer dan F 10.000,- kosten zou moeten maken om de woning "in een redelijke dan wel goede staat" te brengen, maar slechts voor het geval die meerkosten onverwacht en noodzakelijk waren.
[appellante] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld die de conclusie wettigen dat zij art. 17 aldus heeft begrepen en heeft mogen begrijpen dat onder "onverwachte noodzakelijke kosten" al die kosten moeten worden begrepen die nodig zijn om de woning in een redelijke dan wel goede staat te brengen.
4.7.2. Hetgeen in de toelichting op de onderhavige grief verder wordt gesteld, brengt het hof niet tot een ander oordeel dan de rechtbank.
4.8. Nu alle grieven falen, dient het beroepen vonnis te worden bekrachtigd en dient [appellante] te worden veroordeeld in de kosten van dit geding in hoger beroep.
Bij bespreking van de door [geïntimeerde] aangevoerde bezwaren heeft deze daarom geen belang.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis d.d. 16 juli 2003, waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van dit hoger beroep, welke kosten, voorzover aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen, worden begroot op € 425,- terzake van griffierecht en op € 894,- wegens salaris van de procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Bod, Huijbers-Koopman en De Klerk-Leenen en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 15 februari 2005 en ondertekend door de griffier en de rolraadsheer.