Uitspraak
typ. GR
rolnr. C0400471/MA
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 14 juni 2005,
gewezen in de zaak van:
1. [APPELLANTE SUB 1],
wonende te [woonplaats],
2. [APPELLANTE SUB 2],
wonende te [woonplaats],
verder te noemen: verhuurders,
appellanten bij exploot van dagvaarding van 12 maart 2004,
procureur: mr. L.R.G.M. Spronken,
tegen:
[GEINTIMEERDE],
gevestigd te [plaats],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
verder te noemen: huurster,
procureur: mr. N.J.W.M. de Leeuw,
op het hoger beroep van het onder zaak-/rolnummer 104831 CV EXPL 02-312 door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen, gewezen vonnis van 31 december 2003 tussen verhuurders als eisers en huurster als gedaagde.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en de tussenvonnissen van 20 maart 2002 (comparitie gelast), 15 mei 2002 (deskundigenbenoeming), 28 mei 2003 (eiswijziging toegestaan) en 29 oktober 2003 (comparitie gelast).
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven hebben verhuurders twee grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot - uitvoerbaar bij voorraad - vaststelling van de huurprijs van de litigieuze winkel met ingang van 1 januari 2002 op E. 27.613,16 exclusief BTW, althans op meer dan E. 22.954,30 exclusief BTW, met bepaling dat op deze nader vastgestelde huur de overeengekomen indexeringsregeling van toepassing blijft, vermeerderd met de wettelijke rente, en met veroordeling van huurster in de kosten van beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft huurster de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Grief 1 luidt:
Ten onrechte heeft de kantonrechter in r.o. 2.3. (2e alinea) geoordeeld dat de drie door appellanten -aangedragen panden niet in het advies van de BHAC worden meegewogen.
Grief 2 luidt:
De kantonrechter is ten onrechte uitgegaan van een totale vloeroppervlakte van het litigieuze pand van 107,08 m2.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om de vaststelling van de huurprijs van de winkel-/bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] met ingang van 1 januari 2002.
4.2. De BHAC heeft op 22 mei 2003 rapport uitgebracht. Daarin staat op pagina 3a:
De BHAC gaat niet in op de suggestie van de raadman (hof: van verhuurders) om 8 panden mee te nemen in de waardering, dit temeer nu partijen voorheen in de gelegenheid zijn gesteld om relevante vergelijkingspanden voor te dragen.
Het advies van de BHAC steunt op 5 vergelijkingspanden.
Op pagina 5 van het rapport overweegt de BHAC
Verhuurders nomineerden als vergelijkingspanden [adres]. Uit de aangereikte huurcontracten blijkt, dat genoemde panden eigendom zijn van betrokken verhuurder(s). De BHAC geeft bij het opstellen van haar vergelijking de voorkeur aan panden van derden.
4.3. Verhuurders hebben hiertegen bezwaar gemaakt stellende dat de betreffende drie panden worden verhuurd door Paddy Point Onroerend Goed B.V. en Beleggingsmaatschappij HSB Maastricht B.V.
4.4. De kantonrechter overweegt ten aanzien hiervan (in rov. 2.3. van het eindvonnis) onder meer:
Naar uit de ter zitting van 24 november 2003 door de BHAC overgelegde uittreksels van het register van de Kamer van Koophandel blijkt zijn eisers de natuurlijke personenen achter de verhuurders/rechtspersonen.
4.5. Blijkens de toelichting op grief I wordt niet betwist dat verhuurders 'achter' de rechtspersonen staan, maar wordt betoogd dat de vennootschappen niet vereenzelvigd mogen worden met de persoon van appellanten.
4.6. Het hof overweegt ten aanzien van grief 1 als volgt.
De selectie en beoordeling van de in aanmerking te nemen vergelijkingspanden is in de eerste plaats de taak van de deskundigen. Het is aan hun oordeel, intuïtie en ervaring om te bepalen welke panden zij voor vergelijking het meest geschikt achten. Uiteraard staat het de BHAC vrij om partijen in overweging te geven vergelijkingspanden voor te stellen, gehouden zijn zij daartoe niet, terwijl zij evenmin enige gehoudenheid hebben om enig voorstel van partijen te volgen. Het is voorts in eerste instantie aan de BHAC het aantal in aanmerking te nemen vergelijkingspanden te bepalen. In de regel kan worden, en wordt, zoals hier, volstaan met het betrekken in de beoordeling van 5 vergelijkingspanden. Weliswaar staat het de rechter vrij om af te wijken van het oordeel van deskundigen, en soms bestaat daartoe ook aanleiding maar het oordeel van het hof bestaat er in casu geen aanleiding om aan het verzoek van verhuurders te voldoen om de voorgestelde vergelijkingspanden alsnog in beschouwing te nemen. Het hof acht zich, met de kantonrechter, in voldoende mate voorgelicht door het bestaande rapport, temeer nu het rapport is gebaseerd op voldoende vergelijkingspanden, ten aanzien waarvan de vergelijkbaarheid bovendien niet wordt betwist. Daarbij komt dat het hof, met de BHAC en met de kantonrechter, van oordeel is dat het de toets van de objectiviteit van het deskundigenadvies en de beoordeling van de (on)partijdigheid van de deskundigen (artikel 198 lid 1 Rv) ten goede komt indien zij zoveel mogelijk die vergelijkingspanden buiten beschouwing te laten, ten aanzien waarvan een der procespartijen (mogelijk) enige invloed heeft kunnen uitoefenen op de huurprijs, hetzij rechtstreeks, hetzij indirect.
Grief 1 faalt derhalve.
4.7. In grief 2 wordt betoogd dat de BHAC, en in navolging de kantonrechter, een gedeelte van winkel 2 ten onrechte niet aanmerkt als verkoopruimte, maar als werkplaats, waarvoor een wegingspercentage geldt van 65%. Dit leidt tot een in aanmerking te nemen oppervlakte van 6,68 m2 in plaats van 10,28 m2 (65% van 10,28). Er is derhalve, zo begrijpt het hof, 3,6 m2 te weinig als verkoopruimte in aanmerking genomen. De huurprijs komt daarmee 3,6 maal fl. 472,40 = fl. 1.700,64 (zijnde E. 771,72) per jaar hoger uit.
4.8. Verhuurders voeren voor hun stelling aan dat als huurster een gedeelte van de winkel niet als verkoopruimte, maar als werkplaats wil gebruiken, zulks niet tot gevolg mag hebben dat dat gedeelte als secundaire ruimte moet worden beschouwd.
Huurster voert aan dat het betreffende gedeelte niet toegankelijk is voor publiek en bestaat uit een looppad achter de etalage. De ruimte wordt gebruikt als werkplaats en kantine omdat tijdens de openingsuren de zakelijke ruimte niet verlaten mag en kan worden. In de winkel wordt een juweliersbedrijf geëxploiteerd.
4.9. Het hof stelt vast dat in het huurcontract niet wordt bepaald op welke wijze het gehuurde ingericht dient te worden. Het is derhalve in beginsel aan huurster om te bepalen welke gedeelten van het gehuurde zij als verkoopruimte wil benutten en welke gedeelten zij voor andere doeleinden wenst in te richten. Daarbij dient huurster te blijven binnen hetgeen als redelijke en op een behoorlijke uitoefening van haar bedrijf toegespitste indeling kan worden aangemerkt. Huurster is daarbij niet gehouden het bedrijf op de voor verhuurders meest gunstige wijze in te delen en in te richten. Dat de betreffende inrichting niet in overeenstemming is met wat van een aldus redelijk handelend huurder mag worden verwacht, is gesteld noch gebleken. Het hof acht het, mede gelet op de aard van het uitgeoefende bedrijf, niet meer dan redelijk en begrijpelijk dat huurster een klein gedeelte van de ruimten van de begane grond afschermd en onttrekt aan de toegang voor het publiek voor door haar gewenste doeleinden. De afgeschermde oppervlakte bedraagt slechts enkele vierkante meters. Gelet op de bouwkundige indeling van de ruimten op de begane grond (een langgerekte winkel, waarvan alleen het achterste gedeelte achter een etalage is afgeschermd), is de afscherming passend en niet onredelijk.
De conclusie is dan dat grief 2 faalt.
4.10. Verhuurders zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden verwezen.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
verwijst verhuurders in de kosten aan de zijde van huurster in hoger beroep gevallen, tot op heden begroot op
E. 241,- voor vast recht en op E. 894,- voor salaris procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Drijkoningen en Den Hartog Jager en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 14 juni 2005.