Uitspraak
typ. FR
rolnr. C0400747/BR
ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH
vierde kamer, van 24 mei 2005,
gewezen in de zaak van:
1. [APPELLANTE SUB 1],
wonende te [woonplaats],
2. [APPELLANTE SUB 2],
wonende te [woonplaats],
appellanten,
procureur: mr. H. Post,
tegen:
1. [GEINTIMEERDE SUB 1],
wonende te [woonplaats],
2. [GEINTIMEERDE SUB 2],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden,
procureur: mr. L.R.G.M. Spronken,
op het hoger beroep van appellanten (in enkelvoud te noemen [appelant]) van de vonnissen van de rechtbank te Breda, sector kanton, locatie Bergen op Zoom, van 22 oktober 2003 en 18 februari 2004, onder rolnr. 03/4526 gewezen tussen [appellant] als eisers en geïntimeerden (in enkelvoud te noemen [geintimeerde]) als gedaagden.
1. Het geding in eerste aanleg
Daarvoor verwijst het hof naar de vonnissen waarvan beroep.
2. Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij exploot van 26 april 2004 tijdig van voormeld vonnis alsmede van het tussenvonnis van 22 oktober 2003 in beroep gekomen. Bij memorie van grieven heeft hij gesteld geen grief te hebben tegen het vonnis van 22 oktober 2003 en heeft hij tegen het vonnis van 18 februari 2004 vier grieven opgeworpen met conclusie dat het hof het vonnis van de kantonrechter van 18 februari 2004 zal vernietigen en opnieuw rechtdoende:
- primair: [geïntimeerde] zal veroordelen tot vergoeding van de door [appellant] als gevolg van de wanprestatie geleden schade ad E. 2.145,10, te vermeerderen met de wettelijke rente;
- subsidiair: de koopovereenkomst d.d. 15 maart 2001 gedeeltelijk zal ontbinden en in verband met deze gedeeltelijke ontbinding [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling van schadevergoeding ter hoogte van het in de primaire vordering vermelde;
- meer subsidiair: de koopovereenkomst van 15 maart 2001 gedeeltelijk zal vernietigen en in verband met deze gedeeltelijke vernietiging [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling van schadevergoeding ter hoogte van het in de primaire vordering vermelde;
- primair, subsidiair en meer subsidiair: [geïntimeerde] zal veroordelen tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten, alsmede met verwijzing van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
[geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord de grieven bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan appèl is ingesteld, met het verzoek tot veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep, onder bepaling dat [appellant] de wettelijke rente over deze kosten verschuldigd is als deze kosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het in deze te wijzen arrest zullen zijn voldaan.
Daarna hebben partijen de stukken voor uitspraak aan het hof overgelegd.
Het hof constateert dat in de beide procesdossiers stukken met betrekking tot de bij tussenvonnis van 22 oktober 2003 gelaste comparitie van partijen, welke blijkens het eindvonnis heeft plaatsgevonden op 1 december 2003, ontbreken.
3. De gronden van het hoger beroep
Grief I houdt in dat de kantonrechter ten onrechte volledig voorbij gegaan is aan de stellingen van [appellant] dat reeds in de koopovereenkomst door [geïntimeerde] een garantie is verstrekt dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn.
In grief II is aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte in rechtsoverweging 4.2. van het eindvonnis heeft geoordeeld dat het voor rekening en risico van [appellant] komt dat hij geen nader onderzoek heeft laten uitvoeren.
Grief III betreft het oordeel van de kantonrechter in rechtsoverweging 4.3. van voormeld vonnis dat een beroep op dwaling faalt daar [appellant] onvoldoende onderzoek heeft gedaan.
Tenslotte is in grief IV aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte de buitengerechtelijke kosten heeft afgewezen en [appellant] heeft veroordeeld in de kosten van de procedure.
4. De beoordeling van het geschil
4.1. In rechtsoverweging 2 van het vonnis van 18 februari 2004 heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. Deze overweging is niet bestreden. De door de rechtbank vastgestelde feiten vormen derhalve ook in hoger beroep het uitgangspunt.
4.2. Dit geschil betreft, kort weergegeven, het navolgende.
[appellant] heeft van [geïntimeerde] een woning gekocht, staande en gelegen aan [adres], verder te noemen de woning. De koopovereenkomst, die door [appellant] op 9 februari 2001 en door [geïntimeerde] op 14 februari 2001 is getekend, bepaalt in artikel 5.1. dat de onroerende zaak aan de koper in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. De koopovereenkomst bepaalt voorts in artikel 5.3. - voor zover hier van belang - dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en dat [appellant] voornemens is de woning als woonhuis te gebruiken, alsmede dat de verkoper niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. In artikel 17 van Pro de koopovereenkomst is tenslotte bepaald dat [appellant] als koper tot en met 15 februari 2001 het recht heeft de overeenkomst te ontbinden indien uit de dan nog uit te voeren bouwtechnische keuring blijkt dat de woning voor meer dan f 5.000,00 ernstige bouwkundige gebreken vertoont.
Op 10 februari 2001 is in opdracht en voor rekening van [appellant] een bouwkundige keuring uitgevoerd door WoonScan Nederland. De overdracht van de woning heeft op 15 maart 2001 plaatsgevonden.
4.3. [appellant] heeft [geïntimeerde] gedagvaard en gevorderd hetgeen in r.o. 2 van dit arrest staat genoemd.
4.4. De kantonrechter heeft de vordering van [appellant] bij eindvonnis van 18 februari 2004 afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding.
4.5. Niet in geschil is dat circa twee weken na de levering in de woning een lekkage aan het platte dak is opgetreden. [appellant] stelt zich op het standpunt dat [geïntimeerde] aansprakelijk is voor de door [appellant] tengevolge van deze lekkage geleden schade en dat subsidiair de overeenkomst gedeeltelijk dient te worden ontbonden dan wel, meer subsidiair, gedeeltelijk dient te worden vernietigd.
[geïntimeerde] heeft de vordering van [appellant] gemotiveerd weersproken.
4.6. Gelet op het bepaalde in het eerste lid van artikel 7:17 BW Pro dient in geval van een koopovereenkomst hetgeen geleverd wordt aan de overeenkomst te beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als deze niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Een koper mag, ingevolge de tweede volzin van het tweede lid van voormeld artikel, verwachten dat een geleverde zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Ter beantwoording ligt dan ook allereerst de vraag voor of [appellant] de aanwezigheid van de eigenschap "vrij van (dak) lekkage" mocht verwachten en niet behoefde te betwijfelen.
4.7. Uitgangspunt bij de beantwoording van voormelde vraag is allereerst dat [appellant] gehouden was om binnen redelijke grenzen maatregelen te nemen om te voorkomen dat hij onder invloed van onjuiste veronderstellingen over zou gaan tot het sluiten van de koopovereenkomst.
4.8. [appellant] heeft op 10 februari 2001 door WoonScan Nederland (verder te noemen WoonScan) een onderzoek laten instellen naar de bouwkundige staat van de woning. Uit de (als bijlage 3 bij de dagvaarding in eerste instantie overgelegde) brief van 24 april 2001 van [appellant] aan de makelaar van [geïntimeerde] volgt dat [appellant] tijdens de bouwtechnische keuring de medewerker van Woonscan op vochtplekken in de centrale-verwarmingskast heeft gewezen. Met behulp van een vochtmeter is toen geconstateerd dat deze vlekken droog waren, waaruit de conclusie werd getrokken dat er wellicht vroeger een vochtprobleem is geweest. De eveneens geconstateerde vochtvlekken in de badkamer werden geweten aan onvoldoende ventilatie.
In het door WoonScan opgemaakte rapport (prod.12 cvr) staat vermeld (pag.4) dat, hoewel geen lekkage is geconstateerd, de geplakte dakbedekking gezien de leeftijd door een gespecialiseerd bedrijf gecontroleerd dient te worden, alsmede dat de randen van het dak van de woning op enkele plaatsen zijn gescheurd en dienen te worden gerepareerd. Ten aanzien van de beoordeling van de dakbedekking staat op pagina 5 van het rapport "SO" vermeld, hetgeen blijkens de op pagina 3 van het rapport vermelde toelichting inhoudt dat het niet mogelijk is dit onderdeel te kwalificeren en dat een specialistisch onderzoek noodzakelijk is.
4.9. [appellant] beschikte derhalve na ontvangst van het rapport van WoonScan over informatie waaruit kan worden geconcludeerd dat er iets mis zou kunnen zijn met de dakbedekking. [appellant] heeft echter nagelaten het in het rapport van WoonScan geadviseerde nader onderzoek te laten verrichten. [appellant] stelt dat hij daartoe niet gehouden was. Hij heeft immers, zo stelt hij, nadat hij de uitslag van het onderzoek van WoonScan had ontvangen, bij de makelaar (nogmaals; de makelaar heeft verklaard dat hij bij de bezichtiging aan [appellant] heeft gezegd dat het dak was gerenoveerd en nagekeken) geïnformeerd naar de staat van het dak, waarna deze hem (nogmaals) verzekerde dat het dak, na een lekkage in het verleden, was gerepareerd c.q. gerenoveerd.
Voormelde mededeling leidt er echter niet toe dat [appellant] geen nader onderzoek meer hoefde te verrichten. Uit de inhoud van de rapportage van WoonScan volgt immers dat [appellant] aan de juistheid van de mededeling van de makelaar had dienen te twijfelen. Uit het advies de dakbedekking gezien de leeftijd door een gespecialiseerd bedrijf te laten controleren en de omstandigheid dat de randen van het dak op enkele plaatsen zijn gescheurd volgt dat ernstige twijfel omtrent de mededeling dat het dak gerenoveerd is op zijn plaats was. Gesteld noch gebleken is dat [appellant] de makelaar dan wel [geïntimeerde] met de bevindingen van het rapport heeft geconfronteerd en verdere vragen heeft gesteld, of zich heeft laten voorlichten over wanneer en op welke wijze de renovatie zou hebben plaatsgevonden.
4.10. De omstandigheid dat de termijn waarbinnen [appellant] de koopovereenkomst nog zou mogen ontbinden, indien de woning voor meer dan f 5.000,00 aan ernstige bouwkundige gebreken zou vertonen, bijna was verstreken, ontslaat [appellant] evenmin van zijn verdere onderzoeksverantwoordelijkheid.
Daargelaten dat het onderzoek van WoonScan plaatsvond op 10 februari 2001 en [appellant] de tijd had tot en met 15 februari 2001, lag het door WoonScan begrootte bedrag van de noodzakelijke herstelkosten reeds op f 4.650,00. Het is onwaarschijnlijk dat, indien zou komen vast te staan dat het dak zou lekken, het overeengekomen bedrag van
f 5.000,00 niet zou worden overschreden. Gesteld noch gebleken is dat [appellant] contact met [geïntimeerde] heeft opgenomen teneinde, met het oog op de voorlopige bevindingen, verlenging van de overeengekomen termijn te vragen. Het had echter wel op zijn weg gelegen dat te doen.
4.11. [appellant] kan zijn onderzoeksverantwoordelijkheid voorts niet afweren met een verwijzing naar de mededelingsplicht van [geïntimeerde]. In het midden kan blijven of [geïntimeerde] op de hoogte was of had kunnen zijn van het lek zijn van het dak, aangezien nu [appellant] wist dat er een reële mogelijkheid bestond dat het dak niet in orde was, de onderzoeksplicht van [appellant] prevaleert.
4.12. Nu [appellant], terwijl hij zich er van bewust had moeten zijn dat er mogelijk iets mankeerde aan het dak, nader onderzoek achterwege heeft gelaten, heeft hij niet voldaan aan zijn verplichting om maatregelen te nemen teneinde te voorkomen dat hij onder invloed van onjuiste veronderstellingen over zou gaan tot het sluiten van de koopovereenkomst. [appellant] had dan ook niet mogen verwachten dat de woning "vrij van daklekkage" zou zijn.
4.13. Gelet op het hiervoor overwogene heeft [appellant] geleverd gekregen hetgeen hij had mogen verwachten. De in artikel 5.3. van de koopovereenkomst opgenomen bepaling op grond waarvan de verkoper uit hoofde van toerekenbare tekortkoming aansprakelijk is voor alle ten tijde van de overdracht bestaande gebreken die het normale gebruik als woonhuis belemmeren, lijdt uitzondering voor gebreken die voor de koper kenbaar waren, zoals in dit geval voor [appellant] de toestand van het dak kenbaar was.
4.14. Er is derhalve geen sprake van een tekortkoming aan de zijde van [geïntimeerde] bij de nakoming van de tussen partijen bestaande verbintenis. De primaire en subsidiaire vordering van [appellant] zullen dan ook worden afgewezen.
4.15. Ook de meer subsidiaire vordering van [appellant] zal worden afgewezen aangezien het beroep op dwaling afstuit op de omstandigheid dat [appellant] zelf nader onderzoek had moeten instellen, zodat de onjuiste voorstelling van zaken voor haar eigen rekening en risico komt.
4.16. Uit het voorgaande blijkt dat alle grieven van [appellant] moeten worden verworpen. De rechtbank heeft terecht de vordering van [appellant] afgewezen en [appellant] veroordeeld in de kosten van de procedure in eerste aanleg.
4.17. Het bestreden eindvonnis zal worden bekrachtigd en [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep als hierna in het dictum vermeld. Bij gebreke van grieven tegen het vonnis van 22 oktober 2003 zal [appellant] in zijn beroep tegen dat vonnis niet-ontvankelijk worden verklaard.
5. Uitspraak
Het hof:
verklaart [appellant] niet ontvankelijk in zijn beroep tegen het vonnis van 22 oktober 2003;
bekrachtigt het vonnis van 18 februari 2004;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten aan de zijde van [geïntimeerde] worden begroot op E 241,00 aan verschotten en E 632,00 aan salaris procureur, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na dagtekening van dit arrest tot de dag der betaling.
Dit arrest is gewezen door mrs. Bod, De Groot-Van Dijken en Huijbers-Koopman en uitgesproken ter openbare terechtzitting van dit hof van 24 mei 2005.