Uitspraak
typ. FR
rolnr. C0301515/MA
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 28 juni 2005,
gewezen in de zaak van:
1. [appellant],
2. [appellante],
wonende te [gemeente],
appellanten bij exploot van dagvaarding van 27 november 2003,
verder te noemen [appellant] (enkelvoud),
procureur: mr. J.E. Lenglet,
tegen:
1. [geïntimeerde 1],
2. [geïntimeerde 2],
wonende te [gemeente],
geïntimeerden bij gemeld exploot,
verder te noemen [geïntimeerde] (enkelvoud),
procureur: mr. J.A.Th.M van Zinnicq Bergmann,
op het hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht, sector Kanton, locatie Maastricht onder zaaknummer 59094 CV EXPL 99-1094 gewezen vonnis van 3 september 2003 tussen appellanten als gedaagde en geïntimeerden als eisers.
1. Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar de daaraan voorafgaande tussenvonnissen van 29 december 1999 en 14 juni 2000 alsmede naar het vonnis van de rechtbank Maastricht d.d. 22 november 2001.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [appellant] één grief aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot nadere huurprijsvaststelling, primair op basis een huurprijsvergelijking waarbij ten aanzien van het referentiepand [adres] wordt uitgegaan van de door de onderhuurder aan de onderverhuurder betaalde huur, met opdracht aan de BHAC om haar rapport dienovereenkomstig aan te passen, subsidiair, zo het hof zou vasthouden aan de huurprijs in de hoofdhuurovereenkomst van het referentiepand [adres], met toepassing van een huurkorting op genoemd referentiepand van tenminste 25%, met opdracht aan (de deskundigen van) de BHAC om haar rapport dienovereenkomstig aan te passen, meer subsidiair op een maandhuurbedrag per 3 mei 1999 dat in ieder geval lager ligt dan E 4.918,78 exclusief BTW per maand, alles met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, de kosten van de BHAC daaronder begrepen.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grief bestreden en geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, desnodig onder verbetering van de gronden, met veroordeling van [appellant] in de kosten in beide instanties, de kosten van de ingeschakelde BHAC daaronder begrepen.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grief en de toelichting daarop verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
4.1.1. [appellant] huurt sinds 1 februari 1984 het horecapand, staande en gelegen aan [adres 2].
4.1.2. Bij schrijven van 22 januari 1998 heeft [geïntimeerde] de huur tegen 1 februari 1999 opgezegd, op grond van het niet aanvaarden door [appellant] van een door [geïntimeerde] gedaan aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. [appellant] heeft met die huuropzegging niet ingestemd.
4.1.3. Bij dagvaarding van 3 mei 1999 heeft [geïntimeerde] [appellant] in rechte betrokken en huurbeëindiging gevorderd en, uitsluitend voor het geval de huurbeëindigingsvordering zou worden afgewezen, gevorderd dat de huurprijs per
1 februari 1999, althans op de datum van de dagvaarding, nader zal worden vastgesteld op een bedrag groot f 229.910,64, althans op een zodanig hoger bedrag dan de geldende huurprijs als de kantonrechter zal vermenen dat behoort, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding, waaronder begrepen de noodzakelijke reis- en verblijfkosten en verletkosten van eisers en het salaris en de noodzakelijk verschotten van de gemachtigde van eisers.
4.1.4. Bij vonnis van 14 juni 2000 heeft de kantonrechter te Maastricht de voornoemde primaire vordering tot huurbeëindiging afgewezen, met verlenging van de huurperiode tot 1 februari 2004; terzake van de vordering tot aanpassing van de huurprijs vroeg de kantonrechter advies aan de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Maastricht (BHAC).
4.1.5. Tegen dit vonnis is door [geïntimeerde] geappelleerd. Bij vonnis d.d. 22 november 2001 heeft de rechtbank Maastricht het voornoemde vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.
4.1.6. Na partijen in de gelegenheid te hebben gesteld opmerkingen te maken, heeft, voorzover hier van belang, [appellant] naar aanleiding van het door de BHAC beschikbaar gestelde conceptrapport, de BHAC er bij brief van 5 maart 2003 op gewezen dat de huurprijs die de onderhuurder van het vergelijkingspand [adres] aan diens onderverhuurder betaalde aanzienlijk lager is dan de huurprijs die de onderverhuurder van dit pand (Heineken NV) aan de eigenaar betaalde, en dat, naar zijn mening, het in aanmerking nemen van de huurprijs in de hoofdhuurovereenkomst onjuist is, althans dat deze betekenende correctie behoeft, en verzocht zij de BHAC haar conceptrapport op dit punt te wijzigen.
4.1.7. In haar eindrapport van 2 april 2003 is de BHAC niet op dit verzoek ingegaan. Zij hield vast aan de huurprijs in de hoofdhuurovereenkomst, omdat dit "..immers de prijs (is) die de markt dicteert." Zij voegde daaraan toe: "De omstandigheid dat Heineken Brouwerij in de hoedanigheid van huurder aan de onderhuurder (de exploitant)een huurkorting geeft, doet niet af aan de werkelijk door huurder aan de pandeigenaar betaalde huurprijs."
4.1.8. In zijn conclusie na deskundigenbericht van 2 juli 2003 heeft [appellant], kort gezegd, zijn bezwaren tegen het object [adres] als referentiepand herhaald, althans zijn bezwaren tegen het (uitsluitend) in de beschouwing betrekken van de huurprijs in de hoofdhuurovereenkomst, terwijl de veel lagere huurprijs die de exploitant/onderhuurder betaalt niet in de overwegingen wordt betrokken.
4.1.9. Bij vonnis van 3 september 2003 heeft de kantonrechter te Maastricht [appellant] bezwaren terzijde gesteld en, refererend aan HR 10 mei 1996, NJ 1996, 670, gesteld dat de betaalde huurprijs geen maatstaf is voor de vergelijkbaarheid van een referentiepand. "Die prijs is nu eenmaal de prijs, zoals de hoofdhuurder Heineken die feitelijk aan de hoofdverhuurder betaalt en die prijs dient daarom op de bij wet voorziene wijze in de vergelijking te worden betrokken."
4.1.10. [appellant] kan zich met deze beslissing niet verenigen en is daarvan in hoger beroep gekomen.
4.1.11. Nu de dagvaarding in eerste aanleg is uitgebracht op 3 mei 1999 dient het onderhavige geschil te worden beoordeeld aan de hand van de bepalingen van het huurrecht zoals die golden vóór 1 augustus 2003.
4.2.1. [appellant] enige grief tegen de bestreden uitspraak van 3 september 2003 luidt: "Ten onrechte heeft de Rechtbank het (door de BHAC in haar advies aangedragen) vergelijkingspand [adres] als vergelijkingspand aanvaard, althans had de Rechtbank bij de in de vergelijking betrokken herleide huurprijs van dit pand op grond van de door appellanten aangevoerde bijzondere omstandigheden niet mogen uitgaan van de huurprijs die betaald wordt in de hoofdhuurrelatie maar van die in de onderhuurrelatie, althans had de Rechtbank in ieder geval met betrekking tot dit vergelijkingspand een correctie naar beneden op de herleide huurprijs moeten toepassen."
4.2.2. Het hof overweegt hier omtrent het volgende. Waar partijen het er over eens zijn dat het object [adres] op zichzelf als referentiepand kwalificeert, valt niet in te zien waarom van dit pand uitsluitend en ongecorrigeerd de huurprijs in de hoofdhuurovereenkomst in de beschouwing zou moeten worden betrokken, daar waar voor datzelfde pand sprake is van een - in dit geval afwijkende - huurprijs in de, overigens als een normale huurovereenkomst van 1624-bedrijfsruimte aan te merken onderhuurovereenkomst. Bijzondere omstandigheden die rechtvaardigen om de (onder)- huurprijs buiten beschouwing te laten, zijn niet gebleken.
4.2.3. Onder de gegeven omstandigheden ziet het hof aanleiding om van beide, reële, en door marktfactoren bepaalde huurprijzen van het desbetreffende referentiepand, het (in beginsel rekenkundige en ongecorrigeerde) gemiddelde te doen vaststellen, teneinde vervolgens, aan de hand daarvan - en met gebruikmaking overigens van het advies van de leden van de BHAC - de redelijk te achten huurprijs vast te stellen. De grief van [appellant] slaagt in zoverre.
4.2.4. Het hof is derhalve van oordeel dat er behoefte bestaat aan een aanvullende rapportage van de BHAC waarbij ten aanzien van het referentiepand [adres] wordt uitgegaan van dit gemiddelde van de huurprijs die gedurende de referentieperiode door de exploitant/onderhuurder aan Heineken is betaald en van de huurprijs, als reeds is vastgesteld door de leden van de BHAC, die door Heineken aan haar verhuurder in dezelfde referentieperiode is betaald.
4.2.5. Partijen (en de BHAC) hebben zich nog niet uitgelaten over de toepassing van dit rekenkundig gemiddelde. Het hof zal daarom toestaan dat partijen aan de BHAC, en in een later stadium het hof voorstellen doen voor de hantering van een andere berekeningswijze (waarin zowel de hoofdhuur als de onderhuurprijs in opgenomen wordt) c.q. voor het aanvaarden van correcties. De voorstellen dienen uiteraard voldoende onderbouwd te zijn.
5. De uitspraak
Het hof:
bepaalt dat de nader aan te wijzen leden van de BHAC van de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Zuid-Limburg te Maastricht (postbus 1920, 6201 BX te Maastricht) een aanvullend deskundigenbericht zullen uitbrengen waarbij ter zake van het referentiepand [adres] de gemiddelde huurprijs in beschouwing zal worden genomen van de huurprijs die de onderhuurder/exploitant gedurende de referen-tieperiode heeft betaald en van de huurprijs die Heineken in diezelfde periode voor hetzelfde object aan haar verhuurder heeft betaald;
benoemt tot raadsheer-commissaris mr. N.J.M. van Etten en bepaalt dat de leden van de BHAC die het aanvullende deskundigen onderzoek zullen verrichten, zullen worden aangewezen door deze raadsheer-commissaris, dit in overleg met de secretaris van de BHAC;
bepaalt dat partijen eventuele bezwaren tegen één of meer aangewezen leden van de BHAC dienen voor te leggen aan de voornoemde raadsheer-commissaris;
verzoekt de leden van de BHAC een schriftelijk en met redenen omkleed aanvullend bericht, met een duidelijke conclusie, in te leveren ter griffie van dit hof;
bepaalt de termijn waarbinnen het schriftelijk en ondertekend bericht ter griffie van dit hof (postbus 70583, 5201 CZ te 's Hertogenbosch) moet worden ingeleverd op drie maanden nadat door de griffier is bericht dat het voorschot is ontvangen en dat met het onderzoek kan worden begonnen;
verzoekt de leden van de BHAC tegelijkertijd een afschrift van het aanvullend bericht aan de advocaten van partijen toe te zenden;
bepaalt het voorschot op de kosten van de BHAC op E 500,-, tenzij (een) partij(en) binnen 14 dagen na deze uitspraak tegen de hoogte van het voorschot bezwaar heeft gemaakt; in dat geval zal het hof op het bezwaar beslissen en de hoogte van het voorschot bepalen;
bepaalt dat [appellant] genoemd voorschot van E 500,-- zal overmaken naar rekeningnummer 19.23.06.081 ten name van Gerechtshof 's-Hertogenbosch 433 te 's-Hertogenbosch;
verzoekt de BHAC om, indien haar kosten het voorschot te boven mochten gaan, het hof daarover tijdig in te lichten;
bepaalt dat de griffier van dit hof een afschrift van dit arrest aan de BHAC zal toezenden;
bepaalt dat partijen binnen één week na de datum van dit arrest (een afschrift van) de verdere processtukken aan de BHAC ter beschikking zullen stellen en alle door deze gewenste inlichtingen zullen verstrekken;
verwijst de zaak naar de rolzitting van 22 november 2005 voor memorie na aanvullend deskundigenbericht aan de zijde van [appellant];
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Adriaansens en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 28 juni 2005.
griffier rolraadsheer