Uitspraak
typ. ML
rolnrs. C0201259/RO en C0300332/RO
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 17 januari 2006,
gewezen in de zaak van:
de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE VENRAY,
zetelende te Venray,
appellante bij exploten van dagvaarding van 4 oktober 2002 (in de zaak met rolnummer C02/1259) en 27 januari 2003 (in de zaak onder rolnummer C03/332),
verder te noemen: de gemeente,
procureur: mr. M.T.C.A. Smets,
tegen:
de STICHTING OPEN JONGERENWERK VENRAY,
handelende onder de naam OJC Dingus,
gevestigd te Venray,
geïntimeerde bij gemelde exploten,
verder te noemen: Dingus,
procureur: mr. L.R.G.M. Spronken,
op het hoger beroep van de onder rolnummer 82385/CV/ 01-1899 door de rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Venlo, gewezen vonnissen - in de zaak onder rolnummer C02/1259 - van 10 juli 2002 en - in de zaak onder rolnummer C03/332 - van 27 november 2002 tussen de gemeente als eiseres in conventie, verweerster in reconventie, en Dingus als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.
1. Het verloop van het geding in eerste aanleg
Voor het verloop van het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen. In het vonnis van 10 juli 2002 is de vordering in conventie van de gemeente afgewezen, worden in reconventie partijen toegelaten nadere onderhandelingen te voeren en is iedere verdere beslissing aangehouden. In het eindvonnis van 27 november 2002 is, in reconventie, de gemeente onder meer veroordeeld, kort gezegd, tot uitvoering van het renovatieplan en is zij veroordeeld tot betaling van schadevergoeding.
2. Het verloop van het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven in de zaak onder rolnummer C02/1259 heeft de gemeente 6 grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het (deel)vonnis van 10 juli 2002 in conventie en, kort gezegd, tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van Dingus.
2.2. Bij memorie van grieven in de zaak onder rolnummer C03/332 heeft de gemeente 1 grief aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het (eind)vonnis van 22 november 2002 in reconventie en kort gezegd tot afwijzing van die vordering.
2.3. Bij memorie van antwoord in de zaak onder rolnummer 02/1259 heeft Dingus de grieven bestreden en geconcludeerd tot bevestiging van het vonnis van 10 juli 2002 in conventie gewezen.
2.4. Bij memorie van antwoord in de zaak onder rolnummer 03/332 heeft Dingus de grief bestreden en haar eis in reconventie vermeerderd.
2.5. De gemeente heeft zich bij akte verzet tegen de vermeerdering van eis. Tevergeefs, bij beslissing van dit hof van
11 januari 2005 is het bezwaar ongegrond verklaard.
2.6. Partijen hebben hun zaken doen bepleiten, de gemeente door mr. M.T.C.A. Smets, en Dingus door mr. G.M.H. Thijssen. Beide advocaten hebben gepleit aan de hand van overgelegde pleitnotities.
2.7. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en in beide zaken uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven en de toelichting daarop wordt verwezen naar de memories van grieven.
4. De beoordeling
4.1.1. Het hof zal beide zaken gezamenlijk behandelen. De grieven raken het geschil in de kern en ontsluiten daarmee het geschil in volle omvang. Het gaat in deze zaak om het volgende.
4.2.1. Bij schriftelijke huurovereenkomst d.d. 5 juni 1996 heeft de gemeente - met terugwerkende kracht vanaf 1 juli 1995 - aan Dingus verhuurd de onroerende zaak gelegen te Venray aan [adres] voor een periode van 10 jaar tegen een (aanvankelijke) huurprijs van fl. 1.000,- per maand. Het gehuurde is krachtens het contract bestemd om te worden gebruikt als een jongerencentrum, waarin sociaal culturele en educatieve activiteiten voor jongeren (van ±12 tot ±25 jaar) plaatsvinden.
4.2.2. De gemeente heeft aan Dingus ter ondersteuning van haar activiteiten vanuit het gehuurde, jaarlijks een subsidie verstrekt.
4.2.3. Tussen partijen is een sterk verstoorde relatie ontstaan, welke uiteindelijk heeft geresulteerd in het besluit van de gemeente d.d. 3 maart 1999 de subsidiëring per 1 januari 2000 te beëindigen. Deze beslissing heeft formele rechtskracht, nu de Raad van State op 20 maart 2002 het door Dingus daartegen ingestelde beroep ongegrond heeft verklaard. Overwogen werd onder meer:
In aanmerking genomen dat het beleid van burgemeester en wethouders is gericht op het realiseren van integraal jeugd- en jongerenbeleid en zogenoemd bovenwijks open jongerenwerk en zij in dit verband wijzigingen van het organisatorisch en bestuurlijk kader voorstaan, alsmede dat is gebleken dat appellante (hof: Dingus) zich in dat integrale beleid noch in die wijzigingen kan vinden, is - gelet op artikel 4:51 van Pro de Awb - geen plaats voor het oordeel dat burgemeester en wethouders de subsidie niet in redelijkheid hebben kunnen weigeren op de grond dat veranderde omstandigheden en gewijzigde inzichten zich tegen voortzetting daarvan verzetten.
4.2.4. Tussen partijen is op 12 juli 2001 een intentieverklaring gesloten waarin het volgende is vastgelegd:
Overwegende,
- dat het jeugd- en jongerenwerk een speerpunt vormt van het gemeentelijk beleid.
- dat er tussen Dingus en de gemeente momenteel een fundamenteel verschil van inzicht bestaat ten aanzien van de voorwaarden waaronder renovatie en exploitatie van het gebouw aan het pand [adres] dient plaats te vinden.
- dat als gevolg hiervan
- Dingus als huurder van het pand [adres] niet meer toekomt aan haar feitelijk doel.
- de gemeente bij het ontwikkelen van beleid op het terrein van het jeugd- en jongerenwerk niet meer kan beschikken over het pand [adres] en aan de vooravond staat van het nemen van een principebesluit ten aanzien van het realiseren van een andere locatie ten behoeve van het jeugd- en jongerenwerk.
Verklaren
Overeen te komen - in het belang van het jeugd- en jongerenwerk - te pogen om een oplossing te vinden om de huidige status quo rondom het gebruik van het pand [adres] te doorbreken door te streven naar een nieuwe blanco uitgangspositie voor alle betrokkenen gericht op een duurzaam resultaat.
Op grond hiervan heeft de gemeente aan Dingus een eenmalige bijdrage verstrekt tot en met het eerste kwartaal van 2001.
4.2.5. Partijen zijn niet gekomen tot een oplossing van de gerezen geschillen. Deze geschillen vinden grond enerzijds in de aard en omvang van de uit te voeren renovatiewerkzaamheden en anderzijds in het beleid ten aanzien van het jeugd- en jongerenwerk zoals de gemeente dat uitgevoerd wenst te zien, maar waaromtrent bij Dingus andere opvattingen leven. Dingus wil haar werk mede en voornamelijk richten op oudere jongeren. Dingus wil bovendien haar werkzaamheden voortzetten buiten de kaders en inmenging van de gemeente en wil zonder subsidie haar doelstelling uitvoeren.
In conventie
4.3.1. De gemeente vordert de ontbinding van de huurovereenkomst, primair gegrond (naar het hof begrijpt) op artikel 6:265 BW Pro (tekortkomingen, niet gebruiken van het gehuurde overeenkomstig haar bestemming) en subsidiair gegrond op artikel 6:258 BW Pro (onvoorziene omstandigheden). De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen. Daartegen keren zich de grieven in de zaak onder rolnummer C02/1259.
4.3.2. Hangende deze procedure heeft de gemeente de huur opgezegd tegen 1 juli 2005 en tegen diezelfde datum de ontruiming aangezegd. Dingus heeft enerzijds de rechtmatigheid van de opzegging in rechte aangevochten en ander-zijds verlenging van de ontruimingstermijn gevorderd. Ten tijde van de pleidooien was op deze vorderingen nog niet beslist.
4.4. Grief 6, die het hof eerst zal behandelen, keert zich tegen de beslissing van de kantonrechter op de subsidiaire grondslag. Deze is - evenals de primaire vordering - afgewezen omdat 'de Gemeente in overwegende mate het verwijt dient te treffen dat zij de omstandigheden heeft doen ontstaan en escaleren die tot de verstoorde (ver)huurrelatie heeft (lees: hebben) geleid'.
4.4.1. Het hof is van oordeel dat vooralsnog in het midden kan blijven of de gemeente een verwijt kan worden gemaakt. Tussen partijen staat immers vast dat de onderhavige huurovereenkomst niet is aangegaan vanuit commerciële overwegingen (bij huurder en verhuurder) maar is aangegaan met het oog op en ingebed ligt in het door de gemeente uit te voeren jeugd- en jongerenbeleid, voor de uitvoering waarvan de gemeente subsidie verstrekt en een niet-commerciële huurprijs bedingt. Het door de gemeente te dier zake te voeren beleid kan thans niet (meer) worden uitgevoerd enerzijds omdat de gemeente geen subsidie meer verstrekt of hoeft te verstrekken, waaromtrent de gemeente beleidsvrijheid heeft, en anderzijds omdat Dingus - zoals uitdrukkelijk bevestigd ter gelegenheid van het pleidooi in hoger beroep - slechts als van de gemeente onafhankelijke stichting haar eigen beleid en visie op het jeugd- en jongerenwerk wil realiseren. Deze omstandigheden, gelet op de nauwe band tussen de huurovereenkomst en de inmiddels beëindigde subsidierelatie, rechtvaardigen de conclusie dat Dingus naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten. Het hof constateert bovendien dat het huurcontract tussen partijen niet voorziet in een regeling voor het geval dat tussen partijen geen werkzame verhouding meer bestaat en Dingus niet langer bereid is het beleid van de gemeente uit te voeren. Een en ander rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst.
4.4.2. Desgevraagd ter gelegenheid van het pleidooi heeft de gemeente aangegeven geen ontbinding met terugwerkende kracht na te streven, maar ontbinding per datum arrest hof en dat haar vordering een voorwaardelijk karakter heeft namelijk voorgeval de opzegging tegen 1 juli 2005 niet in stand blijft. Het hof zal dienovereenkomstig beslissen.
4.4.3. Naar het oordeel van het hof is hier geen sprake van het in lid 2 van artikel 6:258 BW Pro genoemde geval dat de omstandigheden krachtens de aard of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van de gemeente. Het is de gemeente gegeven (en zij is daartoe wellicht zelfs verplicht) het door haar gewenste jeugd- en jongerenbeleid uit te voeren. Het is niet aan Dingus om daaraan een eigen invulling te geven. Weliswaar mag Dingus als stichting haar doelstellingen proberen te realiseren, maar van de gemeente kan niet verlangd worden dat zij daaraan meewerkt in de vorm van voortzetting van de onderhavige huurovereenkomst, noch dat de gemeente daartoe aanzienlijke renovatiekosten maakt. Het hof voegt hieraan toe dat de verwijten die de gemeente worden gemaakt - in het bijzonder het niet nakomen van renovatietoezeggingen - door Dingus niet tot een ander oordeel leiden, omdat daarmee niet wordt weggenomen dat tussen partijen een diepgaand en onoverbrugbaar verschil van inzicht bestaat omtrent het (uit) te voeren beleid, en een sterk verstoorde (subsidie) relatie en dat Dingus niet bereid is het door de gemeente voorgestane beleid uit te voeren.
4.4.4. De conclusie is dan dat het vonnis in conventie gewezen niet in stand kan blijven (zodat de overige grieven geen bespreking behoeven) en dat alsnog de ontbinding en ontruiming van het gehuurde dient te worden uitgesproken.
In reconventie
4.5. In reconventie heeft de kantonrechter de vorderingen van Dingus tot nakoming van renovatietoezeggingen gehonoreerd, de gemeente veroordeeld tot vergoeding van schade en Dingus vrijgesteld van haar verplichting tot betaling van huurpenningen. Deze veroordelingen zijn uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Daartegen keert zich de grief in de zaak onder rolnummer C03/332.
4.6. De voorzieningenrechter te Roermond heeft in kort geding de executie van het vonnis van 27 november 2002 geschorst totdat in hoger beroep eindarrest is gewezen en de reconventionele vordering van Dingus tot betaling van een voorschot afgewezen. Het daartegen ingestelde hoger beroep is verworpen bij arrest van 27 juli 2004.
4.7. De beslissing van het hof in conventie leidt ertoe dat Dingus thans geen belang meer heeft bij de nakoming van de renovatietoezeggingen (eerste twee alinea's van het dictum van het vonnis van 27 november 2002 en de vermeerdering van eis), zodat dat vonnis in zoverre vernietigd moet worden en de vorderingen alsnog dienen te worden afgewezen.
4.8. Ten aanzien van de vordering tot vergoeding van de schade door Dingus en haar (rechtsvoorgangster) geleden als gevolg van achterstallig onderhoud aan het gehuurde en de vordering tot vrijstelling van Dingus van haar verplichting tot het betalen van huur, zal het hof de zaak naar de rol verwijzen zodat partijen hun standpunten dienaangaande nader kunnen ontwikkelen, nu zij het debat op de ontbinding van de huurovereenkomst en de renovatieplannen hebben toegespitst en niet op deze nevenvorderingen.
Dingus zal haar vorderingsrecht met betrekking tot haar rechtsvoorgangster dienen te onderbouwen. Voorts zal zij inzicht dienen te geven in haar schadeposten alsmede in het causaal verband tussen de onderhoudsgebreken en schade.
4.9. In dit verband is, naar het voorlopig oordeel van het hof, van belang dat de gemeenteraad eerst in de vergadering van
2 augustus 1997 heeft besloten tot renovatie. Voor zover de schadevergoedingsvordering is gebaseerd op het niet uitvoeren van de renovatie, dient deze te worden afgewezen voor wat betreft de periode vóórdien en in een redelijke periode voor voorbereiding en uitvoering nadien. Aan toewijzing van schadevergoeding na 3 maart 1999 staat in de weg het feit dat de gemeente per die datum op goede gronden de subsidiering heeft beëindigd zodat nakoming van in het kader van de subsidierelatie gedane renovatietoezeggingen vanaf die datum niet langer kan worden gevergd. Ten aanzien van de vordering tot ontheffing van de verplichting tot betalen van de huur kan van belang zijn dat de gemeente deze betaling in rechte niet heeft gevorderd, en gelet op de financiële toestand van Dingus wellicht ook niet zal opvorderen. In het licht van een en ander wordt partijen in overweging gegeven een minnelijke regeling te beproeven.
4.10. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis van 10 juli 2002 in conventie gewezen;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor geval de opzegging tegen 1 juli 2005 niet in stand is gebleven en veroordeelt Dingus om binnen 24 uur na betekening van dit arrest het gehuurde te ontruimen met al de haren en het hare en al degenen die van harentwege het gehuurde occuperen en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking te stellen van de gemeente met machtiging de ontruiming zelf te bewerkstelligen;
vernietigt het vonnis van 27 november 2002 voor zover daarin in het dictum in de eerste twee alinea's is beslist;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst af de gevorderde renovatie;
wijst af de vermeerdering van eis in hoger beroep;
verwijst de zaak naar de rol van 14 februari 2006 voor het nemen van een akte aan de zijde van Dingus met betrekking tot hetgeen werd overwogen in rov. 4.6.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. Den Hartog Jager, Van den Bergh en Theuws en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 17 januari 2006.