Uitspraak
typ. ML
rolnr. KG C0500669/HE
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
vierde kamer, van 17 januari 2006,
gewezen in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BEVEK VASTGOED B.V.,
gevestigd te Boxtel,
appellante bij exploot van dagvaarding van 2 mei 2005,
procureur: mr. J.F.R.M. Willems,
tegen:
1. de vennootschap onder firma HET HOF VAN LIEMPDE V.O.F.,
gevestigd te Liempde, gemeente Boxtel,
2. [geïntimeerde sub 2],
wonende te [woonplaats],
3. [geïntimeerde sub 3],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerden bij gemeld exploot,
procureur: mr. Ph.C.M. van der Ven,
op het hoger beroep tegen het door de voorzieningenrechter van de rechtbank te 's-Hertogenbosch gewezen vonnis van 26 april 2005 tussen appellante - Bevek - als gedaagde en geïntimeerden - [geïntimeerden] - als eisers.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 124450/KG ZA 05-192)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft Bevek producties overgelegd, acht grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot alsnog afwijzing van de vordering van [geïntimeerden]
2.2. Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerden] eveneens producties overgelegd en de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben vervolgens ieder een akte genomen en het hof om uitspraak gevraagd. Daarna hebben alleen [geïntimeerden] de gedingstukken aan het hof overgelegd.
3. De gronden van het hoger beroep
Met de grieven is het geschil nagenoeg in volle omvang aan het hof voorgelegd. Waar nodig zal het hof op de afzonderlijke grieven ingaan.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende. Blanca Beheer B.V., die enig aandeelhouder is van Bevek, heeft bij overeenkomst van 14 mei 2001 aan [geïntimeerden] een geldlening verstrekt groot f 130.000,00 (E 58.991,43) tegen een rente van 5% per jaar. Teneinde Blanca Beheer B.V. zekerheid te bieden voor terugbetaling van dat bedrag zijn [geïntimeerden] en Bevek overeengekomen dat [geïntimeerden] het woonhuis aan de [adres], gemeente Boxtel, op welk pand [geïntimeerden] een koopoptie hadden, zouden kopen en vervolgens zouden verkopen en doorleveren aan Bevek. Dit is geschied op 28 september 2001 (prod.3 inleidende dagvaarding).
4.1.2. In de koopoptie die de toenmalige eigenaren van bedoeld pand, [toenmalige eigenaren adres 1], eerder aan [geïntimeerden] hadden verstrekt is opgenomen dat het recht van koop zou kunnen worden uitgeoefend tegen een koopprijs groot f 380.000,00 vermeerderd met de verbouwingskosten die [toenmalige eigenaren adres 1] heeft gemaakt in de periode 1 augustus 1997 tot en met 1 augustus 1998, een en ander aan te tonen middels schriftelijke bescheiden en tot een maximum van f 75.000,00 (prod. 8 inleidende dagvaarding).
4.1.3. In de in 4.1. bedoelde leveringsakte van 28 september 2001 is in art. 7 een Pro terugkoopoptie ten behoeve van [geïntimeerden] opgenomen. Aan [geïntimeerden] werd het recht verleend het pand terug te kopen van Bevek, welk recht gold tot uiterlijk 31 december 2004. Omtrent de koopprijs is opgenomen in art. 7 lid Pro 1:
De koopprijs van het verkochte zal alsdan worden vastgesteld door de huidige koopsom van vierhonderdzevenenzestig duizend gulden (f 467.000,00) te verhogen met een percentage van vijf procent (5 %) samengesteld vanaf heden tot en met de datum van aankoop; gemeld percentage van vijf procent (5 %) zal worden verhoogd met het percentage, waarmee de Europese Centrale Bank in die periode de renten verhoogt.
In art. 7 lid 4 is Pro bepaald dat de overdrachtskosten voor rekening zullen zijn van [geïntimeerden].
In art. 7 lid 6 is Pro bepaald dat Bevek, indien zij in strijd handelt met enige bepalingen van dit artikel of weigert of nalatig is tot de uitvoering of toepassing daarvan mede te werken, ten behoeve van [geïntimeerden] een boete zal verbeuren van f 100.000,00.
4.1.4. Bij brief d.d. 2 augustus 2004 (prod. 4 inleidende dagvaarding) heeft Bevek aan [geïntimeerden] bericht;
Op jullie verzoek heb ik een overzicht samengesteld inzake pand en parkeerterrein [adres 1] betreffende de kosten van aankoop, investeringen/renovaties en de samengestelde rente a 5% gerekend vanaf de datum van aankoop dd. 28-9-2001.
De aankoop en investeringen bedragen
een totaalbedrag groot E 308.262,00
De rente bedraagt op basis van
5% t/m 31 juli 2004 E 50.976,00
Totaal: E 359.238,00
Volgens afspraak bied ik jullie het pand met parkeerterrein aan (kostenniveau 1 augustus 2004) voor de prijs van E 360.000,00.
(...)
4.1.5. Op 22 oktober 2004 heeft telefonisch contact tussen partijen plaatsgevonden. Vervolgens schreef Bevek aan [geïntimeerden] een brief d.d. 23 oktober 2004 (prod. 5 inleidende dagvaarding), waarin staat vermeld dat de kosten van investeringen/renovaties E 81.967,00 bedroegen, dat [geïntimeerden] hebben medegedeeld dat ze bereid waren voor het pand E 325.000,00 te betalen en dat Bevek bereid was het voor E 342.500,00 te leveren.
4.1.6. Per aangetekende brief van 29 november 2004 (prod. 6 inleidende dagvaarding) schreven [geintimeerden] aan Bevek dat in de notariële akte zonder voorbehoud is vastgelegd dat de koopprijs is vastgesteld op de toenmalige koopsom, f 467.000,00, thans E 211.915,36, te verhogen met een percentage van 5% tot de datum van de aankoop, hetgeen een bedrag betekent van E 10.595,77. Zij deelden mede dat zij van hun recht van koop gebruik wensten te maken en dat daarmee de koopovereenkomst voor een bedrag van E 222.511,13 tot stand was gekomen. Zij verzochten Bevek binnen een week na 29 november 2004 te berichten of zij vrijwillig bereid was uitvoering te geven aan datgene waartoe zij op grond van de notariële akte verplicht was, bij gebreke waarvan zij Bevek aansprakelijk stelden voor de schade en aanspraak maakten op de overeengekomen boete.
4.1.7. Partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen omtrent de door [geïntimeerden] te betalen koopprijs, waarna [geïntimeerden] in kort geding gevorderd hebben - voor zover thans nog van belang - Bevek te veroordelen tot verkoop en overdracht van het bedoelde pand op de voorwaarden en tegen de koopprijs zoals vastgelegd in de notariële akte d.d. 28 september 2001, op verbeurte van een dwangsom, alsmede Bevek te veroordelen tot betaling van de boete ten bedrage van E 45.378,02 met rente daarover vanaf 29 oktober 2004. De voorzieningenrechter heeft deze vorderingen toegewezen, met dien verstande dat aan de dwangsom enige beperkingen werden verbonden en dat de rente over de boete werd toegewezen met ingang van 6 december 2004.
4.2. In de eerste grief voert Bevek aan dat de voorzieningenrechter de feiten te beknopt en onvolledig heeft weergegeven. Het hof heeft met deze grief, die op zichzelf niet tot vernietiging van het vonnis kan leiden, rekening gehouden bij de weergave van de feiten. Voorzover niet alle door Bevek opgesomde feiten zijn opgenomen is het hof van oordeel dat zij niet vast staan of niet van belang zijn voor het geschil.
4.3. In grief 2 voert Bevek aan dat de voorzieningenrechter haar verweer onvoldoende genuanceerd heeft weergegeven. Naar het oordeel van het hof is terecht in het vonnis het verweer van Bevek beknopt weergegeven. Het feit dat het verweer van Bevek niet is gehonoreerd betekent niet dat de voorzieningenrechter er geen acht op heeft geslagen. Door Bevek is ook niet aangegeven dat dat het geval zou zijn. Ook deze grief leidt niet tot vernietiging van het vonnis.
4.4. Het geschil tussen partijen betreft de vraag tegen welke koopprijs Bevek het pand ingevolge de koopoptie uit de akte van 28 september 2001 aan [geïntimeerden] diende te leveren en de vraag of Bevek de overeengekomen boete aan [geïntimeerden] verschuldigd is geworden.
4.4.1. [geïntimeerden] stelden zich op het standpunt dat de koopprijs werd gevormd door de oorspronkelijke koopprijs plus 5% daarover en maakten dat kenbaar in de brief van 29 november 2004, waarin zij aanspraak maakten op levering voor een prijs van E 222.511,13 en op de overeengekomen boete.
4.4.2. Bevek stelde zich op het standpunt dat de koopprijs werd gevormd door de oorspronkelijke koopprijs, vermeerderd met
a. de kosten van de verkoop en levering aan Bevek d.d. 28 september 2001;
b. de kosten van investeringen/renovatie ten bedrage van E 81.967,00;
c. de samengestelde rente ten bedrage van E 50.976,00.
4.4.3. Het hof zal eerst de door Bevek aangevoerde elementen bespreken.
4.4.4. Ad a.
In de notariële akte is niet opgenomen dat deze post onderdeel zou uitmaken van de door [geïntimeerden] te betalen koopsom. Terecht stelt Bevek dat de betekenis van de overeenkomst niet uitsluitend door haar tekst wordt bepaald. De rechter dient bij de uitleg van een beding ook rekening te houden met hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en met hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bevek heeft echter niet gesteld dat partijen over dit punt hebben gesproken, zij heeft uitsluitend gesteld dat het de bedoeling van partijen was dat de transactie voor Bevek kostenneutraal zou zijn. [geïntimeerden] geven eveneens aan dat over dit punt niet is gesproken en zij betwisten dat partijen deze bedoeling hadden. Daarom kan voorshands niet worden aangenomen dat partijen zijn overeengekomen zoals door Bevek op dit punt gesteld. Niet valt in te zien waarom [geïntimeerden] hiernaar hadden moeten vragen en evenmin waarom de redelijkheid tot de visie van Bevek zou leiden. Het feit dat in art. 7 lid 4 van Pro de notariële akte van 28 september 2001 is opgenomen dat de kosten van de overdrachtsakte ingeval [geïntimeerden] gebruik maken van de koopoptie voor hen zijn en dat in art. 7 lid 7 is Pro opgenomen dat de kosten van de uit deze koopoptie voortvloeiende akte voor rekening van [geïntimeerden] zijn, leidt niet tot een ander oordeel, maar lijkt er eerder op te duiden dat partijen de kwestie van de notariële kosten uitputtend hebben geregeld. Grief 3 faalt dus.
4.4.5. Ad b.
Bevek stelt dat [geïntimeerden] ongerechtvaardigd zouden worden verrijkt indien de door haar aan het verkochte pand aangebrachte verbeteringen en het daaraan verrichte onderhoud niet aan haar zouden worden vergoed.
Evenals de voorzieningenrechter is het hof voorshands van oordeel dat hier geen sprake is van ongerechtvaardigde verrijking die [geïntimeerden] tot een vergoeding aan Bevek zou nopen.
In de akte van 28 september 2001 was duidelijk vastgelegd welke koopprijs [geïntimeerden] dienden te betalen wanneer zij van hun koopoptie gebruik zouden maken. Anders dan in de in 4.1.2. genoemde overeenkomst tussen [geïntimeerden] en [toenmalig eigenaar adres 1] is daarin niets opgenomen over vergoeding door [geïntimeerden] van door Bevek eventueel aan het pand te verrichten werkzaamheden. Door Bevek is ook niet gesteld dat partijen daarover hebben gesproken bij het sluiten van de overeenkomst. Evenmin is gesteld of gebleken dat Bevek naderhand daarover met [geïntimeerden] overleg heeft gevoerd. Dergelijk overleg zou voor de hand hebben gelegen nu Bevek er ernstig rekening mee had moeten houden dan [geïntimeerden] van de terugkoopoptie gebruik zouden maken. Gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerden] Bevek hebben gevraagd of gesuggereerd renovatiewerkzaamheden te verrichten. Het enkele feit dat [geïntimeerden] hebben gezien dat Bevek werkzaamheden liet verrichten aan het huis is onvoldoende om aan te nemen dat [geïntimeerden] bereid waren de kosten daarvan voor hun rekening te nemen. Hier is dus sprake van een situatie als omschreven in de Parlementaire Geschiedenis bij de totstandkoming van art. 6:212 BW Pro, blz. 830: "Als bij voorbeeld een verrijking buiten toedoen van de verrijkte plaatsvond en hem als het ware werd opgedrongen, kan het onredelijk zijn dat de verrijkte door betaling van een geldsom zijn verrijking ongedaan zou moeten maken."
Ook de vierde grief faalt dus.
4.4.6. Ad c.
[geïntimeerden] hebben erkend dat het door hen in de brief van 29 november 2004 genoemde rentebedrag onjuist was en dat zij een samengesteld rente van 5% per jaar dienden te betalen in plaats van in totaal 5% over de koopsom. [geïntimeerden] hebben onweersproken gesteld dat zij bij de verkoop van het pand na het vonnis in eerste aanleg tot overeenstemming zijn gekomen en circa
E 40.000,00 aan rente aan Bevek hebben betaald. Dat betekent dat zowel het door [geïntimeerden] genoemde bedrag als het door Bevek genoemde bedrag onjuist is.
4.5. Het gevolg van hetgeen in de voorgaande alinea is overwogen is, dat [geïntimeerden] in hun brief van 29 november 2004 ten onrechte eisten dat Bevek het pand voor E 222.511,13 aan hen zou verkopen. Door daartoe niet bereid te zijn schoot Bevek naar het voorlopig oordeel van het hof niet tekort en werd zij niet de overeengekomen boete verschuldigd. De stelling van [geintimeerden] dat de discussie over de rente niet het struikelblok is geweest en dat daarover zelfs amper een discussie is gevoerd maakt dat niet anders. Indien [geïntimeerden] na de reactie van Bevek dat de rente circa E 40.000,00 bedroeg (mva sub 9) hun standpunt hadden aangepast en daarna opnieuw nakoming van Bevek hadden gevraagd, en Bevek haar standpunt ten aanzien van de aspecten a. en b. zou hebben gehandhaafd en nakoming op de voorwaarden van [geïntimeerden] zou hebben geweigerd, dan pas zou Bevek kunnen worden verweten nalatig te zijn aan de uitvoering van de koopoptie mee te werken.
Dit betekent dat de grieven 5 en 6 slagen. Het hof zal de vordering tot betaling van de boete met rente alsnog afwijzen.
4.6. Desondanks is het hof van oordeel dat Bevek moet worden beschouwd als de in eerste aanleg grotendeels in het ongelijk gesteld partij. Bevek heeft immers ten onrechte vastgehouden aan haar standpunt dat [geïntimeerden] de onder a. en b. genoemde posten moesten betalen, waardoor [geïntimeerden] genoodzaakt waren een procedure te beginnen.
Grief 7 faalt dus.
4.7. Grief 8 heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft dus geen afzonderlijke behandeling. Nu partijen in hoger beroep beiden op enig punt in het ongelijk zijn gesteld zal het hof de kosten in hoger beroep tussen hen compenseren.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover Bevek is veroordeeld om aan [geïntimeerden] te betalen de boete ten bedrage van E 45.378,02 met de wettelijke rente vanaf 6 december 2004 tot der dag van voldoening;
in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst de vordering tot betaling van de boete af;
bekrachtigt het vonnis voor het overige;
compenseert de proceskosten in hoger beroep aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
Dit arrest is gewezen door mrs. Bod, Huijbers-Koopman en De Klerk-Leenen en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 17 januari 2006.