Uitspraak
typ. ML
rolnr. C0300782/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
vierde kamer, van 25 oktober 2005,
gewezen in de zaak van:
1. [appellant sub 1], en
2. [appellante sub 2],
echtelieden, wonende te [woonplaats 1],
appellanten in het principaal appel,
geïntimeerden in incidenteel appel,
procureur: mr. W.J. Liebrand,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats 2],
geïntimeerde in het principaal appel,
appellant in incidenteel appel,
procureur: mr. L.R.G.M. Spronken,
als vervolg op de door het hof gewezen tussenarresten van 17 augustus 2004 en 11 januari 2005 in het hoger beroep van het door de rechtbank te 's-Hertogenbosch gewezen vonnis van 7 mei 2003 onder nummer 85597/HA ZA 02-1683 tussen partijen - verder wederom aan te duiden als enerzijds (tezamen) [appellanten] en anderzijds [geïntimeerde].
10. Het tussenarrest van 11 januari 2005
Bij genoemd arrest is in het incidenteel appel een deskundige benoemd en is aan deze opdracht verleend tot een onderzoek, en is in het incidenteel appel en in het principaal appel iedere verdere beslissing aangehouden.
11. Het verdere verloop van de procedure
De benoemde deskundige de heer W.A. Bertens van Makelaardij Bertens B.V. te Berkel-Enschot, verder te noemen Bertens, heeft op 12 april 2005 zijn deskundigenrapport uitgebracht.
Vervolgens heeft [geïntimeerde] een memorie na deskundigenbericht genomen. [appellanten] heeft eveneens een memorie na deskundigenbericht genomen.
Vervolgens hebben partijen onder overlegging van de processtukken aan het hof andermaal uitspraak gevraagd.
12. De verdere beoordeling
in het incidenteel appel:
12.1 In het tussenarrest van 17 augustus 2004 (onder 4.4.4) en dat van 11 januari 2005 (onder 8.3) heeft het hof een drietal vragen geformuleerd en ter beantwoording voorgelegd aan de deskundige. Kort samengevat heeft de deskundige de vragen als volgt beantwoord.
ad a.
Wat de koopsom van het appartement betreft wijst de deskundige erop, dat bij de aankoop diverse individuele factoren een rol spelen (zoals de wens op een bepaalde locatie te wonen), dat in dit geval de koop, na bezichtiging door de koper, door loven en bieden tot stand gekomen is en dat - indien geen bijzondere afspraken zijn gemaakt - de zaak is verkocht zoals getoond. Volgens de deskundige maakte het, nu de koper is gaan bieden nadat deze het appartement had gezien, waarschijnlijk de koper niet uit wat de exacte oppervlakte was, omdat hij anders wel tevoren daarover navraag had gedaan of een eigen opmeting.
ad b.
Wat de waarde van het appartement betreft geeft de deskundige als zijn oordeel, dat de oppervlakte van een appartement beschouwd dient te worden als een belangrijke waardecomponent, doch dat daarbij geldt dat hoe groter de oppervlakte van een appartement is, des te minder belangrijk is of er sprake is van een verschil in vierkante meters. Hij taxeert de minderwaarde op E. 10.000,--.
ad c.
Hier gaat de deskundige uitvoerig in op de scheurvorming in het appartement.
12.2 [geïntimeerde] heeft tegen het deskundigenrapport een aantal bezwaren aangevoerd, die met name betreffen:
* gebrek aan kennis van de deskundige op het gebied van appartementen in de hogere prijsklasse;
* de wijze waarop de deskundige de waardevermindering heeft bepaald en de uitkomst daarvan;
* het door de deskundige, en zo uitgebreid, ingaan op de scheurvorming - waarmede volgens [geïntimeerde] de deskundige buiten zijn opdracht is getreden omdat het hof over die kwestie reeds een oordeel heeft gegeven, vastgelegd in het arrest van 17 augustus 2004 - en dientengevolge ontstane extra-kosten van het deskundigenonderzoek.
[appellanten] heeft zich ten aanzien van de scheurvorming, verwijzend naar hetgeen de deskundige daaromtrent rapporteert, zijn eerder ingenomen standpunt gehandhaafd en zich voor wat de bevindingen van de deskundige voor het overige betreft gerefereerd aan het oordeel van het hof.
12.3 Het hof overweegt als volgt.
Juist is, dat het hof in zijn arrest van 17 augustus 2004 onder 4.2.5 en de rechtsoverwegingen 4.3.1 tot en met 4.3.6 ten aanzien van de scheurvorming tot het oordeel is gekomen, dat [appellanten] jegens [geïntimeerde] relevante informatie (verwijtbaar) heeft verzwegen, en dat [geïntimeerde] scheurvorming van deze ernst en omvang (onderstreping hof) niet behoefde te verwachten.
Nu het hof reeds een oordeel heeft gegeven over de scheurvorming beoogde het hof met de aan de deskundige voorgelegde derde algemene vraag niet het oordeel van de deskundige in te winnen omtrent de scheurvorming. Op de uitdrukkelijke en zonder voorbehoud gegeven beslissing op dit punt kan het hof niet terugkomen.
12.4 Het hof zal de beantwoording van de vragen a. en b. gezamenlijk behandelen. Deze betreffen de koopsom en de waarde in relatie tot het oppervlak.
12.4.1 Het betoog van [appellanten], zoals weergegeven op blz. 4 onder punt 5 van het deskundigenbericht, omtrent de oppervlakte van het appartement - dat méér omvat dan het woongedeelte - kan [appellanten] niet baten, nu [appellanten] niet heeft weersproken dat hij aan [geïntimeerde] heeft medegedeeld dat de oppervlakte van het woongedeelte 225 m2 bedroeg.
12.4.2 Aan het veronderstellenderwijze door [geïntimeerde] gesuggereerde gebrek aan benodigde kennis en ervaring van Bertens gaat het hof voorbij: het hof ziet geen grond tot twijfel daaraan.
Het hof ziet dan ook geen grond tot benoeming van een andere deskundige, noch tot het ongenoegzaam oordelen van het deskundigenonderzoek en de rapportage van Bertens, en wijst daarom het verzoek van [geïntimeerde] tot benoeming van een andere deskundige van de hand.
12.4.3 Het hof volgt ten aanzien van de vragen a. en b. het oordeel van de deskundige en maakt dat tot het zijne. Dat leidt ertoe dat moet worden aangenomen dat een appartement van 209 m2 minder waard is dan een appartement van 225 m2.
Het hof acht de toelichting van de deskundige, dat voor die waardebepaling niet van een pro rata vierkantemeterprijs zoals [geïntimeerde] verlangt kan worden uitgegaan, voldoende gemotiveerd.
Het door de deskundige bij de beantwoording van vraag b. genoemde bedrag van E. 10.000,-- komt het hof aanvaardbaar voor, gelet ook op de bij de beantwoording van vraag a. geschetste, bij de koop en verkoop van belang te achten beweegredenen en omstandigheden.
in het incidenteel appel verder en in het principaal appel:
12.5.1 Het voorgaande voert tot de slotsom, dat van de vorderingen van [geïntimeerde] de rechtbank die terzake van de krimpscheuren terecht heeft toegewezen, doch die terzake van het financiële nadeel wegens minder vierkante meters ten onrechte volledig heeft afgewezen, zodat grief I van [geïntimeerde] slaagt en het vonnis, waarvan beroep, in conventie gedeeltelijk dient te worden vernietigd zoals hierna in de uitspraak van het hof bepaald.
Grief II van [geïntimeerde], terzake van de toewijzing in conventie door de rechtbank van E. 780,-- aan buitengerechtelijke kosten (in plaats van het door [geïntimeerde] gevorderde bedrag van E. 1.500,--), wijst het hof van de hand. [geïntimeerde] heeft niet gesteld, laat staan onderbouwd, dat buitengerechtelijke kosten tot een hoger bedrag zijn gemaakt.
12.5.2 Het vonnis van de rechtbank dient dan ook in conventie, behoudens ten aanzien van de afwijzing van de vordering betreffende het oppervlak, te worden bekrachtigd, evenals het vonnis in reconventie, nu het hof in zijn arrest van
17 augustus 2004 reeds heeft overwogen (r.o.v. 4.3.9) dat alle grieven in het principaal appel falen. Op de proceskostenveroordeling in eerste aanleg (grief III van [geïntimeerde]) gaat het hof afzonderlijk in in de hierna volgende overweging.
12.5.3 Het hof is van oordeel, dat grief III (subsidiair) in het incidenteel appel door [geïntimeerde] terecht wordt aangevoerd in die zin, dat compensatie tussen partijen van de kosten van de procedure in eerste aanleg in conventie in de rede ligt. Immers de vordering van [geïntimeerde] is, doch slechts ten dele, toewijsbaar en partijen zijn in conventie over en weer voor een deel in het ongelijk gesteld.
12.5.4 In hoger beroep zal het hof, nu [appellanten] in het principaal appel geldt als volledig in het ongelijk gestelde partij, en [geïntimeerde] in het incidenteel appel voor een niet onaanzienlijk deel in het ongelijk wordt gesteld, [appellanten] veroordelen in de kosten van het principaal appel, en de kosten van het incidenteel appel compenseren, daaronder begrepen dat partijen ieder de helft van de kosten van het deskundigenbericht dienen te dragen. Dat brengt mede, dat van het door [geïntimeerde] voldane voorschot van E. 1.785,= [appellanten] de helft ad E. 892,50 aan [geïntimeerde] dient te vergoeden. Het hof ziet geen grond tot vermindering van het door de deskundige in rekening gebrachte honorarium, nu dit het hof gelet op de van de deskundige verlangde werkzaamheden geenszins overmatig voorkomt. Mitsdien moet als volgt worden beslist.
13. De uitspraak
Het hof:
in principaal en incidenteel appel:
vernietigt het vonnis van de rechtbank te 's-Hertogenbosch van 7 mei 2003, voorzover daarbij in conventie de vordering van [geïntimeerde] terzake van de oppervlakte werd afgewezen, en voorzover het de proceskostenveroordeling betreft, en in zoverre opnieuw rechtdoende in conventie:
veroordeelt [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van E. 10.000,--, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 10 september 2002 tot de dag der voldoening;
compenseert de kosten van de procedure in eerste aanleg in conventie aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt;
bekrachtigt dat vonnis voor het overige, zowel in conventie als in reconventie;
verklaart deze uitspraak tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
veroordeelt [appellanten] in het principaal appel in de aan de zijde van [geïntimeerde] gevallen proceskosten, welke kosten tot aan deze uitspraak aan die zijde worden begroot op E. 690,-- aan verschotten en E. 1.631,-- aan salaris procureur;
compenseert in het incidenteel appel de kosten van de procedure, met dien verstande dat partijen ieder de helft van de kosten van het deskundigenbericht dragen - en het hof mitsdien [appellanten] veroordeelt tot voldoening te dier zake aan [geïntimeerde] van een bedrag van E. 892,50 - en voor het overige ieder de eigen kosten.
Dit arrest is gewezen door mrs. De Groot-Van Dijken, Huijbers-Koopman en De Klerk-Leenen en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 25 oktober 2005.
griffier rolraadsheer