Uitspraak
typ. FR
rolnr. C0400326/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF TE 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 30 augustus 2005,
gewezen in de zaak van:
[appellant],
wonende te [gemeente],
appellant bij exploot van dagvaarding van 10 maart 2003,
verder te noemen: huurder,
procureur: mr. M.C.J. Swart,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [gemeente],
geïntimeerde bij gemeld exploot,
verder te noemen: verhuurder,
procureur: mr. J.W. de Rijk,
op het hoger beroep tegen het door de rechtbank 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Helmond onder zaaknummer 182557 en rolnummer 1106/00 gewezen vonnis van 11 december 2002 (door de grieven uitgebreid met de vonnissen van 12 september 2001 en 22 mei 2002) tussen verhuurder als eiser en huurder als gedaagde.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg en het eerder ingestelde hoger beroep
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnissen, alsmede naar arresten van dit hof van 16 september 2003, 16 maart 2004 en 26 oktober 2004 gewezen onder rolnummer 02/941, op het hoger beroep tegen de vonnissen van 28 maart 2001, 27 juni 2001, 12 september 2001 en 22 mei 2002.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft huurder 5 grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen waarvan beroep en opnieuw recht doende, kort gezegd, tot afwijzing van de vorderingen van verhuurder met veroordeling van verhuurder in de kosten in beide instanties.
2.2. Huurder heeft vervolgens een incidentele memorie tot voeging genomen; verhuurder een antwoordakte.
2.3. Bij tussenarrest van 26 oktober 2004 is huurder niet-ontvankelijk verklaard in de incidentele vordering.
2.4. Bij memorie van antwoord heeft verhuurder de grieven bestreden.
2.5. Op daartoe door het hof aan partijen gestelde vragen hebben partijen geantwoord dat tegen voornoemde arresten gewezen onder rolnummer 02/941 geen cassatieberoep is ingesteld maar dat de tenuitvoerlegging van de ontruiming van het gehuurde nog niet heeft plaatsgevonden.
2.6. Partijen hebben daarna de stukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om geschillen gerezen tussen de verhuurder en de huurder van woon- en bedrijfsruimte.
4.1.1. Verhuurder heeft - kort samengevat - op grond van wanbetaling de ontbinding en ontruiming alsmede betaling van de achterstallige huur gevorderd. Huurder heeft zich ten verwere beroepen op nadere afspraken en onderhoudsgebreken. In het deelvonnis van 22 mei 2002 heeft de kantonrechter de ontbinding en ontruiming uitgesproken en de zaak aangehouden voor het bepalen van de hoogte van de achterstand in de huurbetaling. Tegen dit deelvonnis is afzonderlijk hoger beroep ingesteld (onder rolnummer 02/ 941). Het hoger beroep is afgewezen en het deelvonnis is in zoverre bekrachtigd. Tegen deze beslissing van het hof is geen cassatieberoep ingesteld. In onderhavig hoger beroep gaat het alleen nog om de vaststelling van hetgeen huurder verschuldigd was uit hoofde van de tussen partijen bestaand hebbende huurovereenkomst en voor de periode na de ontbinding van de huurovereenkomst.
4.1.2. Het hof neemt eerst in aanmerking dat het vonnis van 12 september 2001, waarin kort gezegd een deskundige is benoemd, dateert van vóór de wetswijziging van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering dat in werking is getreden op 1 januari 2002, zodat de onderhavige opdracht en appellabiliteit (die thans is uitgesloten in artikel 194 lid 2 laatste zin Rv, maar toentertijd nog niet) moet worden beoordeeld naar het voordien geldende recht.
4.1.3. Voorts zal, overeenkomstig het overgangsrecht, recht worden gedaan overeenkomstig het huurrecht zoals dat gold vóór 1 augustus 2003, al maakt dit voor de beslechting van het onderhavige geschil geen verschil. Wel neemt het hof in aanmerking dat - voor zover sprake is van huur (rov. 4.4.7) - het bepaalde in artikel 2 lid 2 HPW (oud), de huurliberalisatie), niet van toepassing is nu de huurovereenkomst is aangegaan vóór het inwerking treden van deze bepaling op 1 juli 1994.
4.2. In het tussenvonnis van 28 maart 2001 heeft de kantonrechter in rov. 7.4 onder meer overwogen:
Dan zal nader bezien moeten worden of en in welke mate gedaagde tot (gedeeltelijke) opschorting van de huurbetalingen gerechtigd was. Een beslissing op die vraag kan eerst gegeven worden nadat deskundigen zich hebben uitgelaten over de vraag wat een reële huurprijs is voor het gehuurde, gelet op de onderhoudstoestand. Die uitlating betekent dan niet dat de huurprijs bindend is vastgesteld, want dat wordt in deze procedure niet gevraagd, maar wel dat komt vast te staan welke huurprijs in alle redelijkheid van gedaagde gevraagd kan worden zolang de onderhoudstoestand is zoals die is.
De grieven keren zich niet tegen dit tussenvonnis, zodat het hof recht dient te doen op deze grondslag.
4.3. Het hoger beroep tegen een eindvonnis strekt zich mede uit tot de daarvoor gewezen tussenvonnissen. Tegen de eerdere tussenvonnissen is evenwel al eerder hoger beroep ingesteld. In de regel kan, door dezelfde partij, niet twee maal tegen hetzelfde tussenvonnis hoger beroep worden ingesteld. In het onderhavige geval moet een uitzondering worden gemaakt, en is het hoger beroep tegen de tussenvonnissen van 12 september 2001 en 22 mei 2002 - voor zover daarin is beslist ten aanzien van de huurprijs en wat daarmee samenhangt - wel ontvankelijk, nu het hof in de zaak onder rolnummer 02/941 alleen de kwestie van de ontbinding en ontruiming heeft beoordeeld en de vragen naar de hoogte van huurachterstand heeft gelaten voor beoordeling in de onderhavige zaak (die bovendien ten tijde van het eindarrest van de zaak onder rolnummer 02/941 reeds aanhangig was).
De kwestie van de volgens huurder gemaakte afspraak tot verlaging van de huurprijs tot ƒ 1000,- p.m., welke kwestie door de huurder in zijn memorie van grieven opnieuw aan de orde is gesteld dient, in het licht van het voorgaande buiten de beoordeling te blijven, aangezien het hof in de zaak met rolnr. 02/941 reeds op dat geschilpunt in hoger beroep heeft beslist.
4.4. Grief 1 luidt:
Ten onrechte is de Kantonrechter te Helmond bij tussenvonnis d.d. 12 september 2001 (op voorstel van eiser) overgegaan tot benoeming als deskundige van de heer F. Duterloo, zaakdoende en kantoorhoudende te Stiphout, gemeente Helmond "teneinde van advies te dienen over de vraag zoals geformuleerd in het tussenvonnis d.d. 28 maart 2001 onder 7.4 te weten wat een reële huurprijs is voor het gehuurde vanaf december 1996 (tijdstip ontstaan huurachterstand) gelet op de onderhoudstoestand".
Blijkens de toelichting op de grief valt deze uiteen in drie onderdelen:
- De kantonrechter heeft verzuimd aan de benoemde deskundige tevens de opdracht te geven advies te verstrekken over welke huurprijs in het onderhavige geval in overeenstemming is met de Huurprijzenwet woonruimte, verder HPW;
- De kantonrechter heeft geen acht geslagen op de beperkte deskundigheid van deze deskundige;
- De kantonrechter heeft ten onrechte niet de Huurcommissie benoemd, zoals huurder had voorgesteld.
4.4.1. De stelling van huurder dat de opdracht van de kantonrechter (om de reële huurprijs te adviseren) ontoereikend is omdat de te bepalen huurprijs in overeenstemming moet zijn met de HPW, is onjuist voor zover deze steunt op de gedachte dat de kantonrechter in de onderhavige procedure de huurprijs vaststelt. Dit is immers juist niet het geval. De kantonrechter heeft uitdrukkelijk overwogen in het tussenvonnis van 28 maart 2001 (hiervoor aangehaald) dat de hoogte van het opschortingsrecht ter beoordeling staat en juist niet de huurprijs.
4.4.2. De tussen partijen geldende huurprijs overeenkomstig de HPW is overigens de tussen partijen overeengekomen huurprijs (artikel 3 (oud) HPW) nu de HPW in casu niet bepaalt welke huurprijs geldt (de artikelen 10 tot en met 11a HPW missen toepassing) en de huurprijs niet is gewijzigd met toepassing van de HPW. In dit geval is van belang dat huurder weliswaar deze wijziging heeft verzocht, en de rapporteur van de Huurcommissie ook wel geadviseerd heeft tot die wijziging, maar dat de Huurcommissie huurder uiteindelijk niet-ontvankelijk heeft verklaard, zodat er rechtens geen afdwingbare wijziging heeft plaatsgevonden.
4.4.3. Voor zover de hier bedoelde stelling van huurder steunt op de gedachte dat - in het geval ter beoordeling voorligt in hoeverre de huurder recht heeft zijn betalingsverplichting op te schorten (c.q. partieel te ontbinden) in verband met gebreken c.q. onderhoudsachterstand - de (kanton)rechter dit opschortingsrecht moet honoreren aldus dat de huurder niet meer verschuldigd is dan het maximaal redelijke bedrag overeenkomstig (artikel 17 van) de HPW, is deze stelling onjuist.
4.4.4. In die gevallen dat de HPW niet aangeeft welke huurprijs geldend is, is de door partijen overeengekomen huurprijs geldend. Nu de HPW geen bepalingen geeft voor de tussen partijen geldende 'huurprijs verminderd met het bedrag waartoe de huurder gerechtigd is zijn betaling op te schorten' geldt dus tussen partijen in beginsel de overeengekomen huurprijs. Daarbij dient wel in aanmerking te worden genomen dat de rechtsverhouding tussen partijen mede wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid, die kan meebrengen dat een lagere prijs verschuldigd is dan door partijen overeengekomen terwijl hetzelfde geldt ter compensatie van toerekenbaar tekortschieten door de verhuurder. Deze situaties doen zich hier voor nu de kantonrechter heeft geconstateerd dat er zodanige gebreken bestaan dat huurder een opschortingsrecht toekomt (en naar het hof wil aannemen het recht om de huurovereenkomst deswege partieel te ontbinden, HR 6 juni 1997, NJ 1998/128). De hoogte van de schade die voor huurder ontstaat door het toerekenbaar tekort schieten van de verhuurder in zijn onderhoudsverplichtingen dient te worden gemeten naar maatstaven die gelden in het economisch verkeer. De bepalingen van de HPW kunnen alleen dan toepassing vinden indien en voor zover deze wet van toepassing is.
4.4.5. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat ter zake van de hoogte van het opschortingsrecht niet kan worden aangesloten bij de uitvoeringsregelingen van de HPW. Zulks miskent namelijk het uitgangspunt van de HPW dat partijen in beginsel vrij zijn de geldende huurprijs overeen te komen en dat een eenzijdige wijziging van die huurprijs alleen kan geschieden met inachtneming van de regels van de HPW. Het is van algemene bekendheid (en blijkt ook hier weer, de (rapporten van de) huurcommissie kwam tot de bevinding dat in rekening mocht worden gebracht 40% van de maximaal toelaatbare huurprijs van fl. 2.410,02 (E. 1.093,62) per maand, derhalve fl. 960,01 (E. 437,45)) dat de HPW een andere (lagere) uitkomst geeft voor wat als redelijk heeft te gelden dan in het maatschappelijk verkeer geldt. Het oordeel van de kantonrechter om in casu voor de waardering van de hoogte van het opschortingsrecht aan te sluiten bij een redelijke huurprijs (in acht nemende de gebreken) in het maatschappelijk verkeer, acht het hof op grond van alle omstandigheden van het geval (waaronder het feit dat mede bedrijfsruimte wordt verhuurd) alleszins redelijk en maakt het hof tot het zijne. Het staat de huurder daarnaast vrij om met toepassing van de HPW een lagere huurprijs te bewerkstelligen, voor zover die wet daartoe de mogelijkheid biedt.
4.4.6. Het tweede en derde onderdeel van de grief falen omdat ook naar het oordeel het hof een plaatselijke makelaar voldoende deskundig moet worden geacht om een huurprijs in het maatschappelijk verkeer te waarderen. Feiten of omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat de benoemde makelaar onvoldoende deskundig is worden overigens niet gesteld. Huurder meent dat de Huurcommissie deskundiger is. De omstandigheid dat de Huurcommissie over deskundigheid beschikt noopt er niet toe die commissie te benoemen.
4.4.7. Het hof merkt nog het volgende op. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden in het vonnis van 22 mei 2002. Het daartegen gerichte hoger beroep is door dit hof verworpen bij arrest van 26 oktober 2004, in de zaak met rolnummer 02/941. Daartegen is geen cassatieberoep ingesteld, zodat deze beslissing tussen partijen onherroepelijk is. Dit brengt mee dat na 22 mei 2002 geen huur maar een gebruiksvergoeding verschuldigd is. Voor zover de grief strekt ten betoge dat na 22 mei 2002 een prijs overeenkomstig de HPW dient te gelden, faalt zij evenzeer, omdat na die datum geen sprake is van huur en de HPW toepassing mist.
4.4.8. De conclusie is dan dat de grief niet kan leiden tot een andere beslissing.
4.5. Grief 2 luidt:
Ten onrechte heeft de Kantonrechter bij tussenvonnis d.d. 22 mei 2002 sub 4.1 bepaald dat hij het rapport volgt van de door hem benoemde deskundige en dat hij de door de deskundige aangegeven bedragen als uitgangspunt zal hanteren bij de bepaling van de bedragen tot welke gedaagde zijn huurbetalingen mocht opschorten in verband met de toestand van het gehuurde.
Deze grief valt uiteen in 4 onderdelen die het hof achtereenvolgens zal behandelen.
4.5.1. In het eerste en derde onderdeel van de toelichting op de grief wordt voortgebouwd op de vorige grief. In zoverre dient grief 2 het lot van de eerdere grief te delen.
4.5.2. In het tweede onderdeel wordt erover geklaagd dat de deskundige ten onrechte het gehele pand in zijn beoordeling heeft betrokken terwijl tussen partijen 'min of meer' vast stond dat een gedeelte van het pand om niet bij gedaagde in gebruik is.
De deskundige heeft in zijn rapport in overweging genomen dat huurder, naar zijn (huurders) zeggen, een aantal ruimten in gebruik heeft ter noodzakelijke vervanging van ruimten welke niet meer te gebruiken zijn. Tegen deze achtergrond heeft de deskundige geadviseerd, uitgaande van de situatie dat de huurder het gehele object in gebruik heeft. Dit uitgangspunt is juist, nu het feitelijk juist is.
Deze grief miskent ook hier dat niet aan de orde is de vaststelling van de huur en in dat de kader de omvang van het gehuurde en de overeengekomen huurprijzen, maar van het deel van de huur waarvan betaling door de huurder kan worden opgeschort. Tegen deze achtergrond is het juist om uit te gaan van de feitelijke situatie.
4.5.3. In de vierde alinea van de toelichting op de grief wordt erover geklaagd dat de kantonrechter het oordeel van de deskundige (teruggerekend tot 1996 adviseert hij een redelijke huurprijs van fl. 2.025,-) overneemt, terwijl huurder (kennelijk bij vergissing staat er eiser, maar dat is verhuurder) zich op het standpunt stelt dat tussen partijen fl. 1.800,- is overeengekomen. Dit onderdeel van de grief faalt. Voorshands, nu niet met inachtneming van de HPW een andere huurprijs is vastgesteld, noch partijen een ander huurbedrag zijn overeengekomen en met terzijde laten van het bedrag dat door de huurder kan worden opgeschort, dient ervan te worden uitgegaan dat de contractuele huurprijs geldt, die veel hoger is dan
fl. 1.800,- (vonnis kantonrechter 28 maart 2001, rov. 2), volgens verhuurder in de inleidende dagvaarding zelfs
fl. 4.284,56 per maand.
4.5.4. Grief 2 kan derhalve niet tot een andere beslissing leiden.
4.6. Grief 3 luidt:
Ten onrechte heeft de Kantonrechter bij eindvonnis d.d. 11 december 2002 geoordeeld: "In voormeld tussenvonnis heeft de Kantonrechter aangegeven dat gedaagde de becijfering kon weerleggen door, bijvoorbeeld, te duiden op betalingen die eiser niet in zijn becijfering hebben (hof leest: heeft) opgenomen. Dat heeft gedaagde niet gedaan. De becijfering van eiser wordt daarom voor juist gehouden.
4.6.1. De toelichting op deze grief verwijst naar de eerdere grieven. De grief heeft derhalve geen zelfstandige betekenis en behoeft geen verdere bespreking.
4.7. Grief 4 luidt:
Ten onrechte heeft de Kantonrechter bij eindvonnis d.d. 11 december 2002 geoordeeld: "De incassokosten worden overeenkomstig de geldende maatstaven becijferd op NLG 2.585,00 inclusief BTW."
4.7.1. De grief is gegrond. Het is het hof niet kunnen blijken dat verhuurder kosten heeft gemaakt, anders dan ter voorbereiding en instructie van de zaak, die, naast de proceskostenveroordeling, voor vergoeding in aanmerking komen. De enkele omstandigheid dat verhuurder herhaaldelijk huurder heeft bezocht om aan te dringen op betaling is ontoereikend voor toewijzing van de vordering.
4.8. Grief 5 luidt:
Ten onrechte heeft de kantonrechter bij eindvonnis d.d. 11 december 2002 gedaagde veroordeeld tot betaling van de verschuldigde huurpenningen ad E. 1.089,07 (fl. 2.400,-) per maand vanaf 1 juli 2002 tot de datum van de ontbinding van de huurovereenkomst en een bedrag van E. 1.089,07 te vermeerderen met de wettelijke rente en voorts NLG 2.400,- per maand vanaf die datum voor elke maand dat gedaagde in gebreke zal blijven het pand te ontruimen.
4.8.1. Voor zover deze grief voortbouwt op eerder ingenomen standpunten ten aanzien van de HPW faalt zij om redenen hiervoor uiteengezet.
4.8.2. Het bedrag van E. 1.089,07, zijnde fl. 2.400,- is kennelijk ontleend aan rov. 4.3. van het tussenvonnis van 22 mei 2002. Het oordeel van de kantonrechter is derhalve juist.
4.9. De conclusie is dan dat de vonnissen van 12 september 2001 en 22 mei 2002 - voor zover deze betrekking hebben op hetgeen huurder verschuldigd is - moeten worden bekrachtigd. Het vonnis van 11 december 2002 wordt vernietigd, maar alleen voor zover daarin buitengerechtelijke kosten zijn toegewezen. Voor het overige dient het vonnis te worden bekrachtigd.
Huurder zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden veroordeeld.
5. De uitspraak
Het hof:
5.1. bekrachtigt de vonnissen van 12 september 2001,
22 mei 2002, voor zover thans aan het oordeel van het hof onderworpen;
5.2. vernietigt het vonnis van 11 december 2002 maar alleen voor zover daarin huurder is veroordeeld in de incassokosten,
en in zoverre opnieuw recht doende:
wijst de vordering ter zake van de incassokosten af,
bekrachtigt het vonnis van 11 december 2002 voor het overige;
5.3. veroordeelt huurder in de kosten van dit hoger beroep aan de zijde van verhuurder gevallen tot op heden begroot op E. 241,- voor vast recht en op E. 1.631,- voor salaris procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Adriaansens en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 30 augustus 2005.
griffier rolraadsheer