Uitspraak
typ. KD
rolnr. C0400474/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 29 maart 2005,
gewezen in de zaak van:
[APPELLANTE],
wonende te [woonplaats],
appellante bij exploot van dagvaarding van
16 maart 2004,
hierna te noemen: [appellante],
procureur: mr. H.E.J.M. van Stiphout,
tegen:
de stichting STICHTING GOED WONEN,
gevestigd en kantoorhoudende te Gemert,
geïntimeerde bij gemeld exploot,
hierna te noemen: de Stichting,
procureur: mr. C.J.A. Boskamp,
op het hoger beroep van het door de rechtbank 's-Hertogenbosch, sector kanton, lokatie Helmond gewezen vonnis onder zaaknummer 290642 en rolnummer 729/03 van 28 januari 2004 tussen appellante als gedaagde en geïntimeerde als eiseres.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar het voormelde vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [appellante] één grief aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot bepaling dat [appellante] niet verplicht is aan de Stichting enig bedrag te betalen, met veroordeling van de Stichting in de kosten in beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft de Stichting de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en tot afwijzing van de appèlvordering, met veroordeling van [appellante] in de kosten van beide instanties.
2.3. Partijen hebben hun zaak op 19 januari 2005 doen bepleiten, [appellante] door mr. H.E.J.M. van Stiphout en de Stichting door mr. C.J.A. Boskamp. Beide raadslieden hebben gepleit aan de hand van overgelegde pleitnotities.
2.4. Partijen hebben daarna de gedingstukken aan het Hof overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Hiervoor wordt verwezen naar de grief en de toelichting daarop in de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. Tussen de overleden echtgenoot van [appellante] en de rechtsvoorgangster van de Stichting, de gemeente Bakel en Milheeze, is op 19 januari 1949 een schriftelijke huurovereenkomst gesloten betreffende de woning staande en gelegen aan [adres]. Na overlijden van haar echtgenoot is [appellante] hoofdhuurster van de woning geworden.
4.1.2. Artikel 2 van Pro de oorspronkelijke overeenkomst verbiedt de huurder - onder meer - om op het open erf van de woning bijgebouwtjes op te richten, behoudens toestemming van de verhuurder (het gemeentebestuur) aan welke toestemming voorwaarden kunnen worden verbonden.
4.1.3. De heer [appellante] heeft in 1953 aan het gemeentebestuur een Hinderwetvergunning gevraagd voor het oprichten van een constructiewerkplaats op het door hem gehuurde perceel, welke vergunning hem, bij besluit van 22 april 1953, is verleend.
4.1.4. In de loop van 1997 is de Stichting als verhuurster in de plaats getreden van het gemeentebestuur van Bakel en Milheeze.
4.1.5. Desverzocht heeft [appellante] zich in 1997 schriftelijk accoord verklaard met de (standaard)huurvoorwaarden van de Stichting van 1992. Blijkens de artikelen 14 en 16 van deze huurvoorwaarden, in samenhang bezien, is huurster verplicht het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in goede staat op te leveren, welke goede staat - voorzover hier relevant - aanwezig wordt geacht als veranderingen die zonder toestemming zijn aangebracht door huurster zijn verwijderd, indien verhuurster dat heeft geëist, een en ander behoudens andere afspraken; andere veranderingen, waaronder te begrijpen veranderingen die mét toestemming van de verhuurster zijn aangebracht, moeten bij oplevering in goede staat van onderhoud verkeren. Bij gebreke daarvan geeft artikel 17, vierde lid, van deze voorwaarden aan verhuurster het recht de voor rekening van huurster komende herstelwerkzaamheden uit te voeren en de kosten daarvan bij de huurster in rekening te brengen.
4.1.6. In mei 2001 heeft [appellante] de huur opgezegd tegen augustus 2001.
4.1.7. Op 6 en 14 augustus 2001 is op initiatief van de Stichting en in aanwezigheid van representanten van [appellante] een opnamestaat opgesteld welke door of namens [appellante] voor accoord is getekend.
4.1.8. In vervolg op deze opnamen heeft de Stichting [appellante] bij brief van 30 augustus 2001 aangezegd dat de zich nog altijd op het erf bevindende loods door, althans in opdracht en voor rekening van [appellante], diende te worden gesloopt. Namens [appellante] is per brief van 2 september gesteld dat zij fysiek en financieel niet in staat was de loods te (doen) verwijderen.
4.1.9. Overleg tussen partijen heeft niet tot een oplossing geleid, en de Stichting heeft vervolgens de begrote sloopkosten (verwijdering klimop en verwijdering loods) ad E. 5.318,99 (incl. BTW), verminderd met een bedrag groot E. 151,60, per saldo derhalve een bedrag groot E. 5.274,48, op 26 maart 2002 ter betaling aan [appellante] voorgelegd. [appellante] is niet tot betaling overgegaan, ook niet nadat de Stichting haar bij schrijven van 21 oktober 2002 tegen 31 oktober 2002 in gebreke had gesteld.
4.1.10. Gelet op het bepaalde in artikel 205 van Pro de Overgangswet Nieuw Burgerlijk Wetboek is op dit geschil het recht van toepassing zoals dit gold vóór 1 augustus 2003.
4.2. De Stichting heeft zich tot de kantonrechter gewend en heeft - kort gezegd - betaling gevorderd van een bedrag groot
E. 5.274,48, vermeerderd met rente en kosten. [appellante] heeft zich tegen deze vorderingen verweerd, waarna de kantonrechter de vorderingen heeft toegewezen.
4.3. [appellante] kan zich met deze uitspraak niet verenigen. Haar - enige - grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat - kort gezegd - op grond van de processtukken voldoende is komen vast te staan dat de loods ten tijde van het einde van de huurovereenkomst niet in goede staat verkeerde, dat deze oud was en volledig afgeschreven en dat het daarom niet verantwoord was de loods aan een opvolgend huurder over te dragen en dat deze derhalve gesloopt moest worden en dat de redelijkheid en billijkheid met zich meebrengen dat de daarmee gepaard gaande kosten door [appellante] moeten worden betaald.
4.4. Deze grief treft doel.
4.4.1. De overgelegde foto's en de niet nader onderbouwde en niet gespecificeerde kwalificatie van de onderhoudsituatie van de loods als zijnde in "erbarmelijke staat" zijn onvoldoende om tot de conclusie te komen dat de loods zich in een dermate slechte staat van onderhoud bevond dat geen andere mogelijkheid restte dan sloop ten laste van [appellante]. De aanwezigheid van asbest maakt dat niet anders.
4.4.2. Daarmee valt deze (onjuiste) vaststelling door de kantonrechter weg als grond voor diens op de redelijkheid en billijkheid gebaseerde oordeel dat de loods op kosten van [appellante] moet/moest worden gesloopt. Het Hof dient de zaak derhalve opnieuw te beoordelen.
4.4.3. Aldus doende ligt allereerst de vraag voor of de loods, gelijk zijdens de Stichting in eerste aanleg is gesteld, zonder toestemming van verhuurder is geplaatst. Het Hof neemt hier onverkort de overwegingen terzake van de kantonrechter over en verenigt zich daarmee. In casu moet derhalve worden uitgegaan van een verandering die met expliciete of impliciete toestemming van verhuurster is aangebracht. Zulks betekent dat het in casu niet gaat om een verandering die ingevolge het bepaalde in artikel 14 lid 5 van Pro de Algemene Huurvoorwaarden 1992 ongedaan gemaakt had moeten worden.
4.4.4. Voorts brengt uitleg van de verleende toestemming, gelet op de betekenis die huurster onder de gegeven omstandigheden daaraan redelijkerwijze mocht toekennen, met zich mee dat [appellante] er vanuit mocht gaan dat zij de loods niet behoefde te verwijderen, mede gelet op de aard (een omvangrijk bouwwerk van permanente betekenis)van het bouwwerk, dat eertijds met toestemming van verhuurster is aangebracht, en op het feit dat de oorspronkelijke verhuurster niet van de door haar contractueel bedongen mogelijkheid om aan die toestemming voorwaarden te verbinden gebruik heeft gemaakt, terwijl ook nadien noch door de oorspronkelijke, noch door de huidige verhuurster is aangegeven dat bij een eventueel vertrek uit het gehuurde de loods diende te worden verwijderd. Voorts gaan ook de eerder aangehaalde, hier toepasselijke onderdelen van de artikelen 14 en 16 van de huurvoorwaarden van 1992 niet uit van sloop maar van handhaving van de met toestemming aangebrachte voorzieningen.
4.4.5. Gelet op de langjarige aanwezigheid van de loods, en het ontbreken van enige aanwijzing dat de loods als tijdelijke voorziening werd aangemerkt en gelet op de aard van het bouwwerk gaat het Hof er voorts van uit dat de loods tot het onroerend goed en tot het gehuurde is gaan behoren en dat huurster derhalve niet gehouden kon worden de woning in de oorspronkelijke staat - dat wil zeggen: zonder loods - op te leveren. Terzijde merkt het hof op dat om deze reden een vergelijking met HR 12-11-04, LJN AP 1428, rov. 3.6. (waar wél een wegneemplicht werd aangenomen) niet opgaat.
4.4.6. Een en ander brengt mee dat, bij het einde van de verhuur (ook) de loods in goede staat moet worden opgeleverd, zulks ingevolge het bepaalde in de algemene huurvoorwaarden in artikel 16 lid Pro twee, onder het kopje "Veranderingen", tweede gedachtenstreepje, luidende: door huurder aangebrachte veranderingen die niet ongedaan behoeven te worden gemaakt (dienen) in goede staat van onderhoud (te) verkeren.
4.4.7. Nu echter niet, althans onvoldoende gespecificeerd is gesteld of, en in welke mate en op welke onderdelen sprake was van een niet goede staat van onderhoud die voor rekening van huurder diende te komen, kan niet worden gezegd dat [appellante] het gehuurde niet in goede staat, als bedoeld in artikel 16, aanhef, van de huurovereenkomst heeft opgeleverd - en daarmee is tekortgeschoten in de naleving van haar verplichtingen.
Daarbij komt dat verhuurster geen belang heeft bij een oplevering in goede staat, nu zij tot afbraak is overgegaan.
4.4.8. De ondertekening, namens [appellante], van het opleveringsdocument maakt dat niet anders, nu zij ten tijde van die ondertekening na lezing van het document niet heeft kunnen onderkennen dat de loods te harer laste zou moeten worden gesloopt. Anders dan eiser in eerste aanleg ziet het Hof ook geen schuldig-erkenning in de overgelegde correspondentie zijdens [appellante]; de gedane voorstellen voor regeling in der minne zijn veeleer een poging om een gerechtelijke procedure te voorkomen.
4.5. De conclusie van het Hof is dat [appellante] de kosten die gemoeid zijn geweest met de sloop van de loods niet behoeft te betalen. De door haar te vergoeden kosten blijven beperkt tot die welke gemoeid zijn geweest met de verwijdering van de klimop, nu dit onderdeel van de vordering van de Stichting door haar niet is bestreden.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [appellante] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de Stichting te betalen een bedrag van E. 140,42 (honderd veertig euro en tweeënveertig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag van de inleidende dagvaarding tot die der voldoening;
verklaart deze uitspraak tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde;
veroordeelt de Stichting als overwegend in het ongelijk gestelde partij in de kosten in beide instanties, welke kosten aan de zijde van [appellante] in eerste aanleg worden begroot op nihil voor verschotten en op E. 540,- voor salaris gemachtigde en in hoger beroep op E. 241,- voor verschotten en E. 1.896,- voor salaris procureur, wat betreft de kosten van de eerste aanleg op de voet van het bepaalde in artikel 243 Rv Pro te voldoen aan de griffier van de rechtbank 's-Hertogenbosch en wat betreft de kosten van het hoger beroep op de voet van het bepaalde in artikel 243 Rv Pro te voldoen aan de griffier van dit hof;
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Adriaansens en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 29 maart 2005 en ondertekend door de griffier en de rolraadsheer.