Uitspraak
typ. ML
rolnr. KG C0500981/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
eerste kamer, van 7 februari 2006,
gewezen in de zaak van:
1. [APPELLANT SUB 1],
2. [APPELLANT SUB 2],
beiden wonende te [plaats],
appellanten bij exploot van dagvaarding van 11 juli 2005,
procureur: mr. C.W.M. Vergouwen,
tegen:
DE GEMEENTE SON EN BREUGEL,
zetelend te Son en Breugel,
geïntimeerde bij gemeld exploot,
procureur: mr. J.P.F.W. van Eijck,
op het hoger beroep van het door de voorzieningenrechter van de rechtbank 's-Hertogenbosch gewezen vonnis van 28 juni 2005 tussen appellanten - [namen] - als eisers en geïntimeerde - de gemeente - als gedaagde.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 128148/KG ZA 05-417)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven hebben [appellanten] een grief aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot alsnog toewijzing van hun vordering.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft de gemeente de grief bestreden.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep, kort samengevat, om het volgende.
4.1.1. De gemeente ontwikkelt te Son en Breugel een nieuwbouwproject in samenwerking met Kalliste Woningbouwontwikkeling B.V. (hierna: Kalliste). Op 16 februari 2005 heeft de gemeente daartoe met Kalliste een ontwikkelingsovereenkomst gesloten. De grond, waarop de woningbouw zal plaatsvinden, is aan Kalliste verkocht, doch niet geleverd. Levering van de grond zal te zijner tijd rechtstreeks door de gemeente aan de toekomstige bewoners plaatsvinden.
4.1.2. Van belang is thans een onderdeel van het totale project, behelzende de uitgifte van zes kavels voor zgn. (goedkopere) starterswoningen. Bij de toewijzing van de kavels, die door Kalliste geschiedt, is een zogenaamde Toewijzingsregeling gehanteerd, die door de gemeente is opgesteld. Uit blz. 3 van het voorstel van B&W aan de gemeenteraad, conform welk voorstel op 31 maart 2005 is besloten, blijkt dat dit betekent dat iedereen kan inschrijven, maar dat wanneer er meer gegadigden dan kavels zijn, er volgens tevoren vastgestelde criteria zal worden geloot.
Uitgangspunt is hierbij dat in de eerste plaats de eigen inwoners, oud-inwoners en degenen met een economische binding, voorrang zullen krijgen, en dat aan "starters" nog extra voorrang zal worden gegeven.
In het voorstel van B&W (conform welk voorstel het raadsbesluit is genomen) staat vermeld dat de Toewijzingsregeling "voor u ter inzage is gelegd".
4.1.3. De Toewijzingsregeling met betrekking tot de starterswoningen - gedateerd december 2004 - vermeldt voor zover thans van belang:
1. Eenieder kan inschrijven.
2. Voor toewijzing van de woningen wordt achtereenvolgens voorrang gegeven aan de volgende groepen:
Categorie I. Starters.
a. (..)
b. (..)
c. (..)
d. Degenen, die economisch gebonden zijn met dien verstande, dat men in Son en Breugel werkzaam is, doch meer dan 10 km van het werk woonachtig is.
e. (..)
Categorie II. Overige inwoners.
(..)
Categorie III.
Overige inschrijvers
4.1.4. [appellanten] hebben het inschrijfformulier ingevuld. Op dit formulier staan de hiervoren genoemde toewijzingscriteria vermeld. [appellanten] hebben aangegeven dat zij voldoen aan de eisen zoals gesteld in prioriteit I (= categorie I, hof).
4.1.5. [naam] (appellant sub 1) is thans woonachtig in Eindhoven ([adres]), en werkzaam in Son en Breugel. Zijn werkgever is aldaar gevestigd aan de Ekkersrijt [nummer].
4.1.6. [appellanten] zijn op basis van het door hen ingevulde formulier op 3 mei 2005 (als tweede) ingeloot voor een starterswoning.
4.1.7. Zij hebben vervolgens van de door Kalliste ingeschakelde makelaar vernomen dat zij desondanks niet in aanmerking komen voor een starterswoning, omdat de woon-werk afstand van [appellant sub 1] minder dan 10 km zou bedragen. De gemeente heeft dit standpunt overgenomen en op 19 mei 2005 aan [appellanten] bevestigd.
4.1.8. [appellanten] konden zich met deze beslissing niet verenigen en zij hebben daarom de onderhavige procedure gestart, waarin zij hebben gevorderd dat de gemeente zal worden geboden om alsnog [appellanten] in te delen in categorie 1 en alsnog aan hen toe te kennen kavel [nummers], subsidiair de gemeente te verbieden kavel [nummers] aan derden toe te kennen en door te verkopen of te leveren.
4.1.9. De voorzieningenrechter heeft [appellanten] niet ontvankelijk verklaard in hun vordering, omdat hij voorshands van oordeel was dat de gemeente geen eigenares meer was van de grond en dus niet langer hierover kon beschikken, zodat het door [appellanten] gevorderde niet aansluit bij hetgeen daaraan ten grondslag is gelegd.
Tegen dit oordeel is de grief gericht.
4.2. Uit het petitum van de memorie van grieven blijkt dat [appellanten] hun vordering hebben verminderd in dier voege, dat zij thans nog slechts primair ten tweede vorderen dat kavel [nummer] aan hen zal worden toegekend, en subsidiair dat het de gemeente wordt verboden kavel [nummer] aan derden toe te kennen.
4.3. Het hof oordeelt voorshands als volgt over de opgeworpen grief.
4.3.1. De grief slaagt. In (ieder geval in) appel is duidelijk geworden dat de gemeente ten tijde van de procedure in eerste aanleg nog eigenares was van de onderhavige bouwgrond. Uit de stellingen van de gemeente blijkt dat de grond (via een zgn. ABC-constructie) rechtstreeks door de gemeente, met voorbijgaan aan Kalliste, aan de toekomstige bewoners zou worden geleverd. De gemeente was (in ieder geval gedurende de eerste aanleg) derhalve nog steeds (goederenrechtelijk) bevoegd om over de grond te beschikken.
4.3.2. Gesteld noch gebleken is dat de gemeente aan Kalliste een privatieve last heeft gegeven tot gronduitgifte, zodat de stelling van de gemeente dat zij in haar relatie tot Kalliste niet bevoegd was de grond uit te geven, door het hof voorshands niet wordt aanvaard. Het hof merkt op dat uit het lotingsformulier met toelichting van Kalliste veeleer het tegendeel valt af te leiden, nu hierin staat dat de gemeente bij twijfel beslist over de deelname of uitsluiting aan de loting.
4.4. In verband met de devolutieve werking van het appel zal het hof thans overgaan tot beoordeling van de aan de vordering ten grondslag liggende stellingen van [appellanten] en het verweer daartegen van de gemeente.
4.5.1. Anders dan [appellanten] stellen, is het hof voorshands van mening dat de gemeente bij de uitgifte van de bouwgrond niet heeft gehandeld in directe strijd met de tekst of de strekking van de Huisvestingswet. Deze wet geeft publiekrechtelijke regels voor de verdeling van woonruimte, waartoe de gemeenteraad een huisvestingsverordening kan vaststellen. Van die mogelijkheid heeft de gemeenteraad van Son en Breugel geen gebruik gemaakt.
De Huisvestingswet regelt alleen de verdeling van "woonruimte" zoals in die wet gedefinieerd. Onbebouwde grond valt niet onder het begrip woonruimte, ook al is de grond bestemd voor woningbouw. Weliswaar was daartoe een voorstel tot wetswijziging ingediend, maar dit voorstel is op 22 november 2004 ingetrokken (25.334 EK nr. A), juist om, zo begrijpt het hof - aan gemeenten meer armslag te geven in kwesties als de onderhavige.
4.5.2. Het gaat naar 's hofs voorlopig oordeel in dit geding uitsluitend om de uitoefening van de privaatrechtelijke bevoegdheid van de gemeente om als eigenares van de onbebouwde grond een keuze te maken uit de aangemelde aspirant-kopers. Hierbij mag de gemeente ingevolge art. 3:14 BW Pro deze bevoegdheid die haar krachtens het burgerlijk recht toekomt echter niet uitoefenen in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht.
4.5.3. De gemeente heeft onbetwist gesteld dat binnen haar grondgebied een groot tekort is aan woningen voor starters. Het hof stelt voorop dat, nu voorts onbetwist is dat de vraag naar kavels in dit plan (68 inschrijvingen voor de starterswoningen) het aanbod (6 kavels) aanzienlijk overtreft, enige vorm van selectie onontkoombaar is. De gebondenheid van de gemeente aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur brengt mede dat de gemeente bij die selectie zakelijke criteria hanteert: dus geen willekeur bij de keuze van diegenen met wie de gemeente uiteindelijk een koopovereenkomst zal sluiten.
4.5.4. In dit verband heeft de gemeente, zo blijkt uit het raadsbesluit 31 maart 2005, er voor gekozen om aan iedereen de mogelijkheid te geven op de bouwkavels in te schrijven. Hieraan verbonden heeft zij een loting, waarbij aspirant-kopers die starters zijn, en hetzij inwoners of oud-inwoners van, of economisch gebonden zijn aan, Son en Breugel voorrang genieten. In de ter inzage gelegde Toewijzingsregeling zijn de criteria uit het raadsbesluit - en met name de eis van economische gebondenheid - nader uitgewerkt.
4.6.1. [appellanten] hebben deelgenomen aan voornoemde loting. Eerst nadat hen van de zijde van Kalliste, en vervolgens de gemeente, was medegedeeld dat zij naar de mening van (Kalliste en) de gemeente, anders dan [appellanten] op het inschrijvingsformulier hadden aangegeven, niet voldeden aan de "10-kilometer-eis", hebben zij tegen deze eis bezwaar gemaakt. Zij hebben overigens, ook niet in deze procedure, geen bezwaar gemaakt tegen de andere selectiecriteria.
4.6.2. Allereerst hebben [appellanten] gesteld dat zij wel degelijk voldoen aan de "10 kilometer- eis" in de Toewijzingsregeling. Deze stelling is echter, gezien de gemotiveerde betwisting door de gemeente, ook in hoger beroep onvoldoende nader onderbouwd, en zal worden gepasseerd.
4.6.3. Het hof is voorshands niet de mening toegedaan dat de door de gemeente gehanteerde selectiecriteria willekeurig zijn. Het staat de gemeente, als eigenares van de grond, in een geval als het onderhavige vrij haar contractspartners te kiezen, zolang zij daarvoor objectieve selectiecriteria hanteert. In dit geval heeft de gemeente bij de nadere definiëring van het begrip starters onderscheid gemaakt tussen economisch gebondenen die binnen, en zij die buiten de 10 kilometer straal van "het werk" in Son en Breugel wonen. Het stellen van zo'n algemeen en objectief geformuleerde grens, opdat potentiële contractspartners die hieraan voldoen met voorrang aan de selectie kunnen deelnemen, is een selectiemethode die de gemeente naar 's hofs voorlopig oordeel, ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid gemeten, mocht hanteren.
4.6.4. Evenmin heeft de gemeente met de door haar gehanteerde selectiecriteria inbreuk gemaakt op het recht van [appellanten] zich binnen het grondgebied van de gemeente te gaan vestigen, nu het [appellanten] nog steeds vrijstaat zich aldaar te vestigen. Het is slechts zo dat de gemeente weigert om met [appellanten] een koopovereenkomst met betrekking tot een aantal specifieke percelen te sluiten. Zulks heeft naar 's hofs voorlopig oordeel niets van doen met het recht op vrije vestiging.
4.6.5. De vorderingen van [appellanten] zullen derhalve - gelijk in eerste aanleg - niet worden toegewezen. Nu [appellanten] in het beroepen vonnis echter niet-ontvankelijk zijn verklaard, zal dit gedeelte van het vonnis worden vernietigd.
[appellanten] zullen, als in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van het hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt het beroepen vonnis op 28 juni 2005 tussen partijen gewezen door de voorzieningenrechter te 's-Hertogenbosch voorzover [appellanten] niet-ontvankelijk zijn verklaard in hun vorderingen;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst af de vorderingen van [appellanten];
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van de gemeente gevallen en tot op heden begroot op E. 291,-- aan verschotten en E. 894,-- aan salaris procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Feith, Fikkers en Spoor en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 7 februari 2006.