Uitspraak
BELASTINGKAMER
Nr. 02/03429
HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH
PROCES-VERBAAL MONDELINGE UITSPRAAK
Uitspraak van het gerechtshof te 's-Hertogenbosch, zesde enkelvoudige Belastingkamer, op het beroep van X te Y (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Y (hierna: verweerder) op het bezwaarschrift betreffende de in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) aan belanghebbende gezonden beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak Astraat 1 te Y (hierna: de onroerende zaak) per de peildatum 1 januari 1999 is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
Het onderzoek ter zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgehad op 20 april 2005 te Breda. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord belanghebbende, tot bijstand vergezeld van zijn echtgenote, alsmede verweerder en de taxateur.
Na de behandeling van de zaak heeft het hof heden, 4 mei 2005, de volgende mondelinge uitspraak gedaan.
De beslissing
Het hof:
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt de bestreden uitspraak,
- vermindert de bij beschikking voor de onroerende zaak vastgestelde waarde tot een waarde van fl. 313.000,= (€ 142.033,=),
- gelast dat aan belanghebbende wordt vergoed het door deze ter zake van de behandeling van het beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 29,=,
- wijst de gemeente Y aan als de rechtspersoon die het griffierecht moet vergoeden.
De gronden voor de beslissing
1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de peildatum 1 januari 1999.
2. Bij de onderhavige beschikking van 27 juli 2001 is de waarde van de onroerende zaak op de peildatum vastgesteld op fl. 412.000,= (€ 186.957,=). Na daarentegen gemaakt bezwaar is de waarde van de onroerende zaak bij de uitspraak van 13 mei 2002 verminderd tot fl. 372.426,= (€ 169.000,=). In het verweerschrift stelt verweerder zich op het standpunt dat de onderhavige uitspraak moet worden vernietigd en dat de waarde van de onroerende zaak verminderd dient te worden naar fl. 315.000,= (€ 142.940,=).
3. De onroerende zaak betreft een door belanghebbende als pastorie in gebruik zijnde woning. De onroerende zaak is bouwkundig verbonden met de naastgelegen rijksmonumentale kerk. De waarde van de kerk is door middel van een zelfstandige WOZ-beschikking vastgesteld op € 1,=. Belanghebbende verdedigt een waarde van de onroerende zaak van fl. 2,20 (€ 1,=) en voert hiertoe, naar het hof verstaat, de volgende gronden aan:
- De hoorplicht is geschonden.
- De gemeente heeft onzorgvuldig gehandeld, hetgeen onder meer blijkt uit de omstandigheid dat er niet gereageerd is op mijn bezwaren.
- De pastorie is een verlengstuk van de kerk en wordt zeker voor meer dan 70% gebruikt voor openbare aangelegenheden.
- De pastorie en de kerk zijn bouwkundig met elkaar verbonden en vormen één onroerende zaak.
- De eigendomsrechten van de pastorie en de kerk zijn in één hand en kunnen op grond van eeuwigdurende lastgeving nimmer worden gescheiden. Eigendomsoverdracht wordt in casu (mede) geregeerd door kerkelijk recht, hetgeen ertoe leidt dat de eigendomsrechten van de kerk en de pastorie de facto niet separaat kunnen worden vervreemd.
- De objectomschrijving klopt niet, het bouwjaar is anders, de grond behoort bij kerk, de berging is roerend en de garage is een bouwvallige schuur.
- Er is onvoldoende rekening gehouden met de geluidshinder en luchtvervuiling als gevolg van nabij gelegen industrie, havens, verkeer en de Ybruggen.
- Er zijn geen vergelijkbare objecten vindbaar.
4.1. Ingevolge het bepaalde in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onderhavige onroerende zaak bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1999.
4.2. Ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak beroept verweerder zich in het verweerschrift op een taxatierapport, gedagtekend 27 februari 2003, waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald aan de hand van de opbrengst behaald bij verkoop van een drietal met de onroerende zaak vergelijkbare objecten (hierna: referentieobjecten). In het taxatierapport is een matrix betreffende de onroerende zaak en de referentieobjecten opgenomen.
4.3. In zijn beroepschrift heeft belanghebbende gesteld dat hij, ondanks zijn verzoek daartoe, niet door de inspecteur is gehoord voorafgaand aan het doen van de uitspraak op bezwaar en dat hij zich door deze handelwijze aangetast voelt in zijn rechten. De verweerder heeft erkend dat belanghebbende niet is gehoord. Als reden hiervoor heeft hij aangedragen dat belanghebbende zijn bezwaren mondeling heeft kunnen toelichten tijdens de inpandige opname door de taxateur. Voorts heeft belanghebbende zijn bezwaren kunnen verwoorden in zijn beroepschrift en zal belanghebbende in de onderhavige procedure voldoende in de gelegenheid worden gesteld zijn bezwaren toe te lichten. Wat er zij van de voorgaande stellingen, naar 's hofs oordeel is belanghebbende door het achterwege laten van het horen in de bezwaarfase niet in zijn belangen geschaad, nu hij in de beroepsfase voldoende in de gelegenheid is gesteld zijn bezwaren tegen de onderhavige waardebeschikking toe te lichten.
4.4. Voorzover belanghebbende meent dat een onzorgvuldige vaststelling van de WOZ-beschikking of een onzorgvuldige afhandeling van belanghebbendes bezwaarschrift tot een vernietiging van de WOZ-beschikking moet leiden, heeft het volgende te gelden. De Hoge Raad heeft in BNB 1993/36 overwogen dat de opvatting dat een onzorgvuldige vaststelling van een aanslag onder omstandigheden tot nietigheid daarvan moet leiden, niet als juist kan worden aanvaard, aangezien de mogelijk uit die onzorgvuldigheid ten nadele van de belastingplichtige voortvloeiende onjuistheden in bezwaar of beroep kunnen worden hersteld (HR 28 oktober 1992, nr. 27 958). Naar het oordeel van het hof heeft hetzelfde te gelden voor de vaststelling van een beschikking waarbij de WOZ-waarde wordt vastgesteld en voor de wijze waarop verweerder het bezwaar heeft afgehandeld.
4.5. Voor de waarde in het economische verkeer is bepalend de prijs die bij vrije verkoop de meest biedende gegadigde wil betalen voor het goed in de staat waarin het zich bevindt voor de bestemming die bedoelde gegadigde goeddunkt, dus ook voor een andere dan de op dat moment bestaande bestemming, daarbij rekening houdende met eventuele kosten van aanpassing en verbouwing en met de in het bestemmingsplan gegeven strikte gebruiksbeperkingen (bijvoorbeeld slechts voor religieuze doeleinden).
4.6. Belanghebbende stelt dat de pastorie en de kerk dusdanig op bouwkundige wijze met elkaar zijn verbonden dat deze nimmer apart verkoopbaar zijn en, naar het hof verstaat, om deze reden als één onroerende zaak in de zin van de Wet WOZ dienen te worden aangemerkt. Op grond van artikel 16 van Pro de Wet WOZ wordt een gedeelte van een gebouwd eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt als één onroerende zaak aangemerkt. Uit het taxatierapport blijkt dat de onroerende zaak voorzieningen heeft zoals een keuken, sanitair, een badkamer met wasgelegenheid, een woonkamer, vijf slaapkamers, waarvan één in gebruik is als werkkamer. De onroerende zaak wordt centraal verwarmd. Het hof leidt uit het vorenstaande af dat de onroerende zaak als zelfstandige woning bruikbaar is en als zodanig ook op de peildatum in gebruik was. Mitsdien heeft de verweerder de pastorie en de kerk terecht aangemerkt als twee onroerende zaken waarvan de waarde bij twee afzonderlijke beschikkingen dient te worden vastgesteld.
4.7. In het onderhavige geval is sprake van een kerkgebouw met pastorie. De eigendomsrechten van het kerkgebouw en de pastorie zijn in handen van de Kerkvoogdij Hervormde gemeente. Dit kerkgenootschap is tevens de gebruiker van de kerk. Het kerkgebouw mag en kan voor niets anders worden gebruikt dan voor religieuze doeleinden, waardoor de waarde van het kerkgebouw in het kader van de Wet WOZ op het symbolische bedrag van € 1,= is vastgesteld. De pastorie (zijnde de onroerende zaak) is door belanghebbende in gebruik als woning en wordt derhalve niet uitsluitend gebruikt voor religieuze doeleinden. Op grond van het voorgaande geldt het symbolische bedrag van € 1,= niet voor de onroerende zaak en is het hof met verweerder van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak moet worden vastgesteld op basis van de in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bepaalde methode van vergelijking met referentiewoningen. Hieraan doet niet af dat de eigendomsoverdracht (mede) wordt bepaald door kerkelijk recht van de Nederlands Hervormde Kerk noch dat de eigendomsrechten van de kerk en de pastorie in één hand zijn en door lastgeving niet zouden kunnen worden gescheiden. Belanghebbendes grief faalt derhalve.
4.8. Belanghebbende voert aan dat bij de taxatie van de onroerende zaak is uitgegaan van het verkeerde bouwjaar en de verkeerde oppervlakte. Verweerder heeft hiertegen aangevoerd dat de taxateur bij het bepalen van de waarde is uitgegaan van bouwjaar 1815, hetgeen in overeenstemming is met belanghebbendes opvatting. Voorts merkt verweerder op dat de oppervlakte van 382m2 de ondergrond betreft van de opstallen en de bij de onroerende zaak in gebruik zijnde tuin. Het hof heeft geen reden hieraan te twijfelen, mede gezien het feit dat belanghebbende het tegendeel niet aannemelijk heeft gemaakt.
4.9 Wat betreft belanghebbendes grief inhoudende dat de berging een roerend zaak is en derhalve buiten beschouwing moet blijven bij de waardevaststelling van de onroerende zaak, merkt het hof het volgende op. Ter zitting is vast komen staan dat de berging met palen in de grond is bevestigd, zodat naar hof's oordeel sprake is van een onroerende zaak welke meegenomen dient te worden bij de waardebepaling van de onroerende zaak.
4.10. Belanghebbende stelt dat de garage een bouwvallige schuur betreft welke hij in verband met de onderhoudstoestand niet gebruikt. De waarde is derhalve, naar belanghebbendes mening aanzienlijk lager dan de door verweerder gehanteerde waarde van fl. 12.000,=. Gezien de bouwkundige staat van de garage is het hof met belanghebbende van oordeel dat de waarde van fl. 12.000,= te hoog is. Het hof stelt de waarde in goede justitie vast op fl. 10.000,=.
4.11. Belanghebbende stelt dat er geen objecten zijn die vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Het hof merkt hieromtrent op dat zelfs al zouden de door de verweerder ter vergelijking aangevoerde objecten andere objectkenmerken hebben, dan brengt zulks nog niet mee dat deze objecten niet als vergelijkbaar met de onroerende zaak kunnen worden bestempeld. Wel is van belang dat bij de vergelijking met zodanige verschillen rekening wordt gehouden. Het hof is, mede op basis van de bij het verweerschrift gevoegde matrix, met de verweerder van oordeel dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden.
4.12. Belanghebbende heeft gesteld dat geen danwel onvoldoende rekening is gehouden met de geluidshinder en luchtvervuiling als gevolg de ligging van de onroerende zaak nabij industrie, havens, snelwegen, spoorwegen en de Ybruggen. De verweerder heeft daarentegen gemotiveerd gesteld, en het hof hecht daaraan geloof, dat dit in gelijke mate voor de referentieobjecten geldt. De ten aanzien van de referentieobjecten tot stand gekomen koopprijs weerspiegelt, naar het hof aanneemt - nu geen feiten of omstandigheden zijn gesteld of gebleken waaruit het tegendeel blijkt - de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaken meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed. Een eventuele waardedrukkende invloed van de ligging van de onroerende zaak nabij industrie, havens, snelwegen, spoorwegen en de Ybruggen is derhalve reeds in de betreffende koopprijzen verdisconteerd. Nu de waarde van de onroerende zaak wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten, is een eventuele waardedrukkende invloed van de ligging van de onroerende zaak nabij industrie, havens, snelwegen, spoorwegen en de Ybruggen ook in de door de verweerder vastgestelde waarde van de onroerende zaak verdisconteerd. Belanghebbende heeft naar het oordeel van het hof niet aannemelijk gemaakt, dat van voornoemde factoren een nog grotere waardedrukkende invloed uitgaat dan reeds in de waarde is verdisconteerd.
4.13. Rekening houdend met hetgeen is opgemerkt in 4.9. stelt het hof de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vast op fl. 313.000,= (€ 142.033,=) en moet worden beslist als hiervoor vermeld.
Het Griffierecht
Gelet op artikel 8:74, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) dient aan belanghebbende het door hem betaalde griffierecht te worden vergoed.
De proceskosten
Belanghebbende heeft ter zitting desgevraagd uitdrukkelijk verklaard geen aanspraak te maken op vergoeding van proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal.
Aldus gedaan door J.W.J. Huige, lid van voormelde Kamer, en voor wat betreft de beslissing in tegenwoordigheid van L. Abbing-van Kleef, griffier, in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2005.
Aangetekend in afschrift aan partijen verzonden
op: 17 mei 2005
Het aanwenden van een rechtsmiddel:
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in
cassatie is gericht.
d. de gronden van het beroep in cassatie
Tenzij de Hoge Raad anders bepaalt, zal het gerechtshof deze mondelinge uitspraak vervangen door een schriftelijke. In dat geval krijgt de indiener de gelegenheid de gronden van het beroep in cassatie alsnog aan te voeren of aan te vullen.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep ontvangt de indiener een nota griffierecht van de Hoge Raad.
In het beroepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.