Uitspraak
typ. MdL
rolnr. C0401368/MA
ARREST VAN HET GERECHTSHOF 's-HERTOGENBOSCH,
zevende kamer, van 4 april 2006,
gewezen in de zaak van:
[APPELLANTE],
wonende te [plaats],
appellante bij exploot van dagvaarding van 29 september 2004,
hierna te noemen: [appellante],
procureur: mr. J.E. Lenglet,
tegen:
de stichting WONINGSTICHTING SINT SERVATIUS,
gevestigd te Maastricht,
geïntimeerde bij gemeld exploot,
hierna te noemen: de stichting,
procureur: mr. J.M.G.A. Sengers,
op het hoger beroep van het door de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht gewezen vonnis van 25 augustus 2004 tussen [appellante] als opposante in conventie tevens eiseres in reconventie en de stichting als geopposeerde in conventie tevens verweerster in reconventie.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 160851 rolnr. 1623/04)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnis en naar het daaraan voorafgaande verstekvonnis d.d. 31 maart 2004 met nummer 155039 CV EXPL 04-845, alsmede naar het comparitievonnis d.d. 26 mei 2004.
2. Het geding in hoger beroep
2.1. Bij memorie van grieven heeft [appellante] vijf grieven aangevoerd tegen het vonnis van 25 augustus 2004. In haar appeldagvaarding heeft zij geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot afwijzing van de vordering van de stichting en tot vermindering van de door haar aan de stichting te betalen huur met 100% althans met een door het hof te bepalen percentage, zulks met ingang van 1 november 2003 tot aan het moment waarop [huurders bovenwoning] de woning aan [adres] hebben verlaten en ontruimd, met veroordeling van de stichting in de kosten van beide instanties.
2.2. Bij memorie van antwoord heeft de stichting de grieven bestreden.
2.3. Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd. In het dossier van [appellante] ontbraken de inleidende dagvaarding en de verzetdagvaarding; in het dossier van de stichting ontbraken de producties bij de verzetdagvaarding.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de gronden van het hoger beroep verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1. Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
De stichting heeft aan [appellante] met ingang van 1 juni 2002 de benedenwoning aan [adres] verhuurd voor een huurprijs van (toen) E. 180,40 per maand.
Omdat de woning op de nominatie stond om gesloopt te worden, hebben partijen een overeenkomst gesloten als bedoeld in artikel 15 van de Leegstandswet.
Boven het gehuurde is een woning gelegen [nummer] die door de stichting werd verhuurd aan [persoon 1] en [persoon 2] (hierna: [huurders bovenwoning]).
[appellante] stelt zich op het standpunt dat zij ernstige overlast van deze bovenburen ondervond, met name in de vorm van geluidsoverlast en treiterijen, waardoor haar huurgenot is verstoord. Zij heeft om die reden, tot twee keer toe, een juridische procedure aangespannen tegen [huurders bovenwoning] om aan de overlast een einde te maken. Ook heeft zij de stichting aangesproken om aan de overlast een einde te maken. De wijkconsulent [naam] van de stichting heeft gepoogd te bemiddelen, maar zonder resultaat.
[appellante] stelt zich op het standpunt dat de stichting is tekortgeschoten in haar verplichting om aan haar, [appellante], het rustig woongenot te verschaffen, doordat de stichting geen afdoende maatregelen tegen [huurders bovenwoning] heeft genomen.
Om die reden heeft [appellante] vanaf 1 maart 2003 de huur niet (volledig) betaald. Als gevolg hiervan is een huurachterstand ontstaan.
De stichting heeft [appellante] vervolgens op 9 maart 2004 gedagvaard voor de kantonrechter te Maastricht. Zij vorderde naast betaling van de achterstand met kosten, tevens de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Deze vorderingen zijn door de kantonrechter bij verstekvonnis d.d. 31 maart 2004 toegewezen.
[appellante] is bij verzetdagvaarding van 11 mei 2004 tegen die veroordeling opgekomen. Voor het geval zij niet zou worden ontheven van haar veroordeling heeft zij vermindering van de huurprijs gevorderd over een periode van zes maanden.
De kantonrechter heeft bij vonnis d.d. 25 augustus 2004 het verstekvonnis bevestigd en de reconventionele vordering van [appellante] afgewezen.
[appellante] kan zich niet met dit vonnis verenigen en heeft hoger beroep ingesteld.
De huurovereenkomst tussen partijen is inmiddels op 31 mei 2004 door opzegging geëindigd en [appellante] heeft de woning op 1 augustus 2004 ontruimd.
4.2. In de eerste grief klaagt [appellante] erover dat de kantonrechter haar stelling heeft gepasseerd dat de inleidende dagvaarding niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen omdat gedagvaard is voor een onbevoegde althans niet bestaande rechter, namelijk de kantonrechter te Maastricht.
4.3. Deze grief faalt. De dagvaarding voldoet aan de eis in artikel 111 lid 2 sub e Rv dat de dagvaarding de rechter moet aanwijzen die van de zaak kennisneemt, onder vermelding van het adres waar de zitting plaats vindt.
Door de aanduiding "kantonrechter" in plaats van "rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht" is [appellante] op geen enkele wijze benadeeld.
4.4. Grief 2 heeft betrekking op de proceskosten. [appellante] stelt zich op het standpunt dat de stichting niet heeft voldaan aan haar substantiëringsplicht in de inleidende dagvaarding. Volgens [appellante] had de kantonrechter hieraan consequenties moeten verbinden voor wat betreft de proceskostenveroordeling.
4.5. Ook deze grief faalt. Aan het niet voldoen aan de verplichting, genoemd in artikel 111 lid 3 Rv heeft de wetgever geen sanctie verbonden. Weliswaar kan er onder omstandigheden aanleiding bestaan om aan overtreding van het voormelde voorschrift consequenties te verbinden voor wat betreft de proceskostenveroordeling, bijvoorbeeld in de situatie dat door het bedoelde verzuim de procedure onnodig is vertraagd of de gedaagde in zijn of haar procespositie is bezwaard, maar niet gesteld of gebleken is dat zich in deze zaak een dergelijke situatie heeft voorgedaan.
4.6. De grieven 3, 4 en 5 hebben betrekking op de kern van het geschil tussen partijen. [appellante] stelt zich op het standpunt dat zij niet gehouden is de door de stichting gevorderde huurpenningen (volledig) te betalen omdat de stichting geen toereikende maatregelen heeft genomen om aan de overlast door de bovenburen een einde te maken. De stichting was volgens [appellante] tot het nemen van adequate maatregelen gehouden omdat zij ingevolge de huurovereenkomst verplicht is aan [appellante] het ongestoord huurgenot te verschaffen en gebreken te verhelpen.
De stichting heeft deze stellingen bestreden.
4.7. Het hof overweegt hieromtrent het volgende.
Als uitgangspunt dient te geleden dat in een situatie, waarbij een huurder overlast ondervindt van het gedrag van buren die huurder(s) zijn van dezelfde verhuurder, onder omstandigheden sprake kan zijn van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW en van een verplichting van de verhuurder om maatregelen te nemen teneinde aan de overlast een einde te maken.
4.8. Het bestaan van overlast doet echter niet zonder meer de verplichting van de huurder tot betaling van huur (geheel of gedeeltelijk) vervallen.
Door [appellante] is huurvermindering gevorderd vanwege de gestelde overlast, dit op basis van het bepaalde in artikel 7:207 BW. Zij vordert die huurvermindering vanaf 1 november 2003, dit met het oog op de vervaltermijn in artikel 7:257 lid 1 BW.
4.9. Omtrent deze huurvermindering overweegt het hof het volgende.
De stichting heeft betwist dat er sprake is geweest van overlast. [appellante] heeft weliswaar bewijsstukken omtrent de overlast in het geding gebracht (met name getuigenverklaringen en een proces-verbaal van aangifte bij de politie) maar die bewijsstukken hebben allemaal betrekking op incidenten vóór 1 november 2003. Met betrekking tot de periode ná 1 november 2003 heeft [appellante] aangevoerd (in de verzetdagvaarding) dat de bovenburen enige maanden na het vonnis in kort geding d.d. 13 oktober 2003 zich gedragen hebben conform de vaststellingsovereenkomst en dat na enkele maanden het terroriseren weer begon. Zij stelt dat er sprake is geweest van het achterhouden van post en van het voorlezen door de bovenburen van het verstekvonnis van 31 maart 2004.
Naar het oordeel van het hof leveren deze feiten niet een gebrek op in de zin van artikel 7:204 BW althans niet zodanige gebreken dat zij kunnen leiden tot huurvermindering. Dit betekent dat de grieven 3, 4 en 5 geen doel treffen.
Het in algemene termen gestelde bewijsaanbod van [appellante] wordt door het hof als te vaag gepasseerd.
4.10. Het voorgaande betekent dat het vonnis waarvan beroep bekrachtigd dient te worden.
[appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
5. De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van de stichting op
E. 241,- voor verschotten en op E. 894,- voor salaris van de procureur.
Dit arrest is gewezen door mrs. Van Etten, Den Hartog Jager en Van den Bergh en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof op 4 april 2006.