Uitspraak
typ. FR
rolnr. C0400095/MA
ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 24 mei 2005,
gewezen in de zaak van:
[APPELLANT],
wonende te [woonplaats],
appellant bij exploot van dagvaarding van 8 januari 2004,
hierna [appellant] te noemen,
procureur: mr. J.A.Th.M. van Zinnicq Bergmann,
tegen:
de stichting STICHTING WOONSERVICE HET ADRES,
(thans genaamd stichting Weller Wonen),
zetelend te Brunssum,
geïntimeerde bij gemeld exploot,
hierna de stichting te noemen,
procureur: mr. J.M.G.A. Sengers,
op het hoger beroep van het door de rechtbank te Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen gewezen vonnis van 3 december 2003 tussen [appellant] als gedaagde en de stichting als eiseres.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg zaak/rolnr. 139365 CV EXPL 03-3786)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis, alsmede naar het tussenvonnis van 10 september 2003.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1 Bij memorie van grieven heeft [appellant], onder overlegging van producties, één grief (onderverdeeld in grief 1A en 1B) en voorzien van een toelichting aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing van de vorderingen van de stichting met haar veroordeling in de proceskosten van beide instanties.
2.2 Bij memorie van antwoord heeft de stichting onder overlegging van één productie de grieven bestreden en geconcludeerd tot bevestiging van het bestreden vonnis met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van beide instanties.
2.3 Partijen hebben daarna ieder nog een akte genomen, de stukken aan het hof overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Hiervoor wordt verwezen naar de grieven en de daarop gegeven toelichting.
4. De beoordeling
4.1 Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1 De (rechtsvoorgangster van de) stichting heeft bij schriftelijke huurovereenkomst van 16 december 1987 per gelijke datum aan [appellant] verhuurd de woning aan [adres].
4.1.2 In artikel 5 van de huurovereenkomst is ondermeer opgenomen dat het gehuurde bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte, dat de huurder het gehuurde als een goed huisvader zal gebruiken en dat hij zich zal onthouden van gedragingen, waarvan naar algemeen gangbare opvattingen mag worden aangenomen dat zij schade veroorzaken aan het gehuurde, dan wel als hinderlijk en storend worden ervaren door, of overlast bezorgen aan, medebewoners of derden, aanwezig in naburige percelen.
4.1.3 De stichting voert ten aanzien van het telen van hennep een niet-gedoogbeleid en heeft gesteld dat haar huurders, waaronder [appellant], daarmee bekend zijn.
[appellant] heeft dit niet weersproken.
4.1.4 Op 17 september 2002 heeft de politie een onderzoek ingesteld in de door [appellant] gehuurde woning en daarbij in ieder geval het volgende aangetroffen:
- 355 gram amfetamine;
- 25 gram henneptoppen verpakt in een plastic zak;
- 4 grote hennepplanten (op het balkon);
- 20 kleine hennepplanten (in een aquarium);
- 18 kleine hennepplanten (in een slaapkamer).
Tegen [appellant] is proces-verbaal opgemaakt.
4.1.5 Naar aanleiding hiervan heeft de stichting bij dagvaarding van 14 november 2002 de voorzieningenrechter te Heerlen verzocht het gehuurde te ontruimen.
De voorzieningenrechter heeft hierop niet beslist omdat de stichting haar vordering voordien heeft ingetrokken.
4.1.6 Vervolgens heeft de stichting [appellant] in een bodemprocedure betrokken en - kort gezegd - de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde gevorderd. Nadat de kantonrechter een comparitie van partijen had bevolen, heeft deze bij eindvonnis de vorderingen van de stichting grotendeels en uitvoerbaar bij voorraad toegewezen.
4.1.7 [appellant] kan zich met het bestreden vonnis niet verenigen en is daarvan in hoger beroep gekomen.
4.1.8 Een door [appellant] geëntameerd (executie)kortgeding heeft tot de afspraak tussen partijen geleid dat de stichting, in afwachting van het door het hof te wijzen eindarrest, het bestreden vonnis van de kantonrechter niet ten uitvoer zal leggen. [appellant] heeft daarop zijn vorderingen dienaangaande ingetrokken.
4.2 De grief van [appellant] keert zich - kort gezegd - tegen het oordeel van de kantonrechter dat (de ernst van) de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. In de deelgrieven en de daarop gegeven toelichting heeft hij uitvoerig uiteengezet waarom er naar zijn mening geen sprake is van de bedrijfsmatige kweek van hennep, noch van een bestemmingswijziging.
4.3 Het hof zal hierna de volgende (vraag)punten bespreken:
- de grond voor ontbinding van de huurovereenkomst (4.4);
- is sprake van een tekortkoming aan de zijde van [appellant] (4.5)?
- rechtvaardigt de ernst van de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst (4.6)?
- de slotsom (4.7).
4.4 De grond voor ontbinding van de huurovereenkomst
4.4.1 In artikel 6:265 BW is bepaald dat iedere tekortkoming van de schuldenaar (huurder) in de nakoming van een van zijn verplichtingen de schuldeiser (verhuurder) de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of de tekortkoming voldoende ernstig is om tot ontbinding over te gaan moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst, eventueel ook omstandigheden die na de gestelde tekortkoming hebben plaatsgevonden en de belangen van partijen over en weer. Bij de beoordeling of een tekortkoming voldoende is om de ontbinding van een huurovereenkomst voor woonruimte te rechtvaardigen moet het gewicht van de tekortkoming (ook) worden afgezet tegen het woonbelang van de huurder.
4.4.2 Het hof zal de feiten en de door partijen in deze zaak aangevoerde stellingen toetsen aan de hierboven geformuleerde criteria.
4.5 Is sprake van een tekortkoming aan de zijde van [appellant]?
4.5.1 Allereerst dient te worden nagegaan of de door de politie op 17 september 2002 in verschillende ruimten van het gehuurde aangetroffen 42 hennepplanten, 25 gram henneptoppen verpakt in een plastic zak en een doos met ongeveer 150 gram (afval)wiet een tekortkoming in de nakoming van de op hem uit hoofde van de huurovereenkomst rustende verplichtingen opleveren.
4.5.2 [appellant] heeft zich verweerd door te stellen dat er geen sprake is van beroeps- of bedrijfsmatige teelt.
Hij heeft deze stelling op de volgende wijze onderbouwd. In het gehuurde waren in feite slechts 5 planten aanwezig, te weten 4 grote en 38 stekjes van één andere plant. Daarnaast heeft hij erop gewezen dat de hennepplanten in verschillende ruimten en, gelet op de wijze van belichting (geen assimilatielampen), voeding, ventilatie, verwarming, bodem, ziektebestrijding, verwerking, plantmateriaal en CO2-suppletie, op een amateuristische wijze werden geteeld. Verder is geen sprake van langdurige of hoge investeringen teneinde geldelijk gewin te verkrijgen.
4.5.3 Het hof verwerpt deze verweren van [appellant].
Vooropgesteld wordt dat het hof bij de beantwoording van de vraag of er sprake is van beroeps- of bedrijfsmatige teelt van hennep aansluiting zoekt bij de uitgangspunten, zoals geformuleerd in de Aanwijzing Opiumwet (prod. 5 bij de inleidende dagvaarding). Uit deze strafvorderlijke richtlijn vloeit voort dat bij de aanwezigheid van meer dan 5 hennepplanten wordt aangenomen dat sprake is van beroeps- of bedrijfsmatige teelt. De achtergrond hiervan is dat met de teelt van meer dan 5 hennepplanten een hoeveelheid hennep kan worden verkregen die de hoeveelheid voor eigen gebruik te boven gaat.
4.5.4 Bij [appellant] zijn 42, deels jonge, hennepplanten aangetroffen. De omstandigheid dat 38 (jonge) hennepplanten mogelijk afkomstig zijn van één hennepplant is niet relevant. Van doorslaggevend belang is dat [appellant] met de aanwezige hennepplanten een hoeveelheid hennep zou kunnen kweken die de hoeveelheid voor eigen gebruik (ver) te boven gaat. De door de stichting in eerste aanleg overgelegde verklaringen van brigadier [naam] en medewerker [naam] van de stichting, alsmede de foto's 1, 2, 3, 4, 9, 10 en 11 (prod. 2, 3, 4a, 4b en 4d bij de inleidende dagvaarding) bieden een toereikende ondersteuning voor dit oordeel.
4.5.5 In voormelde Aanwijzing Opiumwet is, naast de hoeveelheid hennepplanten, een aantal factoren opgesomd, die mede een aanknopingspunt kunnen bieden voor de aanname dat er sprake is van een beroeps- of bedrijfsmatige teelt van hennep.
Anders dan [appellant] wil doen geloven, mag hier niet uit worden afgeleid dat, indien aan een of meer van deze factoren niet (geheel) is voldaan, geen sprake meer kan zijn van beroeps- of bedrijfsmatige teelt van hennep.
De omstandigheid dat de teelt - voor wat betreft de belichting, verwarming en bevloeiing - in het onderhavige geval op een minder professionele wijze en ook in verschillende ruimten in het gehuurde plaatsvond, ontneemt daaraan naar het oordeel van het hof niet het bedrijfsmatige karakter. Hetzelfde geldt voor het feit dat [appellant] slechts een beperkte hoeveelheid tijd en geld in de teelt van hennep heeft gestoken.
4.6 Rechtvaardigt de ernst van de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst?
4.6.1 Het hof beantwoordt deze vraag bevestigend en wel om de volgende redenen.
4.6.2 Vooropgesteld wordt dat de stichting ten aanzien van het telen van hennep een niet-gedoogbeleid voert en dat [appellant] niet heeft betwist dat hij daarmee bekend was. Hij was er derhalve van op de hoogte, althans hij behoorde rekening te houden met de mogelijkheid, dat de stichting bij de bedrijfsmatige kweek van hennep in het gehuurde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde nastreeft. [appellant], die gewaarschuwd was, heeft bewust dit risico genomen.
4.6.3 Het hof heeft in rechtsoverweging 4.5 reeds vastgesteld dat de aanwezigheid en exploitatie van 42 hennepplanten, mede in aanmerking genomen de wijze waarop de planten werden gekweekt, bedrijfsmatige teelt van hennep
- en dus een tekortkoming aan de zijde van [appellant] - oplevert. Ook het commerciële en strafbare karakter daarvan draagt bij aan het oordeel van het hof. De omstandigheid dat in verband met het spreiden van de planten over verschillende ruimten en de wijze van belichting en bewatering mogelijk geen sprake is geweest van gevaarzetting noodzaakt niet tot een andere conclusie.
4.6.4 Het hof heeft tevens in aanmerking genomen dat de stichting een groot belang heeft bij het tegengaan van bij het de beroeps- of bedrijfsmatige teelt van hennep in door haar verhuurde woningen. Dit niet alleen vanwege het hierboven geschetste commerciële en strafbare karakter daarvan, maar ook vanwege de daaraan in de regel verbonden gevaarzetting (brandgevaar en wateroverlast) voor omwonenden en het verzekeringsrisico voor de verhuurder.
Ook de precedentwerking speelt hierbij een rol. De stichting dient in dit verband een duidelijk en eenduidig beleid jegens haar huurders te kunnen voeren. Daarbij is uiteraard plaats voor afwijking in het geval van bijzondere omstandigheden. De door [appellant] gestelde omstandigheden zijn evenwel ontoereikend om deze afwijking te rechtvaardigen. Of er sprake is van enig concreet gevaar ontrekt zich aan de waarneming van de stichting en leent zich daarom slecht als toetssteen (wat niet wegneemt dat in een concreet geval de gevaarzetting als grond voor de tekortkoming in aanmerking komt). Hetzelfde voor de groeifase waarin de plant verkeert (stekje of volwassen plant), en voor de professionaliteit waarmee de kwekerij is ingericht. Het hof is - alle omstandigheden in aanmerking nemende - van oordeel dat de aard en de ernst van de tekortkoming, de ontbinding en ontruiming rechtvaardigt.
Het woonbelang van [appellant] dient te wijken voor belang van de stichting. Zulks klemt temeer nu niet gebleken is van (bijzondere) privé-omstandigheden, die met zich brengen dat van hem niet kan worden gevergd het gehuurde te ontruimen.
4.7 De slotsom
4.7.1 Vorenstaande overwegingen leiden tot het oordeel dat [appellant] zich niet als een goed huurder heeft gedragen, hetgeen betekent dat hij heeft gehandeld in strijd met het bepaalde in artikel 5.2 van de huurovereenkomst.
4.7.2 Het hof is van oordeel dat het bestreden vonnis op de hiervoor omschreven gronden moet worden bekrachtigd.
Aan de beoordeling van de vraag of er sprake is van een bestemmingswijziging van het gehuurde (deelgrief 1B) komt het hof niet meer toe.
[appellant] moet als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep gevallen aan de zijde van de stichting.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep onder aanvulling en verbetering van de gronden zoals hiervoor is overwogen;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten aan de zijde van de stichting tot de dag van deze uitspraak worden begroot op E. 241,- aan griffierecht en E. 894,- aan salaris procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Drijkoningen en Den Hartog Jager en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 24 mei 2005.